農地転用のやり方をわかりやすく解説|転用できない土地やかかる費用は?

リード文:農地を農地以外の宅地などに転用する農地転用については、複雑な決まりが存在します。

そもそも農地転用ができない土地や、法律上は農地転用が可能でも農業委員会の許可が下りずに転用できないケースもあるのです。

この記事では農地転用とはどのような制度なのか、概要や許可の基準をわかりやすく解説します。

また、農地転用でかかる費用や実際に農地転用が完了するまでの流れについても解説します。

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農地転用とは

農地を住宅等や駐車場などの、農地以外の用途に変更することを「農地転用」といいます。

農地は日本の農業生産力を守るために農業委員会によって管理されており、所有者であっても他の用途でと勝手に転用することができないのです。

なお、農地転用は一時的に農地を農業以外で利用するケース、例えば資源の採取や仮設事務所を建てる際にも「一時転用」という農地転用になります。

一時転用の場合も農業員会への届出や許可が必要になりますのでご注意ください。

農地転用の事例

農地を転用して出来ることはさまざまです。ここでは、農地転用のモデルケースをご紹介します。

「農地を宅地に変更して家を建てようかな」など、漠然と農地転用を考えていた方には、意外な選択肢が加わるかもしれません。

宅地に転用して家を建てる

農地転用のもっとも一般的なケースが、宅地への転用です。

宅地であれば戸建てやアパートを建てて住むことができますし、将来的に物件ごと土地を売却することもできます。

ただし、元々が農地なので物件需要が低く、売却先探しに苦戦することも考えられます。

宅地に転用して売却する

農地を宅地に転用した上で売却するのも、農地転用で多く見られるケースです。

土地を農地のままで売却しようとしても、農業をする以外で制限が多く買い手はなかなかつきません。宅地に転用することで農地のままで売りに出すよりも買い手に

農地転用ができるケース

農地を他の用途へ変更するには農業委員会の許可が必要であり、勝手に宅地や駐車場にすることはできません。

また、すべての農地が転用許可を受けられるわけではなく、農地の種別によって許可申請がおりづらいことや農地転用がそもそも不可能なこともあります。

まずは、農地転用ができる可能性があるケースについて解説します。

第2種農地

「第2種農地」とは、今後都市整備される見込みがある農地や農業生産性が低い農地として見なされている農地です。

第2種農地の具体的な条件としては以下のようなものが挙げられます。

  • 駅や役場、官公庁から500m以内
  • 農地面積が10ha未満かつ市街化区域から500m以内

第2種農地であれば農地転用の許可が下りる可能性がありますが、他の土地でも目的を達せられる「代替性」があると農業委員会からみなされた場合は農地転用の許可が下りません。

例えば、所有する農地を転用して家を建てるために、農地転用を農業委員会へ申請した場合で考えてみます。

もしも申請者が農地と同じ広さの雑種地を所有している場合には、農地を転用しなくても家を建てられるとみなされて、農地転用の許可が下りない可能性が高くなるのです。

第3種農地

「第3種農地」は市街地のや市街地化が進むエリアにある農地のことで、例えば以下のような農地が該当します。

  • 上下水道やガス管などが2種類以上埋設されており、500m以内に公共施設がある
  • 駅や役所、官公庁から300m以内
  • 用途地域が定められている

第3種農地はそもそも都市部にあるため、農地転用の許可がおりやすいのが特徴です。

農地転用が難しい農地

次にご紹介するのが、農地転用ができない農地です。以下の土地では、原則として農地転用が認められません。

  • 農用地区域内農地
  • 甲種農地
  • 第1種農地

それでは、農地転用が認められないそれぞれの理由を解説していきます。

なお、この3種類に該当する農地であっても絶対に農地転用が不許可となるわけではなく、例外的に認められるケースもあります。

農地転用をする申請する前から諦めずに、行政書士や農業委員会へ転用後のプランについて相談してみることをおすすめします。

農用地区域内農地

農業を推進するための計画である「農業振興地域整備計画」に基づいて指定された、特に農業生産性の高いエリアを「農用地区域」といいます。

この地区にある農地は原則として宅地などへの転用が認められません。

農用地区域内の農地を他用途へ転用するためには、農業振興地域から外してもらう「除外申請」をして認められる必要があるのですが、周辺農地への影響があるなどの理由で認められる可能性は限りなく低いです。

