ワンルームマンションを高く売却するコツとは？流れと注意点を詳しく解説！

住み替えのためにワンルームマンションを売りたい！でも「どう売ればいいの？」「高く売るにはどうするべき？」など、悩んでいる人もいるのではないでしょうか。

この記事では、そのような悩みを抱える人向けに、ワンルームマンションを売却するコツや注意点を解説します。

不動産売却は買ってくれる人がいて初めて成り立つため、相手の立場を考えて行動することが、希望の売却を叶える近道です。

そこで、この記事では、ワンルームマンションを売却する3つの方法と、売却に必要な書類、売却までの流れを解説し、大まかな手続きが分かったところで、高く売るコツや注意点を紹介していきます。

この記事を読んで、ワンルームマンションの売却を成功させましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

ワンルームマンションを売却する3つの方法

ワンルームマンションを売る方法は「仲介」「買取」「個人売買」の3種類です。

それぞれの特徴とメリット・デメリットを見比べて、自分に合う方法を選びましょう。

「仲介」による売却

不動産会社に購入者を探してもらう売却方法が、仲介による売却方法です。

	仲介売却
特徴	不動産会社に依頼することで、法的にも安心・安全な取引が目指せる
メリット	不動産会社の流通ネットワークを通じ、購入者を探してもらえる 市場の売却価格に見合った販売が目指せる 購入手続きや条件の調整などあらゆる面でサポートしてもらえる
デメリット	購入者が見つからない可能性がある 売却に時間がかかる場合がある 仲介手数料が発生する 内覧の用意などが必要

不動産会社に仲介を依頼すると、手数料こそ発生するものの、不動産会社の担当者が購入者との契約や手続き、書類作成など幅広くサポートしてくれます。

初めてマンションを売却する人や、仕事で忙しい人にとってもメリットの多い売却方法です。

ただし購入者が現れるまで売却は完了せず、たとえ見つかったとしても住宅ローン審査や書類手続きを待つ時間が必要なため、売却の手続きが完了するまで短くても3ヶ月はかかります。

「買取」による売却

買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

	買取
特徴	不動産会社が直接、物件を買い取ってくれるため話がまとまれば後はスピーディー
メリット	仲介手数料や広告費用は不要 買取額に納得できれば2週間から1ヶ月程度で買い取ってもらえる 設備修復責任や瑕疵担保責任が免責 内覧の必要がない 周囲の人に売却を知られるリスクが少ない
デメリット	買取額が市場価格の7～8割程度になる場合がある 必ずしも買い取ってもらえるとは限らない

買取は不動産会社が提示した価格に対し、納得がいけばスピーディーに売却が可能です。すぐにでも買い取って新しい住居へ引っ越す必要がある方におすすめです。

しかし、不動産会社はその買い取った物件を活用して利益を得るため、相場の7～8割程度と安い価格を提示されることがしばしばあり、さらに物件に魅力がないと買取を拒否することもあります。

「個人売買」による売却

個人売買は親戚や友人といった個人と直接取引する売却方法です。

	個人売買
特徴	お互いの条件に納得できれば、最も費用をかけずにでワンルームマンションが売却できる
メリット	仲介手数料が発生しない シンプルな取引だけで済む
デメリット	契約内容や条件の不一致でトラブルになる恐れがある 契約書の作成など手続きは全て自力で行わなくてはならない

個人売買の最大のメリットは、仲介する不動産会社を挟まないため、費用をかけずにでワンルームマンションを売れる点にあります。

一方でデメリットに挙げたように、契約内容に不備があった場合、大きなトラブルが起きる可能性もゼロではありません。

また契約書の作成など手続きを自力で行うため、そのための時間がなかなか取れない人には不向きです。

自分が「時間」を優先したいのか「高く売りたい」のか、それとも「出来るだけ低コスト」で売りたいのか、重視する点に合わせて選ぶと良いでしょう。

契約書のひな形などはネットで取得できますが、その内容だけ十分であることは少ないです。契約内容以外のことは特約を付けて取り決めるようにしましょう。知り合いだからといって、うやむやな約束や取り決めをしないように気をつける必要があります。

