農地の相続問題を解決!相続税の猶予や相続放棄の手順も解説

「田舎の農地を相続したけど農業をしないのでどうすればよいかわからない」農地を相続した方の中には、こんな悩みをお持ちの方が多いと思います。

宅地などと違って、売るにも貸すにも制限がある農地は相続したとしても、煩雑なことがたくさんあるのです。

この記事では農地の相続について、相続時にするべきことや、農業をしない人が農地を相続した場合に、どうすればよいのかを分かりやすくお伝えします。

また、相続放棄した方が良いケースについてもご紹介しますので、農地相続でお悩みの方の助けになれば幸いです。

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農地を相続する場合にするべきことは?

農地を相続したら、何をするべきなのでしょうか?相続は突然に始まる上に、やるべきことが多いものです。

さらに、農地の相続の場合は宅地とは違う独自の決まりがありますので、事前にやるべきことをリストアップしておくことをおすすめします。

遺産分割協議をする

相続人同士が集まって、遺産分割の割合について話し合うことを「遺産分割協議」といいます。

相続人の誰か1人が農地の権利をすべて相続するのか、それとも所有権を複数人で分割するかを話し合うことになります。

法定相続分以外の割合で遺産を分割する場合には必ず遺産分割協議を行い、「全員の合意の証」である遺産分割協議書を作成する必要があるのです。

法務局で相続登記

農地を相続で取得した場合、農地の所有権が変わることになるのですが、所有者が変わったことを登記上でもわかるように「相続登記」をする必要があります。

相続登記は法務局に赴いて自分ですることができ、以下の書類が必要になります。

  • 登記申請書
  • 戸籍謄本
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人の住民票
  • 遺産分割協議書

これらの書類を法務局へ持参し、農地の固定資産税評価額の0.4%に相当する登録免許税を支払うことで相続登記が完了するのですが、申請書の作成や書類を揃えるのは時間がかかります。

相続した農地から遠方に住んでいたり書類を揃える時間がなかったりする場合は、費用がかかっても専司法書士に依頼することをおすすめします。

農業委員会へ連絡

農地を相続したら、農業を継続するかどうかに関わらず、農業委員会へ相続した旨を届け出なければなりません。

農業委員会は各市町村に設置されている行政委員会で、農地の売買や調査をしています。

農業生産性を維持するために、農地の情報や耕作状況、農地の権利者を把握することを業務としているため、相続した農地で引き続き農業を継続する場合でも届け出が必要になるのです。

