アパート経営のメリット・デメリットを解説!リスクと対策も

アパート経営は、非常に人気がある土地活用方法です。しかし、知識が浅いままアパート経営をしてしまうと、失敗してしまう可能性が高くなります。

そこで今回は、アパート経営のメリット・デメリットをはじめ、マンション経営との比較やアパート経営のリスク・対策などについて説明していきます。

「アパート経営マニュアル」と言っても過言ではないほど、様々な情報をまとめましたので、アパート経営を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営のメリットとデメリット

アパート経営のメリット

ここでは、アパート経営のメリットとデメリットを説明していきます。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットは主に3つあります。

  • 毎月一定の家賃収入が得られる
  • 比較的リスクが低い
  • 資産になる

入居者さえ集めれば、後はほぼ放置でも家賃収入が入ってくるというのがアパート経営最大のメリットです。

アパート経営のデメリット

アパート経営のデメリットは、主に3つあります。

  • 空室リスクが伴う
  • 住民トラブルが発生するリスクがある
  • 家賃滞納リスクがある

空室は売り上げに直結するため、「いかに空室を減らせるか」という戦略を日々練る必要があります。

アパート経営とマンション経営の比較

ここでは、アパート経営とマンション経営を比較していきます。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリットは主に3つあります。

  • 家賃収入が得られる
  • 経年劣化しにくい
  • 空室リスクが低い

マンションは利便性が良いエリアに建設される傾向があるため、空室リスクが低いのが最大のメリットです。

マンション経営のデメリット

マンション経営のデメリットは主に3つあります。

  • 区分所有の場合は、空室時の損失が大きくなる
  • 利回りが低い
  • 賃料以外の収入が少ない

アパート経営と比べて、利回りが低いのが最大のデメリットです。

アパート経営に向いている人

アパート経営は「利回り重視」という方におすすめです。マンション経営の平均利回りは4%程度ですが、アパート経営の平均利回りは8%程度と言われています。

また、新潟市の平均利回りは13%を超えているので、アパート経営はマンション経営の2~3倍の利回りが期待できます。

マンション経営に向いている人

マンション経営は、「長期投資」を考えている方におすすめです。マンション経営は、アパート経営と比べて空室リスクや賃料下落リスクが低いのが特徴です。

そのため、数十年保有していてもある程度安定した収入が得られます。

アパート経営収入と年収

ここでは、アパート経営の収入の年収について説明していきます。

アパート経営の収入内訳

アパート経営の収入の内訳は以下の通りです。

  • 家賃
  • 共益費
  • 礼金
  • 更新料
  • 駐車場賃料

礼金や更新料は、家賃の1~2ヶ月分が相場です。

アパート経営の支出内訳

アパート経営の支出の内訳は以下の通りです。

  • ローン返済費
  • 管理委託料
  • 建物修繕費
  • 保険料
  • 税金
  • 諸経費

税金を支払わないと、ペナルティとしてさらに多くの税金を徴収されるのでしっかり支払いましょう。

利回りの計算方法

利回りの計算方法は以下の通りです。

表面利回り
年間家賃収入÷物件購入価格×100
実質利回り
(年間家賃収入-年間経費)÷(物件購入価格+物件取得時経費)×100

大まかな利回りを把握したい場合は「表面利回り」を、具体的な利回りを把握したい場合は「実質利回り」を参考にしましょう。

収益が900万を超える場合は法人化

個人で収益が900万円を超えると、所得税率は33%になります。しかし、法人化すると最高税率が23.4%になるため、900万円の収益が出ても所得税率は23.4%になります。

つまり、収益が900万円を超えている場合は、法人化した方がお得です。

アパート経営で必要な費用はいくら?

ここでは、アパート経営で必要な費用はいくらなのか説明していきます。

アパート経営の初期費用

アパート経営の初期費用の目安は以下の通りです。

項目 目安の金額
アパート取得費※ 50~120万円
不動産取得税※ 固定資産税評価額×3%
印紙税※ 1000円~6万円
登記費用※ 30~50万円
ローン手数料 入金額の1~3%
保険料 50万円
外注費 外注内容によって異なる

※アパート取得時にかかる費用。

アパート経営の維持費用

アパート経営をしていく上で発生する維持費用は以下の通りです。

項目 目安の金額
光熱費※ 1万円
保険料※ 1~10万円
管理費※ 家賃の5%程度
修繕費 ~100万円
リフォーム費 300万円
仲介手数料 家賃0.5ヶ月分

※毎月発生する費用

アパート経営はローンの組み方が大事!

