アパート経営は地獄?失敗しない運用のコツを教えます!

土地活用や不動産運用の手段として、会社務めをしながらアパート経営を始めようか検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、「アパート経営は大変!地獄だよ」という話を聞くことあり、悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

アパート経営は本当に地獄なのでしょうか?なぜそう言われてしまうのか、その理由や、失敗しないための対策を、具体例を交えてご紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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「アパート経営が地獄」と言われる理由は?

「アパート経営が地獄」と言われる理由は?

よく「アパート経営が地獄だからやめた方がいい」と言われますが、なぜでしょうか。

アパート経営にはさまざまなリスクがあり、事前に予測できていないとアパート経営の失敗、そして地獄へと陥ってしまうのです。

具体的にはどのような失敗があるのか、ご紹介しましょう。

家賃滞納の対応に追われてしまう

入居者で部屋は埋まっていても、入居者から家賃を滞納されてしまうと収入を得ることができません。

実は家賃対応者の対応に困っているというオーナーさんは意外と多いのです。

さらに、退去してもらわない限りは次の入居者を募集することもできず、家賃を払ってもらうまで熱心に対応するしかありません。

サブリース契約に失敗してしまう

アパート経営において頻繁に利用されるサブリース契約ですが、デメリットやリスクを理解せずにサブリース契約を結んだがゆえに、アパート経営が失敗してしまうことも。

サブリース契約とは

サブリースとは、不動産会社がアパートなどの物件を借り上げて、入居者へと転貸する仕組みのこと。

不動産会社は入居者から家賃収入を得て、その一部をオーナーにサブリース保証賃料として支払うことになります。

サブリース契約のメリット

サブリース契約では毎月得られる家賃額が保証されており、入居者が大挙して空室が発生した場合も安心です。

さらに、入居者の対応などをサブリース会社に任せることができるので、不動産の知識がなくてもアパート経営ができるのも大きなメリットと言えるでしょう。

サブリース契約のデメリット

サブリースの長所として挙げられる家賃保証ですが、賃料収入の一部が所有者へ支払われるので、相場より低い金額になることがほとんど。

また、年数が経ったり経済状況が悪くなったりすると、家賃保証金額を引き下げられる特約が盛り込まれている場合もあります。

さらに、契約の解除がしづらいのも難点。

サブリース契約を解除してしまえば、今まで不動産会社へ一任していた入居者対応や管理を自らしなくてはいけないことにならないからです。

収支計画が狂ってしまう

アパート経営は購入する際にはほとんどの人がローンを組むため、自己資金がなくてもスタートでるのは魅力的ですよね。

ただし、無理なく返済できるような事業プランを持っておかなければ、返済が厳しくなることも想定されます。

家賃滞納者がいたり、空室発生したりすると賃料収入は減ってしまいますし、外壁塗装や屋上防水等の大規模修繕工事の費用が発生することもあるのです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

ある程度の自己資金を最初に持っておいた上で、アパート経営を始めるべきと言えるでしょう。

アパート経営が失敗してしまうのはなぜ?

アパート経営が失敗してしまうのはなぜ?

前項でアパート経営の失敗事例をいくつかご紹介しましたが、どうして失敗につながってしまったのでしょうか。

ここからはもっと詳しく失敗につながってしまう要因を解説します。

アパート経営をこれから始めようとしている方は、想定されるリスクを事前に知っておくことで、失敗しないように対策を練っておきましょう。

知識がないためプロに丸投げしてしまう

前項でご紹介したサブリース契約は、サブリース会社に運営を任せることができるので、アパート経営が初めての方や不動産知識に乏しい方でも利用しやすい契約形態です。

しかし、サブリース契約にはデメリットもあります。

通常の家賃収入より低くなる、入居者を選ぶことができない、など。

そうしたデメリットをきちんと理解しせずにサブリース会社へ任せっきりにしてしまうと、いきなり賃料保証額を下げられたり、高額な工務店へ修繕工事を依頼しなければならないなど、思わぬ落とし穴にはまってしまうことも。

また、サブリースだけではなく、アパートの購入についても、プロ任せにしすぎるのは非常に危険。

営業マンの中には成績を上げようと、リスクの説明が不十分なままに契約を進めようとするケースもあるのです。

甘い言葉に惑わされず、ご自身の運営プランをきちんと持たなければなりません。

自己資金が少ないままにスタートしてしまう

アパート経営を始める際にはローンを組むのが一般的であるため、自己資金が少なくても始めることは可能です。

しかしローンを組んだら、もちろん返済しなければなりません。

入居者が決まらなかったり空室が発生すると、家賃収入は入ってきませんよね。

しかしローンの月々の支払いは続くので。
また、アパート経営は、家賃収入の部分だけを見てしまいがなのですが、意外と支出も発生します。

中・長期のリフォームやリノベーション費用はある程度の予測と計画を立てることはできますが、突然の修繕などの突発的なものがいつ発生してもおかしくないのがアパート経営です。

