新築はリスクが大きい？新築不動産投資のメリットやデメリット、中古物件との比較を解説

「不動産投資をするなら新築物件か中古物件かどちらがいい？」
「新築不動産投資は難しいって本当？」

不動産投資は運用する物件によって特徴が違います。

新築物件は賃貸ニーズが高いので入居者を確保しやすいのですが、新築物件特有のデメリットもあり初心者には難しい物件です。

ここでは、新築不動産投資のメリットやデメリット、新築不動産投資で失敗しないためのポイント、新築物件と中古物件の違いについて紹介します。

新築物件で投資を始めるならメリットだけでなくデメリットも知ってから判断しましょう。

新築不動産投資の特徴

新築の不動産物件は、戸建てやアパート、マンションなど物件によって価格やターゲット層が違うので、それぞれの投資の特徴を知っておきましょう。

新築一棟投資

新築不動産投資には、新築のマンションやアパートを一棟丸ごと購入して運用する新築一棟投資があります。

一棟投資は、マンション、アパートどちらも購入に莫大な資金が必要となりますが、運用する部屋数が多いので高額な家賃収入が見込めます。

また、複数の部屋から賃貸収入が得られるので、一室が空室になった場合でも収益が大幅に減少するリスクを回避できます。

一棟マンション投資の場合は、土地をすべて所有しているので資産価値が高く評価されることも特徴です。

区分投資とは違い、共有部分や外観の大規模なリノベーションや修繕も可能なので、定期的に修繕を行い建物の資産価値を高く維持することもできます。

融資額が高額になるので資金力は必要ですが、区分投資よりも高利回りでの運用が期待できる投資方法です。

新築区分投資

新築不動産投資には、新築マンションやアパートの一室を区分所有して運用する新築区分投資があります。

区分マンション投資や区分アパート投資と呼ばれることもあります。

区分投資では、ワンルームマンションやファミリーマンションなど投資物件を選べるので、立地に合わせて会社員やファミリーなど幅広い層をターゲットにできる特徴があります。

区分投資では、一室を運用するので空室や家賃下落のリスクを受けやすく、いかに空室期間を作らず長期的に収益を生めるのかが重要な要素になってきます。

空室リスクを回避するためには、複数の物件を所有しリスクを分散させることも有効です。

新築物件の区分投資は、一棟マンション投資に比べると初期投資額を抑えることができるので、会社員の副業や富裕層の節税対策としても人気の方法です。

下記の記事では、新築マンション投資のメリットとデメリットを詳しく紹介します。

新築戸建て投資

新築不動産投資には、新築の一戸建て住宅を購入して運用する新築戸建て投資があります。

マンションやアパートを一棟購入することに比べると建設費用を抑えられ、ファミリー層をターゲットにしているので、入居が決まれば長期に渡って安定した収益が期待できる特徴があります。

賃貸経営後は、そのまま売却することも可能なので出口戦略の選択肢も広がります。

一棟投資に比べると戸数が限定されるので収益性は高くはありませんが、初期費用を抑えられるというメリットがあります。

また、新築戸建て投資はファミリー層をターゲットにするので駅から多少離れていても、住環境や周辺環境が整っていれば一定の賃貸ニーズがあります。

一方で、区分投資と同様に、空室期間が発生すると収益が途絶えてしまう可能性があるのでリスク分散をするなどの対策も必要です。

新築戸建て投資は、ファミリー層に人気のある立地であれば長期的に安定した収益を得られる投資方法です。

新築不動産投資の４つのメリット

新築不動産投資には、中古物件にはないメリットがあります。

ここでは、新築不動産投資のメリットを4つ解説します。

1. 新築時はニーズが高いので空室リスクが少ない
2. 住宅瑕疵担保履行法の対象になり修繕費が不要
3. 担保評価が高く融資を受けやすい
4. 築年数が浅いので売却しやすい