農業委員会への届け出は、相続の発生から10ヵ月以内にする必要があり、農地の所有権が移転したことがわかる登記簿謄本などを提出する必要があります。

もしも農業委員会への届け出をしないと、10万円以下の過料に処せられることがありますので、忘れないようにしてください。

農地を相続する注意点

相続では、さまざまなトラブルが発生します。ここでは、特に農地の相続で発生する可能性があるトラブルについて解説します。

事前に把握しておき、実際に農地を相続した際にトラブルを未然に防げるようにしておきましょう。

遺産分割協議でもめる

相続財産に農地を含む不動産が含まれている場合、相続が発生しても自動的に不動産登記簿の名義が変更されるわけではなく、「相続登記」を行う必要があります。

そして、農地を法定相続分とは違う割合で相続する場合には、相続人全員が産分割協議に参加して相続割合を決定する必要があるのです。

そして、相続人の数が多いほど、遺産分割協議が難航する可能性は高まります。

農地の場合だと所有することによるリスクも考えられるので、押し付け合いに発展することも考えられるのですが、相続人の1人でも反対すると遺産分割協議は終わりません。

また、法定相続割合で登記をした場合でも、将来的なトラブルに発展する可能性はあります。

農地を複数の相続人で共有することになるので、共同所有者の誰かが亡くなった際に再度の相続が発生することになります。

農業を継続しないので押し付けあいになる

農地の相続で頻繁に起こるのが、相続人の誰も農業をする予定がないので、農地の押し付けあいとなるというケースです。

都会に勤務しているサラリーマンであれば農業をしていないので、農地を相続しても固定資産税がかかるために相続したくないと思うようになってしまうのです。

自ら農業をしなくても近隣に耕作希望者がいれば農地を貸すことができますが、そういった人が見つからなければ耕作放棄地にすることになってしまいます。

管理をされていない農地は荒れ地になって景観を損ねたり、シカやイノシシの侵入を許して近隣農地を荒らしたりして、近所とのトラブルに発展してしまいます。

相続や農地転用の手続きが煩雑

農地は宅地に比べると特殊な制約があります。売却や貸し出す際にも農業委員会への届け出や許可が必要となりますし、申請には数多くの書類を揃えなければなりません。

また、売却や活用をしやすいように農地から宅地に転用しようとしても、農業委員会に許可を貰わなければならないとあって、多大な手間がかかることになるのです。

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農地の相続税や固定資産税が高くなって払えない

農地は宅地と比べると相続税の減免措置があったり、そもそもの評価額が低くなったりと税額は抑えられる傾向にあります。

しかし、市街化区域内にある農地などは他の用途への転用が容易なために評価額が高くなり、農地の面積が大きいと相続税や固定資産税が高額になってしまう恐れがあるのです。

税金がどの程度かかるのか心配であれば、事前に税理士に相談しておきましょう。

農地を相続したけど農業しない場合どうする?

親族から農地を相続したものの、サラリーマンとして働いていて辞める気もないので農業をしないという方も多いと思います。

ここでは、農業をする予定がないけど農地を相続してしまった場合、どうすればよいかをお伝えします。

農地のまま売る

もっとも簡単な方法は、相続した農地を現役で耕作している人や、これから就農を希望する人へ売却することです。

しかし、就農人口が年々減少する中、都合よく農地を農地のまま買い取ってくれる人が現れるとは限りません。

農地を売却する際には先述の通り農業委員会の許可を得なければ売却できませんし、亡くなった方の名義のままでは売却できないので相続人名義への変更も必要になります。

また、農地だけではなく、農機具の処分も必要かもしれません。弊社が運営する農機具高く売れるドットコムは、農機具の買取を行っております!

動かないや古い農機具でも買取可能の場合がございますので、ぜひお気軽くご相談ください!

農地売買の流れや手続き方法は、下記記事で詳しく説明しています。

農業を始める

相続した農地で1から農業を始めてみるのはいかがでしょうか。

農業を始めるためには資金の確保や機械の導入などクリアしなければならない課題がいくつかありますが、農業体験や農業研修などの就農サポートを実施している自治体もあります。

なお、売却や賃貸の場合と同様に自ら農業を始める場合も農業員会への届け出が必要です。

また、農業を始める際に、場合によって農機具を購入する必要があります。弊社が運営するUMM中古農機具市場は、中古農機具をたくさん扱っておりますので、ぜひご参考にしてください。

農地を駐車場にする

農地を駐車場にして自ら使用したり、他者に貸したりして収益を得るというのも農地転用後の有効な活用方法です。

宅地よりも土地の整備費用が低く抑えられるのも、魅力的です。

農地を駐車場に転用する場合も農業委員会の許可が必要となるのですが、自ら利用する場合と他の人に貸す場合では許可のおりやすさが変わってきます。

農地を自ら駐車場として利用する場合

農地を駐車場とする理由や根拠、面積・台数等を申請すると、農業委員会による審査が行われます。

元々自宅や近隣に駐車場がある場合には、より具体的な申請理由が求められます。その結果、農地を駐車場に転用することが適切と認められれば転用許可がおります。

農地を駐車場に転用して貸し出す場合

相続した農地を駐車場に転用して貸し出す場合、自ら駐車場として使用する場合よりも農業委員会の審査は厳しくなります。申請書の作成や公図を法務局で取得するなど許可申請の準備も大変なので、やるべきことを事前にリストアップしておきましょう。