甲種農地

甲種農地とは、市街化調整区域内の農業公共投資(土地改良事業)が8年以内に実施された農地のことをいいます。

規模が20ha以上かつ高性能な農業機械による営農が可能な優良農地であり、高い農業生産性を期待される農地なので、原則として宅地などへの転用許可は得られません。

ただし例外として、農業用の施設を建設するなど農業の振興につながる転用であれば認められる可能性もあります。

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第1種農地

第1種農地とは10ha以上の大規模集団農地で、高い農業生産力が認められる農地です。

農業公共投資(土地改良事業等)の対象となっていることも条件となっており、原則として農地転用の許可は下りません。

ただし、甲種農地と同様に転用の目的によっては例外的に認められることもあります。

農地転用の許可がおりない3つの理由

農地転用の申請をしたのに許可が下りないと、思い描いていた土地活用プランに乱れが出てしまいます。

農地転用の許可が下りないのは、どのようなケースなのか。主に以下3つのケースが申請が下りない理由として考えられます。

  • 申請書類に不備がある
  • 立地基準を満たしていない
  • 一般基準を満たしていない

それぞれの理由について解説します。

申請書類に不備がある

農地転用では申請書類を市町村に提出するのですが、書類の記入漏れなどの不備がある場合には不許可となり、窓口に提出する段階で是正指導が入ります。

また、書類の不備ではありませんが、隣地や行動との境界を示す杭が設置されていない場合も、是正が必要となります。

境界が確定していない場合は確定測量を依頼し、杭を打ってから再度申請してください。

立地基準を満たしていない

立地基準とは、先述した農地の種類による農地転用の可否基準のことです。

農用地区域内農地や第1種農地、甲種農地の場合は原則として農地転用が申請が却下されてしまいます。

一般基準を満たしていない

第2種・第3種農地などの立地基準を満たしていて農地転用が不許可となるのが、一般基準を満たしていないケースです。一般基準は申請書などに基づいてを基に判断されます。

農地転用後の事業を行うための資本力や信用力がないと判断された場合や、農地転用をするにあたって対抗する権利を有する人の同意を得ていないと判断された場合に申請が却下されます。

また、農地転用の許可が下りたら速やかに事業を行う見込みがないと判断された場合も、一般基準を理由に却下されてしまうのです。

農地転用の許可できない土地を放置するデメリット

農地転用の許可がおりなかった場合、農地を耕作放棄地のまま放置しておくと、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

耕作放棄地にしてしまうことで起こりうるリスクについてもあらかじめ理解しておき、なんとか農地を有効利用する方法がないかどうかを慎重に検討してください。

固定資産税が高くなる

農地は宅地よりも固定資産税の評価額が低くなっていますが、耕作が行われておらず、今後も耕作が行われる予定がない農地(遊休農地)については、固定資産税が農地の約1.8倍になってしまいます。

税負担増という、もっとも分かりやすい形でのデメリットといえます。

農地の価値が下がる

耕作放棄地として管理をせずに農地を放置してしまうと、シカやイノシシに踏み荒らされたり、ごみの不法投棄をされたりと環境や周囲農地に悪影響を及ぼす可能性があります。

自分の農地が荒らされるだけならまだしも、害虫や害獣の被害が周辺の農地に及んでしまうと、大きなトラブルの火種になりかねません。

休耕地や耕作放棄地は再生が難しい

農業に適した豊かな土壌は、日々の手入れがあって出来上がるものです。

農業を1度やめて休耕地や耕作放棄地としてしまうと、農業を再開したとしても農地として再生することが難しくなってしまうのです。

農地転用できないケースの有効利用方法は?