新築不動産投資をするなら、新築のメリットを活かしましょう。

新築時はニーズが高いので空室リスクが少ない

新築不動産投資の大きなメリットは、新築物件は賃貸ニーズが高いので空室リスクが少ないことです。

新築物件はお風呂やトイレ、コンロなどの設備も新品で内装も綺麗なので、多少割高でも新築物件に住みたいと考える人も多いのです。

そのため、入居募集をすれば早い段階で入居者の確保が見込めます。

賃貸経営では、空室が発生すると収益が大きく減少するため空室リスクを回避をできるかどうかが重要なポイントとなります。

また、新築時には新築プレミアムと呼ばれる現象があり、周辺の同程度の賃貸物件よりも高めの家賃設定にしても入居が決まることもメリットです。

住宅瑕疵担保履行法の対象になり修繕費が不要

新築不動産投資では住宅瑕疵担保履行法の対象となるので、修繕費が一定期間かからないこともメリットの一つです。

新築物件を購入した場合、瑕疵のない状態で引き渡すことが前提となるので、隠れた欠陥が見つかったとしても売り主が修繕費を負担する瑕疵担保責任を追求できます。

もしも、物件購入後に雨漏りが見つかったなどの場合は、売り主に修繕を求めることができるのです。

また、住居部分のトイレやお風呂、ガスコンロなどのさまざまな設備に関しても新しいものが設置されているので当分の間は故障の心配がありません。

中古物件を購入した場合は、購入直後に設備が故障してしまうと交換に費用がかかるケースもあります。

新築物件では、万が一故障した場合でも2年目までは無償で対応可能な部分も多いので突発的な修繕費のリスクが低いこともメリットです。

担保評価が高く融資を受けやすい

新築不動産投資は、担保評価が高いので融資を受けやすいこともメリットの一つです。

不動産投資をする場合は、金融機関から融資を受けて行うケースがほとんどです。

新築物件に融資をする場合、万が一返済できなくなったとしても物件を売却すれば融資額を回収できると考えられているので、金融機関からの融資が受けやすい傾向にあります。

一般的に不動産投資では2割から3割程度の自己資金が必要と言われていますが、新築マンション投資では自己資金ゼロでも全額融資を受けて投資できる場合もあります。

不動産投資において担保評価の高さは、物件価値を判断する基準にもなります。

自己資金が少なくてもはじめられるのも新築不動産投資の大きなメリットです。

築年数が浅いので売却しやすい

新築不動産投資は、新築物件を扱うので売却がしやすいこともメリットの一つです。

不動産投資では、出口戦略が重要です。

投資の収益は、インカムゲインとキャピタルゲイン両方の要素で最終的に投資が成功したのかどうかが決まります。

不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは売却時に得られる売却益のことです。

新築物件であれば、仮に10年間運用して売却したとしても築10年の状態で売却できるので、賃貸ニーズがある物件であれば売却しやすいと考えられます。

中古物件に比べて売却しやすいことも新築不動産投資のメリットです。

新築不動産投資の５つのデメリット

新築不動産投資には、メリットだけでなくデメリットもあります。

新築物件というと初心者にも運用しやすそうなイメージがありますが、実はデメリットも多く初心者には判断が難しいこともあります。

ここでは、新築不動産投資の5つのデメリットについて詳しく解説します。

1. 新築プレミア後は家賃下落が大きい
2. キャッシュフローが小さい
3. 初期投資額が大きい
4. 購入後に資産価値が下落する可能性がある
5. 節税効果が見込めない

新築不動産投資のデメリット部分をよく理解してから投資するかどうか判断しましょう。

新築プレミアム後は家賃下落が大きい

新築不動産投資のデメリットは、新築プレミアムを過ぎてしまうと家賃下落が大きいことです。

新築物件では、新築時期は新築プレミアム効果で周辺の相場よりも高い家賃でも集客できるケースもありますが、入退去を繰り返すたびに高い家賃では集客できなくなり家賃を下げることになります。

物件や立地にもよりますが、一般的には家賃は10年間で20％近く下落し、築20年を過ぎると家賃下落が安定すると言われています。

必ずしも家賃下落がおこるわけではありませんが、「新築だから」と高めに家賃を設定していた場合は、築年数が経過すれば周辺の中古物件の相場と同等の家賃で入居者を募集することになるでしょう。

新築時から周辺の中古物件の家賃相場を把握しておくと、収益のシュミレーションを立てやすくなります。

新築物件を投資対象に選ぶ場合は、周辺の中古マンションの相場と同程度までの家賃下落を見越して、事前に資金計画をたてておくことが大切です。

キャッシュフローが小さい

新築不動産投資のデメリットは、キャッシュフローが小さくなる可能性があることです。

不動産投資でのキャッシュフローは、賃貸での家賃収入から必要経費を差し引いて手元に残る現金のことで、不動産運用を評価するためにも重要な数字です。

新築不動産投資では、物件の購入価格が高いため、高い家賃収入があったとしてもローンの返済額が大きく、キャッシュフローがあまりなく手元に現金が残らない可能性があります。

収益化を目指すのなら、キャッシュフローが少ない新築物件はあまりおすすめできません。

しかし、定年後に年金や生命保険代わりに利用する目的で新築の物件に投資をしている場合は、キャッシュフローがマイナスになることが多いのですが、ローンを完済してしまえばキャッシュフローは改善し黒字になると予想されます。

