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中古マンションは新築に比べて価格が安く、購入するタイミングによっては人気の中古マンションがお得に手に入る可能性もあります。
しかし、資金計画や希望条件に戸惑っている間に中古マンションの買い時を逃してしまうかもしれません。
希望に合った中古マンションを購入するためには、買い時を見極めることが大切です。
この記事では、中古マンションの買い時を見極める方法や価格の今後の動向などについて解説していきます。
これから中古マンションを購入したいと考えている人は、この記事を読んで買い時を見極めましょう。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
中古マンションの買い時の考え方
新築や中古に関わらず、戸建てやマンションといった住宅の購入を検討するタイミングは人によって様々です。
そのため、中古マンションの購入を検討したタイミングが決して買い時だとは限りません。
まずは中古マンションの買い時の考え方を把握し、ライフスタイルを考慮しつつ自分なりの買い時を検討してみましょう。
景気や社会情勢から考える
中古マンションの買い時は、景気や社会情勢の視点から考えるのも手段の一つです。
不動産価格は常に一定ではなく、景気や社会情勢と連動しているといわれています。
たとえば、2008年のリーマンショックにより、世界規模で経済情勢が悪化したのをきっかけに不動産価格も下落しました。
その後は景気が緩やかに回復し、2020年夏季に開催される予定だった国際競技大会に向けて中古マンションの価格も上昇していました。
現在は新型コロナウイルスの影響で株価が暴落するといった危機に陥っており、今後の見通しは立てにくい状況だといえます。
このように不動産価格は景気や社会情勢の影響を受けやすいため、次のような視点から中古マンションを購入するタイミングを見極めるとよいです。
中古マンションの築年数で考える
中古マンションと一言でいっても、新築に近い築浅物件から築年数の古い物件まで様々です。
中古マンションの買い時は、築年数の視点から考えるのも手段の一つです。
建築されてから数年程度の築浅物件の場合、新築と同じような状態のマンションを安い価格で購入できるケースもあります。
ただし、リフォームやリノベーションを前提として中古マンションを購入する場合は、築年数が古くて価格の安い物件を購入した方がお得です。
資金繰りで考える
中古マンションの買い時は、資金繰りの視点から考えるのも手段の一つです。
なぜなら、不動産価格が変動するのと同様に住宅ローンの金利も変動しているからです。
住宅ローンの金利は変動しているため、住宅ローンの金利を考慮して中古マンションを購入するタイミングを見極めることも大切です。
住宅ローンは比較的長い期間に渡って返済していく傾向にあるため、今後の生活費などに不安を感じる人も多いのではないでしょうか。
このような場合、頭金がある程度貯まってから中古マンションを購入すると後々の返済が楽になります。
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売り出されている中古マンションの戸数で考える
中古マンションの買い時は、売り出されている中古マンションの戸数といった視点で考えるのも手段の一つです。
戸建てやマンションといった住宅が売れ残るとイメージが悪くなるため、値下げを余儀なくされるケースもあります。
このような状況から、売り手はタイミングを見計らって売り出しをスタートします。
中古マンションが多く売り出されている時は、自分に合ったマンションを選びやすくなります。
中古マンションの買い時はいつか
戸建てやマンションといった不動産の価格は、景気や社会情勢の影響を受けやすいといえます。
ここでは、中古マンションの買い時について6つの視点から解説していきます。
景気が悪い時
「中古マンションの買い時の考え方」の「景気や社会情勢から考える」で紹介したように、不動産価格は景気や社会情勢と連動しているといわれています。
そのため、景気が悪くなると不動産価格は下落します。
しかし、不動産価格が下落するのと同時に個人の収入が減る可能性もあるため、その場合は不動産の購入は厳しいのが現状です。
景気の悪化によって不動産価格が下落したタイミングで中古マンションを購入するためには、貯蓄などの自己資金があると購入しやすくなります。
開催予定の国際競技大会の影響
2020年夏季には、56年ぶりに東京で国際競技大会が開催される予定でした。
これに伴い、首都圏を中心に新築マンションが続々と建築されており、開催終了後には選手村がリニューアルされて販売される予定です。
不動産経済研究所が公表した「首都圏マンション市場動向」によると、東京23区内における新築マンションの平均価格は、2017年に7,000万円を突破していることがわかっています。
さらに、2018年と2019年には緩やかであるものの、上昇傾向にあります。
しかし、この不動産価格は国際競技大会の開催前がピークだったと考えられており、その後は下落する可能性があります。
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築年数が20年くらいまで
新築マンションと異なり、中古マンションは新築に近い築浅物件から築年数の古い物件まで様々です。
築年数を考慮して中古マンションを購入する場合、築20年が底打ちだといわれています。
なぜなら、築年数がそれ以上古くなると耐久性に問題が生じてくるため、それ以上価格は安くならないからです。
また、築年数が古すぎるマンションの場合、住宅ローンが利用できない可能性があります。
住宅ローンが利用できたとしても、長期間の借入は難しくなるので注意が必要です。
住宅ローン金利が低い時
中古マンションの買い時は、住宅ローンの金利が低いタイミングです。
たとえば、次のような条件でマンションを購入する場合、固定金利が1.26%と0.75%では294万円の差があります。
