マンションの建設費は1億円越えが当たり前?相場を徹底解説!

マンション経営を検討している場合、「マンションを建設するためにはいくら必要なのか」気になっている方も多いかと思います。

そこで今回は、構造・階数別に見たマンションの建設費相場や建設費の内訳などについて具体的に説明していきます。

マンションを建設する場合のチェックポイントや注意点などについてもまとめましたので、これからマンション経営をしてきたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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構造・階数別に見たマンションの建設費の相場

構造・階数別に見たマンションの建築費の相場は、以下の通りです。

S造 RC造 SRC造
2階建ての場合 約7000万円 約9000万円 約1億2000万円
3階建ての場合 約1億1000万円 約1億4000万円 約1億8000万円
4階建ての場合 約1億5000万円 約1億8000万円 約2億4000万円
5階建ての場合 約1億9000万円 約2億3000万円 約3億円

この相場は、基準値の相場です。

そのため、実際の建設費はマンションを建築するエリアや部屋数などによって変動します。

マンションの建設費の内訳

マンションの建設費の内訳

ここでは、マンションの建築費の内訳を具体的に説明していきます。

マンション建築費

マンションを建築するためにかかる総費用の半分以上を占めているのが、マンション建設費です。

マンション建築費は、マンションの構造や坪単価によって変動します。

構造別に見た坪単価の相場は以下の通りです。

  • 鉄骨造:坪85~105万円
  • 鉄筋コンクリート造:坪90~120万円
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造:坪120~140万円
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造は、分譲マンションや超高層マンションを建設する際に使われることが多いですが、中低層の賃貸マンションを建設する場合は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などが一般的です。

    工事費用

    工事費用は、マンション建設費を含む本体工事費の15~20%が相場です。

    具体的な内訳は、電気・ガスの工事費やアプローチの外構工事費、そして空調設備を設置するための付帯工事費などです。

    道路から建物までのアプローチが長い場合や地盤が弱い場合は、工事費用が通常よりも高くなります。

    諸費用

    諸費用は、マンション建設費を含む本体工事費の5%程度が相場です。

    具体的な内訳は、保険料やローンの手数料、そして不動産取得税や登記費用などです。

    マンション建設費はローンで賄うことができますが、諸費用はローンで賄えないので、予め初期費用分のキャッシュを用意しておきましょう。

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    ここまでご紹介したのはあくまで相場であるため、実際の建設費用は見積を取るまで分かりません。

    例えば、周囲の建物との距離が近くて工事がしにくい環境であれば、相場より大きく値上がりする可能性もあります。

    とはいえ、複数の建設会社に見積を依頼して回るのは時間と労力がかかり、簡単なことではないです。

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    マンション構造の特徴

    マンション構造によって建設費は大きく変動すると説明してきましたが、「それぞれどのような構造なのだろうか」という疑問を抱えている方が多いかと思います。

    そのため、ここでは、各マンション構造の特徴を説明していきます。

    S造

    S造とは、鉄骨を使った造りのことです。

    S造は、軽量化されていながら耐久性に優れているのが特徴なので、高層マンションを建築する場合は、S造で作られることが多い傾向にあります。

    RC造

    RC造とは、鉄筋コンクリートを使った造りのことです。

    RC造は、気密性が高く断熱性に優れていると同時に、防音性が高いのが特徴です。

    そのため、住宅街や交通量が多いエリアにマンションを建てる場合は、RC造で作られることが多い傾向にあります。

    SRC造

    SRC造とは、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた造りのことです。

    鉄骨と鉄筋コンクリート、両方のメリットを取っているため、軽量でありながら、断熱性や防音性に優れています。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    建設コストが高いのが唯一の欠点ですが、非常に自由度が高いのがSRC造のメリットです。

    そのため、高級マンションを建設する際に使われることが多い傾向にあります。

    マンションの建築費を変動させる要素

    マンションの建設費を変動させる要素は、主に5つあります。

    ・階数、規模、マンションの形状
    マンションの形状が複雑になればなるほど、建設費が高くなります。

    ・マンションのグレード
    外装や内装のグレードを上げれば上げるほど、建設費が高くなります。

    ・マンションの間取り
    戸数が増えれば増えるほど、坪単価が高くなります。

    ・建設する場所の立地
    トラックや重機が入りにくい、住宅が密集している地域は通常よりも高くなります。

    ・土地の特性
    土地が「防火地域」や「準防火地域」に指定されている場合、マンションの耐火性能を上げる必要があるので、建設費が高くなります。

    マンションを建設する場合に確認しておくべきポイント

    マンションを建設する場合に確認しておくべきポイント

    ここでは、マンションを建設する場合に確認しておくべきポイントを具体的に説明していきます。

    マンションが最適解なのか確認する

    1つ目は、マンションが最適解なのか確認しましょう。

    すでに「マンション経営をする」と決めている方であれば問題ありませんが、まだ迷いがある場合は他の選択肢の方が良い場合もあります。

    例えば、立地によってはマンション経営を行うよりも、木造アパートの方が建設費は安くて良い場合もあります。

    「マンション経営が良いらしいからそれにする」という考えで経営を行うと失敗する可能性が高まるので、曖昧な考えの元、マンション経営をするのであれば、他の選択肢がないか検討し直した方が良いでしょう。