ワンルームマンションの売却に必要な書類

ワンルームマンションを売却する際には「売却の依頼前」「実際の契約・引っ越しの時」と2つのタイミングでそれぞれ必要な書類が異なります。

ここでは選択されることが多い仲介売却に応じた書類を、タイミング別に解説します。

売却の依頼をする前に準備しておきたい書類

ワンルームマンションを売却するためには、まず査定をおこないましょう。

マンションをはじめ不動産はその地域によって相場が異なり、さらに地域別に人気の高い不動産が違うからです。

その際、現在の設備の状況や契約内容について詳しい資料をそろえておくと、査定額がより正確なものになるだけでなく、不動産会社側に物件のアピールポイントが伝わりやすくなります。

あらかじめ公的機関に問い合わせて取得するものもあるため、下記の表に優先度と取得先、ポイントをまとめました。

必ず必要な場合は「〇」を、あれば用意する場合は「△」をつけています。

	必要度	取得先	ポイント
身分証明書	〇	各発行機関	運転免許証やパスポート、健康保険証など
登記済権利証	〇	登記時にもらえる	ワンルームマンションを購入した際に発行される、再発行不可
売買契約書	△	購入時にもらえる	ワンルームマンションの状況や特別な条件が含まれるか確認するために必要
重要事項説明書	△	購入時にもらえる	特記事項や注意事項の確認に必要
図面や設備などの仕様書	△	購入時にもらえる	設備の確認に必要
固定資産税納税通知書	〇	毎年送付される	固定資産税の納税額の確認や、登録免許税の算出に必要
マンションの管理規約や維持費の詳細	△	購入時にもらえる	買主にとって気になる項目がまとまっているため、査定の参考にもなる
地盤調査報告書・住宅性能報告書・既存住宅性能報告書	△	調査が行われている場合にもらえる	それぞれマンションを第三者が評価した客観的なデータ、買主にとって物件選びの参考になる
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	△	調査が行われている場合にもらえる、もしくは、重要事項説明書に記載される	重要事項説明書でも、調査の有無について確認できる

注意点として、不動産会社によっては「△」印をつけた書類も「必ず用意してほしい」と依頼される場合があります。事前に担当者に確かめておきましょう。

売買契約・引渡しの際に準備が必要な書類

買主が無事に決まったら、売買契約を結び、物件を引き渡します。

下記の表に優先度と取得先、ポイントをまとめました。必ず必要な場合は「〇」を、あれば用意する場合は「△」をつけています。

	一般的に必須かどうか	取得先	ポイント
身分証明書	〇	該当する公的機関	運転免許証やパスポート、健康保険証など
実印	〇	印鑑登録済みもの	市区町村の役場で印鑑登録が必須
印鑑登録証明書	〇	市区町村の役場	発行から3ヶ月以内のみ有効
住民票の写し	必要な場合のみ用意する	市区町村の役場	登記済みの住所と、住民登録している住所が違う場合に発行してもらう、発行から3ヶ月以内のもののみ有効
銀行口座の通帳	〇	希望する口座	代金を振り込んでもらうため、どの口座にするか検討が必要
ローン残高証明書もしくは返済予定表	必要な場合のみ用意する	住宅ローンの借入先の金融機関	住宅ローンの借り入れを行っている場合のみ必要
登記済権利証	〇	法務局より登記時に発行	紛失時は再発行不可のため「本人確認情報」もしくは「事前通知制度」を利用する
設備の説明書	△	購入時にもらえる	買主にとっては嬉しい情報
物件のパンフレットや利用規約	△	購入時にもらえる	内覧の際などに提供するとプラス要素になる

