アパート経営の利回りの計算方法!プロの利回りや地域別の目安・相場も紹介

アパート経営では、どれだけの利益を得られるかは気になるポイントですよね。

判断する基準のひとつとなるのが「利回り」ですが、きちんと理解しておかないと表面上の数字に振り回されてしまいます。

この記事ではアパート経営の利回りについての基礎や、計算方法を実際の数値でご紹介します。

これからアパート経営を始めたいけれど、何から始めて良いかわからないという方は、下記アパート経営の基本をまとめた記事もあわせてチェックしてみてくださいね。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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アパート経営の利回り計算方法を種類別に紹介

利回りとは、アパートの購入など投資した額に対し、どれくらいのリターンがあるのかをパーセンテージで表した指標です。

アパート経営を考えるときには、利回りをきちんと計算しておくことがとても重要です。

計算方法はシンプルであり、次の計算式で求められます。

利回りの計算式

【利回り】 = 【リターン】 ÷ 【投資額】 × 100

利回りには下記の4つの種類があり、「リターン」に何を設定するのか、「投資額」にどこまでの金額を含めるのかによって大きく異なります。

  • 想定利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り(NOI利回り)
  • CCR(自己資金配当率)

利回りが良い物件は一見よさそうに思えますが、表面利回りや想定利回りが良いからとアパートを選ぶのは非常に危険です。

必ず「実質利回り(NOI利回り)」を確認する必要があります。その理由とあわせて、それぞれの利回りについて特徴や計算方法をご紹介します。

想定利回りの計算方法

想定利回りは、アパートが満室だと想定したときに、アパートの投資額(取得価格)に対してどれだけの年間家賃があるのかを表したものです。

計算方法は以下の通りとなります。

想定利回りの計算式

【想定利回り】 = 【満室時の年間家賃合計】 ÷ 【アパート取得価格】 × 100

投資額のアパート取得価格には、アパートを購入した場合は購入価格が入り、所有する土地に新たにアパートを建築した場合は建築費用をあてはめて計算します。

具体例で想定利回りを計算してみましょう。例えば、満室時の年間家賃合計が576万円で、アパートの取得価格が5,000万円であった場合、想定利回りは11.5%となります。

想定利回りはアパートの最大利回りともいえますが、アパートは当然空室になることもありますよね。満室を仮定した想定利回りは現実的な数値とはいえません。

また、想定利回りにはアパートの運営費用が含まれていませんので、資金計画をたてるときの基準としてしまうのは大変危険なのです。

表面利回りの計算方法

表面利回りは想定利回りと異なり、現在の空室状況を反映させた利回りです。

計算方法は以下の通りとなります。

表面利回りの計算式

【表面利回り】 = 【現状の年間家賃合計】 ÷ 【アパート取得価格】 × 100

具体例で表面利回りを計算してみましょう。例えば、現状の年間家賃合計が360万円で、アパート取得価格が5,000万円であった場合、表面利回りは7.2%になります。

もしも空室がなく全て満室になっている場合には、想定利回りと同じということになります。

収益物件の資料などで利回りが掲載されている場合、この表面利回りを使っていることは多いです。

そして表面利回りが高いことをアピールする収益物件も一定数ありますが、その場合は注意が必要です。

表面利回りの高い物件は古い物件が多く、物件修繕費用や募集費用などの運営コストがかかることがほとんどです。

そのため、表面利回り良いからと購入した結果、運営コストの高さによって赤字経営になるというケースも多いのです。

表面利回りも想定利回りと同様に運営コストを含まない数値ですので、その点は十分気をつけましょう。

実質利回り(NOI利回り)の計算方法

実質利回り(NOI利回り)とは「リターン」を現状の年間家賃収入から現状の年間費用合計を差し引いた金額に設定し、「投資額」をアパート取得価格とアパート取得諸経費にした時の利回りのことです。

