ワンルームマンション投資の節税方法とは?節税の仕組みや物件の選び方を解説

「ワンルームマンション投資は節税になるって本当?」

「節税に適した物件の選び方が知りたい。」

不動産投資は節税に効果的という話を聞いて、ワンルームマンションの投資を考える人は多いでしょう。

不動産投資には、節税の一面があることは確かですが、節税目的のためだけにワンルームマンション投資を行うのは危険です。

不動産投資である以上、起こるべきリスクを把握しておくことも必要です。

また、誰にとっても節税になるわけではないので、不動産投資と節税の仕組みを理解して効果的な不動産投資を行いましょう。

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ワンルームマンション投資で節税できる税金

ワンルームマンション投資で節税できる税金

ワンルームマンションで節税できる税金は大きく分けると4種類あります。

それぞれ、節税できる仕組みが違うので、その特性を抑えておきましょう。

節税目的で不動産投資を考えるのなら、最も効果的な節税方法をシュミレーションした上で無理のない範囲で行いましょう。

所得税

ワンルームマンション投資では所得税に対しての節税効果があります。

所得税は給与所得が高くなるに従って税率が上がる累進課税制度で計算されるので、194万9,000円までの所得の人は5%の税率なのに対して、4,000万円 以上の所得がある人は45%の税率で税金を納めることとなるため、その税率にはかなりの差があります。

要するに、所得が高い人ほど所得税を多く支払う仕組みになっているので所得を低く計上できれば所得税を節税することができるわけです。

不動産投資が節税となるのは、不動産の減価償却費をマイナス計上すること、所得の部分を低くして支払うべき所得税を抑えることができるからです。

例えば、給与収入が3,000万円の方が、不動産所得が-1,000万円の場合は所得は合算して2,000万円になるので、2,000万円に対する所得税のみを支払うことになり所得税の節税になるというわけです。

「不動産の所得はマイナスになってもいいのか」という疑問が発生しますが、不動産の所得のマイナスはあくまで減価償却費をマイナスで計上しているだけで、実際に現金が赤字になっているわけではありません。

つまり、減価償却で作った会計上の赤字を損益通算して所得を圧縮することこそが不動産投資の節税の仕組みというわけです。

住民税

ワンルームマンション投資では、住民税に対する節税効果もあります。

住民税は、自分が住んでいる地方自治体に支払う税金のことで、市町村民税と道府県民税を合わせて10%の税率となっています。

住民税の計算方法は、前年の所得に応じて課税される「所得割」と、一定額の納付を求められる「均等割」の2種類で構成されています。

そしてこの「所得割」については、所得税の確定申告書を使って市区町村側で計算されます。

従って減価償却分をマイナスで計上し、損益通算して所得を少なくすることで住民税の節税にもなるのです。

住民税は前年度課税方式で計算されるため、節税の効果が出るのは一年遅れとなるので覚えておきましょう。

相続税

ワンルームマンション投資は相続税対策にも有効です。

相続税は相続税の対象となる財産に対して課税額が決まります。

そのため、現金を不動産に変えておくことで財産としての評価額を下げておくと相続税を少なくすることができるのです。

不動産の相続税を評価する場合、土地は路線価で評価し、建物は固定資産税で評価されます。

路線価の評価額は時価の8割程度、固定資産税の評価額は時価の6割程度とされるのが一般的です。

例えば、相続税の対象となる現金が5,000万円あると仮定すると、現金の場合はそのまま評価するので相続税評価額は5,000万円となります。

一方、5,000万円で建物3,000万円土地2,000万円のマンションを取得していた場合は、不動産評価額は3,000万円の6割で1,800万円、土地の評価額は2,000万円の8割で1,600万円となり合計で3,400万円の相続税評価額となり、現金を相続するよりも1,600万円も相続税評価額を下げることができるのです。

また、購入したマンションを賃貸に出していれば、評価額からさらに3割の控除が可能になります。

さらに、賃貸マンションを相続する場合は貸付事業用宅地等に該当するため要件を満たせば200平方メートルまで5割の減額が可能となります。

このように現金を相続するよりも、投資用のワンルームマンションを相続するほうが相続税評価額を抑えることができるので、節税になるというわけです。

贈与税

ワンルームマンション投資は贈与税に対しても節税効果があります。

贈与税とは財産を受け取った場合に発生する税金で、1年間で110万円を超える財産を受け取った場合は課税対象となります。

贈与税も相続税と同様に現金よりも不動産に変えてしまった方が税率を抑えることができるので節税になるのです。

また、贈与税に関しては、相続時精算課税制度が使えます。

これは、60歳以上の祖父母または父母などの親族が20歳以上の子や孫に贈与する場合に2,500万円までであれば課税されない制度のことです。

例えば、4,000万円の不動産を贈与する場合にこの相続時精算課税制度を利用すれば、課税対象は4,000万円-2,500万=1,500万円となり、1,500万円にしか贈与税がかからないことになります。

