アパート経営の利回りの相場をエリア別に解説！計算方法も紹介

アパート経営を考えている場合、利回りは非常に気になるポイントかと思います。

そこで今回は、エリア別に見たアパート経営の利回りの相場や、最低利回りと目安利回りの基準などについて具体的に説明していきます。

しかし、利回りだけで物件を決めてしまうと、失敗する可能性が高くなるので注意しましょう。

この記事では、その理由についても深掘りしていきます。

この記事の監修者

黄威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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エリア別に見たアパート経営の利回りの相場

まずは、日本不動産研究所が出しているデータを参考にし、アパート経営の利回りの相場をエリア別に紹介していきます。

エリア	単身向けアパート	ファミリー向けアパート
札幌	5.5％	5.6％
仙台	5.5％	5.7％
さいたま	5.2％	5.3％
千葉	5.2％	5.4％
横浜	4.9％	5％
名古屋	5％	5.2％
京都	5.2％	5.3％
大阪	4.8％	5％
神戸	5.2％	5.3％
広島	5.7％	5.8％
福岡	5.1％	5.2％

アパート経営の利回りの相場は、単身の場合は5%程度、ファミリー向けの場合は5.3%程度ということが分かりました。

利回りは、地方の方が高い傾向にあります。

これは、様々な理由があるかと思いますが、「土地や建設費が都内と比べて安い」ということが大きな理由と考えられます。

アパート経営の「最低利回り」と「目安利回り」

アパート経営の最低利回りは3％程度、目安利回りは5%程度と言われています。

表面利回りは、アパートの価格が安く、家賃が高ければ高くなります。

しかし、空室リスクを考慮すると、表面利回り通りの収入は得られない可能性が高いので、しっかり現実的な利回りで収益を計算しましょう。

また、収益は立地で左右されます。

「収益性を重視したい」と考えている場合は、「アパートの需要が高いエリアはないか」不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。

利回りの計算方法

ここでは、利回りの計算方法を具体的に説明していきます。

想定利回りの求め方

想定利回りとは、空室がないと仮定した場合、物件の購入価格に対してどのくらいの家賃収入が得られるのかを表した割合です。

想定利回りは、以下の計算式で求められます。

・空室なしと仮定した場合の年間家賃収入÷物件の購入価格×100＝想定利回り

想定利回りは、大まかな利回りを把握したいという場合に使えます。

しかし、アパート経営をして行く場合のリスクを考える際には、参考にならない利回りなので注意しましょう。

表面利回りの求め方

表面利回りとは、物件の購入価格に対して、どのくらいの家賃収入が得られるのかを表した割合です。

表面利回りは、以下の計算式で求められます。

・年間の家賃収入÷物件の購入価格×100＝表面利回り

物件情報に記載されている利回りは、基本的に表面利回りです。

しかし、表面利回りは「経費」を考慮していません。

アパート経営をしていく上では、修繕費や光熱費など様々な経費がかかるので、表面利回りだけでアパートを決めるのは非常に危険です。

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実質利回りの求め方

実質利回りとは、物件の購入価格から諸経費を差し引いた上で計算した利回りのことです。

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

・（年間の家賃収入－年間の経費）÷（物件の購入価格＋物件取得時に発生した経費）×100＝実質利回り

実質利回りは、現実的な利回りを把握したい場合に有効です。

そのため、まずは想定利回りと表面利回りでアパートの候補を絞り、実質利回りで最終的な判断を下すという選び方をすれば、アパート選びで失敗する可能性は低くなると言えるでしょう。

