不動産投資の融資を受けるには?メリットや押さえておくべき4つの注意点

「不動産投資を融資を受けるにはどうしたらいいの?」

「不動産投資で融資を受けるときの注意点は何があるの?」

これから不動産投資を始めようと思っている方の中には、どうしたら融資を受けられるかリサーチしている方もいるのではないでしょうか。

不動産投資は、投資初心者に人気がありますが、資金を集めるのに苦労する人が多いです。

本記事では、不動産投資の融資を受ける方法についてご紹介します。

不動産投資の融資を受けるメリットや注意点、融資を受けられる可能性が高い人の特徴などを踏まえて説明するので、融資を受けたいと思っている方は参考にしてみてください。

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不動産投資の融資を受ける4つのメリット

そもそも、不動産投資をする上で、なぜ融資を受けた方がよいのか、そのメリットについて紹介します。

不動産投資の融資の主なメリットは以下の4つです。

  1. 資金を速やかに用意できる
  2. 複数の物件に手を出せる
  3. 低リスクでローンを返済できる
  4. 資産代わりになる

すでに資金にゆとりがあって手出ししても生活に支障が出ない方は、無理に融資を受ける必要はありませんが、資金に余裕がない方は融資を受けることをおすすめします。

各メリットについて説明するので、融資を受けるかどうか判断するときの参考にしてみてください。

資金を速やかに用意できる

不動産投資をするには多額の資金が必要ですが、融資を受ければ、自己資金が少なくても投資を始められます。

安い不動産でも数百万円はかかり、税金や手数料等を併せれば、自分で全てまかなおうとすると大変です。

特に年収が低く貯金が少なくても、金融機関から融資を受けられれば、数百万円程度はすぐに用意することができます。

ただし、融資の申請をしたからといって、すぐにお金を借りられるわけではありません。

融資の審査に通る必要があり、給与所得が低い人や貯蓄が少ない人は、高額な融資を受けることは難しいです。

そこで、500万円以下の安価な中古戸建物件から投資を始めて、資産運用の練習を兼ねて資産の増加を図るとよいでしょう。

複数の物件に手を出せる

融資を受ければ、多額の資金を用意できるため、資金繰りが楽になり複数の物件に手を出せるようになります。

不動産投資において、1つの物件だけで多額の利益を生み出すのには時間がかかるため、短期間で収益化を図りたい方は、複数の物件を管理するのがおすすめです。

ただし、先ほど述べたように、数千万円規模の融資を受けるには、豊富な資産を所有している、もしくは安定して高い給与所得を得ている人に限られます。

これから不動産投資を始める人が、いきなり数千万円から数億円の融資を受けることは非現実的なので、最初のうちは、1つの物件でしっかり利益を生み出すことに集中するのをおすすめします。

最初の投資は1つの物件に集中し、利益を着実に積み重ねたのちに、規模を拡大したい方は、複数の物件管理に挑戦してみましょう。

低リスクでローンを返済できる

低リスクでローンを返済できる点も魅力の一つです。

得た家賃収入のうちからローンの返済に充てることになるため、投資者自身の返済の負担はほとんどありません。

住宅ローンの場合は、借主の給与から返済することになりますが、不動産投資の融資は、給与から返済する必要がないのです。

そのため、手持ちの現金を残しつつ、着々とローンの返済ができることから、生活に支障をきたすことがありません。

しかし、家賃収入が返済金額を下回った場合は、手出しすることになります。

毎月安定した家賃収入を得られるように、入居者を増やす取り組みに力を入れましょう。

資産代わりになる

投資物件を資産として相続させることができます。

融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が万が一病気や事故で死亡したときに、残債を支払ってもらえる保険のことで、この保険によって残された家族がローンの返済を強いられずに済みます。