計算方法は以下の通りになります。

実質利回り(NOI利回り)の計算式

【実質利回り】 = ( 【現状の年間家賃合計】 – 【現状の年間費用合計】 ) ÷ ( 【アパート取得価格】 + 【アパート取得諸経費】 ) × 100

実質利回りはリターンの中に「現状の年間費用合計」を含み、投資額の中に「アパート取得諸経費」を含んでいる点が特徴です。

アパート取得諸経費とは、仲介手数料や登記費用、不動産取得税など、アパート取得時にかかる全ての費用が含まれます。

物件を購入するにはそのような諸経費も必須なので、より正確な投資額を算出することになります。

現状の年間費用合計については、アパート購入後の運営費用全てのことを指し、具体的に下記のような項目です。

  • 管理委託料
  • 仲介費用
  • 修繕費
  • 消耗品費
  • 通信費
  • 交際費
  • 水光熱費
  • 固定資産税などの税金
  • 火災保険料などのその他費用

借入金の返済額は経営者によって変化するので、現状の年間費用合計には含まないことに注意してください。

また、実質利回りのリターン部分である、現状の年間家賃合計から現状の年間費用合計を差し引いたものを、NOI (Net Operating Income: 営業純利益)とも言います。

NOIの計算式

【NOI】 = 【現状の年間家賃合計】 – 【現状の年間費用合計】

リターンの部分をNOIとすることから、実質利回りのことを「NOI利回り」とも呼ぶのです。

収益物件の資料に実質利回りを掲載していることは少ないので、物件購入前に前年度の運営費用を確認して計算する手間は必要です。

とはいえ、想定利回りや表面利回りとは異なり様々なコストを計算しているので、実質利回りは実態をより正確に表した利回りと言えます。

そのため、資金計画や購入判断など重要な計画や意思決定を行う際には、実質利回りを基準とするのが無難でしょう。

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CCR(自己資金配当率)の計算方法

CCR(自己資金配当率)とは、自己資金に対するキャッシュフローの利回りを計算した運用比率のことです。

投資額には自己資金を設定し、リターンには現状の年間家賃収入から現状の年間費用合計と年間の借入返済額を差し引いた金額を設定します。

CCRの計算方法は、以下の通りです。

CCRの計算式

【CCR】 = ( 【現状の年間家賃合計】 – 【現状の年間費用合計】 – 【年間の借入返済額】 ) ÷ 【自己資金】 × 100

借入を行わなかった場合、年間の借入返済額は0となり自己資金でアパート取得費用を全て支払うので、CCRと実質利回りは同じものになります。

これまでの利回りとは異なりCCRが目的とするのは、自己資金に対してどれほどの利回りを達成しているのかを把握するという点です。

CCRが高ければ高いほど自己資金からより多くのリターンを生み出しているので、投資効率の良し悪しを容易に比較できるようになります。

CCRを高めるには実質利回りより低い金利の借入金を増やすことが必要ですが、それは年間の借入返済額を増やすことにもなります。

CCRを高めることはリスクを高めることでもあるので、常にバランスを考えることが大切です。

不動産投資のプロはどれくらいの実質利回り?

