ワンルームマンション投資は儲からないって本当？リスクやメリットとは

「ワンルームマンション投資はどうして儲からないの？」

「ワンルームマンション投資に失敗しないためにはどうすればいい？」

ワンルームマンション投資を考えていても、儲からないという噂を聞くと不安になってしまいますよね。

ワンルームマンション投資は、不動産投資なのでもちろんリスクはありますが、知識をつければ決して儲からない投資ではありません。

ここでは、ワンルームマンション投資について、儲からないと言われる理由やメリットやリスクなどを詳しく紹介します。

誰でも簡単に儲けられる投資は存在しないので、ワンルームマンション投資のリスクや失敗する人の特徴を理解して失敗しないワンルームマンション投資を実現させましょう。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資は不動産投資の一つで、ワンルームマンションの一部屋を購入して入居者に貸し出すことで、入居者から毎月の家賃収入を得る投資方法です。

ワンルームマンションの購入資金は銀行から融資を受けて購入するケースが多く、その場合は家賃収入から銀行への返済分や管理費を差し引いた分が利益となります。

また、家賃収入だけでなく、物件を売却した場合は、購入時の金額よりも高く売ることができればその差額分の利益を得ることができます。

アパートの1棟投資や戸建て投資に比べて、初期費用が抑えられるので不動産投資初心者でも挑戦しやすいので高所得者だけでなく、30～40代の若いサラリーマン世代からも注目を集めている投資方法です。

その一方で「ワンルームマンション投資は儲からない」という専門家の意見もあり、知識がないまま手を出してしまうと失敗してしまう投資方法でもあります。

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由

ワンルームマンション投資について調べたことのある方は、「ワンルームマンション投資は儲からない」という意見を聞くことがあるでしょう。

ここでは、不動産投資が儲からないと言われる理由について解説します。

利回りが低いから

不動産投資が儲からないと言われるのは、他の不動産投資に比べて利回りが低いからです。

利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、物件の収益力を考える上で重要になってくる数字となります。

都心部のワンルームマンションの平均利回りは新築で3～4％前後、築20年までの中古で4～5%、築20～35年までの中古で7～10％と言われています。

特に新築のマンションでは表面利回りが4%前後と利回りが低いのでそこから諸経費を差し引くと利益があまり出ません。

多額のローンを抱えても利回りが低いために回収できないという結果に陥ってしまうのです。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

不動産会社の広告に掲示されているものは表面利回りであることが多く、表面利回りは管理費や税金などの経費を考慮せずに計算した利回りとなるので、実質利回りより高くなります。

2種類の利回りは下記のように計算します。

• 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 表面利回り
• （年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100＝実質利回り

例えば、2,000万円のワンルームマンションを購入し、年間の家賃収入が100万円だとすると表面利回りは（100万円÷2,000万円）×100＝5%となります。

一方、2,000万円のワンルームマンションを購入し、年間の家賃収入が100万円、年間諸経費が15万円とすると、実質利回りは（100万円-15万円）÷2,000万円×100＝4.25%となります。

不動産投資をする時は、表面利回りだけでなく実質利回りまで考慮する必要があります。

初心者が安易に手を出してしまうから

ワンルームマンション投資は、知識がないまま安易に手を出して失敗してしまいます。

不動産投資のなかでは、比較的低コストで始められるので初心者向けとも言われています。

しかし、投資にリスクはつきものです。初心者向けだから誰でも簡単に儲けられると勘違いしてしまうのは危険です。

また、不動産会社に「節税になるから」と勧誘され、安易な気持ちでリスクを理解しないまま購入してしまうと節税どころか大きな損失を抱えることになってしまいます。

ワンルームマンション投資を考えるのなら、最低限の不動産投資の知識が必要です。

他の投資に比べるとリターンが少ないから

ワンルームマンション投資が儲からないと言われるのは、他の投資に比べてリターンが少ないからです。

投資には必ず「リスク」と「リターン」があります。

投資の世界ではリスクとリターンは比例する関係にあり、不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われています。

つまり短期間に大幅な利益を得ることは難しいが、投資した資金が一気に消えてしまうようなリスクも少ないということになります。

FXや株式投資はハイリスクハイリターンと言われ、上手く行けば大きく資産を増やすことができますが、全てを失くしてしまうリスクもあるのです。

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも初期投資が少ないので当然リターンも少なくなりますが、長期的に運用することで収益を生み続けることができるともいえます。