ローン契約者が加入していない場合は、家族に多大な負担をかけることになるため、事前に加入しておくことはとても重要です。

団体信用生命保険によって家族が守られるので、もし借主が亡くなったとしても、家族は家賃収入を安定して得ることができます。

ただし、持病があると団体信用生命保険に加入できないことがあるため、融資を受ける前に加入できるか確認しておきましょう。

不動産投資の融資を受ける際の4つの注意点

不動産投資の融資を受けるときに気をつけるべきことがいくつかあります。

意識すべきポイントは以下の4つです。

  1. 必ずしも家賃収入が得られるとは限らない
  2. 投資物件に抵当権が設定される
  3. 住宅ローンに比べると金利が高い
  4. 融資の審査が厳しい

不動産投資で全てが上手くいくことは難しいと言えます。

融資を受けるときは何らかのリスクを背負う必要があるので、これらの注意点を頭に入れた上で、融資の申請をしましょう。

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必ずしも家賃収入が得られるとは限らない

賃貸管理を始めたからといって、必ずしも家賃収入が得られるとは限りません。

そもそも入居者がいなければ家賃収入は得られないので、空室状況によっては想定と異なる事態に陥る可能性があります。

たとえば、ローンの返済計画を満室時の家賃収入をベースに考えている場合は、空室がある段階では計画通りに返済することが困難です。

万が一、家賃収入が返済金額を下回った場合は、自費で負担しなければならないため、低リスクでローンを返済できるというメリットがなくなってしまいます。

まずは、入居者集めに注力し、なかなか部屋が埋まらなければ、家賃や設備の見直しを行いましょう。

投資物件に抵当権が設定される

融資を受けるときに、金融機関の担保として投資物件に抵当権が設定されます。

抵当権とは、借主が返済できなくなった際に、貸主が物件を差押えて、競売にかけて貸付金の回収ができる権利のことです。

つまり、ローンの返済ができなくなった場合、金融機関に不動産を売られる可能性があることを押さえておきましょう。

しかし、抵当権が行使されるのは、返済が滞った場合なので、毎月しっかり返済していけば、急に不動産が競売にかけられることはありません。

先ほど述べたように、家賃収入から返済に充てるため、入居者さえ確保できれば、安定して返済することは可能です。

金融機関から抵当権を設定されたからといって、不動産を勝手に処分されることはないので、着実に賃貸管理を行いましょう。

住宅ローンに比べると金利が高い

住宅ローンに比べると金利が高い点が欠点です。

金利が高ければ月々の返済金額も高くなるため、住宅ローンの感覚で融資を受けると、返済時に困惑する可能性があります。

なお、融資を受ける際に、変動金利と固定金利のどちらかを選ぶことになりますが、変動金利を選択するときは注意が必要です。

契約時は固定金利よりも変動金利の方が低く設定される傾向があるので、一見変動金利の方がお得に見えるかもしれません。

しかし、変動金利は半年ごとに見直されるため、上昇する可能性が多いにあります。

ローンの返済は数年から十数年かけて行うので、いくらスタートが低くても、将来的には固定金利よりも高い金利で長期間返済しなければならないかもしれません。

一方、固定金利は、金利の変動がなく、最初の計画通りに返済を行えるため安心です。

最後まで金利が低ければ変動金利の方がお得ですが、金利の動きは想定できないので、将来の金利の動きに不安を感じる方は、安定の固定金利で契約するようにしましょう。

融資の審査が厳しい

不動産投資にかける資金が多額になるほど、融資の審査は厳しくなります。

融資金額が高くなるほど回収リスクも高くなるので、数千万円を越えると、金融機関の審査が厳しくなるのは当然です。

不動産運営において、入居者不足や経年劣化による家賃低下などで満足に家賃収入を得られない事態も想定できます。

そのため、金融機関は家賃収入が十分に得られない状況でも、契約者が安定して返済できる能力があるのかをチェックしているのです。

融資の手続きでは、不動産会社が用意してくれる物件資料一式や購入者自身の収入に関する資料、今後の不動産投資の収支計画などを自分で用意しなければならないため、ある程度手間がかかります。

しかし、融資の審査に通るためには、より具体的な数字を算出し説得することが重要なので、なるべく早めに行動して、入念に準備をしておきましょう。

不動産投資の融資を受ける流れ

不動産投資の融資を受ける流れについてご紹介します。

基本的な流れは以下の通りです。

  1. 融資申請の準備
  2. 審査の申し込み
  3. 本審査
  4. 契約・融資手続き

金融機関によって異なるケースはありますが、一般的には上記の流れで融資の手続きが行われます。

各ステップごとに説明するので、融資の申請をするときの参考にしてみてください。

融資申請の準備

まずは、融資の申請に必要な書類を揃えましょう。

申請に必要な書類は以下の通りです。

融資申請に必要な書類

  • 物件概要書
  • レントロール
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 建築確認済証
  • 身分証明書
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 所得証明書類
  • 納税証明書
  • 資格証明書
  • 賃貸借契約書
  • 支払通帳
  • ローン返済予定表

