失敗例から学ぶ土地活用のポイントは?土地活用を成功させるコツは?

所有している土地を有効に活用できていない方も多いのではないでしょうか。

土地は所有しているだけで税金など一定の維持費がかかります。

そこで、少しでも維持費の負担を少なくするために有効な手段が、土地を活用して利益を生み出すという方法です。

土地を活用するにはさまざまな方法がありますが、それぞれの方法にメリットとデメリットがあります。

所有している土地の特性を理解して、最も適した方法を選択することが大切です。

また、あらゆる事業と同様に、土地活用でも想定した通りに事が運ばないことがありますし、どの方法を採っても成功することもあれば失敗することもあります。

失敗例からも学んでトラブルを回避する手立てを取りましょう。

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土地活用とは

所有している土地を有効に活用することが土地活用です。

全く使用していない土地やあまり使っていない土地の有効な使い道を見出して利益を出すのが目的です。

土地は重要な資産の一つですが、ただ保有しているだけでは何も生み出さず、固定資産税や管理費などの出費がかさむ一方です。

大きな負債となることもあります。

そこで、土地を有効に活用することで利益を生み出し、オーナーの資産の維持や形成に役立てるとともに、地域の活性化と発展にも役立てようというのが土地活用の大きなねらいです。

土地活用のメリット

土地活用のメリット

土地を活用することには大きなメリットがあります。

また、土地の所有者だけではなく地域全体にもよい影響を与えることができるのが土地活用の魅力です。

安定した収入を得ることができる

土地の活用方法次第では、土地から大きな利益を得ることも可能です。

収益を上げやすい土地活用の例としては、アパート経営・マンション経営などによる家賃収入が挙げられます。

もちろん、土地を売却することも土地活用の選択肢の一つです。

売却が成功すれば、まとまった額のキャッシュを手にできます。

地域貢献ができる

土地活用が地域貢献につながる場合もあります。

商業施設の経営など土地活用による事業が展開されることで、その地域に住む人が増えて地域の活性化につながり、所有している土地の資産価値の上昇につながるかもしれません。

もちろん、地域貢献に役立てるためには、住む人や産業など、その地域の特徴や不足している設備などの情報を十分に把握しておくことが必要です。

具体的な土地活用の方法と成功例、失敗例

具体的な土地活用の方法と成功例、失敗例

どの土地活用方法にもメリットとデメリットがあり、成功すること失敗することもあります。

それぞれの活用方法の特徴をよく理解することが大切です。

駐車場経営

所有している土地を駐車場にして経営するという方法です。

経営方法を大きく分けると月極めで貸す方法とコインパーキング形式の2種類があります。

月極駐車場は1ヶ月単位で契約して月ごとの料金を徴収する駐車場です。

月極駐車場の場合、精算機やゲートなどの設備が不要であるため、土地を整備して区画を割り当てるだけで駐車場として土地活用を始められます。

コインパーキングは駐車時間に従って課金する時間貸しのスタイルで、一時的な利用を想定しています。

コインパーキング運営会社と契約を結んで始めることができるため、比較的ハードルが低い土地活用方法であるともいえます。

また、駅や繁華街、大型レジャー施設の近くなど、立地によっては車1台分での土地でも十分に収益が見込めるケースもあり、狭い土地の利用方法としても適しています。

駐車場経営のメリットとデメリット

駐車場経営の大きなメリットは、初期費用が抑えられることです。

特に月極駐車場の場合は整地さえ行えば設備費がほとんどかかりません。

そのため、アパート経営や施設建設など他の土地活用よりも始めやすいという特徴があります。

駐車場利用の場合は建物を建てる必要がないため、土地を別の目的に転用しやすいというメリットもあります。

建物を建てにくい立地や狭小地、変形した土地の活用方法としても有効です。

建造物がない分、比較的災害に強いという利点もあります

一方、駐車場のデメリットは、タテ方向の空間利用がしづらいため収益率を上げにくいことが挙げられます。

また、駐車場の場合、固定資産税の減税措置を受けられないため、アパートや一戸建てなどが建っている場合と比べると固定資産税が6倍程度、都市計画税が3倍程度の額になります。

