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土地を相続したものの、使い道がわからず、放置してしまっている土地は全国にたくさんあります。
そういった土地はうまく活用すれば、思わぬ収益を生むことができます。
しかし、活用をしたいけれど何をすればいいかわからないとお困りではないでしょうか。
今回は土地活用におすすめのアイデアをご紹介します。
土地別におすすめの活用方法があるので、自身が所有する土地に適しているものから選んでみてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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土地活用方法の選び方
土地活用アイデアを見ても、自身が所有する土地にどの方法が適しているかがわからないということもあるでしょう。
活用方法で困っときに見ておきたいポイントについて解説しますので、ここを参考にもう一度アイデアを見直してみてください。
収益性を重視したい方
収益性を重視した土地活用の方法として、アパート・マンション経営やコンビニなどの店舗経営があります。
広い土地を所有しているかたであれば、介護施設や老人ホームの経営も選択肢に入ってきます。
しかし、収益性を重視した選び方においては、「その土地にあった方法かどうか」をよく吟味する必要があります。
例えば田舎の土地にアパートやコンビニ、駐車場を設置しても思うように利益は得られません。
また、都会の土地に太陽光発電などの人を必要としないものを建てると損をしてしまいます。
土地にはその土地の状況に合った使い方があるため、まずは自身の土地の周辺環境を調査してみましょう。
「収益性を重視した土地活用アイデア」はこちら。
活用したい土地が狭い方
土地を活用したいけれども、狭くてどのように活用したら良いかわからないと、諦めてしまう方は多いのではないでしょうか。
しかし実は、狭くて使いにくい土地であっても、様々な活用方法があります。
そのような方の選択肢として、駐車場の運営や自動販売機の設置、トランクルームの設置などがあります。
土地は所有しているだけでコストがかかるものですが、土地が狭い分税負担も少なくなるため、土地活用の中でかかるコストが抑えられるのです。
固定資産税は土地活用を始めた後もかかり続けます。ランニングコストが少なくて済むのは大きなメリットと言えるでしょう。
「狭い土地活用アイデア」はこちら。
初期投資額を重視したい方
土地活用をするには、いずれの場合も初期費用がかかってきます。
賃貸マンションを建てて家賃収入を得る土地活用だと、建てるマンションの規模によっては大きな収益を期待できますが、一方で予算や初期費用は高く、それに応じてリスクも高くなってしまいます。
そのような方の選択肢として、土地信託の依頼や等価交換、土地の貸し出しなどがあります。
ただし、建物がない場合は、固定資産税の減税対象からは外れてしまうため、節税効果を期待する方にはおすすめできません。
「初期投資額を重視した土地活用アイデア」はこちら.。
土地活用を始める前に注意しておきたいポイント
用途規制に違反していないか
全国の土地には用途地域として定められています。
都市計画法によって13のエリアに分けられており、エリア別で建てられる建物の大きさが異なります。
また住宅を建てられない場所や店舗建設が不可となっている場所もあるため、アイデアを調べる前に土地に規制がないかを確認しておいた方が良いでしょう。
こちらの記事は、用途地域の種類と規則を詳しく紹介しています。
用途地域とは、都市計画法によって土地の利用方法が定められた地域のことです。土地や住宅の購入を検討する場合や土地を有効活用する際に確認が欠かせません。この記事では13種類ある用途地域について、それぞれの特性や制限などを一覧にしたうえで解説します。
自身で管理できる土地活用方法かどうか
土地の活用は、自身で管理できる方法かどうかも考えておかなければなりません。
高い収益が見込めるからといって店舗経営を実行しても、経営のノウハウも乏しく、管理できなければ収益どころの話ではなくなります。
第三者に経営を委託することも可能ですが、そうなると収益の一部を管理者に支払わなければならないため、利益をすべて得ることができません。
経営方法には様々なものがありますので、自身で管理するのか、それとも第三者に任せるのかなども考慮した上で活用方法を決めることがおすすめです。
高い収益が期待できる土地活用アイデア4選
土地活用をするなら高い収益を得たいと考える方も多いです。
高い収益が期待できるアイデア3選をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
アパートを経営する
小さめの建物を建てられるほどの土地がある場合は、初期費用がかかりますが、アパート経営もおすすめです。
例えば1Rの部屋がおおよそ25㎡とし、1階部分と2階部分にそれぞれ5戸だとすると、共用部分などを含めても170㎡ほどの広さがあればアパートを建てることができます。
アパートの規模は土地オーナーが自由に決められますので、土地サイズに合わせて決めると良いでしょう。