アパート経営の利回りで実質利回りが重要であるということは理解できたと思いますが、実際の実質利回りはどの程度になるのでしょうか。

アパート経営をしている個人投資家が実質利回りを公表していることはありますが、多くの投資家に調査を行った統計データなどはありません。

とはいえ、不動産投資のプロが運用しているJリートの公表資料を確認すれば、実質利回りがどれくらいなのかを知ることはできます。

Jリートを簡単に説明すると「不動産投資のプロ集団に資産運用をお願いする仕組み」のことです。詳しく知りたい方は下記ページなどをご確認ください。

そもそもJ-REITとは? – 投資信託協会

今回ご紹介するのは、賃貸物件などの住宅関連の投資比率が7割以上である、7つのJリートのデータです。

物件ごとのデータは公表されていないため、今回はJリートの総資産を営業キャッシュフローで割ったものを「みなし実施利回り」として計算してみました。

Jリート名 みなし実質利回り 運用対象地域 運用資産種別 営業キャッシュ・フロー 期首の総資産 算出期間
サムティ・レジデン
シャル投資法人
7.75% 主要地方都市:47.9 %
その他地方都市:24.8 %
首都圏:27.3 %
賃貸住宅:100.0 % 9,011百万円 116,327百万円 2020年2月〜2021年1月
アドバンス・レジデンス
投資法人
5.47% 都心主要7区:40 %
都心部:32 %
首都圏:9 %
政令指定都市等:19 %
賃貸住宅:100.0 % 25,030百万円 457,863百万円 2020年2月〜2021年1月
スターツプロシード
投資法人
8.49% 首都圏主要都市:72.9 %
政令指定都市:25.3 %
地方主要都市:1.8 %
賃貸住宅:97.3 %
マンスリーマンション:2.1 %
高齢者向け施設:0.6 %
7,666百万円 90,295百万円 2020年5月〜2021年4月
日本アコモデーション
ファンド投資法人
4.54% 東京都23区:88.4 %
その他東京圏:4.1 %
地方主要都市:7.5 %
賃貸住宅:95.0 %
ヘルスケア施設:5.0 %
13,721百万円 301,946百万円 2020年3月〜2021年2月
コンフォリア・レジデン
シャル投資法人
4.97% 東京都23区:92.0 %
その他東京圏:2.3 %
地方主要都市:5.7 %
賃貸住宅:96.4 %
ヘルスケア施設:3.6 %
12,271百万円 246,861百万円 2020年2月〜2021年1月
ケネディクス・レジデン
シャル・ネクスト投資法人
4.25% 東京経済圏:64.5 %
地方経済圏:34.9 %
その他:0.6 %
賃貸住宅:75.7 %
ヘルスケア施設:21.6 %
宿泊施設:2.0 %
その他:0.7 %
10,901百万円 256,665百万円 2020年2月〜2021年1月
大和証券リビング投資法人 11.83% 東京都23区:37.2 %
3大都市圏(東京都23区
を除く):48.5 %
政令指定都市等:14.3 %
賃貸住宅:71.4 %
ヘルスケア施設:28.6 %
26,839百万円 226,860百万円 2020年4月〜2021年3月

7つのJリートのみなし実質利回りは、4.25〜11.83%という結果になりました。

この結果を見て分かることは、地方への投資比率が高いほど、みなし実質利回りが高くなるということです。

もちろん、実質利回りを高くするのであれば、地方でアパート経営をするというのも1つの戦略です。

しかし、地方の賃料が下落傾向にあることを考えると、地方への投資による長期的なリターンが良いとは必ずしも言い切れません。

アパートを運営する地域に悩んでいるのであれば、長期的な視点や管理しやすさなどを含めてしっかり検討しておきましょう。

さて、先ほど表で確認したみなし実質利回りは、2020年〜2021年の1年間という期間での数値です。

その年での特殊なイベントが含まれてしまっている可能性もあるので、より正確な数値を知るには過去のデータも確認する必要があります。

そこで今回は、Jリートの表の中でも賃貸住宅への投資が100%である「サムティ・レジデンシャル投資法人」「アドバンス・レジデンス投資法人」の2つについて、過去5年分のデータも分析してみましょう。

サムティ・レジデンシャル投資法人

対象期間 みなし実質利回り 営業キャッシュ・フロー
(単位:百万円)
開始時の総資産
(単位:百万円)
2020年2月~2021年1月 7.75% 9,011 116,327
2019年2月~2020年1月 8.53% 8,176 95,797
2018年2月~2019年1月 9.56% 5,276 55,202
2017年2月~2018年1月 3.85% 2,149 55,828
2016年2月~2017年1月 5.03% 1,703 33,890

サムティ・レジデンシャル投資法人は全国の主要都市の賃貸物件の投資をしており、主要地方都市が47.9%、その他の地方都市が24.8%、首都圏27.3%となっています。

地方物件への投資も多いので利回りは高い傾向にあり、5年間の実質利回りは3.85〜9.56%という結果になりました。

2018年からの3年間をみてわかるように、総資産(物件投資額)が増加するとみなし実施利回りは下がる傾向にあることも頭に入れておきましょう。

全体の7割が地方物件であるサムティ・レジデンシャル投資法人は、地方でのアパートを経営するならぜひ参考にしたいですね。

アドバンス・レジデンス投資法人

対象期間 みなし実質利回り 営業キャッシュ・フロー
(単位:百万円)
開始時の総資産
(単位:百万円)
2020年2月~2021年1月 5.47% 25,030 457,863
2019年2月~2020年1月 5.65% 25,578 452,487
2018年2月~2019年1月 4.87% 21,841 448,421
2017年2月~2018年1月 4.17% 18,819 450,967
2016年2月~2017年1月 4.24% 18,662 440,108