農地転用が認められない場合に耕作放棄地としてしまうと、数々のデメリットがあることは先ほどご説明しました。

そこで、農地転用が却下された場合の有効活用方法について、ご紹介します。農地転用が却下されても、諦めずに農地のポテンシャルを引き出す方法を考えていきましょう。

農家へ売却or貸し出す

現時点で農業を営んでいる人に向けて農地を売るか、貸し出すという方法がもっとも簡単な解決策です。

ただし、農地を売ったり貸したりする場合も、農業委員会から許可を受ける必要があります。

農業委員会の許可が下りるには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 農地の買主が現役で耕作している農家であること
  • 農地のすべてを農業のために利用する
  • 一定の面積を農地として運営する
  • 周辺の農地に支障を生じさせない

事前に農業委員会だけでなく、近隣の農家にも相談しておくとトラブル予防につながります。

また、都合よく近隣の農家が農地を買ってくれればよいのですが、買い手がすぐに見つからない場合は、農地売却が特異な不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。

農地に強い不動産会社を探したり農地価格を知りたいなら、不動産一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

農地の面積や売却希望時期を入力するだけで、複数の不動産会社から査定が届きます。

市民農園を運営する

市民農園をオープンして運営するのも1つの方法です。

市民農園とは、都市の人のレクリエー ションや、齢者の生きがいづくり、子供の体験学習といった目的で、一般の方が耕作する農園のことをいいます。

市民農園の解説方法は「市民農園整備促進法」「特定農地貸付法」といった法律で規定されているので、興味がある方は農林水産省のHPで情報を収集してください。

農地集積バンクを利用する

農地の売却先や貸出先を探すなら「農地集積バンク」を利用するのがおすすめです。

農地集積バンクは農地の貸し手(売り手)と借り手(買い手)をマッチングさせる仕組みで、農業をやめたいので農地を貸し(売り)たい人や農業を始めるので農地を借り(買い)たい人にとっては非常に便利です。

所有する農地を農地集積バンクに登録しておき、借り手が現れると賃料収入を得られます。

さらに嬉しいのが、農地集積バンクに登録して農地を貸し出すと、こ一定の条件を満たしていれば固定資産税が最大5年間にわたって減額されるということです。

農地転用にかかる費用

農地転用にはさまざまな費用がかかります。各種コストを把握しておかなければ、「農地から宅地に転用して収益を得るはずだったのに計算が狂った」という事態に陥りかねません。

ここでは、宅地転用でかかる各費用について、転用前後に掛かる費用や「届出」「許可」それぞれでかかる費用相場についても解説します。

転用前にかかる費用 

農地転用前にかかる費用は、以下のとおりです。 

  • 届出の場合:10,000~100,000円程度
  • 許可の場合:100,000~160,000円程度

農地転用の申請は、所有している農地がある自治体の農業委員会に対して行います。

農地転用の申請自体には費用はかからないのですが、申請書類を揃えるために行政書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼した場合は、追加で費用がかかります。 

除外決済金 ※土地改良区内のみ

「土地改良区」という区域に属する農地の場合、農地転用する際に「除外決済金」という費用が掛かります。

土地改良区とは、農地の有効活用や農業振興のために土地整備や農業用水路の新設工事などを行う団体で、区域内で農業している場合は各地域の土地改良区への加入義務があります。

土地改良区に掛かる設備維持費用や工事費用は各組合員が負担しており、農地転用によって構成員数が減ってしまうと一人ひとりの負担が増加してしまうことになります。

そこで、農地転用により組合を脱退する者には不公平是正のための決済金の納付が法律によって義務付けられているのです。

決済金の額は組合によって異なりますが、数十円〜数百円/㎡ほどが相場となっています。

転用後にかかる費用 

農地転用後にかかる費用には、以下ような費用があります。 

  • 宅地造成工事費用 
  • 税金
  • 登記費用

農地から他の用途に転用した後にかかる費用は、転用の目的によって異なります。

ここでは、農地転用の一般的なケースでかかる費用をご紹介します。 

宅地造成費

農地を宅地にして家やマンションを建てようとしても、柔らかい土のままでは安定した家を建てることはできません。

宅地に転用するには「宅地造成工事」という、土地のデコボコをならしたり、地盤を安定させたりする工事を行う必要があります。

宅地造成費の金額は国税庁のサイトで公開されており、地域によって金額は異なります。東京都の宅地造成費は以下表の通りです。

工事費目造成区分金額
整地費整地を必要とする面積800円/㎡
伐採・抜根費 伐採・抜根を必要とする面積1,600円/㎡
地盤改良費地盤改良を必要とする面積1,600 円 /㎡