キャッシュフローのマイナスは、不動産投資をしている目的によって捉え方が異なるので、自分の投資スタイルに照らし合わせてシュミレーションしておきましょう。

初期投資額が大きいので利回りが低い

新築不動産投資は初期投資額が大きいので利回りが低い傾向にあります。

都心部のワンルームマンションの平均利回りは新築で3～4％前後、築20年までの中古で4～5%、築20～35年までの中古で7～10％と言われています。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、下記のように計算します。

• 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

新築物件は物件購入価格が高額なので表面利回りが低くなります。

また、自己資金が少ない場合は融資額も大きくなるので、実質利回りは更に低くなり利益が出ないケースも考えられます。

利回りが低いということは、月々の手残り額が少ないということなので家賃下落や空室期間が発生すると返済が難しくなってしまう可能性もあります。

新築不動産投資は、利回りが低く収益性があまり良くないので投資物件として難しいと言われているのです。

購入後に資産価値が下落する可能性がある

新築物件は、新築プレミアム価格を上乗せして価格設定されているので購入価格が割高である可能性が考えられます。

新築物件は希少価値が高いので、通常の不動産相場に1割から2割程度上乗せされて販売されることがあります。

つまり、実際の資産価値は3,000万円程度のマンションでも、新築時の売出し価格は3,300万円から3,600万円であることが予想されます。

そのため、収益化がうまく行かなくなり売却しようとしても最大600万円近く価格が下落している可能性があるのです。

また、売却価格よりもローン残債が大きくなれば、マイナス分を自己資金から持ち出すことになり赤字となってしまいます。

新築不動産投資は、新築プレミアムで高い家賃収入を得られることができる反面、購入価格が割高となるケースが多いので、新築物件というブランドに騙されずに物件の購入額が適正なのかを見極めることが重要です。

節税効果が見込めない

節税目的で不動産投資を始める方も多いでしょうが、新築物件ではあまり大きな節税効果は見込めません。

不動産投資が節税になるのは、建物の減価償却費を経費として計上して損益通算ができるからですが、新築物件は鉄骨鉄筋コンクリート造であれば47年、木造であっても22年と耐用年数が長くなるので、1年あたりの減価償却費を大きく取れず節税効果が低くなります。

節税目的で不動産投資を行いたいのであれば、減価償却期間が短く減価償却費を大きくとれる木造の中古物件が適しています。

また、減価償却による節税効果が見込めるのは年収1,200万円を超える人で、それ以下の年収の人ではあまり大きな節税効果は期待できません。

購入初年度は登記費用や金融機関手数料等の諸費用を計上することができるので、節税効果を感じるかも知れませんが、一時的な節税に過ぎません。

一方、相続税に関しては、現金よりも不動産の方が相続税評価額が低くなるので一定の節税効果があります。

節税目的で不動産投資を考えているなら、耐用年数の長い新築物件では効果は期待できません。

新築不動産投資で失敗しないためには

新築不動産投資はデメリットも多く、初心者では難しい投資方法なのでメリットとデメリットを理解してリスク回避をすることが重要です。

ここでは、新築不動産投資で失敗しないためのポイントを解説します。

堅実な返済計画を立てておく

新築不動産投資は、初期費用も高額でローンの返済額も高くなるので、堅実な返済計画を立てておきましょう。

「自己資金ゼロでも不動産投資できる」などのように、新築物件はフルローンでも投資可能なケースもありますが、自己資金ゼロで投資を始めるとキャッシュフローが少なくなるので、空室や家賃下落のリスクに備えることが難しくなります。

少ない自己資金でも投資できることが新築投資のメリットではありますが、収益化できなくなってしまっては意味がありません。

ローンの返済ができなくなれば物件を売却せざるをえないので、有利なタイミングで売却して売却益を狙うことができなくなります。

安定して運用するためには利回りやキャシュフローを計算し、自己資金比率を上げるなどして堅実な返済計画を立てておきましょう。

新築ブランドがなくても需要のある物件を選ぶ

新築不動産投資では、新築ブランドに惑わされず長期的に賃貸ニーズが見込める物件を選びましょう。

設備や内装が新しい物件はそれだけで魅力的に見えますが、数年経てば中古物件になってしまいます。

物件の内装や設備は修繕やリフォームで対応できますが、立地や周辺環境は変えることができないため、投資物件を選ぶときには長期的に賃貸ニーズが見込める立地で投資を始めることが重要です。

