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ロードサイドの土地を所有しているとネックになるのが、車の通りの多さや騒音、土地から駅までの距離ではないでしょうか。
市内中心部の土地と比べると、どうしても利便性の面で劣っているように見えます。
しかし、ロードサイドで車の交通量が多いという点は、人の往来が多いとも言い換えられます。
店舗経営の視点でみれば大きなメリットです。
土地の活かし方次第では、住宅経営よりも高い収入を得られるケースも珍しくありません。
この記事では、ロードサイドの土地で行う店舗活用の手法やメリット・デメリット、始める準備・手順などを詳しく解説しています。
ロードサイドの土地活用に興味がある方はぜひ参考にしてください。
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ロードサイド店舗の特徴
ロードサイドとは、市内中心部から少し離れた幹線道路沿いの土地のことです。
ロードサイド店舗は郊外と市内中心部間の往来を支える大きな道路沿いにあるため、車の交通量が多いという特徴があります。
そのため、ロードサイド沿いにはさまざまな店舗が立ち並び、ドライブや仕事などといった移動のついでに、気軽に買い物ができるような環境が整っている傾向です。
ロードサイドにある土地は、市内から離れているうえ、最寄り駅が遠い点や車の騒音がうるさいことがネックになりやすいでしょう。
そのため、アパマン経営には不適で、土地の使い方に頭を悩ませるオーナーの方は少なくありません。
しかし、ロードサイド店舗という形でこのような土地を上手く活かすことができれば、大きな収入源になる可能性があります。
ロードサイド店舗活用のメリットとデメリット
ロードサイドにある土地の特性を最大限に活かすなら、店舗に利用するのがおすすめです。
ここではロードサイド店舗として活用した場合のメリット・デメリットをお伝えします。
メリット
ロードサイド店舗となる建物の建設費は企業が用意するため、初期費用を用意する必要がないのは最も大きなメリットの1つです。
店舗の経営も土地を貸した企業に任せることができ、事業の運営について細かく考える必要もありません。
さらに、ロードサイド店舗は、企業を誘致してから始められるため、アパマン経営のように空室リスクがないというのもうれしいポイントです。
もう1つメリットとして挙げたい点は、アパートやマンションなどの住宅から得られる家賃よりも収益が高いということです。
住宅よりも店舗の方が大きな売上がある分、得られる地代や賃料も高くなります。
立地などにもよりますが、アパマン経営と比べると1.5～2倍ほどの家賃収入が得られることもあります。
ほかには、住宅向きではない市内中心部から離れた土地でも有効活用できる点や施設管理の手間がないことなどもメリットとして挙げられるでしょう。
周辺地域のニーズに沿えば、地域活性化に貢献できることもあります。
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デメリット
さまざまなメリットを享受できるロードサイド店舗ですが、デメリットもいくつかあります。
まず1つ目に挙げる点は、もし土地に店舗運営に不適な条件がある場合、企業を誘致しても上手く収益化できない可能性が高い点です。
ロードサイド店舗を始めるときに揃えたい条件は、道路の交通量が多いこと、土地の面積がある程度広いこと、地域に需要があることの3つです。
店舗を建てるには、法的に店舗を建てられる場所でありながら、駐車場をつくれる程度の土地の広さが必要です。
そもそも交通量が少ない土地の場合は、お客さんが来ないために経営が上手くいかず、企業がすぐに撤退することも考えられます。
このように、土地の条件によっては店舗経営に向いていない恐れが生じるのです。
2つ目のデメリットは、企業側の解約や撤退により収入がゼロになってしまうリスクがあるということです。
特に、活用する土地に1店舗分しか物件が設けられていない場合では、その事業主が去ってしまうと、次のテナントが現れるまで収入がありません。
確かに、1物件当たりの賃料は住居用物件に比べて高く設定できるでしょう。
けれども、店舗数が少ない場合は、1物件にかかる賃料のウェイトが重くなる傾向があるのです。
そのほかにも10年以上の長期契約になる場合がほとんどであるため、貸している間は土地を自由にできません。
固定資産税など、節税対策としては扱いにくいという面もあります。
ロードサイド店舗で収入を得る方法
ロードサイド店舗で収入を得るには2つの方法があります。
ここではロードサイド店舗で土地を活用するための具体的な方法について解説します。
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リースバック方式
オーナーが土地に建てた建物を企業に貸し出し、賃料を受け取るという方式です。
所有している土地に店舗となるような建物がなくても、企業から借りられる建築協力金を使って新たに建てることができます。
建築のためにかかる初期費用を用意する必要もなく、あくまでも建築費を借りて土地のオーナーが建物をつくっているため、万が一、企業が撤退してしまっても、建物の所有権はオーナーに残ります。