土盛費
他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛り体積 7,200円/㎥
土止費土止めを必要とする場合の擁壁の面積76,000円/㎡

土盛費は道路よりも低い位置にある農地の場合に必要な工事で、宅地として利用できる高さまで土砂で埋め立て、地上げする作業の費用になります。

また、「土止費」は地上げ作業をする際に、盛った土砂の流出や崩壊を防止するために壁を構築するための工事費のことです。

税金 

農地転用には、税金もかかります。主にかかる税金は「固定資産税」と「登録免許税」の2種類です。

固定資産税

農地を含む不動産を所有していると課せられるのが、固定資産税です。用途が「農地」から「宅地」に変わると、固定資産税は大きく上がります。

もしも宅地に転用してからしばらく建築工事を行う場合でも、農地転用の許可が下りた時点で「宅地」として認定されます。

現況が農地のままだったとしても、翌年から宅地として計算された固定資産税額となりますので、注意してください。 

登録免許税 

農地から宅地に転用した場合、土地の面積や所有者などの情報を記した「登記情報」の変更が必要となります。

自ら法務局へ赴いて変更登記をする場合、登録免許税の数百円程度で申請できます。

ただし、登記申請には申請書の作成や書類の準備に専門知識が必要となります。ある程度の手間がかかることは覚悟しておきましょう。

司法書士報酬 ※依頼する場合のみ

登記の変更を自分でやる時間がなかったり、やるべきことがわからなかったりする場合、専門家である司法書士に数万円程度の報酬を支払って依頼したほうが手間が少なく済みます。

また、書類に漏れがあると修正に時間がかかってしまいます。農地転用後の計画がずれこまないようにするためにも、専門家の手を借りるメリットは大きいといえます。

行政書士報酬 ※依頼する場合のみ

農地転用の手続きは非常に煩雑なので、時間が取れない場合は行政書士に依頼することで大幅に時間を短縮できます。

行政書士に依頼した場合は届出よりも許可のほうが費用が高くなり、以下のような相場となっています。 

  • 届出の場合:3万~7万円
  • 許可の場合:10万~15万円

上記はあくまで参考の額です。

許可をとる難易度によって報酬は変わりますし、行政書士によっては農地転用は専門外なので相場より高額になることもあります。

無料相談を実施している行政書士事務所もあるので、1度相談してみることをおすすめします。 

農地転用の流れ

資金なしで土地活用する方法

では、実際に農地転用をするとしたらどのような手順で行うのかを解説していきます。

必要な書類に関しては、宅地に転用して住宅を建てる場合や、事業を行う場合で異なりますので、ケース別にご紹介しています。

農業委員会へ相談

まずは、農地がある市町村の農業委員会へ、農地転用を検討している旨を相談することから始めます。

農地の住所や面積などの情報が記された不動産登記簿を持参していけば、面積や農地の種類に応じて、農地転用許可の可否や必要手続き・書類などを教えてくれます。

農業委員会へ届出or 申請

農地を宅地に転用する場合、当該農地が市街化区域内にある場合は「届出」を農業委員会へ、市街化区域外にある場合は農業委員会経由で都道府県知事に「許可申請」をすることになります。

いずれの場合でも窓口は農業委員会ですが、誰が判断するかが異なるのです。

農地転用に必要な書類

農地転用を申請する際は、以下の書類が必要になります。

どのケースでも必要な書類

  • 土地の登記事項全部証明書 ※3か月以内に発行されたもの。登記された住所と異なる場合は住民票の写しでもよい
  • 公図など土地の図面
  • 位置図 ※農地の場所がわかる地図のコピーや住宅地図
  • 委任状 ※行政書士に委任する場合

