アパート経営は、代表的な土地活用方法の一つです。
使用していない土地を使って収入を増やしたい、副業としてアパート経営をしてみたい、と考える方は少なくありません。
しかし、失敗しないためにはポイントを押さえておかねばなりません。
そこで、ここではアパート経営のメリットやデメリットなどをまとめました。
また、アパート経営で成功するためのポイントや、管理会社を選ぶときのコツなども紹介するので、これから本格的に取り組んでみたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください
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アパート経営のメリット
遊ばせている土地の活用法としてよく考えられるアパート・マンション経営ですが、特にアパート経営はマンション経営に比べて少ない元手で始められるのが特徴です。
長期にわたって収益を上げるための選択肢の一つに挙げる土地の所有者も少なくありません。
アパート経営には一体どのようなメリットがあるのでしょうか。
家賃収入が得られる
アパート経営のメリットといえば、何といっても毎月家賃収入が得られることです。
家賃設定や部屋数などにもよりますが、たとえば、家賃7万円の部屋を6つ運用するケースだと、毎月42万円もの収入が得られる計算になります。
時代の変化により、現在では終身雇用や年功序列を廃止する企業も増えてきました。
このような背景もあり、就職して安定した収入が得られるようになったとしても、それがいつまでも続くとは限りません。
アパート経営が軌道にのっていれば、安定した収入が得られるため、突然リストラに遭った際の備えとなります。
このことは専業の大家はもちろん、副業として運用する人にも大きなメリットとなるでしょう。
低リスクで運用できる
投資である以上必ずリスクはありますが、マンションを建設して運用するケースに比べるとリスクは低くなります。
木造アパートのほうが建築費を安く抑えられるからです。
そのうえ、複数の部屋を運用することで、収入がなくなるリスクも回避できます。
ほとんどのケースにおいアパート経営は一棟運用が基本です。
仮に退去者が出たとしても、ほかの部屋に入居者がいれば、すべての収入が途絶えることはありません。
マンションの区分投資とは異なり、アパート経営ではリスクの分散が可能になるわけです。
資産を残せる
自己所有する土地の上に物件を建築した場合、土地と建物の両方を資産として残せます。
土地だけなら資産としての価値はやや低いかもしれませんが、収益を生み出す賃貸物件は魅力的な資産です。
収益を生み出す資産を、自分の子どもたちや孫たちに残せるのも大きなメリットでしょう。
アパート経営のデメリット
アパート経営には、確かに魅力的なメリットがいくつもあります。
一方で、デメリットがあることも忘れてはなりません。
ここではアパート経営で発生しうるデメリットについて紹介します。
空室リスクがある
アパートに限らず、マンションや戸建てなど賃貸住宅の経営を行うすべてのオーナーが頭を悩ませるのが空室です。
空室ができると、その分収入が少なくなります。
すぐに新たな入居者を確保できればよいのですが、時期や住環境によってはなかなか借り手が見つからないことも珍しくありません。
運用している部屋数が少ない場合は、空室が1つ出ただけでも経営状況が悪くなる可能性があります。
住民トラブルのリスク
入居している住民同士がトラブルになる可能性もあります。
木造のアパートでは、コンクリートのマンションに比べて生活音が隣室や上下階の部屋に響きやすく、騒音トラブルになることが考えられるのです。
場合によっては、オーナーが仲介に入らねばならないケースもあります。
時には、真夜中や早朝に住民から電話でクレームが入ることもあるかもしれません。
家賃滞納のリスク
これも、多くのアパート経営者を悩ませる問題です。
アパート経営が収益を上げられるのは、入居者がきちんと家賃を支払ってくれることが大前提です。
そのため、家賃滞納が起こると、経営困難につながる恐れが出てきます。
こうした事態を避けるには、入居審査を厳しくすることが有効です。
とはいえ、あまりにも基準を厳しくすると、空室リスクに発展する恐れもあります。
どの程度なら安心して部屋を貸せるか、適度な線引きを見極めましょう。
成功するポイントは？
これからアパートの経営に乗り出したいと考えているのなら、成功するためのポイントを押さえておきましょう。
不動産の運用は、その気になれば誰でも始められますが、誰でも成功できるわけではありません。
正しくポイントを押さえたうえで、行動に移すことが大切です。
周辺環境をチェック
自己所有する土地に物件を建てるなら、まずは周辺環境を把握しておくことから始めましょう。
安定した家賃収入を得るためには、部屋の間取りやデザインなど、入居者のライフスタイルに合ったアパートを考えていくことが求められます。
たとえば、シングルの人がたくさん暮らしているエリアに、家族向けの物件を建てたとしても入居者を募ることは難しいでしょう。
逆に、ファミリー層が多く暮らすエリアにワンルームのアパートは不利だと考えられます。
賃貸運営について勉強する
ほかの投資に比べて取り組みやすいアパート経営ですが、簡単に成功できるわけではありません。
経営を軌道にのせ、安定した収入を得るためには、賃貸運営についての勉強も必要です。
現在では、不動産会社や投資会社などが、アパート経営に関するセミナーや勉強会などを開催しています。
こうした場所に足を運び、勉強することも大切です。
インターネットや書籍を使って独学するのもよいでしょう。
空室対策をきちんと行う
前述しましたが、賃貸住宅の経営者にとって、もっとも避けたい状況は空室です。
いかに空室リスクを下げるかが、アパート経営の成否を左右するといっても過言ではありません。
成功するためには、空室ができたとしてもすぐ次の入居者が見つかる、そのような物件を運用していく必要があります。
たとえば、家具付き物件などは人気の高い物件です。
そのほかにも敷金や礼金をなくす、家賃に光熱費を含めるといった、金銭面での魅力を打ち出すことも有効な対策でしょう。
自己資金は多いに越したことはない
金融機関から融資を受ければ、自己資金がほとんどなくてもアパート経営は始められます。
しかし、賃貸住宅の経営が常に順風満帆とは限らず、いつどのような事態に陥るかは分かりません。
自己資金がまったくない場合は、空室ができて収入が少なくなったとき、金融機関への返済が厳しくなる可能性が考えられます。
不慮の事態に備えるためにも、できる限り自己資金をプールしておくのが安心です。
向いているのはどんな人？
アパート経営にも向き・不向きな性格があります。
以下の項目について、自分と照らし合わしながらチェックしてみましょう。
入居者の立場になれる
経営を軌道にのせるためには、常に入居者の視点や立場になって考える必要があります。
入居者の視点に立つことができれば、管理する物件の問題点を改善し、さらに魅力的な物件を提案できるでしょう。
室内に洗濯置き場はあるか、収納は多いかなどといった些細なことで構いません。
少しでも長く住んでいたい、そう思わせるような物件作りを目指しましょう。
リスクをきちんと考えられる
不動産の経営に限らず、経営者は常にリスクを考えなくてはなりません。
メリットばかりでなく、きちんとデメリットやリスクに目を向けられる人でないと、成功するのは難しいでしょう。
リスクを考えて行動できる人は、前もって適切な対策も打てます。
いざ問題が発生してから慌てるのではなく、事前に対策を立てながら考えられるリスクを遠ざけていきましょう。
土地を活用したい人
不要な土地を活用して収益に結びつけたいと考えている人にも向いています。
土地はそのまま所有するだけでも、固定資産税や都市計画税などを納めなくてはなりません。
しかし、自己所有の土地にアパートを建築すれば、それだけで税制面での優遇措置が受けられ、節税になります。
管理会社の選び方
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