【初心者必見】不動産投資のメリット・デメリットは？資産別の適切な投資方法も解説！

「不動産投資をしたいが、メリットとデメリットをしっかり検討してから始めたい」
「あまり資産がない場合は不動産投資は無理？少額で始められる不動産投資を検討したい」

不動産投資はメリットも多い投資方法ですが、もちろんデメリットもあります。

知識がないまま不動産投資を始めると、悪質な不動産会社に騙されるリスクもあるので、しっかり知識をつけてから始めましょう。

今回は不動産投資のメリットとデメリット、資産別のおすすめの不動産投資、初心者向けの注意点を解説します。

最後まで読み、不動産投資の知識をつけて資産を増やす計画を立てましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットを10個紹介します。

• 収入源を増やせる
• 退職金・保険金の代わりになる
• 長期・安定した収入を得やすい
• 少額からでも始められる
• 不動産管理を委託できる
• 節税効果がある
• インフレしても目減りが発生しづらい
• 借入を利用しやすい
• 収入プランがある程度予想しやすい
• 投資運用の幅が広がる

不動産投資初心者の方は、まずはメリットをイメージして自身の資産イメージを広げてみましょう。

後ほどデメリットも解説するので、必ず比較してから投資を始めるようにしてください。

それでは1つずつ説明していきます。

収入源を増やせる

不動産投資の1つ目のメリットは、収入源を増やせることです。

副業で不動産投資を考えている方は、本業以外の収入の柱を増やせます。

毎月のローン支払額よりも家賃が上回れば、キャッシュフローは手元に残せるでしょう。

さらに、不動産投資で得られる家賃収入は、継続的に入金されるので、ローン完済後は家賃が丸ごと収益になります。

将来的に現時点の収入にプラスして家賃からの収益を得られるでしょう。

退職金・保険金の代わりになる

不動産投資の2つ目のメリットは、退職金・保険金の代わりになることです。

物件選びを慎重に行い、継続的に家賃収入を得られる資金計画を立てれば、老後も収入を得る手段になります。

また、不動産投資を銀行から借入して行う場合、団体信用生命保険に加入が必要です。

団体信用生命保険に加入すれば契約者が万が一死亡しても、保険が適用されて残債が0円になります。

さらに、不動産は家族が引き継げるので、家賃収入は継続して遺族が受け取ることができるのです。

老後や死亡後の備えとしても不動産投資はおすすめと言えます。

長期・安定した収入を得やすい

不動産投資の3つ目のメリットは、長期・安定した収入を得やすいことです。

資産形成の手段において、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

不動産は流動性が低く、容易に手放せないデメリットもあるのですが、そのため価値が変動しづらいです。

株やFX、暗号資産投資よりはリスクが低く、安定していると言って良いでしょう。

収益性の出る物件を所有していれば、長年にわたって安定した家賃収入を得られる可能性があります。

少額からでも始められる

不動産投資の4つ目のメリットは、少額からでも始められることです。

不動産投資といえば物件を購入するのでコストがかかると思われがちですが、1口1万円程度からできる不動産投資もあります。

例えば不動産ドファンディングは1口1万円程度、REIT（リート）は1口5万円程度から投資可能です。

また、数百万円程度の貯蓄しかない場合でも、借入を利用すれば分譲マンションの1室を所有してマンション経営もできるでしょう。

初心者におすすめな少額でできる不動産投資についてより詳しく知りたい方は、下記の記事もチェックしてみてください。

不動産管理を委託できる

不動産投資の5つ目のメリットは、不動産管理を委託できることです。

不動産管理会社に客付けや物件管理を任せることもできるため、サラリーマンなど本業がある方でも始められます。

管理委託手数料は必要ですが、ご自身で大家の業務を務めることを考えれば効率的と言えるでしょう。

節税効果がある

不動産投資の6つ目のメリットは、節税効果があることです。

物件所有によって節税できるのは、以下のような税金です。

• 所得税
• 住民税
• 相続税

不動産投資は、減価償却によって節税効果が得られます。

減価償却とは不動産の購入費用を使用可能な期間に分けて分割し、費用として計上する会計処理のことです。

不動産は会計上、購入した金額から一定割合で「減価償却」という名目上の費用計上を行えます。

その結果、利益と相殺して節税効果を生み出すことができるのです。

例えば新築木造アパートを5,000万円で購入したとしましょう。

木造の建物の法定耐用年数は22年であるので、定額法を選択した場合、毎年の減価償却費は約227万円になります。

新築木造アパートの家賃収入が毎年400万円、運営費用が毎年100万円の場合、毎年の利益は差し引き約73万円です。

また、不動産は現金や株式の評価額よりも小さくなるため相続税が軽減されます。

不動産投資の節税について詳しく知りたい方に向けて、「不動産投資の節税の仕組み」や「不動産投資で経費計上できるもの」をまとめていますので、合わせてご覧ください。

インフレしても目減りが発生しづらい

不動産投資の7つ目のメリットは、インフレしても目減りが発生しづらいことです。

貨幣価値はインフレによって減少しますが、不動産は現物のため、インフレによって影響を受けづらくなります。

物価が上昇した場合は、不動産価格も比例して上がるため、大きく価値が下がりづらいのも特徴です。

借入を利用しやすい

不動産投資の8つ目のメリットは、借入を利用しやすいことです。

通常の株式やFXなどの投資は、自身で投資資金を全額用意する必要があります。

しかし、不動産投資は銀行からの借入を利用して購入できるので、手元に資金を残しながら資産を購入可能です。

例えば一棟物件のアパートの場合は、物件価格の7~9割程度は融資を受けられます。

貯蓄を大きく切り崩さずに投資を始められるのも不動産投資の魅力です。

収入プランがある程度予想しやすい

不動産投資の9つ目のメリットは、収入プランがある程度予想しやすいことです。

不動産収入を得るためには、物件の立地や土地の価値、周囲の環境等の条件が重要。

購入時に慎重に物件を選べば、ある程度長期・安定的に家賃収入が得られることが予測されます。

例えば東京都心の駅近単身用物件は、今後も需要が高いと予想できるでしょう。

物件選びの際に不動産会社の収益物件の入居率や資金調達法などを確認し、しっかり収入プランを立ててから投資に臨めば、安定した収入が得られます。

また家賃収入以外にも、不動産自体を売却することで売却益を得られるのも、不動産投資の魅力です。

投資運用の幅が広がる

不動産投資の10個目のメリットは、投資運用の幅が広がることです。

ローンで購入して余剰資金を残せるため、その余剰資金を他の投資へ回せます。

物件自体は現物で購入していますので、有価証券などの金融商品と不動産投資など、ポートフォリオを分散して、リスクヘッジができるでしょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資にはデメリットもあります。

• 購入資金がかかる・融資を受ける必要がある
• 購入後の修繕費用等のコストがかかる
• 確定申告に手間がかかる
• 空室リスクがある
• 金融資産と比べて流動性が低い
• 良い物件を探すのに手間と時間がかかる