アパート経営の利回りが変動する理由

ここでは、アパート経営の利回りが変動する理由を具体的に説明していきます。

家賃収入が異なるため

アパート経営の利回りが変動する理由1つ目は、「家賃収入が異なるため」です。

当たり前ではありますが、10室あるアパートが2つあったとしても、片方の家賃が10万円で片方の家賃が5万円であれば、後者のアパートの方が利回りは低くなります。

また、同じ家賃のアパートがあったとしても、入居率によって家賃収入が異なります。

アパートの利回りは、周辺ニーズや立地条件などによっても左右されるので、注意しましょう。

初期費用が異なるため

アパート経営の利回りが変動する理由2つ目は、「初期費用が異なるため」です。

アパート経営と言っても、土地の購入から始めるのか、アパートだけを建てるのかで初期費用は大きく変わってきます。

また、新築のアパートを経営していくのか、中古のアパートを経営していくのかでも初期費用は異なってきます。

このように、同じようなアパートでも、初期費用の大小によって利回りは変動するため、注意しましょう。

ランニングコストが異なるため

アパート経営の利回りが変動する理由3つ目は、「ランニングコストが異なるため」です。

ランニングコストとは、修繕費や税金など、アパート経営をしていく上で必ず発生するコストのことです。

当然のことながら、ランニングコストを抑えられれば利回りは高くなりますし、ランニングコストが高額になれば利回りは低くなります。

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経費の金額が異なるため

アパート経営の利回りが変動する理由4つ目は、「経費の金額が異なるため」です。

アパート経営では、火災保険料や司法書士への報酬金額など、アパート経営に関わる支出を経費として落とすことができるのですが、経費で落とすか否かは自己判断に委ねられるため、人によって経費扱いした金額は異なります。

経費扱いした支出が増えれば増えるほど税金は安くなりますが、利回りは低くなっていきます。

新築アパート経営と中古アパート経営、利回りが良いのはどちら？

よく、この議論がされていますが、物件の立地条件やターゲットなどによって異なるため、一概にどちらが良いとは言えないのが結論です。

しかし、一般的には新築アパートの方が利回りは高く、中古アパートの方が利回りは低いと言われています。

これは、中古アパートの方が空室率や修繕費などが高いことが原因と考えられます。

しかし、新築アパートは投資総額が非常に高額になるので注意しましょう。

その点、中古アパートは、築年数にもよりますが、新築アパートの半額の価格で購入できる場合もあります。

そのため、「利回りを重視する」という方は新築アパート経営を、「投資総額の低さを重視する」という方は中古アパート経営を行うことをおすすめします。

「家賃を上げる」と「部屋数を増やす」、利回りが良くなるのはどちら？

利回りを上げたいと考えているのであれば、家賃を上げるという戦略を取った方が得策です。

なぜなら、ランニングコストを上げずに収入だけを増やせるからです。

部屋数を増やしてしまうと、収入と同時にランニングコストも増えるため、利回りはさほど上がりません。

しかし、家賃を上げると、空室になった場合の損失額が大きくなります。

ハイリスクハイリターンと考えることもできるため、なるべく空室リスクを抑えたい場合は、家賃を上げるのではなく、部屋数を増やすようにしましょう。

アパート経営をする際に利回りを見る場合の注意点

ここでは、アパート経営をする際に利回りを見る場合の注意点を具体的に説明していきます。

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利回りは保証されるわけではない

まず、利回りは保証されるわけではないので注意しましょう。

実質利回りは、かなり現実的な利回りを表しているのですが、それでもその通りの利回りを安定して出していけるわけではありません。

経費がかさんだ場合や空室がある場合は、想定していた利回りよりも低くなることがあります。

そのため、どのようにすれば空室を減らせるのか、どのようにすれば入居者が増えるのかを常に考えて行動に移していきましょう。

表面利回りが高すぎる物件は危険

次に、表面利回りが高すぎる物件には注意しましょう。

表面利回りが高すぎるアパート物件は、リフォームしなければ貸し出せないというような何らかの理由を抱えている可能性があります。

実際、表面利回りと実質利回りにかなりの差があるという物件も珍しくありません。

そのため、そのエリアの利回りを把握し、表面利回りが高すぎる物件はなるべく候補から除外するようにしましょう。

実質利回りは築年数に応じて低くなる

次に、実質利回りは築年数に応じて低くなるので注意しましょう。

アパートは年数が経つにつれて、修繕費がかさんでいきます。

また、古い物件は需要が低くなりますので、家賃も下げる必要があります。

その結果、どうしても利回りは低くなるのです。

利回りだけでアパート経営をしてはいけない

最後に、利回りだけでアパート経営をしないように注意しましょう。

アパート経営を成功させるためには、空室率を低くしていく必要があります。

そのため、利回り以上に、周辺ニーズや立地条件が大切になってきます。

アパート経営に必要な初期費用

2つのパターンに分けて、アパート経営にはどのような初期費用がかかるのか説明していきます。

	土地なしの場合	土地ありの場合
アパート建設費	坪単価×土地面積	坪単価×土地面積
外構と駐車場整備費	アパートの建設費×20％	アパートの建設費×20％
室内の整備機器の設置費	50万円程度×室数	50万円程度×室数
土地の購入費	坪単価×土地面積	×
固定資産税（土地）	土地評価額×1/6×1.4%	×
固定資産税（建物）	土地評価額×1.4％	×
都市計画税	土地評価額×1/3×0.3％	×
不動産取得税と登録免許税	不動産評価額×（3%＋0.4％）	×