長期的な資産形成の計画が立てられていないから

ワンルームマンション投資は、長期的な資産形成の計画を立てずに目先の利回りに騙されてしまうとうまくいきません。

利回りの良い新築マンションを購入したとしても、最初は新築プレミアムで入居者が入るかもしれませんが、その後入居者が決まらなければ家賃を下げることになることも考えられます。

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資は考えられるリスクを考慮して長期的な資産形成を目的に行うべきです。

不動産投資ローンを利用した不動産投資では、初期のキャッシュフローがマイナスになるケースも多くローンが終わった後に安定して収益を得られることもあります。

ワンルームマンション投資をするのなら、何のために投資をするのかを明確にし、長期的な目で資産形成の計画を立てましょう。

ワンルームマンション投資のメリットとは

ワンルームマンション投資は、初心者向けと言われるようにメリットの多い投資方法です。

実際にワンルームマンション投資を副業として行っているサラリーマンも増えています。

ここではワンルームマンション投資のメリットを紹介します。

元手が少なくても始められる

ワンルームマンション投資は不動産投資の中では、投資額が少ないので元手があまりなくても始めることができます。

中古のワンルームマンションであれば1,000～2,000万円程度で始めることができるので最初の投資物件としても人気があります。

不動産投資は物件が担保となるため、銀行からも年収の5～10倍程度の融資を受けることが可能なので、会社員の方でもチャレンジすることができます。

ニーズがある物件を選べば長期的な収入になる

ワンルームマンション投資は、ニーズがある物件を選ぶことで長期的に安定した収益を得ることができます。

空室リスクは不動産投資の一番のネックですが、人気エリアの物件を選ぶことや設備が充実しているマンションを選ぶなどの対策を取ることで空室のリスクを減らすこともできます。

マンションの家賃は、景気に左右されにくいので突然大幅に下がることが少なく、空室のリスクさえ回避できれば一定の収入が確保できるというメリットがあります。

ニーズがある物件を選ぶためには、投資を考えているワンルームマンションの、不動産としての価値を見極める力も必要になります。

周辺の家賃相場を調べることはもちろん、マンション自体の価値をしっかりと見定めて、需要がある物件を選びましょう。

節税対策になる

ワンルームマンション投資は、節税対策としても有効です。

ワンルームマンション投資による節税として代表的なものは、「所得税」と「相続税」です。

不動産で得た所得は、赤字分を他の所得から差し引くことができる「損益通算」が認められているので、赤字分を差し引いた金額が所得税や住民税の課税対象となるため、納税額を少なくすることができます。

所得税の節税は、年収1,200万円以上の方は効果が期待できますが、それ以下の方はあまり効果的とはいえません。

一方、不動産の相続税は土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額によって計算されます。

これらは公示地価の6～8割ほどに設定されるため、現金で相続するよりも2～4割の節税が可能となります。

建物は固定資産税によって計算されますが、建物の固定資産税評価額は建築価額の約50～70％とされており、節税効果が期待できます。

投資用物件はさらに3割が控除され、さらに200平米以下の場合は「小規模宅地等の特例」が適用されるため、ワンルームマンションによる相続は節税効果が高いと言えるのです。

しかし、節税対策のみの理由で不動産投資をするのは危険です。

長期的に収益を見込めるかどうかが不動産投資の基本となるので、節税目的にならないよう注意しましょう。

退去時のリフォーム費用が少なくて済む

ワンルームマンション投資のメリットは、ワンルームなので退去時のリフォーム費用が少なくて済むことです。

ワンルームマンションはファミリータイプに比べて入れ替わりが早い特徴がありますが、ファミリータイプに比べると、退去時のリフォームの手間が少ないので費用も少なくて済みます。