自己資金が少ないとそうした不足の事態に耐えられなくなっていまいます。

表面的な利回りだけを気にしている

アパートを購入する際には、利回りも気になりますよね。

しかし、表面的な賃料収入だけを考慮した利回りを気にして、実際の物件に関する下調べを疎かにしてしまうと失敗に繋がるリスクは高まるでしょう。

例えば、駅からの近さや学校やスーパーなどの周辺環境、競合物件の状況などによって、将来的に大きく市場が変化することも考えられます。

住居を探している人の気持ちになって、長期的にアパート経営を続けていけるかどうかを慎重に検討しましょう。

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アパート経営地獄に陥らないために!対策を立てよう

アパート経営地獄に陥らないために!対策を立てよう

これまでアパート経営の失敗事例や失敗に陥る理由をご紹介しました。

ここまでを見るとアパート経営はリスクが高い、地獄なのだと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。

きちんとメリットとデメリットを知り、失敗に対する対策を立てることで依然として優秀な資産運用法となりえるのです。

それではどのようにすれば良いのか、具体的な対策法をご紹介します。

これからアパート経営を始めようと思っている方は必見ですよ。

家賃保証会社を利用する

アパート経営地獄に陥る要員の1つ、「滞納リスク」への対処法として、家賃保証会社の利用がおすすめ。

家賃保証会社を入れることで、仮に家賃の滞納が発生しても滞納分を立て替えてもらうことができます。

また、この家賃保証会社を利用するにあたっての保証料は原則入居者が負担しますので、オーナーに費用負担がかからないのは大きなメリットですよね。

入居者にとっては、負担額が増えてはしまいますが、連帯保証人をいれる必要が生じないので入居しやすいので、承諾するケースが多いです。

家賃滞納の対策としては他にも、家賃支払いを口座からの自動引き落としにしたりクレジットカード払いにするという方法もあります。

条件の良い融資を受ける

アパート購入時のローンについて、どこから融資を受けるかも重要なポイントになります。

金融機関などにもよって、金利や条件はさまざま。一般的に、都市銀行のアパートローンが金利は低い反面、審査が厳しい傾向にあります。

そして地方銀行・信用金庫・ノンバンクが続きます。

審査条件が易しいからといって金利の高いローンを組んでしまうと、後々の返済が厳しくなって地獄への入り口に立たされることに。

自己資金をある程度用意すること、サラリーマンの方であれば仕事を続けながら融資を申し込むことで条件が良い融資を受けやすくなります。

不動産の基礎知識を身につける

アパート経営は会社員でも始められる資産運用方法として、人気があります。

しかし、これまでご紹介した事例のように、失敗が多いのも本当のこと。

アパート経営には土地のことや建物のこと、法律上の規則や税金に関することなど様々な知識が必要となります。

不動産会社に実際の運営を任せる場合であっても、ある程度の基礎知識は必要です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

合間を見て書籍やインターネットで不動産に関する知識を身に付けて、失敗のないアパート経営を目指しましょう。

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アパート経営は地獄ではない?メリットとは?

アパート経営は地獄ではない?メリットとは?

失敗事例やその対策をご紹介して参りましたが、きちんと知識を得ていれば、アパートの経営はメリットもたくさんあります。

始める前に調べておいて対策を取ることで失敗を回避することもできます。

ここでは、アパートを経営するメリットをご紹介します。

家賃収入を得ることができる

入居者をきちんと集めることができれば、毎月、安定した家賃収入を得ることができます。

これは大きなメリットのひとつですよね。

ローンを払い終えて老後の私的年金の代わりにすることを念頭に、早い段階でアパート経営を始めると言う方も少なくありません。

「人生100年時代」とも言われ、複業も徐々に一般的になりつつあるこれからも注目が高まっていくことが言えるのではないでしょうか。

生命保険の代わりになる

アパートを購入する際には、ローンを組むのが一般的です。

金融機関の出しているローンの多くは団体信用生命保険が組み込まれています。

万が一のことがあった場合に、適用される保険で、ローンが完済される仕組みになっています。

残された遺族にはローンの返済は残らず、資産が残るので引き続き家賃収入を得ることができるので、安心ですね。

節税対策になる

アパート経営をすることで節税対策にもつながります。

土地や家屋を所有していると、必ず固定資産税が発生しますよね。

所有している土地にアパートを建設することで、敷地面積に応じて、固定資産税を大きく節税できるのです。

他にも、修繕などでかかった費用を確定申告時に申告することで所得税も軽減できる他、相続税の課税標準額も減額になります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

税理士などのプロに相談しつつ、アパートを節税に利用するというのも一つの手段ですね。

まとめ

アパート経営はきちんとメリットとデメリットを知り、知識を得た上で準備をすることで、上手に土地活用することができます。

これから始めたいと言う方や始めたばかりの方は不安も多いと思います。

わからないことや不安なことを不動産や税金のプロに相談しながら進めることで、アパート経営は成功に近づくことでしょう。

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