アパート経営は住民との連絡や建物の管理の手間があるため、オーナー側も忙しくなりますが、管理を一括して業者に任せれば、本業が忙しい方でも充分に経営が可能で、部屋が埋まれば埋まった分だけ家賃収入が得られます。
▼メリット・デメリット
アパート経営には、長期的な安定収入が見込める他、生命保険の代わりになったり、景気変動に強いなどのメリットがあります。
一方デメリットとして、運営管理コストの高さや分散投資の難しさがあります。
投資対象を複数にする「分散投資」は投資の基本ですが、アパートは1棟を購入するのに数千万から億の金額がかかることがほとんどです。
アパート経営では金銭的に、分散投資するのは難しいと言わざるをえません。
黄 威翔/宅地建物取引士 空室リスクなどもありますので、アパートを建てる場合は人が集まりやすい立地かどうかを確認しておきましょう。
周辺にお店が多く、学校や保育園がある場所や駅から近い場所は人が集まりやすいためおすすめです。
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出典:タウンライフ
初心者でもアパート経営をしっかり成功させたいのであれば、プロへしっかり相談していくことが大切です。
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あなたのニーズに合わせて作成されたアパート経営プランを確認して、具体的なアパート経営の準備を始めましょう。
こちらの記事は、アパート経営に関する基本知識を詳しく解説しています。
「アパート経営に興味があるけど、何から始めてよいか分からない」この記事では、これからアパート経営への参入を検討している方向けに、アパート経営の基本的な流れを解説します。「アパート経営の不安を解消したい」「アパート経営に関する基礎知識を身につけたい」そんな方に、おすすめしたい内容になっています。
マンション経営
安定した収益を長期的に手に入れられる方法としておすすめなのがマンションの経営です。
マンションを建築すれば毎月家賃収入を得ることができます。
立地が良く人が集まりやすい場所である必要はありますが、それに適した土地を持っているのであれば高い利益が期待できるでしょう。
建築費用などの高い初期費用は必要ですが、融資をうまく活用して経営を進めていきましょう。
▼メリット・デメリット
基本的なメリット・デメリットは、アパート経営と同じものになります。
上記の内容以外のメリットに、節税対策ができることがあります。
利益が出るようになったら、「物件管理」の名目で車を経費で購入したり、諸々の備品を購入して節税対策ができるようになります。
収入規模が大きくなったら個人事業主から法人に変更することで、節税できる範囲がさらに広がるのです。
デメリットは、現金化が難しいことです。
相続税の納付などで多額の現金が必要になった場合にも、アパートは不利です。
アパートを売却したくても、売却活動開始から売却完了まで数ヶ月単位の時間がかかってしまうからです。
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出典:タウンライフ
マンション経営を始めるのであれば、将来性までしっかり考えたプランが必要になります。
マンション経営の初心者が一人で取り組もうとすると、非現実的なプランになって失敗するリスクを高めます。
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こちらの記事は、マンション経営の基本知識やメリット・デメリットを詳しく解説しています。
マンション経営は、遊休土地の活用方法として人気です。この記事では、遊休土地の意味から、マンション経営の種類、収益方法、経営上のメリットやデメリットまで詳しく解説しています。マンション経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
コンビニなどの店舗を経営する
コンビニなどを経営できる建物を建築すれば、店舗経営が可能です。
周辺に人が集まりやすい場所や、近辺にコンビニがない場所は高い需要が見込めます。
集客率が高くなればなるほど売り上げも多くなりますので、高い利益を得られるでしょう。
コンビニを経営することを考えているのであれば、コンビニを運営する企業と協力して建物を建設することがおすすめです。
そうすれば建設費用の一部を負担してもらうことができ、また建設費用を無利子で借りられる場合もあります。
経営をするのであればある程度の知識が必要ですが、経営ができそうになければ店舗部分を貸し出すことも可能です。
そうすれば経営はお任せした状態で賃料を受け取れますので、オーナー側にも大きなメリットがあります。
▼メリット・デメリット
コンビニ経営に適した土地であれば、初期投資額を抑えながら高収益を目指すことができます。
そのため、収益性を重視したい方にはおすすめの土地活用方法と言えるでしょう。
コンビニ経営は一般的に、契約期間が10～30年程度と長いため、長期的な収入を見込むことも可能です。
逆に言えば、その期間中はほかの土地活用に変更することができません。
また、住居系の建物では適用される税金の優遇措置は、コンビニでは適用外であるため、節税効果が低いことには注意が必要です。