投資初心者の方はメリットだけを見て、投資に飛び付きがちですが、不動産会社の良いカモになるリスクがあるでしょう。

デメリットもしっかり知った上で、収益プランを立てて投資を始めてください。

購入資金がかかる・融資を受ける必要がある

不動産投資の1つ目のデメリットは、購入資金がかかる・融資を受ける必要があることです。

ローンが利用できるのはメリットなのですが、金利が高い時期だと迂闊に借り入れを利用できませんよね。

できるだけ借り入れをしたくないと思う方は、貯蓄を切り崩すため、手元の余剰資金を残せません。

ローンなしの少額で始められる不動産クラウドファンディングについては、後ほど解説します。

購入後の修繕費用等のコストがかかる

不動産投資の2つ目のデメリットは、購入後の修繕費用等のコストがかかることです。

修繕コストや不動産管理会社に管理委託をする場合の手数料も考えておく必要があります。

また、毎年物件の価値に応じた固定資産税がかかるため、収益プランはよく考えておかないといけません。

継続的に収入が得られる反面、物件の経年劣化による修繕や税金とのバランスも大事です。

確定申告に手間がかかる

不動産投資の3つ目のデメリットは、確定申告に手間がかかることでしょう。

確定申告の際に経費で落とせるものもあり、節税もできますが、経費にできない部分や計算が複雑な費用もあります。

そのため初心者の方は確定申告に苦労する方が多いです。

税理士等に依頼するのがおすすめですが、委託コストがかかるので費用面も併せて検討してください。

不動産投資初年度の確定申告はかなり早めに準備しないと、期限に間に合わないこともあるので注意しましょう。

空室リスクがある

不動産投資の4つ目のデメリットは、空室リスクがあることです。

当然ともいえますが、物件が空き部屋になっている場合は家賃収入がありません。

物件の条件が悪く、入居者が入らないとキャッシュフローが赤字になるリスクがあるでしょう。

管理委託手数料はかかりますが、サブリース契約をすることで家賃保証を得られます。

サブリース契約とは、委託料の代わりに物件の管理・客付け・空室時の家賃保証をしてくれるものです。

物件選びで条件を厳選すること、万が一のリスクに備えてサブリース契約も考えておくと良いでしょう。

金融資産と比べて流動性が低い

不動産投資の5つ目のデメリットは、金融資産と比べて流動性が低いことです。

金融資産等はインターネットの取引所で簡単に売買ができ、すぐに現金化できます。

しかし、不動産は流動性が低いので、買い手がすぐに現れず売却までに2~3ヶ月かかることも珍しくありません。

すぐに手元に現金を用意したい時に困ることがあるでしょう。

解決策としては、多少売却金額が下がりますが、不動産会社自体に売ることができます。

即現金化したい場合は、不動産会社への売却も検討しましょう。

良い物件を探すのに手間と時間がかかる

不動産投資の6つ目のデメリットは、良い物件を探すのに手間と時間がかかることです。

物件探しは現地に足を運んで立地条件や物件の状態を見極める必要があります。

不動産会社の言いなりになって物件を購入すると、粗悪で収益性の低い物件を掴むリスクがあるのです。

しかし、サラリーマンなど本業が別にある方には、現地に足を運ぶ時間がないこともあります。

また条件の良い物件はすぐに買い手が決まるため、必ず買えるとは限らないのもデメリットでしょう。

物件探しにはこだわるべきですが、理想の物件を見つけるのは容易ではありません。

資金別｜適切な不動産投資の種類

資金別に適切な不動産投資の種類について解説します。

不動産投資は初期費用がかなり高いイメージがありますが、資金が少ない方でも投資は可能です。

• 手元資金があまりない方は『不動産クラウドファンディング』
• 数百万円程度の資金の方は『中古戸建て運用』
• 1,000万円以上の資金の方は『マンション・アパート経営』

全財産を投げ打って不動産投資をするのは、リスク的にもおすすめではありません。