ワンルームマンションの売却に必要なお金

実際にかかる可能性の高い費用についてみていきましょう。

売買契約にかかる費用

結論から言うと、売買契約にかかる費用はそのワンルームマンションの売却額にも左右されるほか、ローンの返済状況によっても異なります。

したがって、一概にいくらかかるとは言えませんが、一般的には売却価格の5％から7％が目安です。

一例として、不動産会社を仲介した際に求められる可能性の高い費用の種類と目安を表にまとめました。

項目	目安
仲介手数料	売却価格×0.03＋6万円+消費税
印紙税	1,000円から6万円(売却額に応じて変わる)
登録免許税	売却額に応じて3,000円からそれ以上かかることもある
抵当権抹消費用	司法書士へ依頼すると1万円前後かかる

決まっているのは上限だけのため、下限はありません。つまり法律上、仲介手数料は無料でも全く問題はないのです。

そのため不動産会社のサービスや物件の売却内容によっては、この手数料がお得になるケースもあります。

まずは不動産会社にワンルームマンションを査定してもらうと、仲介手数料の上限が計算できるため費用の目安が付きやすくなります。

買い替えなら引越し費用の準備も必要

もしワンルームマンションを買い替えのために売却するようなら、引っ越し費用も念頭において計画しましょう。

引っ越し費用の予算の立て方は、ワンルームマンションの売り方と新居の購入タイミングによって、次のように異なります。

新居を先に買う「買い先行」の場合	現在の家から新居への引っ越し費用
今のワンルームマンションを先に売る「売り先行」の場合	仮住まいへの引っ越し費用 仮住まいでの家賃 仮住まいから新居への引っ越し費用

新居を先に買う「買い先行」の場合は、新居購入の手続きと今の住居を売る手続きを同時に進める必要があり、さらに新居購入の費用もかかります。

また、居住したまま売る「売り先行」の場合、期限までに新居が見つからず、仮住まいへ引っ越す場合もあります。

なにより、買主が内覧を希望した場合は、家主として対応しなくてはなりません。

仮住まいに引っ越して家を「空き家」にしてしまえば、買主は自由に室内を見学でき、自分も家主として対応しなくて良くなります。

売却期間中に自身がどれだけ物件の売買に対応できるか、時期的な忙しさも見越して計画を立てることが大切です。

売却益が発生した場合にかかる税金

ワンルームマンションを売却した結果、購入時よりも高く売れた場合、その利益に対し税金が課せられる場合があります。

これを課税譲渡所得といい、次の計算式で求められます。

課税譲渡所得＝売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除-減価償却費相当額

給与所得などとは別に計算されるため、この計算式でプラスの値が出た場合、譲渡所得税と住民税、復興特別税がそのプラスになった金額に対して発生します。

購入時の諸経費	ワンルームマンションを購入した時の費用の合計額
売却時の諸経費	仲介手数料 印紙代 リフォームやハウスクリーニング費用 司法書士への依頼費用 登記費用　など
特別控除	最高で3,000万円を差し引ける
減価償却費相当額	ワンルームマンションを購入した時から現在までの経過年数に応じた劣化に対する価格の下落を算出したもの

注意点として「ワンルームマンションを売った年の1月1日」時点で「5年経過したかどうか」によって税率が変わります。

2019年10月時点では、国税庁のホームページによると次のように税率が定められています。

	短期譲渡所得(5年以下)	長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別税	2.1％	2.1％

またマイホームとして利用していたワンルームマンションを売却する場合、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合は「軽減税率の特例」が受けられます。

軽減税率の特例	所得税	住民税
6,000万円までの部分	10％	4％
6,000円を超える部分	15％	5％

ただしこの軽減税率の特例を利用する場合は、対象となる売却代金から3,000万円を差し引ける「3,000万円の特別控除の特例」が使えないため、どちらの方がよりお得になるか検討をおすすめします。