また、リフォーム後すぐに次の入居者を募集できるので、空室期間を最小限にできるのもメリットです。

手間をかけずに収益を見込める

ワンルームマンション投資では、物件の設備管理や家賃の回収などの細かい作業を管理会社に委託することができるので手間がかからないというメリットがあります。

アパートなどを一棟所有して投資を行っている場合、建物全体を管理しなくてはならないので煩雑になります。

ワンルームマンション投資の場合は、それぞれオーナーが各部屋を区分所有しているので、共用部分は一般的に管理会社が請け負うので手間がかかりません。

管理会社に任せてしまえば、毎月の家賃の入金を確認するだけで済むので、忙しい会社員の副業としてもストレスなく行うことができます。

ワンルームマンション投資のリスクとは

ワンルームマンション投資を考えているなら、メリットだけでなくリスクの部分を把握しておかなければいけません。

ワンルームマンション投資に関わらず、投資にはリスクがあります。

ワンルームマンション投資の特性を知り、事前に起こりうるリスクを想定し、リスクを最小限に抑えられるようにしましょう。

ここでは、ワンルームマンション投資の3つのリスクについて解説します。

空室のリスクが高い

ワンルームマンション投資で最も注意しなければならないことは、空室リスクです。

マンション投資では空室期間は賃貸収入が無くなくなってしまいます。

ワンルームマンションは学生や単身者が入居することが多いので入退去の入れ替わりが早い傾向にあります。

表面利回りでは満室時を想定して計算されているため、空室が出てしまうと大きな利回りの低下につながります。

空室が続くと家賃を下げることになるので、さらに利回りが下がる悪循環にも陥ります。

そのため、ワンルームマンション投資では、表面利回りだけでなく、空室時を想定して資金計画を立てておく必要があります。

また、空室が出にくい物件を探すことも大切です。

駅から遠い、設備があまり良くないなどマイナスの要素がある物件は利回りが良くても入居者が見つかりにくく、空室期間が出てしまう恐れがあるので注意が必要です。

ワンルームマンション投資をする時は、空室リスクの少ない物件を選ぶことが成功の鍵となります。

家賃が下がる可能性がある

ワンルームマンション投資では、家賃が下がるリスクも考慮しておかねばなりません。

特に新築のワンルームマンションでは、新築時は家賃が高くても入居者が決まりやすい傾向にありますが、築年数が経過してしまうと家賃が下がる可能性があります。

マンション投資は需要と供給のバランスを見極めることも必要です。

人気エリアでマンション需要があればコンスタントに収益を上げることができますが、需要がなくなれば家賃を下げることになってしまいます。

家賃が下がるリスクを考慮した上で無理のない投資プランを立てておくことも大切です。

売却に時間がかかる

ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べて、売却が難しく時間がかかるというリスクがあります。

築年数が経ったワンルームマンションを購入したいというニーズがあまりないからです。

不動産投資をする場合、賃貸による収益を得ることはもちろんですが、同時に出口戦略を考えておくことも大切です。

そのため、資産価値が高いマンション投資をすることや、周辺の売却相場を知っておくと売却の際の目安になります。

物件を見極める目を養うことも、不動産投資を成功させる大きなポイントとなります。

ワンルームマンション投資で失敗する人の共通点

ワンルームマンション投資で失敗する人には共通する特徴があります。

不動産投資で儲けているという話を聞くと、手間もかからず簡単に収益を得ているように思えるかも知れませんが、投資は自己責任なので後で後悔しないためにもしっかりと入念な下調べが必要です。

万が一失敗してしまっても誰も責任を取ってくれないので、下記のような特徴がある人はもう一度マンション投資について考えた方がいいでしょう。

不動産投資の知識がない

ワンルームマンション投資での失敗は、不動産投資の知識がないままに投資を始めてしまうという人に多く見られます。

不動産投資をするなら、収益の構造を理解しておくこと、想定できるリスクをできるだけ回避できる物件を選ぶことが重要なポイントとなります。

ワンルームマンション投資はリスクが大きく儲からないというイメージもありますが、儲からない理由の一つは、前述した通り初心者が安易に手を出してしまうからでもあります。

投資はギャンブルではないので、最低限の不動産投資の知識を得てから始めることも大切です。

不動産投資に関する文献を読んだり、経験者に話を聞く、専門家に相談するなどして納得してから始めましょう。

不動産投資会社の言われるままに物件を購入している

ワンルームマンション投資では、不動産投資会社の言われるままに物件を購入するのは危険なのでやめましょう。

「節税になるから」「表面利回りがいいのでおすすめ」「全額ローンで運用できるので持ち出しがない」などのセールストークを鵜呑みにしてしまうと、失敗することもあります。