ワンルームマンション投資が節税になる理由

ワンルームマンション投資が節税になる理由

ワンルームマンション投資はさまざまな税金を考えても節税効果が高い投資だといえます。

ワンルームマンションにかかわらず、不動産投資が節税になるための大きな仕組みがあるからです。

ここでは、ワンルームマンションが節税になるお金の仕組みについて解説します。

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減価償却を行えるから

不動産投資が節税になるのは、減価償却を行うことができるからです。

減価償却とは、高額の資産を購入した場合、その費用を何年かに分けて費用計上できる仕組みのことです。

ワンルームマンションなどの不動産の購入もこの高額の資産にあたるため減価償却を行うことができます。

不動産の場合は、土地は減価償却の対象にならず建物のみが対象となり、減価償却期間は、法定耐用年数と築年数によって決まります。

建物の法定耐用年数は以下の通りです。

構造

法定耐用年数

鉄骨鉄筋コンクリート造

47年

鉄筋コンクリート造

47年

鉄構造

34年

計量鉄構造

19年

木造

22年

上記の法定耐用年数を元に、減価償却費を計算できます。

減価償却期間=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

減価償却費=建物価格÷減価償却期間

なお、対象の物件の築年数が法定耐用年数を上回っている場合は、減価償却期間=法定耐用年数×20%で計算されます。

仮に、築25年の木造物件を5,000万円(土地2,000万 建物3,000万)で購入した場合、減価償却期間は、22年×20%=4年となります。

3,000万(建物価格)÷4年(減価償却期間)=750万円が減価償却費となります。

減価償却費は、費用としてマイナス計上できるのですが実際に支出があるわけではないので、この減価償却費を有効に利用することで実際の収入を低く見せることができます。

損益通算を行えるから

不動産投資が節税になるのは、損益通算を利用できるからです。

損益通算とは、不動産投資の赤字額を給与から相殺して計算できることです。

上記の木造アパートの例で計算すると、家賃収入が120万円、諸経費100万、減価償却費750万のケースだと120万-100万-750万=730万円を毎年給与額から相殺できることになります。

給与収入が減れば支払うべき税金も少なくなるので、節税が見込めるというわけです。

買収益との税率の差を利用できるから

節税を行うには、所得税・住民税と譲渡税率の差を利用することが重要です。

物件の譲渡には、短期譲渡と長期譲渡の2種類があります。

  • 短期譲渡:物件取得から6年以内に売却をした場合で譲渡税率は39%
  • 長期譲渡:物件取得から6年を超えて売却をした場合で譲渡税率は20%

不動産においては、減価償却期間中に税金が還付されますが、物件を売却する時に譲渡税という形で税金を支払う必要があるので、結局は納税時期を先送りにしているにすぎないのではと考えられることもあります。

しかし、それは減価償却期間中の所得税・住民税率と売却時の譲渡税率が同じ場合のケースです。

所得税は累進課税制度によって計算されているので、収入が高い人ほど納める所得税や住民税は高くなります。

例えば、年間の給与所得が3,000万円の人は、所得税・住民税率は約50%で計算されます。

不動産の減価償却期間中は赤字分×所得税・住民税率50%相当分を節税できることになり、物件売却時には長期譲渡税率20%の税金を支払ったとすると、30%の税率差相当分は実際に節税できたことになります。