参考：国税庁|土地や建物を売ったとき

ワンルームマンション売却の流れ

基本的な部分は、仲介でも買取でも流れは同じです。

ここではより高く売りたい人向けの「仲介売却」によるワンルームマンション売却までの6つのステップを解説します。

不動産会社に査定を依頼

まず最初に行いたいのが、ワンルームマンションの査定を不動産会社へ依頼することです。査定には次の2通りの方法があり、それぞれ特徴が異なります。

机上査定	築年数や物件の住所などデータのみで行う査定 短期間で結果が来る 実際に担当者が現地に来なくても査定額を出してもらえる
訪問査定	現地で物件の状態や周辺環境も踏まえてより正確に行われる査定 実際に担当者が現地に来るためある程度の時間が必要 複数の会社に依頼すると対応に追われる場合がある より具体的な査定額を出してもらえる

この時、まずは「机上査定」で複数の不動産会社に査定依頼を出し、実際にその不動産会社がどのような対応をしてくれるのか、査定額はいくらなのか、それぞれ比較しましょう。

そして複数の不動産会社の中から「この会社に実際にワンルームマンションの査定をしてもらいたい」と思える会社を、1～3社はピックアップし「訪問査定」を受けるのがおすすめです。

すると不動産会社ごとの査定額だけでなく、サービスの比較や担当者の営業力、ワンルームマンションの売却が得意かどうかなど、様々な側面から不動産会社を比較できます。

特に自宅用のワンルームマンションの仲介売却を依頼する際は、信頼できる不動産会社であり、なおかつ「ワンルームマンションの売却実績がある」会社を選ぶことが大切です。

査定額はあくまで参考に留め、高すぎる価格をつける会社は避けた方が無難です。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

訪問査定を通して信頼できる不動産会社を選べたら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社と利用者の間で正式に結ぶ契約です。希望する仲介サービスの内容や手数料、法的な義務を明確にすることで、トラブルを未然に防ぐ目的があります。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ次のように特徴が異なります。特徴を見比べて、自分の希望に合う契約を選びましょう。

媒介契約	特徴
専属専任媒介	1社のみに業務を依頼する契約 自分で見つけた相手でも契約した不動産会社を通して取引する 契約を結んだ不動産会社は必ず指定流通機構(レインズ)へ契約から5日以内に物件情報を登録する 必ず1週間に1回以上は業務状況を報告する義務が法律で定められている
専任媒介	1社のみに業務を依頼する契約 自分で見つけた相手であれば不動産会社を通さず契約できる 契約を結んだ不動産会社は必ず指定流通機構(レインズ)へ契約から7日以内に物件情報を登録する 必ず2週間に1回以上は業務状況を報告する義務が法律で定められている
一般媒介	複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約 自分で見つけてきた相手とも不動産会社を通さず契約できる 他の会社と契約していることを通知する契約と、しなくても良い契約の2つがある 指定流通機構(レインズ)への登録義務や報告義務はない

媒介契約を結ぶ際には、まず希望する条件を不動産会社に伝えることが大切です。

そして「どんな報告を受けられるのか」「トラブルにはどう対応するのか」など、受けられるサービスについても確認します。

参考として公益社団法人全日本不動産協会が提供する、売買契約書の確認事項及びチェックリストを活用するのもおすすめです。

売却活動の開始

媒介契約を無事に締結した後、不動産会社は不動産ポータルサイトやネット広告を活用し、宣伝を開始します。

また専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、義務として不動産流通システム(レインズ)へ登録してもらえるため、自動的に全国各地の不動産会社が物件情報にアクセスできるようになります。