    投資金額とコストダウンのバランスを考える

    2つ目は、投資金額とコストダウンのバランスが適切か確認しましょう。

    マンション経営を波に乗せていくためには、初期費用を削る必要があります。

    しかし、初期費用を削りすぎると、魅力的なマンションが出来上がらず、入居者希望者が全くいないという状況になりかねません。

    そのため、むやみやたらに初期費用を削るのではなく、「無駄な初期費用」を削っていきましょう。

    適切な規模か否かを考える

    3つ目は、適切な規模になっているか確認しましょう。

    それぞれの土地には、建物を建てられる大きさの上限が決められています。

    その上限いっぱいにマンションを建てれば、収益を最大化することができますが、必ずしもそれが正解とは限りません。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    敷地いっぱいにマンションを建て、駐車場を作ることができなければ、「駐車場がないため、他のマンションにする」という人も現れるでしょう。

    そのような状況が増えると機会損失が生まれるので、必ず適切な規模でマンションを建てるようにしましょう。

    マンションの建設費の見積もりを取る際の注意点

    ここでは、マンションの建設費の見積もりを取る場合の注意点を具体的に説明していきます。

    複数社で見積もりを取る

    まず、建設費の見積もりは必ず複数社から取るようにしましょう。

    複数社から見積もりを出してもらうことで相場の把握ができると同時に、その見積書を価格交渉の材料にすることができます。

    そのため、最低でも3社からは見積もりを出してもらうようにしましょう。

    建設費が安すぎる場合は危険

    次に、建設費が安すぎる場合は何らかの問題がある可能性が高いので注意しましょう。

    例えば、手抜き工事をする業者であったり、費用削減のために必要資材を減らす業者だったりする恐れがあります。

    そのような業者に建設を任せると、後々大規模リフォームが必要になり、総合的に見ると割高だったという状態になりかねません。

    そのため、先ほど説明したように、複数社から見積もりを取り、建設費用の相場を把握しましょう。

    最初はシンプルな内装にした際の見積もりを取る

    最初からこだわった外装・内装での見積りは取らないようにしましょう。

    外装・内装をこだわった状態での見積りを依頼すると、適正価格が見定めづらくなります。

    すでにこのような外装・内装で行くと決めているのであれば問題ありませんが、まだハッキリと決めていない場合は、シンプルな外装・内装での見積りを取るようにしましょう。

    そうすることで、基本となる建設費の相場を把握することができます。

    税金面の不安は税理士に相談する

    最後に、税金面の不安は税理士に相談しましょう。

    税金に関するアドバイスは建築会社でも受け付けてくれるのですが、建築会社はあくまでも建設のプロであって税金のプロではありません。

    そのため、的確で正しい情報を知りたいと考えているのであれば、税理士に相談することをおすすめします。

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    自己資金は全体の10~30%用意しておくのが理想

    マンションを建設する場合、ローンを組む方が多いかと思います。

    ローンを組む場合、借入金と自己資金の割合は、建設会社と決めていくのですが、一つの目安として自己資金は全体の10~30%用意できているのが理想と言われています。

    自己資金の割合が10%以下ですと、経営が厳しくなるリスクが高くなるので注意しましょう。

    ローンの審査で見られるポイント

    ローンの審査で見られるポイント

    ここでは、ローンの審査で見られるポイントについて具体的に説明していきます。

    マンションの収益性

    1つ目は、マンションの収益性です。

    銀行は、ローンをしっかり返済してくれる方か否かを見定めています。

    当然のことながら、マンションの収益性が悪ければ、ローンが返ってこないリスクが高まるので、ローンの審査に通りづらくなります。

    マンション経営の最低利回りは3%と言われているため、現時点での利回りが3%を下回っている場合は、戦略を練り直しましょう。

    マンションの資産価値

    2つ目は、マンションの資産価値です。

    基本的に立地条件が良ければ良いほど、マンションの資産価値は高くなります。

    当然のことながら、マンション資産価値が高ければ審査に通りやすくなります。

    そのため、立地条件が悪いところにマンションを建てる場合は、資産価値が期待できないため、利回りを高くできるように戦略を練りましょう。

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    まとめ

    今回は、「マンションの建設費」について解説してきました。

    マンションの建設費は構造や階数などによっても異なりますが、基本的には1~3億円が相場です。

    マンションの建設費にお金をかければ、魅力的なマンションが出来上がるため、入居者が多く集まるでしょう。

    しかし、その分、利回りは低くなります。

    もちろん、建設費にお金をかけなければ利回りは高くなりますが、入居者が思った以上に集まらないという状況になりかねません。

    そのため、マンションを建設する場合は、投資金額とコストのバランスをしっかり考えるようにしましょう。