融資の審査で重視されるのは物件の収益性や採算性なので、物件概要書やレントロール(不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもの)は特に重要です。

賃貸借条件がわかりやすいようにまとめるなど、早めに用意しておきましょう。

また、金融機関から問われる事項についても返答を考えておくことが大切です。

たとえば、融資の審査時に以下のような質問をされます。

用意しておくべき質問事項

  • 不動産投資を始める動機
  • 経営方針
  • 経営目標
  • 資産の状況

質問をされたときに端的かつ明確に答えられなければ、信頼を得ることが難しくなります。

不動産投資をするに至った経緯や今後の目標、現在の資産状況などは押えておきましょう。

審査の申し込み

必要な書類が揃ったら、審査の申し込みを行います。

融資の申し込みを行うときは、事前に電話やWebサイトで融資相談の予約が必要です。

予約をしないまま金融機関の窓口に足を運んでも、対応してくれない可能性があります。

審査の申し込み時に事前審査を行うのが一般的です。

事前審査は、本審査に通過する可能性があるかどうかを見極める審査で、融資担当者は申込者の返済能力や物件の収益性などをチェックします。

また、融資担当者から提出書類をもとに聞き取りが行われるので、質問されたことに対して正直に答えましょう。

事前審査に通過しなければ、本審査に進めないため、しっかり準備をすることが大切です。

審査結果は数日から数週間後に伝えられるので、それまで待ちましょう。

ちなみに、新型コロナウイルスの影響により、オンラインでの相談を受け付けている金融機関もあります。

近くに金融機関がない方や、多くの人が集まる場所に行くことに抵抗がある方は、オンラインサービスを利用してみてください。

本審査

事前審査に通ったら、本審査を受けましょう。

本審査では、売買契約書などの提出書類をもとに、嘘や偽りがないかをチェックして、借入可能額や借入年数、金利優遇などの融資条件を決定します。

また、面談時に質疑応答も行われ、書類審査と面談内容によって何段階もの審査が実施されるのが一般的です。

本審査の結果が出るまでは2週間~1か月程度かかります。

事前審査よりも詳細に審査するため、事前審査に通過したからといって必ずしも本審査を通るわけではありませんが、信じて結果を待ちましょう。

契約・融資手続き

本審査に通過したら、金銭消費貸借契約を結びます。

融資の承認が下りたら、融資の上限額や融資の期間、金利条件などの説明を受けるので、内容に納得したら契約手続きに入りましょう。

ローンの契約によって家族に迷惑をかける可能性があるため、団体信用生命保険への加入がおすすめです。

ちなみに、契約の段階で金融機関から不動産に対して抵当権の設定が行われます。

そのあと、指定口座に融資金が振り込まれるので、不動産売買の支払いに充てましょう。

融資金額が決まる2つの基準

融資手続きの際に具体的な融資金額が決まるのですが、主に2つの基準によって算出されています。

  1. 与信
  2. 収益性

どちらも申請者の信憑性を測る上で、重要な項目です。

実際にどのような基準で融資金額が決められるのか説明するので、金融機関と融資金額について交渉するときの参考にしてみてください。

与信

与信とは、借主の属性のことです。

借主の収入に関連する情報全体が含まれており、たとえば、以下のような社会的情報が当てはまります。

借主の属性

  • 年収
  • 職種
  • 勤務先
  • 勤続年数

与信をチェックすることで、申請者の大まかな収入事情を把握することができます。

賃貸物件によって必ずしも家賃収入を得られるとは限らないため、金融機関は、申請者が満足のいく家賃収入が得られなくても、しっかりローンを返済する能力があるのか判断しなければなりません。