このときポイントとなるのが、売り出し価格です。不動産会社が算出した査定額と、自分の希望を元に決定します。

周辺相場から外れすぎると売れにくくなり、売却完了まで時間がかかります。逆に安くし過ぎると、自分の損に繋がります。

不動産会社の担当者と相談したうえで、魅力のある価格を設定することが大切です。

内覧会を開く

買主が現れたら、実際に物件を見学してもらう内覧会を開きます。

ワンルームマンションの魅力を十分に伝えるチャンスを逃さないために、買主が現れるまでに仮住まいに引っ越す場合は引っ越しを済ませておきます。

また居住したまま売る場合は、少なくともハウスクリーニングを完了し、生活感が少ない状態にしておくことが大切です。

何故、準備を済ませておいた方が良いかというと、内覧の依頼は当日や前日に急に連絡されることがほとんどだからです。

魅力をアピールできる内覧会を逃さないようにしましょう。

買主と売買契約を結ぶ

内覧会でマンションを気に入った買主は、不動産会社側に「購入申込書」を提出します。

これは買主側の条件を伝える書面で、法的拘束力はありませんが、お互いの条件を確かめ合う大切な書類です。

買主が住宅ローンを使用する場合は「住宅ローン事前審査が通っているか」を忘れずに確認します。

こちらからも条件を伝えあい、お互いに納得できたら売買契約を締結します。

例えば、売却代金を次の物件の購入費用にあてる場合は、引き渡しまで猶予が必要になる場合もあります。

また、付帯設備であるエアコンや床下暖房など、設備の状況によっては修理したうえで引き渡す場合もあるため、こうした条件を共有したうえで売買契約を結びます。

決済と引き渡しをする

引き渡しと決済は、通常は買主が利用する住宅ローンを扱う金融機関で行われます。

ネット銀行など実店舗がない金融機関のローンを使用する場合は、司法書士の事務所や不動産会社などが利用されます。

買主と売主をはじめ関係者がそろったうえで、残金の決済や登記申請、ローンの実行などを全て同日に実行するため、売主として住宅ローンを利用していた場合は完済し、抵当権抹消手続きと所有権移転登記の用意を進めておきます。

引っ越しが必要な場合は、引き渡し日に間に合うように進めましょう。

万が一、引っ越しや手続きが完了していない場合、買主から契約不履行を理由に契約の解除を主張される場合もありますので、不動産会社の担当者と相談しながら、十分注意して進めましょう。

ワンルームマンションを売却する際の注意点

売却する際に注意するポイントは、ワンルームマンションをどんな物件として売却するかによって異なります。

自宅用ワンルームマンションの場合には

自宅として使用しているワンルームマンションの場合、住みながら売却するのは注意が必要です。

可能であれば、部屋の魅力が十分伝えられるように、一度引っ越して空き家の状態にしてから売却するのがおすすめです。

ワンルームマンション売却の流れでも解説したように、売却活動が始まると希望者が物件を実際に見学に来る「内覧」が行われます。

住んでいる状態だと、内覧に来た買主は「生活感がある」と感じ、見たい場所があっても遠慮してしまう可能性が高まります。

また、部屋の中の状態によっては、印象が悪くなり、せっかくの買主を逃してしまうかもしれません。

一般的に売却完了までには3ヶ月から6ヶ月ほどかかるため、その期間を仮住まいで過ごせるようなら、引っ越し後に売却活動を始めた方が売れやすくなります。

投資用ワンルームマンションの場合には

投資用ワンルームマンションとして売却したい場合は、できるだけ空室を避け、売却活動までに入居者を決めることが大切です。

投資目的の買主からすると、賃貸として借りられている物件の方が利益に繋がるため、魅力的な物件として判断されます。

また、現在借りている人が居る場合は、必ず賃借人に対し貸している人が変わったことを通達してください。

この時、賃借人の不安を防ぐためにも「敷金の返還義務も新しいオーナーが引き継ぐ」ことを忘れずに明記して通達します。

売却時には新しくオーナーとなる買主に対し、敷金の返還義務が引き継がれることを契約書に明記することも大切です。

固定資産税や修繕積立金の精算をする

売却代金とは別に、固定資産税や修繕積立金を買主と売手の間で清算できます。

固定資産税はその年の1月1日時点で所有している人が納税しますが、たとえば3月1日に売却が完了した場合、その年の12月31日までの9ヶ月分の実質的な負担額を買主に支払ってもらうのです。

また、マンションの場合、修繕積立金を毎月支払いますが、この費用についても引き渡し日に応じて買主が所有する期間に対し、先払いした額を清算可能です。

修繕積立金は延滞や未払いがあるとトラブルの元となるため、あらかじめ引き渡し日前に支払いを済ませましょう。

ただし、この清算は法律で定められているわけではないため、買主と売手の間で合意できれば清算せずに引き渡すことも可能です。

売却益が出た場合は確定申告をする

ワンルームマンションの売却に必要なお金で解説したように、不動産売却時に利益が発生した場合、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税の支払いが求められます。