アドバンス・レジデンス投資法人の5年間のみなし実質利回りは、4.17〜5.65%でした。

サムディ・レジデンシャル投資法人と比較すると利回りの振れ幅が小さいですが、その理由は2つあります。

1つ目の理由は、東京都心部にある賃貸物件への投資比率が高いからです。

都心主要7区で40%、都心部で32%、と合計で72%が東京都の都心部にあるので、長期的な視点でも賃料や土地価格の下落リスクは小さいです。

そしてもう1つの理由は、総資産(物件投資額)の増減幅が少ないことです。

物件価格が地方より高いため、規模拡大をしていくための資金集めに時間がかかるという面もあるのです。

首都圏や都心部で安定感のあるアパート経営を目指すなら参考にしたいですね。

地域別にアパート経営の利回り目安と相場を紹介

アパート経営を始めるには、基準となる利回りについてきちんと知り、比較することがポイントです。

Jリート以外で、利回りを知ることができる公式なデータとして、一般財団法人日本不動産研究所がまとめている「不動産投資家調査」があります。

不動産投資家調査とは、日本国内で不動産投資を行う企業を中心にアンケートによる調査をまとめたものです。

アパートなどの賃貸物件だけでなく、商業施設などさまざまな不動産投資における調査内容をみることができます。

また、東京だけでなく地方での利回りも都市ごとに調査しているため、エリア別に利回りを確認することもできます。

この調査では、純利益(NOI)を市場価格で割って利回りを計算していますが、アパートを取得する際に発生する費用が含まれていないので、実質利回りよりも少し高い数値となります。

不動産投資家調査の内容を全て確認したい人は、下記サイトから確認してください。

不動産投資家調査 | 一般財団法人 日本不動産研究所

東京都内での利回り目安と相場

まずは、東京都内の賃貸物件の利回りについて、単身者向けとファミリー向けで確認してみましょう。

都市名 単身者向けマンションの利回り ファミリー向けマンションの利回り
目黒区・世田谷区周辺
※渋谷駅・恵比寿駅まで電車で15分以内
3.8% 4.0%
墨田区・江東区周辺
※東京駅・大手町駅まで電車で15分以内
4.0% 4.1%

2021年4月現在では東京都内の単身者向けマンションの利回りは、3.8%〜4.0%が相場となっているようです。

一方、東京都内のファミリー向けマンションの利回りについては、実際は4.0%〜4.1%が相場となっているようです。

一般的にマンションよりもアパートの方が相対的に利回りは高くなりますので、東京都内のアパートの利回りは4.1〜4.5%が相場であると推定されます。

東京以外での利回り目安と相場

それでは、東京都内以外の利回りの相場はどのようになっているのでしょうか。

都市名 単身者向けマンションの利回り ファミリー向けマンションの利回り
札幌 5.5% 5.5%
仙台 5.5% 5.5%
埼玉 5.1% 5.2%
千葉 5.1% 5.2%
横浜 4.8% 4.9%
名古屋 5.0% 5.0%
京都 5.2% 5.2%
大阪 4.8% 4.9%
神戸 5.1% 5.2%
広島 5.7% 5.8%
福岡 5.0% 5.1%

単身向けやファミリー向け物件を含めた東京以外での利回り相場は、4.8%〜5.8%でした。

横浜や大阪といった都市部が4.8%や4.9%と1番低く、逆に利回りが一番高いのは広島で、5.7%〜5.8%です。

大都市圏から離れた地方の方が、利回りは高くなる傾向がこの結果からも分かりますね。

東京都内の利回りと同様に、ファミリー向けの方が単身者向けよりも利回りが高いというのも分かります。

アパートの方がマンションに比べて利回りが高くなりますので、東京以外でのアパートの利回りは5%〜6.5%であると推定されます。

具体的にアパート経営の利回りを計算してみる

利回りについて計算方法や相場を理解できたところで、練習として実際に計算してみましょう。

先ほど紹介した4種類の利回りを同じ条件でそれぞれ計算して解説するので、利回りをより深く理解できます。

東京の中古アパートの場合

下記条件の東京都内の中古アパートを経営する場合の利回りを計算します。

アパート取得価格 9,000万円
アパート取得諸経費 900万円
満室時の年間家賃合計 700万円
現状の年間家賃合計 630万円
現状の年間費用合計 225万円
自己資金 4,770万円
年間の借入返済額 322万円