ここでは、ローンの組み方について説明していきます。

融資審査の基準と通過の流れ

ローンの審査では、以下2つが重視されます。

  • 借入者の属性や信用情報(職業や年収、資産状況や個人識別情報など)
  • 物件の収益性や価値(建設エリアや資産価値、そしてどのくらいの収益を生むのかなど)

そして、ローンの審査は以下の流れで進んでいきます。

  1. 書類作成
  2. ローンの仮審査
  3. 物件契約
  4. ローン本審査
  5. 金銭消費賃貸契約
  6. 決済

ローンの金利と返済期間

アパートローンの金利相場は以下の通りです。

金融機関 金利の相場
地方銀行 1.5~4.5%
都市銀行 1%
信用金庫・信用組合 2.5%
ノンバンク 3~4.5%
日本政策金融金庫 1~2%

返済期間に関しては、最大でも構造の法定耐用年数までしか組めないと言われています。構造別に見た法定耐用年数は以下の通りです。

構造 法定耐用年数
木造 22年
鉄骨(軽量) 27年
鉄骨(重量) 34年
鉄筋コンクリート 47年

失敗しないローンの組み方は金融機関の金利状況確認

ローンを組む場合は、なるべく金利が低い金融機関を選びましょう。

例えば、5000万円の融資を22年返済で受けると仮定した場合、金利1%と金利4%では以下のように毎月の返済額が異なってきます。

金利1% 金利4%
毎月の返済額 21万1069円 28万5090円

金利が3%異なるだけで毎月約7万円の差が生まれるので、金利の低さにはこだわった方が良いでしょう。

アパート経営の税金と節税対策

ここでは、アパート経営の税金と節税対策について説明していきます。

アパート経営でかかる税金一覧

アパート経営でかかる税金は、以下の通りです。

税金の種類 発生するタイミング
不動産取得税 アパート購入時
登録免許税 アパート購入時
所得税 アパートを経営している間
住民税 アパートを経営している間
固定資産税 アパートを経営している間

得た収入は課税対象!確定申告を

アパート経営で利益が出た場合は、確定申告を行う必要があります。確定申告の期限は、収益が発生した翌年の2月15日~3月15日です。そして、納付期限は以下の通りです。

税金の種類 納付期限
所得税 3月15日
住民税 6月末・8月末・10月末・翌1月末(4回に分けて支払う)
固定資産税 市区町村によって異なる

親のアパート経営を相続するときの税金

親のアパート経営を相続した場合は、「相続税」がかかります。相続税は、以下5つのステップで求めることができます。

  1. 遺産総額を算出する
  2. 基礎控除額を差し引き、課税対象額を算出する
  3. 法定相続通りの相続税額を算出する
  4. 相続税額を相続した割合で振り分ける
  5. 控除額を算出すれば、相続納税額が導き出される

アパート経営で節税するには?

アパート経営の節税対策は、主に6つあります。

  1. 青色申告特別控除を使う
  2. 青色事業専従者給与を使う
  3. 管理会社を設立する
  4. 小規模企業共済を使う
  5. 経費計上する
  6. 損益通算する

経費に関しては、グレーな支出を経費にするとペナルティが課せられる恐れがあるので注意しましょう。

アパート経営で知っておくべき火災保険のこと

ここでは、アパート経営を行う上で知っておきたい火災保険について説明していきます。

アパート経営するなら火災保険加入は必須

アパート経営をするならば、火災保険への加入は必須です。火災保険に加入するメリットは以下の通りです。

  • 想定外のリスクに備えられる
  • 入居者に対して安心のアピールができる
火災保険への加入の仕方火災保険は、以下いずれかの方法で加入できます。

  • 保険代理店で加入する
  • 来店型保険ショップで加入する
  • 銀行で加入する
  • 不動産会社で加入する
  • インターネットで加入する
  • 共済で加入する

手軽に加入したいという場合は、インターネットからの加入がおすすめです。

火災保険でどこまで保障してくれる?

火災保険の補償範囲は、以下の通りです。

  • 火災、落雷、破裂、爆発による損害
  • 物体の落下事故による損害
  • 漏水事故による損害
  • 騒じょうによる損害

しかし、加入した火災保険によっては補償範囲が多少異なるので注意しましょう。

火災以外の保障も対応してくれるものも

火災保険は、火災以外の保障にも対応しています。

  • 家賃収入保障
  • 賃貸建物所有者賠償保障
  • 家主費用補償

火災保険に加入しておけば、アパート経営をしていく上でのデメリットもある程度カバーしていけます。

アパート経営のリスクと対策!失敗しないための知識

ここでは、アパート経営のリスクと対策について説明していきます。

空室問題

空室問題は、売上に直結するため、なるべく早めに対策していく必要があります。まず、なぜ空室が生まれているのか、原因を追究しましょう。

老朽化によって空室が生まれているのであればリフォームしてみたり、単純に認知されていないため空室が生まれているのであれば、広告を出してみたりしてみましょう。

入居者の家賃滞納

かつては、敷金や連帯保証人によって保全するのが有効とされていましたが、近年は敷金を取らない戦略が主流になっていると同時に、「連帯保証人がいない、いても高齢者」という方が多いため、連帯保証人でも対策も難しくなってきました。

そのため、現代は「家賃保証会社の利用」で家賃滞納リスクを対策するのが最も有効とされています。

地震や火災などの自然災害

自然災害リスクに関しては、火災保険や地震保険で対策しましょう。火災保険は火災のみならず、落雷での損害も補償してくれます。

そして、火災保険に地震保険を付け加えれば、地震による損害にも備えられます。

アパートの老朽化や修繕費用の問題

アパートの老朽化や修繕費用問題に関しては、建設時のハウスメーカー選びで対策しましょう。初期費用を抑えるために安い業者に建設を依頼すると、後々大規模なリフォームが必要になる場合があります。