申請書類が揃っていることはもちろん、駐車場として客観的な需要があると判断された場のみ許可されますので、かなりハードルは高いと言えます。

駐車場としての工事をする場合は農業委員会の許可を得てから着工しないと、原状回復を求められる可能性がありますので注意が必要です。

農地を宅地に転用して貸すor 売る

農地はそのままでは売ったり貸したりするのが難しいため、宅地に転用することで売却・貸出しがしやすくなります。

ただし、農地を宅地に転用するには農業委員会の許可が必要になるため、申請書類を作成する手間や費用が掛かりますし宅地造成費用もかかります。

また、農地の種類によっては宅地への転用が認められないケースもあるので、注意が必要です。

農地の転用手続きと期間は、下記の記事をご覧ください。

観光農園として運営する

自ら農業に取り組んで作物を作り続けていくのは大変です。

そこで、訪れた人に農業体験をしてもらう観光農園として運営することで、農地を運営しつつ体験料を収益として得られるようになります。

観光農園をオープンする際も、事前に農業委員会へ相談することを忘れないようにしてください。

農地として人に貸す

農業をしたい人向けに相続した農地を貸し出すのも1つの選択肢です。ただし、農地を貸す場合も売却する場合と同様に、農業委員会の許可を得る必要があります。

また、民法では口約束でも契約が成立しますが、農地の賃貸については農地法第21条で「農地又は採草放牧地の賃貸借契約については、当事者は、書面によりその存続期間、借賃等の額及び支払条件その他その契約並びにこれに付随する条約の内容を明らかにしなければならない。」と定められており、正式な書面を交わさなければなりません。

農地を20年貸していると取られてしまう?

相続した農地を人に貸している場合に20年以上貸していると、返還を求めても借り手に取られてしまう──そんな話を聞いたことがあるかもしれません。

それは、半分は正しく半分は間違いです。たしかに民法には20年間専有することにより所有権を主張できる「取得時効」の規定がありますが、民法改正により取得時効の期間は50年に変更になりました。

また、農業委員会の許可を受けて農地を貸し出した場合には取得時効によって農地が取られてしまうという事態には陥りません。

農地の賃貸借については農地法16~18条に強力な保護規定があるため、登記なしでも第三者に対抗できるため、貸し出した農地を取られる恐れがあるとすれば「農業委員会の許可なし」「50年間占有」の2条件が揃った場合のみなのです。

耕作放棄地にする

農地でありながら農業をしていない(耕作をする意思がない)土地のことを「耕作放棄地」といいます。

農業を始めることもできず、転用の許可も下りず、売却・貸し出しも不可能であれば耕作放棄地にすることも視野に入ってきます。

ただし、農地を耕作放棄地にすることはさまざまなデメリットを伴います。粗大ごみを不法投棄される可能性もありますし、シカやイノシシといった野生動物の餌場となってしまう可能性があるのです。

不法投棄場になれば周辺の景観を損ないますし、野生動物に踏み荒らされるようになれば周辺の農地にも迷惑が掛かってしまいます。

さらに、耕作放棄地にしてしまうと固定資産税が農地より1.8倍となってしまう上に、相続税の猶予措置も利用できないという費用面でのデメリットもあるので、できる限り耕作放棄地にするという選択肢はとらないほうがよいのです。

その他おすすめの土地活用アイデアは、下記の記事をご覧ください。

農地を相続した場合にかかる費用は?