このように、駐車場経営は節税を行いたい場合や収益を増やしたい場合には不向きな部分があることも事実です。

アパート経営

アパート経営もメジャーな土地活用方法です。

初期投資の額もマンションや商業施設に比べればさほど大きくないため、比較的手軽に始めやすい方法でしょう。

アパートの管理方法は主に自主管理・管理委託・サブリースの3種類です。

自主管理はすべての管理を自らが行う方法、管理委託は管理会社に管理業務を委託する方法、サブリースは不動産会社に管理業務を委託する方法です。

それぞれの管理方法によって、発生する手数料の額や家賃保証の有無などが変わります。そのため、よく比較して管理方法を選択する必要があります。

アパート経営のメリットとデメリット

アパート経営のメリットは、入居者がいれば家賃収入を安定して得られることが挙げられます。

得られる額も駐車場などの土地活用と比較すると多めです。

ただし、比較的始めやすい方法だけに、アパート経営を選択する土地所有者はたくさんいます。

家賃額などは周辺のアパートの相場と比較して決める必要があります。

商業施設経営

商業施設経営は、コンビニエンスストアや飲食店などの商業施設を建てて経営し、収益を上げる土地活用方法です。

多くは事業を運営する業者から建設資金を受け取り、事業形態に合った建物を建設して土地と施設を業者に貸し出す「リースバック」という方法がとられます。

アパートと異なり、建築費用など初期費用が高めで、その分リスクも大きくなります。

そのため、やや難易度が高い土地活用方法です。

商業施設経営のメリットとデメリット

商業施設経営のメリットは、高い収益性が見込めることです。

ごく平均的なコンビニエンスストアでも、年間で数百万円程度の収益が期待でき、アパート経営より利回りが優れている場合が多いでしょう。

リースバック方式の場合、建物は地主名義となり貸家として控除を受けられるため相続税対策としても有効です。

さらに、商業施設を建設して地域の産業や商業の活性化に貢献するなど、地域のニーズに役立てる点もメリットといえます。

地域貢献をしたいと考えている場合や、ビジネスの一環として地域全体を盛り上げたい場合におすすめの土地活用です。

ただし、商業施設として活用するには好条件の立地にある程度の広さがないと難しく、それらの条件を満たす土地は限られます。

また、店舗が撤退するリスクもあります。

土地活用の失敗例

土地活用の失敗例

土地活用で失敗するケースももちろんあります。

数々の手痛い失敗例から学んで、よりよい活用方法の参考にしましょう。

駐車場経営の失敗例

駐車場経営の失敗例としては、周辺にも駐車場が多くてあまり利用客がいなかったということが多く挙げられます。

特に、運営会社と契約を行わずに自主運営をした場合は、事前の情報収集が不十分であったために失敗するパターンが多くみられます。

また、大手運営会社の駐車場が近隣にあった場合、価格競争となり経営難に追い込まれる場合もあるでしょう。

駐車場経営を行う場合は、近隣の駐車場の状況や料金などをよくリサーチしておきましょう。

駐車場が多いエリアなら、新しく駐車場を作っても利用客が少ないかもしれません。

自主運営では手数料などが発生しない分手取りは多くなりますが、その分リスクも大きいということを頭に入れておくことが大切です。

月極駐車場の運営では、違法駐車を管理できずに失敗したという例もあります。

月極駐車場は設備投資がさほど必要なく始めやすいですが、コインパーキングにあるタイヤロックなどの設備がない分、誰でも自由に利用できます。

月極駐車場を経営する場合は違法駐車への対処法を考えておきましょう。

アパート経営の失敗例

アパート経営の典型的な失敗は、空室のままで入居者が見つからず家賃収入が得られなくなるというものです。

部屋を早め早めにリフォームしたり、適正な家賃を維持したり、清掃や修理などをマメに行って建物の雰囲気が悪くならないように気を配るなどの工夫が必要です。

また、アパート経営では家賃滞納によるトラブルが発生することもしばしばあります。

滞納があると家賃収入が得られないうえに、催促などの手続きに多大な手間と労力がかかり、最悪の場合訴訟に発展する可能性も捨てきれません。

家賃滞納が起こらないよう、契約時に必ず保証人を立ててもらうなどしてトラブルの回避に務めましょう。

入居審査を厳しく行うという方法もあります。

そのほか、初期投資を抑えようとして耐久性の低い建物を建ててしまい失敗につながることもあります。

耐久性の低い建物はメンテナンスの費用がかかったり、思わぬ破損があったりして修繕コストがかさむ場合もあります。

依頼する建設会社を吟味し、メンテナンス代がかからない工法などを選択することをおすすめします。

商業施設経営の失敗例

商業施設経営の典型的な失敗例は、テナントが集まらなかったり、集客できずにテナントが撤退したりして家賃収入が途絶えることです。

業者に管理を任せても店舗が人気店になるとは限りませんし、そもそもの店舗計画が地元のニーズとずれており、集客がままならないという状況もしばしば発生します。

リスクを最小限にとどめるには、契約時にペナルティーを設定するという対処法が有効です。

代表的なペナルティーが、契約の途中で撤退する場合は契約が終了するまでの賃料を支払ってもらうというものです。

この方法なら最初の契約時に見込んだ収入分は確保できる可能性が高くなります。

まとめ

土地活用の方法は今回紹介したもの以外にもたくさんあります。

もちろん、どの土地活用にもメリットがあればデメリットもありますし、土地のロケーションや広さ、形などによっても活用方法が変わります。

そのため、活用したい土地の立地や周辺の環境、地域のニーズなどの特徴を正確に把握しておくことがとても重要です。

土地活用をしたいが分からないことがある場合は、土地活用プランを提案するサービスを利用して、相談しながら進めることをおすすめします。

さまざまな工夫を凝らして、自分の目的に合った最適な土地活用方法を選択しましょう。