介護施設や老人ホーム
後期高齢者社会といわれている日本ですが、田舎で広大な土地を持っているのであれば介護施設や老人ホームの建設がおすすめです。
高齢化が進んでいる現代は、高齢者の居場所を必要としています。
特に田舎は都会に比べても高齢化が進んでいるため、高齢者用の施設を建築することで多くの人が利用するでしょう。
介護施設や老人ホームは専門的な知識を有している必要があるため、自身での経営は難しいかもしれません。
その場合はサービス付きの高齢者向け住宅の経営もおすすめです。
こちらは通常の賃貸住宅の経営をさほど変わりないため、専門的な知識がなくとも経営が可能となっています。
▼メリット・デメリット
介護施設や老人ホームの建物の賃貸借契約は20年以上の契約が義務のため、長期間にわたって安定した収入を得ることができます。
また、一括借上げのため、アパート・マンション経営と違い空室に悩まされることもないため、収益面・安定面の両方でメリットがあるといえます。
ただし、ある程度の土地の広さが必要になるほか、安定した事業を運営していくためには優良な介護事業者を見つけることが必要です。
狭い土地におすすめの土地活用アイデア3選
土地が狭くても土地の活用方法はいろいろあります。
まずは狭い土地でも十分活用できるアイデアを3つご紹介します。
貸し駐車場を作る
車を1～2台だけでも置けるスペースがあるなら、貸し駐車場として使うこともおすすめです。
車というのは、自宅から2km以内に駐車場がなければ車庫証明が発行できません。
近年アパートやマンションが多く建設されている地域では、駐車場の重要が高まっており、周辺が住宅街であれば、1台だけの駐車スペースでも需要を見込めます。
月極駐車場として使えば毎月賃料が入りますので、高くはないものの安定した収入を得ることができます。
▼メリット・デメリット
メリットは、アパート経営のように建物を建てる必要がないため、初期費用が少なく済み、すぐに始めることができる点です。
また、災害が起きた場合も、建物もなくアスファルト舗装やコンクリート舗装を行えば経営を再開することができるため、比較的災害に強い土地活用と言えます。
一方で、他の土地活用と比べ、税金負担が大きいことがデメリットにあります。
アパートやマンションであれば固定資産税の減税対象になりますが、駐車場は減税の対象にはなりません。
そのため、節税目的の方は注意が必要です。
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出典:タウンライフ
貸し駐車場に興味があるのであれば、駐車場経営プランを無料で作ってくれるサービスもおすすめです。
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駐車場経営を不安に感じていた利用者でも収益化に成功した声が掲載されているので、一度確認しておきましょう。
こちらの記事は、駐車場経営のメリットとデメリットを詳しく紹介しています。
駐車場経営には、メリットもあればデメリットもあります。また、駐車場経営で成功を収めるには、正しくポイントを押さえておく必要もあるでしょう。ここでは、駐車場経営のメリットやデメリット、成功のポイント、パートナー会社の選び方などについてご紹介します。
自動販売機を設置する
車も置けないほど狭い土地におすすめなのが、自動販売機置き場としての活用です。
自動販売機を1～2台程度置ければ、自販機で売れた分の収益の一部をもらうことが可能です。
自動販売機のサイズはスタンダードなものなら、横幅87～118.1cm、奥行き67～74.6cmとなります。
このくらいのサイズが置けるスペースであればこのアイデア活用ができます。
自動販売機の設置は、飲料を提供しているメーカーに連絡をすればよいだけで、設置費用も掛かりませんので、初期費用0円から始めることができます。
注意点は、収益が見込めそうにない場所や、近くに同じメーカーの自販機がある場合は設置をしてもらえないということです。
収益が見込めそうな土地で、近くには置いていない自販機メーカーに問い合わせてみましょう。
▼メリット・デメリット
メリットは、管理や運用の手間が低い事が挙げられます。
また、小さなスペースが有れば設置可能なため、他の土地活用との併用も可能です。
例えば、アパートやマンション経営をしている場合、空いている土地に自販機を設置すればプラスの収益が得られます。
一方で、自動販売機を設置すると、ゴミやいたずら被害が生じる可能性があります。
よくある被害としては、空き缶やペットボトルのゴミが散乱する、自販機の落書き被害や硬貨の入り口に物を詰められるなどの被害があるようです。
トラブル防止策として、防犯カメラを設置するなどがあります。
トランクルームを設置する
トランクルームは空き地に複数台のトランクルームを置き、トランクルームを借りている人からの賃料を得る仕組みです。
トランクルームやコンテナを置けるスペースがあればトランクルームとして活用するのもおすすめです。
トランクルームは定期的に土地の清掃をしておくだけで良いため、手間がかからないというメリットもあります。