年間の給与取得が650万円程度の人は所得税・住民税率30%なので、長期譲渡税率が20%としてもその差は10%となり節税効果は低くなってしまいます。

この税率差が大きいほど節税効果はアップするので、給与所得の高い人のほうが節税の効果が高くなるというわけです。

自分自身の所得税率を計算した上で、本当に節税になるのかどうかをシュミレーションすることが大切です。

節税目的の不動産投資に適した年収

節税目的の不動産投資に適した年収

不動産投資においては、年収1,200万円以上の人は節税効果が高い傾向にあります。

もちろんこの条件を満たしていないと節税にならないわけではないのですが、リスクが高まったり節税効果があまりない場合があるので注意が必要です。

どうして年収1,200万円を超えると節税効果が高まるのかというと、課税率と売却時の譲渡税率との差にあります。

不動産投資を行う場合は、物件を売却する際の収益まで考えてシュミレーションすることが必要です。

課税される所得金額

税率

控除額

1,000円 から 1,949,000円まで

5%

0円

1,950,000円 から 3,299,000円まで

10%

97,500円

3,300,000円 から 6,949,000円まで

20%

427,500円

6,950,000円 から 8,999,000円まで

23%

636,000円

9,000,000円 から 17,999,000円まで

33%

1,536,000円

18,000,000円 から 39,999,000円まで

40%

2,796,000円

40,000,000円 以上

45%

4,796,000円

出典:国税局 所得税の税率

年収1,200万円を超えると、基礎控除や配偶者控除などの各種所得控除の合計を引いた課税所得額は約900万円程度となるので所得税率は33%となります。

不動産購入から5年以降に売却すると譲渡所得税率は約20%となるので、その差は13%分を節税できることになります。

課税所得1,800万円以上の人だと税率は40%となるので、さらにその差は広がり譲渡所得税率との差は約20%あることになり、この差が大きければ大きいほど節税効果が高まることになるのです。

一方、課税所得900万円以下の人は23%となり、譲渡所得税率20%と3%しか変わらないので、節税としてのメリットは少ない上、不動産投資のリスクを背負うことになってしまいます。

不動産投資を考えるのなら、年収1,200万円以上が節税効果を受けられるラインということになります。

しかし、不動産投資は本来は収益を出すことを目的とするものなので、節税重視で行うのではなくトータルのバランスを考えて判断しましょう。

節税に適した不動産物件の選び方

節税に適した不動産物件の選び方

節税目的でワンルームマンション投資を行うなら、不動産物件選びが成功のポイントとなります。

ここでは、節税に適した不動産物件の選び方を紹介します。

節税のポイントを押さえた上で、投資に適した魅力的な物件を選びましょう。

新築物件は避ける

新築マンションなどの新築物件は耐用年数が長く設定されているので減価償却費を大きく取れないので節税効果が低くなります。

新築マンション購入時は登記費用や金融機関手数料等の諸費用を計上することができるので、節税効果を感じるかも知れませんが、翌年度以降は計上できなくなることを知っておきましょう。

また、新築マンションは不動産投資としても難しい物件です。

新築マンションは新築プレミアム価格で販売されているので、購入後価格の下落が大きく売却時に苦労するなど、注意するべき点も多いのです。

節税目的でワンルームマンション投資を行うのであれば、新築物件は避けましょう。

木造の中古マンションは節税に適している

木造の中古マンションは、節税効果の高い物件です。

前述した通り、木造建物の法定耐用年数は22年と、他の構造の建物と比べて耐用年数が短くなっています。

鉄筋コンクリート造のマンションは47年と倍以上あるので、建物価格や築年数が同じだった場合は木造マンションの方が減価償却費を大きく取ることができるのです。

さらに、築年数が22年を超えた物件については、耐用年数×20%の金額で減価償却ができるので節税には最も効果的な物件ということになります。

例えば、築25年の木造中古マンションであれば、耐用年数の22年×20%で4年が減価償却期間となります。

木造中古マンションは節税には最適ですが、入居者がいなければローンの返済ができなくなる可能性もあるので、節税だけでなく投資をする価値がある物件なのかどうかを見極めることも重要です。