農地を相続すると税金を含めたさまざまな費用が掛かります。

事前にどのようなコストが掛かるのかを把握しておき、農地相続を円滑に進められるようにしましょう。

相続税

農地を含めて財産を相続した際にかかる税金の筆頭が相続税です。

すべての財産に相続税がかかるわけではなく、相続した財産が基礎控除額を超えている場合のみ課せられます。相続税の基礎控除額は以下の計算式で算出します。

3000万円+(600万円×法定相続人の数)

例えば、親族がおらずに1人で相続する場合は3600万円が基礎控除となりますので、相続した農地の評価額が3600万円以下なら相続税の申告は不要です。

また、相続税が課税される評価額だったとしても、相続人が農業を営む場合には農地にかかる相続税の猶予制度が適用されます。詳細は後ほど解説しますので該当する場合はぜひ参考にしてください。

登録免許税

農地の登記名義を変更する「相続登記」の際に課せられる税金が、登録免許税です。

税額は不動産価格の0.4%で、法務局で農地の相続登記をする際に納めます。

固定資産税

相続した農地を所有していると毎年課せられる税金が固定資産税です。一軒家やマンションを所有している方にはなじみが深いと思います。

固定資産税の額は「固定資産税評価額×1.4(標準税率)」という式によって計算されます。

固定資産評価額は土地が持つ価値を数値化し、農地であれば、その土地で生産できる作物による収益である「農地評価」が基準となります。

農地評価はその名の通り、今後も当該農地でどの程度の作物の収穫が得られるのか、収益を上げられるのかを基に評価されます。

農地の固定資産税に関して、下記の記事で詳しく解説しています。

書類取得費用

農地の相続登記をする際には、登記簿謄本や住民票の除票など、いくつもの書類を取得することが求められますが、取得費用がかかります。

ただし、各市町村の役所などで数百円程度で取得できるので大きな負担にはならないはずです。

司法書士報酬(依頼する場合)

相続に関する書類は、取得・作成ともに煩雑です。

サラリーマンの方などが仕事の合間に必要な書類を調べて取得して、作成するのは非常に骨が折れる作業になります。

専門家である司法書士にお任せすれば、必要書類を漏れなく教えてくれますし作成も補助してくれます。

報酬を払う必要があるものの、時間を短縮して確実に農地の相続を進めたい方には司法書士への依頼がおすすめです。

税理士報酬(依頼する場合)

農地の相続は宅地や他の財産と同様にもめる可能性を大いにはらんでいます。

税理士は相続に関する相談から相続税の申告といった業務を請け負っており、農地の相続税が発生する(評価額が基礎控除額を超えている)場合は、事前に税理士に相談しておくことで円滑に相続を進められます。

また、士業同士にはネットワークがあるので、相続登記をお任せできる司法書士も紹介してくれる可能性が高いです。

相続税の猶予制度とは

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相続した農地で農業を続ける場合のみ利用できるのが、相続税の猶予制度です。

農地は面積が広いことが多く、相続税が高くなってしまうことがありますが、猶予制度を利用すれば農業を続けている間は納税を延長し続けることができます。

なお、相続税猶予には農地・相続人共に適用条件がありますし、提出書類をそろえる必要があります。

自らが納税猶予の要件に該当するかどうかや、該当する場合の申請手順を把握しておきましょう。

相続税猶予の対象となる農地の種類

農地の相続税猶予を受けられる農地には、条件があります。

市街化調整区域や特定市(東京都特別区・首都圏・近畿圏・中部圏にある政令指定都市や既成市街地・近郊整備地帯などに所在する市)以外の市街化区域にある農地や、買い取りの申し出がされていない生産緑地が相続税の猶予制度の対象となります。

相続税猶予を受けるための手続き&必要書類

相続税の猶予を受けるには、以下の書類が必要となります。

相続税の納税猶予に関する適格者証明書
被相続人が亡くなる日まで農業をしていたことおよび、今後農業を営む相続人が正式な相続人であることを農業委員会から、証明してもらう書類です。
担保提供
相続税額および利子と同等の見合う担保の提供をする必要があります。
通常は、相続した農地を担保とするのとが一般的です。
相続税の申告・納付の期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内ですので、期限までに担保を提供してください。
納税猶予の特例適用の農地等該当証明書
相続税の納税猶予を受ける農地が特定市の区域内にある場合に必要となる書類です。
申請する農地が、相続税の納税猶予の特例が適用できることを市長から証明してもらう書類です。