東京都内中古アパートの想定利回り

想定利回りの計算式に数値を代入した結果、想定利回りは約7.8%になります。

想定利回りの計算

【想定利回り】 = 【満室時の年間家賃合計】 ÷ 【アパート取得価格】 × 100

700万円 ÷ 9,000万円 × 100 ≒ 7.8%

東京都内中古アパートの表面利回り

表面利回りの計算式に数値を代入した結果、表面利回りは約7.0%になります。

表面利回りの計算

【表面利回り】 = 【現状の年間家賃合計】 ÷ 【アパート取得価格】 × 100

630万円 ÷ 9,000万円 × 100 ≒ 7.0%

東京都内中古アパートの実質利回り(NOI利回り)

実質利回りの計算式に数値を代入した結果、実質利回りは約4.1%になります。

実質利回り(NOI利回り)の計算

【実質利回り】 = ( 【現状の年間家賃合計】 – 【現状の年間費用合計】 ) ÷ ( 【アパート取得価格】 + 【アパート取得諸経費】 ) × 100

( 630万円 ― 225万円 ) ÷ ( 9,000万円 + 900万円 ) × 100 ≒ 4.1%

東京都内中古アパートのCCR(自己資金配当率)

CCRの計算式に数値を代入した結果、CCRは約1.7%になります。

CCRの計算

【CCR】 = ( 【現状の年間家賃合計】 – 【現状の年間費用合計】 – 【年間の借入返済額】 ) ÷ 【自己資金】 × 100

( 630万円 − 225万円 − 322万円 ) ÷ 4,770万円 × 100 ≒ 1.7%

広島の新築アパートの場合

続いて下記条件の広島の新築アパートを経営する場合の利回りを計算してみましょう。

アパート取得価格 7,500万円
アパート取得諸経費 500万円
満室時の年間家賃合計 540万円
現状の年間家賃合計 513万円
現状の年間費用合計 70万円
自己資金 1,000万円
年間の借入返済額 385万円

広島の新築アパートの想定利回り

想定利回りの計算式に数値を代入した結果、想定利回りは約7.2%になります。

想定利回りの計算

【想定利回り】 = 【満室時の年間家賃合計】 ÷ 【アパート取得価格】 × 100

540万円 ÷ 7,500万円 × 100 ≒ 7.2%

広島の新築アパートの表面利回り

表面利回りの計算式に数値を代入した結果、表面利回りは約6.8%になります。

表面利回りの計算

【表面利回り】 = 【現状の年間家賃合計】 ÷ 【アパート取得価格】 × 100

513万円 ÷ 7,500万円 × 100 ≒ 6.8%

広島の新築アパートの実質利回り(NOI利回り)

実質利回りの計算式に数値を代入した結果、実質利回りは約5.5%になります。

実質利回り(NOI利回り)の計算

【実質利回り】 = ( 【現状の年間家賃合計】 – 【現状の年間費用合計】 ) ÷ ( 【アパート取得価格】 + 【アパート取得諸経費】 ) × 100

( 513万円 – 70万円 ) ÷ ( 7,500万円 + 500万円 ) × 100 ≒ 5.5%

広島の新築アパートのCCR(自己資金配当率)

CCRの計算式に数値を代入した結果、CCRは約5.8%になります。

CCRの計算

【CCR】 = ( 【現状の年間家賃合計】 – 【現状の年間費用合計】 – 【年間の借入返済額】 ) ÷ 【自己資金】 × 100

( 513万円 – 70万円 – 385万円) ÷ 1,000万円 × 100 ≒ 5.8%

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利回りを理解してアパート経営を成功させよう

この記事ではアパート経営の利回りについて、計算方法や都市別の相場について確認しました。

収益物件の資料によく使われる表面利回りや想定利回りは、投資判断をする上では情報不足であるということを忘れないでください。

手間はかかりますが、昨年度のアパート運営費用や、類似する物件の運営費用を調べた上で、実質利回り(NOI利回り)を必ず把握しましょう。

また、アパート経営は失敗すると損失も大きく、初心者は特に地獄になってしまうこともあるので、しっかりと知識を身につけておく必要があります。

アパート経営が地獄になる理由や対策方法については下記記事で詳しくまとめているので、気になる方は見逃さないで下さい。