そのため、金融機関にとって申請者の与信は、融資を承認するかどうか決める際の重要な情報です。

収益性

与信に自信がない場合でも、収益性で評価を高めることが可能です。

収益性は、不動産による家賃収入がどのくらい想定されるのかを表しています。

家賃収入を安定して得られる確証があれば、返済能力として高い評価を得られる可能性が高いです。

たとえば、大学周辺に位置していれば、通年入居者を確保できる可能性があるので、融資を受けやすくなります。

ちなみに、収益性があることを示すには、表面利回りではなく実質利回りを提示することが重要です。

表面利回りから経費等を差し引いた残りが実質利回りなので、実質利回りの数字が返済能力に直結します。

毎月の収入と経費を計算して、どのくらい返済に充てることができる可能性があるのか伝えましょう。

不動産投資の融資を受けられる可能性が高い人の特徴

不動産投資の融資を受けられる可能性が高い人には、いくつかの共通点があります。

融資の申請が通りやすい人の主な特徴は以下の4つです。

  1. 収入が安定している人
  2. 保有資産が多い人
  3. 大きな借入れをしていない人
  4. 健康な人

上記の特徴に全て該当しているからといって、必ずしも審査に通るとは限りませんが、高い確率で融資を受けられます。

これから融資の申請を行う方で、自分が審査に通るのか不安な方は、該当するかチェックしてみてください。

収入が安定している人

収入が安定している人は、融資の申請が通りやすくなります。

不動産融資の場合は、十数年にわたって返済を行わなければならないため、毎月欠かさず収入を得られることは、大きなアドバンテージです。

たとえば、公務員をはじめ、士業やサラリーマン、医師、看護師などは融資を受けやすい傾向があります。

これらに対して、収入が多くても安定した収入を得られない芸能人やスポーツ選手などは、融資の審査に通りにくいです。

融資の審査に通る上で、大切なのは収入の多さではなく、収入の安定性であることを押さえておきましょう。

保有資産が多い人

保有資産が多い人も融資が受けやすい傾向があります。

融資をする上で金融機関が気をつけている点は、融資金を回収できるかどうかです。

保有している資産が多ければ、万が一借主が事業に失敗したとしても、その資産を元手に回収することが可能なので、比較的金銭面で信用を得やすいといえます。

たとえば、資産家や地主、不動産管理者などは、保有資産が多いため審査に通りやすい属性です。

また、特別な与信がなくても、貯金額が多ければ、金融機関から高い評価を得ることができます。

地主や資産家でない人でも、貯金が多ければ銀行側に高く評価されます。

大きな借入れをしていない人

大きな借入れをしていない人は、返済能力が高いと判断されやすいです。

すでに他の融資を受けている場合は、既存のローンの返済をしなければならないため、新規の融資に対する返済能力は低いと判断される可能性があります。

借金がないことは、返済能力に余力があるとみられるので、借金がある人よりは融資を受けるハードルが低いです。

なお、住宅ローンを組んでいるからといって、必ずしも新規の融資に通らないということはありません。

住宅用の不動産を購入するために住宅ローンを組むのは一般的で、多くの人が借り入れをしています。

ローンが残っている人でも諦めずに一度申請してみましょう。

健康な人

健康な人は、長期的に稼ぐ能力が高いため、融資を受けやすくなります。

持病や大病を抱えている場合は、万が一働くことができなくなれば、返済不能になる可能性が高いです。

また、持病がある人は、団体信用保険に加入できないので、金融機関にとって大きなリスクを負うことになります。

返済してもらえない可能性があるため、金融機関は融資を断る可能性が高いです。

逆に言えば、健康な場合は、いざというときに備えて団体信用保険に加入できるため、その分金融機関から承認を得やすくなります。

簡単な少額の不動産投資なら!

【投資家を保護する様々な仕組みあり】
不動産投資が気になるなら、COZUCHI(コヅチ)から始めてみてはいかがでしょうか。1口1万円から不動産投資を始められる不動産クラウドファンディングであり、優先劣後構造など、投資家にローリスクを提供する仕組みを多数用意しています。投資期間中であっても事務手数料3%〜5.5%を支払えばいつでも換金できるため、リスクが少ない不動産投資を少額で始めたい人におすすめです。

不動産投資をするなら融資の申し込みをしよう!

不動産投資をするなら融資を受けることをおすすめします。

ただし、全ての人が融資を受けられるわけではないので、不動産投資を検討している方は、まず融資が受けられるかどうかを確認してみてください。

融資を受けるメリット・デメリットを把握し、融資が受けられる可能性がある場合は、不動産投資を前向きに検討してみましょう。