駅からの距離、生活利便性、入居ターゲット層のニーズを汲み取った間取り、マンションやアパートであれば共用部分の設備などを考慮して、新築ブランドがなくても集客できる物件を選びましょう。

出口戦略を計画しておく

新築不動産投資では、毎月の賃貸収入を得ることも重要ですが出口戦略も大切です。

不動産投資を成功させるためには、物件所有期間の家賃収入と売却した時の利益を予測し、トータルでのどれだけ利益を得られるかを判断する必要があります。

新築不動産投資では初期費用が高額なので、利回りが低くキャッシュフローが少ない傾向にあります。

収益物件では、キャッシュフローを元に物件の価値を評価することが一般的なので、キャッシュフローがない場合は、儲からない物件と判断されてしまい売却益が得られなくなる可能性があります。

投資物件を高額で売却するためには、定期的にメンテナンスや修繕をして高い資産価値を維持することが重要です。

新築物件と中古物件の特徴を比較

不動産投資では、新築物件と中古物件どちらを扱うかでメリットやデメリットも変わります。

ここでは、新築物件と中古物件の特徴の違いについて解説します。

それぞれの投資の特徴を見極めて自分にあった投資物件を選びましょう。

利回り

新築部件と中古物件では利回りに差があり、中古物件の方が利回りが高い傾向にあります。

新築物件は購入価格が高額なので、結果として利回りの低下につながります。

都心部の新築ワンルームマンションの平均利回りは3～4％前後に対して、築20～35年までの中古ワンルームマンションでが初期投資額が抑えられるので7～10％が目安と言われています。

利回りのみで投資物件の購入を判断することは難しいので、物件価格と賃料、空室リスクなどのバランスを総合的に判断しましょう。

節税効果

新築物件と中古物件では減価償却費を利用した所得税の節税効果が違います。

減価償却費は物件の構造と築年数によって決まります。

定額法では、減価償却費は取得原価に対して耐用年数に応じた償却率を掛けて求めることができます。

例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年なので新築時の耐用年数は47年、償却率は0.022となります。

一方、中古物件の耐用年数は（法定耐用年数-築年数）+築年数×20%で計算されるので、築20年の鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合は耐用年数は31年で償却率は0.033となります。

参考： 国税庁　減価償却資産の償却率等表

物件価格が3,000万円のマンションを購入した場合、新築では3,000万円×0.022（償却率）で66万円なのに対して、中古では3,000万円×0.033で99万円となるので33万円も多く減価償却費が計上できる計算になります。

中古物件の方が、償却期間は短いものの減価償却費を大きく取れるので節税には適しているという結果になります。

修繕リスク

新築物件と中古物件では、中古物件の方が修繕に関するリスクが高くなります。

新築物件では、購入から10年程度は設備の劣化によって大きな修繕費がかかる心配はありません。

一方、中古物件は築年数が経過していた場合、購入後すぐにメンテナンスや修繕費がかかる可能性があるので注意が必要です。

修繕費は所有している部屋数やグレードによって変わるので、区分マンションよりもファミリ一マンションや一棟所有の方が部屋数が多いので修繕費が高額になります。

区分マンションを所有している場合、大規模修繕に向けて修繕積立金を毎月支払うことが一般的ですが、築年数の経過した中古マンションの方が高額になる傾向にあります。

中古物件を購入する場合は、修繕リスクを考慮して積立をしておきましょう。

売却のしやすさ

新築物件は、中古物件に比べて売却しやすい特徴があります。

新築物件は、耐用年数が長く資産価値を高く評価されるので、買い手側も金融機関からの融資を受けて購入できるので売却しやすくなります。

中古物件は利回りもよく節税対策にもなるので投資には向いているのですが、建物が法定耐用年数を超えている場合、購入者は金融機関からの融資を受けられず、自己資金で購入することになるので売却に時間がかかることがあります

建物は構造によって法定耐用年数が決まっているので、金融機関は法定耐用年数が何年残っているか目安として融資期間の長さを決定します。

不動産投資では、出口戦略も重要なのでそれぞれの売却の特徴を知っておきましょう。

投資目的に合わせて失敗しない物件選びをしよう

新築物件は、価格面でのデメリットが大きいので事前の資金計画が重要になります。

新しい物件は清潔感があるので魅力的に見えますが、中古物件に比べると初期投資額も高額で家賃下落のリスクが大きくなります。

新築不動産投資をするなら、新築ブランドがなくなっても長期的に収益を得られるのかどうかを慎重に判断する必要があります。

新築物件と中古物件では、それぞれに異なるメリットデメリットがあるので、自分の投資目的に合わせて物件を選びましょう。