節税目的でワンルームマンション投資をするリスク

節税目的でワンルームマンション投資をするリスク

ワンルームマンション投資は、節税対策として効果的なことはお分かりいただけたと思いますが、あくまで不動産投資なのでリスクの部分も理解した上で始めましょう。

不動産投資の本来の意味は、収益を生むことです。

節税を目的として行うと収益が得られずにローンを支払えなくなる可能性もあるので起こりうるリスクをしっかりと把握しておきましょう。

空室で賃貸収入を得られなくなるリスク

不動産投資で最も大きなリスクは空室が続き、家賃収入を得られなくなってしまうことです。

特にワンルームマンション投資では、空室期間が出ると家賃は0円となり収入が絶たれてしまいます。

節税対策を行うはずが、投資物件の赤字を補填しているだけでは意味がありません。

節税目的という観点で見れば、赤字を計上して損益通算をすることも重要ですが、それはあくまで減価償却費でマイナス計上するという観点で考えるべきです。

周辺へのリサーチを含め、空室期間のリスクが少ない物件を選ぶことも重要なポイントです。

銀行から融資が受けられなくなるリスク

不動産投資をする方は、銀行から融資を受けて行うことが一般的です。

今後も不動産投資の実績を作り、不動産を取得していきたいと考えている人もいるでしょう。

その場合は、不動産投資の収益性もきちんと考えておく必要があります。

節税したいからと赤字計上ばかりして収益性がなければ、次の融資が受けられなくなる可能性があるからです。

不動産投資ローンの融資審査では、返済の多くは家賃収入から返済に当てることが一般的なので、物件の採算性も重視されます。

不動産投資をする以上は、収益性がある物件へ投資することが前提だということを忘れないようにしましょう。

相続の際にトラブルが起こるリスク

相続税対策のために、不動産を購入し共同名義にした場合は、修繕や売却の際に名義人全員の同意が必要となるのでトラブルが起こるリスクがあります。

現金を相続するよりも、不動産に変えておいたほうが相続税の節税になることは確かですが、不動産にしてしまうと相続人で資産を分けることが難しくなってしまいます。

共同で不動産を持つと、運用面や売却への考え方の違いが原因でトラブルになることがあるので、事前に話し合っておきましょう。

ワンルームマンション投資で節税を成功させる4つのコツ

ワンルームマンション投資で節税を成功させる4つのコツ

ワンルームマンション投資で節税を成功させるには、節税だけでなく不動産投資としての知識が必要になります。

不動産投資の収益があって初めて節税ができることを覚えておきましょう。

ここでは、ワンルームマンション投資で節税を成功させる4つのコツについて解説します。

長期的な出口戦略を立てる

ワンルームマンションなどの不動産投資をするならば、出口戦略をきっちりと立てておきましょう。

特に節税目的で不動産投資を行うのならば、減価償却が終わり赤字計上できなくなったタイミングでの売却まで視野に入れて行う必要があります。

減価償却期間が終わってしまうと、減価償却費を費用として計上できなくなってしまうので、会計上の利益が大きくなり所得税や住民税が大きく増額してしまいます。

そうすると実質的な利回りも下がってしまうので売却を考えなくてはなりません。

物件取得から6年を超えて売却をすれば長期譲渡となり譲渡税率は20%になるので、減価償却が終わるタイミングと合わせて、収益のシュミレーションをしておきましょう。

節税対策のみで不動産投資をしない

節税対策のみを目的とした不動産投資はリスクも多いのでおすすめできません。

節税はあくまで副産物のようなもので、ワンルームマンション投資の一番の目的は収益を上げることです。

節税できる物件という目的で不動産を選んでしまうと、収益性がない物件を選んでしまい、費用計上が重なり収益計画が保たれなくなってしまいます。

損益通算ができるからといって、不動産投資で赤字ばかり出していては本末転倒です。

不動産投資の仕組みをしっかりと理解して、長期的な収益計画を立てたうえで効果的な節税方法を探しましょう。

節税効果の高い物件を前提に投資することは大切ですが、まずは不動産投資の収益を確立することが一番のポイントです。

慎重に物件選びをする

ワンルームマンション投資において物件選びは重要なポイントです。

1棟所有していれば、仮に空室の部屋があったとしても他の部屋の家賃収入は得られますが、ワンルームマンションだと空室期間は家賃収入がなくなってしまいます。

リスクを分散できないため、より慎重に物件選びをする必要があります。

家賃収入が滞りローン返済ができなくなってしまえば、不動産投資自体が成り立たないので節税どころではありません。

特に節税効果の高い中古物件での不動産投資を考えているのなら、修繕や改装にかかる費用も考慮しておきましょう。

また、周辺の家賃相場や入居状況をリサーチして、空室リスクの少ない物件を選ぶなどのリスク回避も必要です。

不動産投資会社の判断に頼りすぎない

不動産投資会社から節税のためにワンルームマンションの投資を勧められることもあるでしょう。

収入が増えれば増えるほど納める税金の額も大きくなるので、高所得者にとって節税対策は大きな問題です。

不動産投資はたしかに節税に効果的な一面もありますが、それだけではありません。

不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資と言われており、短期間に大幅な利益を得ることは難しい代わりに、投資した資金が一気に消えてしまうようなリスクも少ないということです。

しかし、投資である以上リスクも当然あるのでリスク部分を理解した上で話を進めなければいけません。

不動産投資会社の「節税になる」「ローンで運用できる」などという甘い言葉を鵜呑みにしてしまうと失敗する可能性もあります。

自分自身の資産を守るには、正しい知識を身に付け冷静に判断することも必要です。

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節税だけでなく不動産として価値のある物件に投資をしよう

不動産投資で節税を目指す場合は、まずは収益性のある不動産として価値のある物件を選ぶことが大切です。

その上で、節税効果を最大限に発揮できるような出口戦略を立て、減価償却費を多く計上できる物件を探すようにしましょう。

事前に綿密なシュミレーションをして、失敗しないワンルームマンション投資を目指しましょう。