不動産投資はたしかに節税としての側面もありますが、節税効果があるのは年収1,200万円以上の人です。

節税のために不動産投資を行うのはリスクが大きすぎます。

また、表面利回りがいくら良くても実質利回りが低かったり、空室を想定していなかったりと表面利回りだけでは判断できない部分も大きいことも事実です。

ローンのみの投資についても、自己資金が少ない場合は金利が高くなりほとんど利益が出ないケースもあります。

不動産投資をする場合は、不動産投資会社の言われるままに目先の利益に飛びつくのではなく冷静に判断する必要があります。

リスクを把握していない

ワンルームマンション投資で失敗する人は、不動産投資のリスクを把握していないままはじめてしまう人に多いです。

ワンルームマンションなどの不動産投資には、空室のリスクと家賃変動のリスク、資産としての価値が低下するリスクなどが大きなリスクとされています。

これらのリスクを考慮しないまま不動産投資を始めると、収益が出なくなるばかりかローンの返済ができなくなる可能性もあります。

所有物件についてのリスクを把握することはもちろん、余裕をもった資産計画を立てることが大切です。

また、周辺のワンルームマンションの入居状況や家賃なども調べて周辺地域の相場を掴んでおくことも重要です。

ワンルームマンションは立地によっても資産価値が全く違うので、自分の目でしっかりと確認しておきましょう。

物件購入の際に注意するポイントとは

ワンルームマンションの物件購入の際には、下記のポイントに注意しておきましょう。

不動産投資に絶対に成功するというセオリーはありませんが、このポイントを理解しておくと物件購入をするときの一つの判断材料になりますので覚えておきましょう。

実質利回りを計算をする

ワンルームマンション投資をする時は、表面利回りだけでなく実質利回りを計算しておきましょう。

不動産投資において利回りが高いことは、収益性が高いことを意味しています。

高ければ高いほどいいですが、実際の収益性を見るためには実質利回りが重要となるので表面利回りの高さに惑わされないようにしましょう。

新築ではなく中古のワンルームマンションを選ぶ

新築のワンルームマンションは入居者からの需要が高いので家賃も高めに設定できますが、購入時のマンション価格自体も高めに設定されています。

そのため、購入時は利回りが良く見えるのですが、新築のマンションの賃料は退去を繰り返すたびに下がっていき、その下がり幅の中古物件に比べて大きくなります。

10年もすれば周辺の中古マンションと同程度の家賃まで下がることは容易に予想できます。

新築ではなく中古マンションの方が、家賃が下がるリスクが少ないので投資物件としては適しています。

空室リスクが少ない物件を選ぶ

ワンルームマンション投資の物件を購入する時は、空室リスクは少ない物件を選びましょう。

空室期間が長くなると投資としてはかなり厳しくなってしまいます。

交通の便はいいかどうか、部屋の設備は充分か、共有部分の設備は充実しているか、周辺にスーパーやコンビニがあるかなど、入居者にとって魅力的な物件かどうかを冷静に見極めなければいけません。

特に立地や周辺環境、共用部分の設備は、リフォームをしても変えることはできないので重要になります。

また、退去時の空室も考慮して資金計画を立てておくことも大切です。

将来的な修繕計画を確認しておく

ワンルームマンション投資の場合は、分譲タイプのマンションであれば長期修繕計画を事前に確認しておきましょう。

大規模の修繕工事では、マンションの外壁に足場を組み立てて塗装などの大掛かりな工事が行われます。

工事の費用は分譲マンションの場合は修繕積立金の中から支払われることが一般的ですが、各戸の所有者から費用を徴収する場合もあるので事前に確認しておくと安心です。

また、長期間所有していると共有部分の修繕だけでなく、所有している部屋の修繕も必要になります。

退去後のリフォーム費用や経年劣化による設備の修繕費用も考慮しておくと安心です。

設備が充実したマンションを選ぶ

ワンルームマンション投資では、設備が充実したマンションを選ぶこともポイントの一つです。

設備の充実した物件は入居者にとっても魅力なので、収益性の高い物件となります。

バス、トイレが別かどうか、宅配ボックス、オートロック、防犯カメラの有無など所有物件内だけでなく共有部分の設備も確認しておきましょう。

設備が充実している物件は資産価値が高く安定した収益につながりますが、購入金額も高額になることが多いので相場価格を考えて判断する必要があります。

入居ターゲット層が必要とする設備を備えているかどうかを冷静に判断することも重要です。

ワンルームマンション投資の特性を知って失敗しない投資をしよう

ワンルームマンション投資は、初期費用が抑えられるので不動産投資初心者でも始めやすい投資方法です。

その反面、不動産投資の知識がないまま始めてしまうと失敗につながるケースがあとを絶ちません。

そのため、ワンルームマンション投資は儲からないと言われているのです。

ワンルームマンションに限らず、不動産投資にはリスクがつきものです。

起こりうるリスクを考慮して、失敗しないワンルームマンション投資を目指しましょう。