納税猶予の継続届出

相続税の納税猶予制度は最初に申告してから農業を続けている限りは、3年ごとに更新することができます。

相続税の申告期限から3年毎に「相続税の納税猶予の継続届出書」を税務署へ提出し、農業委員会からも「引続き農業経営を行っている旨の証明書」を発行してもらうことが条件です。

もしも継続届出をしていなかったり、期限までに必要資料を提出していなかったりした場合には、納税を猶予されていた相続税を利子税とともに納付しなければなりませんので、忘れないようにしてください。

わからなければ税理士に相談を

ここまで見てきて、相続税の納税猶予の特例を申請するには煩雑な手続きと専門知識が必要になることがおわかりいただけたかと思います。

納税猶予の適用を含めた相続税の申告や農業継続の届出などは、農地や相続税に強い税理士に相談したほうが確実です。

農地を相続したくない場合は相続放棄も

状況に合わせた土地活用を紹介

農地を相続したとしてもデメリットしか感じられない場合、最終手段といえるのが「相続放棄」です。

相続放棄とはどのような仕組みなのかや注意点、そして実際に相続放棄をするにはどのような手続きを踏めばよいのかをお伝えします。

相続放棄とは

親族からの農地を含む遺産相続を放棄する行為を「相続放棄」といいます。

相続放棄をするには、被相続人(亡くなった人)死亡を知った日から3ヶ月以内に、被相続人が最後に居住していた管内の家庭裁判所へ申立てを行う必要があります。

農地を売却も貸し出しもできず、固定資産税を支払い続けたくないのであれば最終手段として相続放棄を選ぶことができるのです。

農地「だけ」の相続放棄はできない

農地がいらないからといって相続放棄を選ぶのは、必ずも正しい選択とは言えません。

相続放棄をする際は農地を含む「全ての遺産を放棄しなければなりません。

つまり、農地以外に多額の現金や宅地などの財産があっても一緒に放棄することになってしまうことになるのです。

農地相続のデメリットも理解した上で全ての財産を相続するのか、それとも農地を含めた財産を放棄するのか。どちらがよいかを慎重に検討してください。

他の相続人に影響を及ぼす

農地を含めた財産の相続放棄をすると、他の相続人の順位や相続割合に影響を及ぼします。

亡くなった人の一人息子が相続放棄をしたとすると、父母が相続することになります。

さらに、相続人全員が「農地などいらない」と相続放棄をした農地は「相続人不存在」という位置付けとなります。

そして、全員が相続放棄をしても農地の管理義務からは逃れられません。

相続人が持ち回りで管理するか、「相続財産管理人」の選定を家庭裁判所に申立て、弁護士・司法書士等の専門職に管理を任せる必要があるのです。

当然、どちらを選んでも手間やコストがかかるので、相続放棄をするかどうかは慎重に検討するべきです。

農地転用をして売却・貸出しをするか、農業を始めるか。有効活用をする道を模索しましょう。

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まとめ

ただでさえ煩雑なことが多く専門的な知識が必要な相続ですが、中でも農地の相続は長期間にわたって固定資産税の支払いや管理義務が発生するため、遺産分割協議でもめる可能性が高いです。

農地の相続で必要になる手順や知っておくことで相続を円滑に進められますし、相続が発生する前に税理士や司法書士に相談しておくことで、親族間のトラブル未然に防げます。

また、農地を農地のまま売却するのは難易度が高いですが、中には農地の売却に強い不動産会社もありますので、不動産一括査定サイトを利用するなどして、不動産会社探しにも早めに取り組むことをおすすめします。

おすすめの不動産一括査定サイトは、下記の記事をご覧ください。