建物を建てた後は、土地と建物を企業に貸し出すことで、賃料を受け取れます。
企業から借りた建築協力金は、賃料から差し引いて返済していきます。
主にコンビニやファーストフードなどの小型店舗の経営で採られることが多い方式です。
事業用定期借地方式
事業用定期借地権という制度を利用して土地を企業に貸し出し、地代を得るという方式です。
ショッピングセンターや家電量販店などの大型店舗で採られることの多い方式で、店舗用の建物は企業側が費用を出して土地に建てていきます。
もちろん、初期費用はかかりません。
注意したいのは、リースバック方式とは異なり、土地に建てられた店舗は企業のものであるという点です。
建築費の負担や協力金の返済はありませんが、企業が撤退するときは、企業側が建物を解体し、土地を更地に戻して返却されます。
ロードサイド店舗土地活用の手順と準備
ロードサイド店舗で土地を活用するなら、始める前に準備や計画を入念にしておくことが大切です。
ここでは事業を始める前の準備や手順を解説します。
土地での店舗建築が法律上で可能かどうかを確認
店舗を建築するときに重要になるのが都市計画法という法律です。
土地は法律でその用途に規制を受けており、地域で建築できる建物の種類が決まっています。
そのため、事業を進める前に、自分の土地で店舗の建築が可能なのか、また、どのような規制を受けているのかを調べる必要があります。
役所の都市計画課に問い合わせるか、ネット上で公開されている行政の資料をチェックすると簡単に調べられるでしょう。
建築できる建物の規模を確認
土地に建築できる建物の大きさも法律で定められています。
どの程度の建物を建築可能か大まかに知るためには、指定容積率を調べましょう。
指定容積率は役所の建築課に聞くとすぐにわかります。
建築可能規模を大まかに出す計算式は「土地面積×指定容積率」です。
厳密に計算するにはさらに複雑なデータが必要となるため、建築課で教えてもらった方が早いでしょう。
地域のニーズなどを考慮して建てる店舗を選ぶ
事業を軌道に乗せるには、周辺店舗の状況や客層などを調べてニーズを考察することが重要です。
ニーズがない店舗を出店してしまうと、集客や市場との競争に負けてしまいます。
最悪の事態として、企業が撤退することも考えられ、そうなると賃料も得られません。
利回りや収益の高さだけでなく、長期的に店舗の経営が成り立つかどうかの視点もあわせたうえで、建てる店舗を選定していく必要があります。
例えば、個人経営とフランチャイズなら、フランチャイズの方が集客力は強く、長期的に経営できる可能性が高いです。
事業者に問い合わせて誘致する
土地に建てる店舗の種類を絞りこめたら、店舗を経営することになる事業者に問い合わせを行います。
多くの事業者はWebサイトや電話など、複数の問い合わせ先を用意しています。
ただし、自分が思う好きな業者を誘致できますが、すべての手続きを自分でしなければならないため手間はかかるでしょう。
手間を省きたいのなら、不動産会社や金融機関、税理士などから仲介してもらうのも1つの手です。
ただし、仲介手数料などの費用が発生したり、仲介元に専門知識がないため視野が狭くなったりするというデメリットがあります。
すべてを仲介元に丸投げせず、ある程度自分で調べたうえで事業者を選定していきましょう。
オーナーにとって一番楽な方法は、土地活用を専門にしている建築業者やデベロッパーに誘致や見積もり、プランなどを任せることです。
このことにより、専門家の意見を聞きながら土地活用の方法を提案してもらえます。
しかし、業者によって得意分野が異なるため、複数の業者を比較してしっかり検討することが肝心です。
契約条件をよく確認する
誘致する店舗と契約を結ぶ段階になったら、契約条件をよく確認してください。
店舗経営は周辺環境の影響を受けやすく、契約時はよくても数年後には経営が上手くいっているかどうかがわかりません。
リスクを軽減するためにも、中途解約ペナルティの設定は必須でしょう。
例えば、引継ぎ業者の紹介や契約残り期間分の賃料の支払い、建築費のローン残高の支払いなどにいたるまで詳しく企業とよく交渉しておくと安心です。
解約日から残りの契約期間分の賃料を全額支払うなどとしておけば、中途解約になっても土地オーナーは損をしません。
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まとめ
ロードサイドの土地は車の交通量が多いため、店舗経営においては集客しやすい環境です。
場合によっては、住宅経営よりも高い収入を得られる可能性が高いです。
ロードサイド店舗の経営方法は、リースバック方式と事業用定期借地方式の2種類があり、どちらを選んでも初期費用がかかりません。
さらに、店舗の運営は誘致した企業にすべて任せられるうえ、契約期間中は安定して毎月賃料を得られます。
とはいえ、ロードサイド店舗を始めるには、入念な準備が必要です。
土地次第では法的に店舗を建てられない場合もあるため、十分な下調べを行うことが大切です。
また、一方的な不利益を被ることがないよう、誘致した企業とよく交渉したうえで契約を結びましょう。
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