後は借り手が現れれば毎月安定した収入が得られますので、周辺にトランクルームがない場合はこのアイデアもおすすめです。
▼メリット・デメリット
メリットとして、初期投資額の少なさが挙げられます。
特にコンテナ型のトランクルームは、更地にコンテナを設置するだけで電気・水道・ガス工事すら不要なケースがほとんどです。
また、修繕費用や管理の手間が少なく、やめたいと思った時に転用がしやすいことも魅力の一つです。
一方で、アパートやマンション経営などの賃貸用不動産と違い、トランクルームには新規開設による付加価値が見込めません。
また、収益化までに時間がかかる可能性もあります。
こちらの記事では、トランクルーム経営の運用方法やメリット・デメリットを詳しく紹介しています。
利用する人が増えつつあるトランクルーム。不動産投資や土地活用の一環で、自分で経営してみたい！と考えている方も多いと思いますが、実際のところはどうなのでしょうか。メリット・デメリットなども合わせて解説していきます。
資金なしで始められる土地活用アイデア3選
土地活用を始めようと思っても、資金がないから何も始められないと困っている方もいるかと思います。
実は初期費用0円で始められる土地活用アイデアもありますので3つご紹介しますので、初期費用でお困りの方は参考にしてください。
土地信託を依頼する
土地信託とは信託会社に土地を預け、信託会社がその土地に適した方法で事業を行う方法です。
自分で土地活用方法を考えることもなく、プロにすべて任せたうえで収益の一部を得られます。
土地信託は預けておく期間をあらかじめ設定してから始めます。
もしアパートなどを建てて置いた場合は、契約期間後にアパートも土地オーナーの手元に入ってきますので、契約終了後も安定した収入を得られるでしょう。
▼メリット・デメリット
土地信託では土地の活用法から実際の運用まで全て信託会社が行ってくれるため、経営に関する専門知識などは基本的には不要です。
また、土地信託では初期投資のためのお金を、リスクを負って用意する必要がなく、低リスクで土地活用を進めることができます。
一方で、土地信託は信託会社から信託配当金を受け取るため、収益が少なかったり経費が多かったりすると、月によって信託配当金が得られないこともあります。
注意点として、土地信託できる土地とできない土地があります。
土地信託では通常の土地運用と比べて5～20%の信託報酬が発生するため、少なくともその分は収益を得られると判断される必要があります。
等価交換で利益を得る
等価交換とは土地オーナーが土地を提供し、業者が建物を建てて土地と不動産二つをオーナーと業者がそれぞれ所有することをいいます。
土地オーナーは土地を提供すればいいだけなので、特別何かをする必要はありません。
そこに建物を建てるのは業者側なので、建物の建築費用を出さずに済みます。
建物建築後はオーナーと業者それぞれが土地と建物を所有することになりますが、所有比率は土地と建物の比率によって異なります。
例えば土地が6億円・建物が4億円だった場合は、土地オーナー側の所有比率が6割、業者側が4割となります。
所有比率によって得らえる収益分配も変わりますので、所有比率をきちんと確認しておきましょう。
こちらの記事は、等価交換のメリットとデメリットを詳しく紹介しています。
所有している土地を有効に活用する方法の一つに「土地の等価交換」があります。土地の等価交換とは、土地の所有者が提供した土地に業者が建物を建て、その一部を元の所有者と共有する方法です。自己投資なしで土地の活用ができる方法として注目されています。
土地を貸し出す
土地を第三者に貸し出すことで賃料を得る方法です。
土地のみを貸し出せばいいだけなのでオーナー側が何か費用を払う必要はありません。
借り手が現れれば毎月安定した賃料を受け取ることが可能です。
貸出方法は主に普通借地、または定期借地となりますが、普通借地は借り手側に有利なものとなっており、場合によっては土地オーナーの手元に半永久的に土地が戻ってこないという大きなリスクがあります。
そのため普通借地での貸し出しはおすすめできません。
定期借地であれば貸出期間を10年以上から定めることができ、期間満了後は更地にて返還してもらえます。
貸し出した土地に建物が建ててあっても、その建物を買い取る必要はありません。
借り手が撤去して更地にする義務を負いますので、土地オーナーが不利益を被ることもないでしょう。
こちらの記事は、土地を貸す方法と流れや注意点を詳しく解説しています。
借地業に関する基礎知識を初心者向けにまとめた記事です。土地を人に貸す際に知っておくべき法律知識に加え、土地を貸す方法と流れについても解説しています。また、トラブルに発展しないための注意点について詳しく解説しています。
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土地活用は慎重に選ぼう！
土地活用のアイデアは、土地別に様々なものがあります。
狭い土地で出来る方法もあれば、広い土地で高い収益を期待できる方法もあるため選択肢は幅広くなります。
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土地活用・賃貸経営にまつわるお悩み解決【HOME4Uオーナーズ】