この不動産売却時の利益は給与などとは異なる所得として計算されるため、会社で年末調整を受けていたとしても、確定申告が必須です。

投資用ワンルームマンションの場合は節税制度がなく、築年数がたっても価値が下がりづらいため、自宅用に比べて税金が発生しやすいことに注意しましょう。

また、自宅用のワンルームマンションを売却した場合、売却額が購入額より少なかったときは確定申告によって、支払い済みの税金から損した分を還付してもらえる特例の利用も可能です。

現在暮らしているワンルームマンションの所有期間が10年を超えており、売却額より高い家に住み替える場合は「居住用財産の買換え特例」が利用できます。

また所有期間に限らず、自宅として使っていたワンルームマンションを売却した時の損失に対し「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰り越し控除の特例」が利用できます。

この特例は確定申告が条件の1つとなっており、自動的に適応されるわけではありません。

ワンルームマンションの広さや、住み替え先の物件によっても利用できるかどうか判断が分かれるため、不安な場合は最寄りの税務署や税理士にあらかじめ相談しておくと安心です。

ワンルームマンションを高値で売却するには

不動産を高く売るためには、仲介の場合も買取の場合も不動産会社が鍵となります。

優良な不動産会社を選ぶことが大切

ワンルームマンションは単身者の自宅用や、賃貸マンションとして投資目的で購入されることが多いため、立地や設備の「便利さ」と築年数など「今後の価値の下がり方」が重視されます。

しかし、ファミリー層向けのマンションに比べると買いたい人が少なく、面積が狭いので価格も安いため、不動産会社にとっては扱いづらい面も持っています。

そのためワンルームマンションを取り扱っている不動産会社を見極めないと、ワンルームマンションを必要とする人に情報がたどり着かず、長い期間売れなかったり、売れても希望価格を下回ったり、損をする可能性があります。

したがってワンルームマンションの売却経験があり、優良な不動産会社を探すことが大切です。

一括査定サイトで効率よく不動産会社を選ぶ

ワンルームマンションの売却経験がある不動産会社を探すには、複数の不動産会社から査定を受けられる一括査定サイトの利用がおすすめです。

住所や面積など基本的な情報を入力すれば、ワンルームマンションのある地域で対応してくれる不動産会社を一度に探せます。

さらに、査定を依頼することで、その不動産会社が物件のどんな部分を見て魅力と感じたのか、根拠を示してくれます。

特に、仲介売却を目指す場合は、次のようなポイントを比較します。

• 根拠を明確にしてくれる不動産会社
• 弱点を分かった上で対応してくれる不動産会社
• 地域に詳しく買手候補を良く知る不動産会社

一方で買取による売却を目指す場合は、査定価格と不動産会社のサービスが不動産会社選びに直結するため、次のようなポイントを比較します。

• 納得のいく査定価格を提示してもらえる
• 一定期間売れなかった場合の買取保証サービスがある
• 決済や引き渡しスケジュールを調整してもらえる
• リフォーム不要で引き渡せる
• 不要な家財を置いていける

売却のスピードを重視するのであれば、買取してくれる不動産会社を探した方がメリットが大きくなります。

下記の記事では、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、ぜひ合わせてご参考にしてください。

ワンルームマンションをより高く売却しよう

ワンルームマンションを高く売却するには、まず自分が重視する項目を明確にし、それに応じた売却方法を選び、優良な不動産会社を探すことが大切です。

売却活動や内覧会に、自分がどれだけ時間をかけられるかも計画に入れておきましょう。

また、住み替えをするのなら、次に暮らす家を探す時間の確保も大切です。

今回紹介した方法を活用してワンルームマンションをスムーズに売却し、新たな生活を気持ちよくスタートさせましょう。