このように、金利が数パーセント違うだけで数百万円の差が生じるため、住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合は金利が低いタイミングを狙った方がお得です。
中古マンションを購入する頭金が準備できた時
中古マンションの買い時は、中古マンションを購入するための頭金が準備できたタイミングです。
戸建てやマンションといった不動産は、頭金がなくても購入できます。
しかし、ある程度の頭金を準備してから購入した方が後々の支払いが楽になります。
頭金の目安は中古マンションの価格によって異なりますが、中古マンション価格の20％程度です。
また、中古マンションを購入して住み替えを検討している場合、売り先行の方が有利です。
物件種別に関わらず、不動産は売り出したからといって必ずしもすぐに売却できるとは限りません。
そのため、現在の住まいの買い手が見つかった時が住み替えに適したタイミングだといえます。
1月から3月を目指して早めに動き出す
中古マンションを購入する際には、1月から3月の入居を目指して動き出すとよいです。
不動産業界にも繁忙期があり、新年度や新学期が始まる前の1月から3月です。
この時期は不動産の売買が活発になるため、現在の住まいを売り出すとスムーズな売却が期待できます。
ただし、住み替えで不動産を売り買いするなら、少し早めに動き出さないと間に合わない可能性があります。
購入するタイミングとそれぞれのメリット・デメリット
中古マンションの購入を検討するタイミングは、人によって様々です。
ここでは、中古マンションを購入するタイミングとそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。
一人暮らしの時
マンションの間取りは3LDKや4LDKといったファミリータイプだけでなく、1Rや1LDKといった単身用もあります。
一人暮らしの時に中古マンションを購入する場合、不動産を購入することで資産を得られることがメリットです。
その一方で早い時期に中古マンションを購入してしまうと、結婚や介護などでライフスタイルが変化した時に買い替えしなければなりません。
買い替えが必要になった場合は、賃貸に出すという選択肢もあります。
結婚をした時
自身の結婚を機に、中古マンションを購入するのも選択肢の一つです。
結婚のタイミングで中古マンションを購入すれば、家族が増えた時などに引っ越しする必要がなくなるため、家具を新調する必要もありません。
しかし、20代から30代は友人や親族の結婚式で急な出費が多い時期であるため、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性もあります。
子供が産まれた時
自身の子供が産まれたことが、中古マンションを購入するきっかけになるかもしれません。
夫婦二人きりであればそれほど大きな住宅は必要ないものの、子どもが産まれて家族が増えたタイミングで中古マンションを購入する人も多いです。
しかし、中古マンションの購入時は共働きだった夫婦でも、出産後は奥さんが産休や育休で収入は以前より減る可能性が高まります。
さらに、子育てによる出費も増えるため、ある程度貯金をしておく必要があります。
中古マンションの価格は今後どうなるか
「中古マンションの買い時はいつか」の「2020年に予定されていた国際競技大会の影響」で紹介したように、東京23区内における新築マンションの平均価格は上昇傾向にあります。
ここでは、今後の中古マンション価格の動向について解説していきます。
国際競技大会後は価格が下がるとは限らない
過去に国際競技大会を開催した都市の多くは、開催後に不景気となっています。
唯一、不景気にならなかったのは1996年に国際競技大会を開催したアトランタです。
この背景には、Windows95の発売やGoogleの登場といったIT産業の快進撃が不景気をカバーしたと考えられています。
ただし、マンションは立地条件などの利便性が重視されるため、東京のような便利な街であれば不動産価格が下落するとは限りません。
供給過多で価格が下がる見込み
国際競技大会が開催されることに伴い、首都圏を中心に新築マンションが続々と建設されています。
地方都市でも再開発などで新築マンションの数は増えていますが、供給過多の懸念は否めません。
戸建てと比較するとマンションは売れ残りが多いため、マンション価格の下落が予測されています。
このような状況の中、次のような特徴のあるマンションは価格が下がりにくいといわれています。
- 関西圏のマンション
- 高い価値を維持できるマンションなど
これまでは、東京で開催される国際競技大会などの影響で首都圏のマンションに注目していた投資家が次に狙っているエリアが関西圏だといわれています。
また、人気エリアや立地条件のよい場所にあるマンションの場合、不動産価格が下落しても影響を受けにくいといわれています。
現在の住まいの売却額を調べてみよう
住み替えで中古マンションの購入を検討している場合、現在の住まいの売却額がどのくらいか調べてみましょう。
現在の住まいの売却額が高ければ、新たな住まいの購入資金にあてられます。
現在の住まいの売却を調べる場合、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
しかし、不動産会社によって査定額が異なるため、高値での売却を目指すなら複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
複数の不動産会社に査定を依頼する場合、インタネットを介して査定を依頼できる一括査定サイトが便利です。
一括査定サイトを利用すると、現在の住まいがどのくらいで売却できるかを簡単に把握できます。
中古マンションを安く買うために購入時期と物件を見極めることが大切
希望する条件に合った中古マンションをお得に購入するためには、購入のタイミングと物件を見極める力が必要です。
マンション価格が下落したタイミングで購入するために、今から現在の住まいの査定を依頼したり資金計画を立てるなどの準備をスタートしましょう。