自身の資産状況に応じて、適切な不動産投資を選ぶことが資産防衛につながるのです。

1つずつ資金別の投資方法を解説していきましょう。

手元資金があまりない方は『不動産クラウドファンディング』

手元資金があまりない方は『不動産クラウドファンディング』がおすすめです。

不動産クラウドファンディングとは、投資家から募った資金で不動産投資を実施し、売却益や家賃収入を分配する投資方法。

1口1万円程度の少額から投資ができ、投資運用は全て管理会社が行うため本業がある方でも取り組みやすいです。

投資運用期間は原則半年から2年間と短期間であり、資産が少ない方でも期限を決めて運用ができるため、比較的リスクも低いでしょう。

投資上限が定められているため、利益自体は大きくありませんが、不動産投資初心者で資産が少ない方に人気の投資です。

不動産クラウドファンディングなら、資産が少ない場合でも、少額から不動産投資を始められます。

ここでは、人気のある3つの不動産クラウドファンディングを順番にご紹介します。

利回り不動産

出典:利回り不動産

利回り不動産は、物件やマーケット分析などの詳細情報をしっかり提供してくれる不動産クラウドファンディングです。

一口1万円からローンを組まずに不動産投資をできるので、将来の資産形成を考えている初心者の人におすすめです。

分配金は6ヶ月ごとに指定口座へ振り込まれるので、そこまで時間をかけずに不動産投資を実感できます。

FUNDROP

出典:FUNDROP

FUNDROPは、景気に左右されにくい居住用マンションを運用している不動産クラウドファンディングです。

オンライン本人認証を導入しているので、スマホから簡単に5分程度で登録手続きを完了できます。

あとは好きな不動産ファンド案件から選んで投資できるので、マンション投資を体験したい人におすすめです。

不動産投資型クラウドファンディングのおすすめや選び方についてもっと詳しく知りたい方は、下記記事もチェックしてください！

数百万円程度の資金の方は『中古戸建て運用』

数百万円程度の資金の方は『中古戸建て運用』がおすすめです。

中古戸建て運用とは、中古不動産を購入してリノベーションを行い、転売・または賃貸に出して家賃収入を得る不動産投資。

リノベーションの費用は必要ですが、立地条件によってはかなり人気の物件になり、購入費用を抑えて高い収益を狙える可能性があります。

また中古物件は安く購入できるため、手元の資金のみで物件を購入したいと考える方の選択肢の1つとなります。

掘り出し物物件は人気のため、買い手がすぐに見つかってしまうので競争率が高いのがデメリットです。

じっくり物件を発掘して、収益性の高い中古物件を発見できればリスクが低く、家賃収入や売却益を得られます。

1,000万円以上の資金の方は『マンション・アパート経営』

1,000万円程度の資金の方は『マンション・アパート経営』がおすすめです。

マンション・アパート経営とは、分譲マンションやアパートを購入して、賃貸で家賃収入を得る投資方法。

もちろん売却も可能なので、売却収益を得ることもできます。

マンション・アパート経営というとハードルが高く感じますが、借り入れを利用すれば、自己資金を残して不動産投資が可能です。

また、一棟全てを購入せずに、区分所有と言ってマンション・アパートの一室のみを購入し、賃貸に出す方法もあります。

資金にある程度余裕がある方は、マンション・アパート経営も検討してみてください。

アパート経営の基本の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事で知識を身につけてください。

初めて不動産投資をする方への５つの注意点

初めて不動産投資をする方への5つの注意点を解説します。

• 不動産投資会社の情報を鵜呑みにしない
• 入念なシミュレーションを行う
• 不動産会社を選ぶ際は複数社を精査する
• 不動産投資を委託する場合でもこまめに資産チェックを行う
• 確定申告をサポートしてくれる人を見つけておく