その点、施工品質が高いハウスメーカーに依頼すれば、必要最低限のリフォームで済む可能性が高くなります。

周辺環境の変化による価値の降下

周辺環境の変化による価値の降下に関しては、早いタイミングでの売却で対策しましょう。

周辺環境が変化する場合、学校が統合したり周辺スーパーが閉店したりと「変化の予兆」が現れるかと思います。

そのような予兆を察知しましたら、なるべく早めに売りに出し、次の物件に乗り換えましょう。

騒音問題などの入居者とのトラブル

入居者とのトラブルに関しては、管理会社にしっかり入居審査をしてもらい対策しましょう。

しかし、入居審査を厳しくし過ぎると入居者が集まりにくくなります。そのため、審査のバランスも重要です。

高額な初期投資額

高額な初期投資額に関しては、「無駄の削減」で対策しましょう。例えば、単身者をターゲットにしたアパートに、お風呂の追い炊き機能というのは、あまり需要がないかと思います。

このように、無駄なオプションは躊躇せず省いていきましょう。

サブリース契約での失敗

サブリース契約とは、家賃保証型サービスのことです。サブリース契約には、「賃料が低い」というデメリットがあります。

これにより、ローンの返済がギリギリになっている方や修繕費が貯められないという方が多く存在します。リスクヘッジは重要ですが、過剰なリスクヘッジは避けるべきです。

そのため、サブリースに頼らなくても経営していけるような戦略を練りましょう。

表面利回りの計算と合わない

最終的な物件選びは、実質利回りで決めましょう。表面利回りは、諸経費を無視した場合の利回りです。一方で、実質利回りは諸経費も考慮した場合の利回りです。

表面利回りだけで物件を選ぶと、「聞いていた利回りよりも全然低い」という状態になりかねないので、注意しましょう。

土地がなくてもアパート経営できる!?

実は、土地がなくてもアパート経営は可能です。ここでは、その仕組みについて説明していきます。

土地なしアパート経営の仕組み

土地なしでアパート経営をして行く方法は、主に2つあります。

  1. 土地とアパートを同時購入する
  2. 中古アパートを購入する
  3. 土地なしアパート経営の強みは、「立地を選べる」ことです。そのため、土地ありの人のよりも有利にアパート経営していける可能性が高まります。

    土地なしアパート経営に向いている人

    土地なしアパート経営に向いている人は、「分析ができる人」です。例えば、このエリアは単身者が多いのかファミリー層が多いのかという感じです。

    土地なしアパート経営は、立地を選べるのが強みなので、「このエリアではどのようなアパートを建設すれば収益を出していけるのか」と分析していく必要があります。

    アパート経営の一括借り上げの仕組み

    ここでは、アパート経営の一括借り上げの仕組みを説明していきます。

    一括借り上げのメリット

    一括借り上げのメリットは、以下の通りです。

    • 空室リスクをゼロにできる
    • 収入が安定する
    • 収入の見通しが立てられる
    • 無知識でもアパート経営ができる
    • 不労所得が可能
    • 融資を受けやすくなる
    • 不動産関連のトレンド情報をいち早く得られる

    アパート経営最大の敵は「空室リスク」なので、これがゼロになるというのは非常に魅力的と言えます。

    一括借り上げのデメリット

    一括借り上げのデメリットは、以下の通りです。

    • 10~20%の手数料が発生する
    • 礼金や更新料が得られなくなる
    • オーナーは経営に関わることができない
    • 賃貸経営スキルがないサブリース会社に任せると失敗する
    • 借上契約更新時に条件が変更される場合がある
    • 採算が悪いと解約される場合がある

    一括借り上げを利用するとオーナーが受け取れる収益が落ちてしまうため、「収益を最大化したい」と考えている方にはおすすめしません。

    一括借り上げの注意点

    一括借り上げの注意点は、以下の通りです。

    • 保証賃料改定を巡ってトラブルが発生する場合がある
    • 免責期間に関してのトラブルが発生する場合がある
    • 修繕費や改修費の負担を巡ってトラブルが発生する場合がある
    • 解約に関するトラブルが発生する場合がある。

    一括借り上げは、上記のようなトラブルが発生しやすいため、契約を結ぶ前にしっかりと内容を確認しておくことをおすすめします。

    まとめ

    今回は、「アパート経営」をテーマに解説してきました。アパート経営は、売上が比較的安定するのが最大のメリットです。

    また、資産にもなるため、将来的は売却してまとまった金額を手に入れることもできます。しかし、アパート経営最大の敵は「空室」です。

    アパート経営で成功するか否かは、「空室の数で左右される」と言っても過言ではありません。

    そのため、入居者を集める戦略はもちろん、イベントを行ったり入居者にプレゼントをしたりと長く居続けてもらう戦略も練っていく必要があります。

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