土地の登記事項全部証明書や公図は近隣の法務局で取得できます。

農地転用して家建てる場合に必要な書類

農地を宅地に転用して戸建てやアパートを建設する場合には、先述の書類の他に以下の書類が必要となります。

  • 資金の有無を証明する書類 ※住宅ローンの審査承諾書や通帳のコピーなど
  • 建築予定の建物の設計図 ※平面図や立面図など
  • 建築などにかかる見積書
  • 造成計画図 ※開発許可を要する造成がある場合
  • 地積測量図
  • 相続関係書類 ※登記名義人が死亡している場合
  • 土地所有者の同意書 ※借地で賃借人が農地転用する場合
  • 賃借人などの同意書 ※借地で地主が農地転用する場合

農地転用して事業を行う場合

  • 資金の有無を証明する書類 ※住宅ローンの審査承諾書や通帳のコピーなど
  • 転用語に行う事業を証する各種免許証の写し
  • 施設の平面図および立面図 ※建物などを建築する場合
  • 建築などにかかる見積書 ※建物などを建築する場合
  • 造成計画図 ※開発許可を要する造成がある場合
  • 法人の登記事項証明書や定款 ※法人による申請の場合
  • 相続関係書類 ※登記名義人が死亡している場合
  • 土地所有者の同意書 ※借地で賃借人が農地転用する場合
  • 賃借人などの同意書 ※借地で地主が農地転用する場合

農地転用して免許が必要な事業を営む場合、各種免許証(宅地建物取引業免許・理容師免許、美容師免許・医師免許など)が必要になります。

許可証を取得したら着工 ※建物を建てる場合

農地転用の許可が正式に下りたら農業委員会から許可証が発行され、工事の着工が可能となります。

ただし、あくまでこの許可は脳天用に関するものですので、開発行為や消防関係の届出など、その他の許認可が必要な場合は別途それらの許可も下りている必要があります。

変更登記をして完了

建設工事が終了したら、いよいよ農地転用も最終段階です。不動産登記簿の地目を「農地」から「宅地」など変更後の用途へと変更する登記を行います。

変更登記をするタイミングは管轄の法務局によって異なりますが、農業委員会へ工事完了報告書を出し、現地確認が終了した後に行うのが一般的です。

農地転用で重要!農地法 第3・4・5条とは

300坪の土地を活用する場合の注意点

農地転用に深く関わってくる法律である農地法ですが、全部で6章69条まである農地法の全てを把握するのは非常に手間がかかります。

そこで、農地転用において農地の権利移動や転用の制限、手続きなどのルールを定めている農地法の第3条、第4条、第5条について、概要や関わってくる場面を分かりやすく解説します。

農地法第3条

農地法第3条の条文は以下の通りです。

「農地または採草放牧地について所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合」要約すると、農地を購入・貸借する場合には農業委員会の許可を必要とするという内容です。

農地法第4条

農地法第4条の条文は以下の通りです。

「農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事(農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村(以下「指定市町村」という。)の区域内にあつては、指定市町村の長。 以下「都道府県知事等」という。)の許可を受けなければならない。」

要約すると、指定市町村(都道府県知事が管轄する区域)における農地転用は、都道府県知事の許可を必要とするいうことです。

農地法第5条

農地や牧草地の使用・収益をする権利を有さない者が農地転用をする際に、都道府県知事の許可を必要とする、という内容の条文です。

なお、採草地を農地に転用する際には、第5条は適用されません。

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まとめ

農地転用は煩雑な手続きも多く、税金などの各種費用もかかります。

しかし、農地転用をしないまま農業以外の用途に利用してはペナルティを受けることになりますので、適切なタイミングで転用手続きを行うことです。

手続きをするのが面倒であれば行政書士や司法書士などの士業に依頼するのも1つの方法です。

費用はかかりますが、必要な書類や手続きを教えてくれますし、手順に無駄がなくなります。