初心者の方もしっかり知識をつけておけば、安全に投資ができます。

不動産のリスクも含めて、注意点を知っておきましょう。

不動産投資会社の情報を鵜呑みにしない

初めて不動産投資をする方への1つ目の注意点は、不動産投資会社の情報を鵜呑みにしないことです。

不動産会社は、必ずや買主の味方ではなく、自身のマージンのために契約を迫ることがあります。

悪質な不動産会社の餌食になると、キャッシュフローが赤字になるような物件を買わされるケースも。

メリットだけを言ってくる不動産会社や、デメリットの説明を避けるような不動産会社を選んではいけません。

「高利回りです」「この物件は希望者が多いので今契約しないと…」など、不動産会社の担当者の言葉をストレートに信じないようにしましょう。

不動産投資会社のおすすめや選び方などはこちらの記事で紹介しています。

入念なシミュレーションを行う

初めて不動産投資をする方への2つ目の注意点は、入念なシミュレーションを行うことです。

家賃収入がローン返済額を上回るかはもちろん、継続的にかかる修繕費や固定資産税も含めてキャッシュフローを考えましょう。

ローン完済後は家賃の全額が収入になりますが、入居率が悪く家賃が発生しなければ収益が入ってきません。

不動産会社が算出したシミュレーションが正しいとは限らないので、経験者が身近にいる場合は意見も聞いて、自分でも精査すべきです。

本当にこの物件で良いのか、物件を購入した場合は何年で黒字になるのかなどを入念に考えてから不動産投資を始めましょう。

不動産会社を選ぶ際は複数社を精査する

初めて不動産投資をする方への3つ目の注意点は、不動産会社を選ぶ際は複数社を精査することです。

初心者の方は、知識がないため、不動産会社の担当に言い包められしまいがち。

もちろん希望物件を扱っている不動産会社を選ぶのも重要ですが、不動産会社によって管理委託手数料・仲介手数料が違います。

また、誠実な営業をしてくれない担当者の場合は、収益性の低い物件を高値で買わされるケースもあるのです。

複数の不動産会社と話し合い、手数料の違いやサポートの手厚さ、営業担当の誠実さなどを比較してから不動産会社を選んでください。

不動産投資を委託する場合でもこまめに資産チェックを行う

初めて不動産投資をする方への4つ目の注意点は、不動産投資を委託する場合でもこまめに資産チェックを行うことです。

不動産投資は、運用を委託できるのも魅力の1つではありますが、完全に丸投げしてはいけません。

地価が高騰して物件を売却した方が収益が出る、などの判断は所有者が行う必要があります。

また少額の不動産クラウドファンディングでも、元本割れのリスクはあるため、損失が大きすぎる場合は解約手数料を払っても投資を中断する決断も必要です。

投資運用を人任せにせず、資産状況をチェックすることが資産防衛にもつながります。

確定申告をサポートしてくれる人を見つけておく

初めて不動産投資をする方への5つ目の注意点は、確定申告をサポートしてくれる人を見つけておくことです。

不動産経営をする場合の確定申告は、経費計上できるものとできないものの区別や、損益通算の計算が複雑なため、初心者の方は非常に手間がかかります。

ご自身で行ってミスがあって修正申告や税務署から指摘を受けるよりは、税理士へ任せた方が良いこともあるでしょう。

不動産会社で税務サポートがあるケースもありますが、サポート等がない場合はご自身で確定申告をサポートしてくれる専門家を見つけておいた方が良いです。

確定申告時期に慌てないように、税務処理についても検討しておきましょう。

自分の保有資産に合った不動産投資を選択しよう

不動産投資は、将来への資産形成だけでなく、節税面などでもメリットが多い投資です。

初期費用が高いイメージがあるのでとっつきづらいと感じていた方も、1万円から始められる少額不動産投資があるので、手軽に不動産投資を始められます。

不動産投資はリスクが比較的低いですが、物件や不動産会社の精査を誤ると、損失を出すリスクもあるもの。

ご自身でも不動産投資について勉強し、資産計画やキャッシュフローをシミュレーションしてから物件購入を検討してください。

しっかりデメリットを理解し、知識をつけた上で不動産会社を複数精査してから投資を始めましょう。