土地を相続したり、投資のために土地を購入したりした場合、土地の活用法で有力な候補となるのがアパート経営です。
実際にアパートを経営するにあたっては、建物の建築費が重要なテーマになります。
どのような建築物を建てるかによって、必要な金額に大きな違いが出てくるからです。
そこでこの記事では、アパートの建築費の相場や内訳、安い金額に抑えるための方法などを詳しくお伝えいたします。
これから賃貸アパートを建てる計画のある人は、ぜひ参考にしてください。
「アパート経営に興味があるけど、何から始めてよいか分からない」この記事では、これからアパート経営への参入を検討している方向けに、アパート経営の基本的な流れを解説します。「アパート経営の不安を解消したい」「アパート経営に関する基礎知識を身につけたい」そんな方に、おすすめしたい内容になっています。
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賃貸アパートの建築費用とは
最初に、賃貸アパートの建築費用について解説しましょう。
建築費用とは、アパートとして部屋を貸し出すために必要となる、一切の費用のことを指します。
つまり建物そのものの建造に加え、入居者が使うトイレやキッチン設備なども費用の中に含まれるのです。
費用の内訳を大まかに分けると、「本体工事費」、「付帯工事費（建設設備費）」、そしていずれにも入らない「その他（諸経費）」という分類になります。
本体工事費に含まれるもの
「本体工事費」は、アパートの建物そのものを建てるための費用です。基礎や柱、ドアや窓などが該当します。
一般的には、この分野だけで工事費にかかる費用全体の7～8割を占めるため、予算を考えるうえで最も重視すべき対象となります。
防音性能を高めたり、独自のデザインを追求したりしたアパートを想定している場合、本体工事費の比率はさらに高まっていくでしょう。
付帯工事費に含まれるもの
「付帯工事費」は、「建設設備費」とも呼ばれており、その定義は建築基準法の第2条・第3号が基準となります。
具体的には、電気・ガス・水道・排煙や消火・エレベーターや避雷針などが指定されており、生活をしていくうえで必要な設備全般のことです。
付帯工事費は土地のある場所によって、費用に差が出てくるのも特徴です。
例えば土地の所在地が都市ガスのサービスエリア外ならプロパンガスを置くだけガスが使用できますが、エリア内にある場合は、ガス管を引き込んでつなげる工事費用が掛かってきます。
また周囲に住宅がない場合は、給排水のために水道管を引き込む工事も必要です。
その他の費用に含まれるもの
建物本体の構造や、生活に必要となる設備に入らないものが、「その他」や「諸経費」として括られる対象です。
具体的には、古い建物やブロック塀の撤去作業、地盤改良工事などがあたります。
これらは建物を作る前の作業となるので、本体工事や付帯工事には含まれません。
また駐車場も、建物とは別の構造であることが多く、誰もが使う設備とは限らないため、その他に分類するのが一般的です。
それ以外に、建築確認申請費や打ち合わせなど、工事に直接関係しない事務作業なども含まれます。
建築費用に含まれるものは建築会社によって異なる
このように建築費用の分類には一部に明確でないものが含まれ、建築会社によって異なる部分も出てきます。
見積もりを比較する場合は、単純に総額だけで判断するのではなく、内訳についても違いがないか見ていく必要があるでしょう。
特に直接建物に関係しない「その他」の費用については、しっかり確認しておくようにしてください。
例えば外壁工事も建築会社によっては本体工事費に含めず、その他に含めることがあります。
坪単価と延べ床面積で考えよう
費用を検討する際には、坪単価という考え方を導入するようにしましょう。
これは費用の総額を延べ床面積で割ったものです。
単位が1平方メートルではなく1坪＝3.3平方メートルとなるので、一般の方には馴染みが薄いかもしれませんが、建築業界の慣習となるのがこの単位です。
例えば坪単価60万円で延べ床面積120坪の建物を建てると、その建築費は7,200万円となります。
延べ床面積の計算方法
延べ床面積についても説明しておきましょう。
これは土地や建物の基礎の面積ではなく、各フロアの面積をすべて足したものになります。
例えば1〜3階の面積が60坪、4階の面積が40坪の建物の場合、60坪×3階分=180坪と4階の40坪を足した220坪が延べ床面積です。
延べ床面積は、実際の各階の図面が決まらないと算出できないため、見積もりの時点ではあくまで見込みの参考値としての数値でしかありません。
しかし実際に建築できる延べ床面積の上限は、定められた建ぺい率から決まってきますので、それを元にしてある程度の見積もりを出すことは可能です。
坪単価は構造によって異なる
どのような建築方法を採用しても、建築できる延べ床面積はその土地の場所などから概ね決まってきます。
しかし坪単価は、建物の構造によって大きく変わります。
総額を決定する大きな要因となるのは、実はこの坪単価なのです。
建物の構造には、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などがあります。
それぞれの構造の単価の目安や、メリット・デメリットは、次の章で詳しく見ていきましょう。
構造ごとの特徴や相場
では、各種の構造ごとの費用や特徴の違いについて説明します。
どの方法を採用するかで金額が大きく変わりますので、十分に検討することが大切です。
木造
アパートで一番採用されているのが木造で、2階建てなどの低層の建築に向いています。
目安となる坪単価は、概ね50万～70万円程度です。
メリットは、建築費用が安いため初期の負担が少なく、貸し出す場合の採算性がよいことが挙げられます。
また工事に要する期間も短く済む傾向です。
また建築した後の固定資産税が安いことや、修繕に係る費用も少なくて済むのも、隠れたメリットと言えます。
デメリットは高い建物には不向きな点です。
そのほかにも、素材が木のため耐久性が短いケースが多いです。
軽量鉄骨造・鉄骨造
木ではなく鉄を使った構造となるのが、鉄骨造や軽量鉄骨造と呼ばれるものです。
2階から4階程度の中層アパートに向いており、使う材料などにより、坪単価は50万～90万円程度と多少の幅があります。
あらかじめ工場で構造のパーツを作っておき、それを現場で組み立てるケースがよく見られます。
メリットは、鉄を使っているため木造よりも耐久性があり、地震などにも強いことです。
工場で作った資材を組み立てる場合は、工事の期間も短くなります。
また次に紹介する鉄筋コンクリートよりもコストが抑えられるのも魅力です。
デメリットは、木造に比べると断熱性は多少劣ってしまうことが挙げられます。
通気性もあまりないので、エアコンの必要性も高まります。耐火性や防音性も強いとはいえません。
ただし、外断熱工法や最新の素材を導入することで、これらのデメリットを改善することは十分可能です。
鉄筋コンクリート造
一般的なアパートに用いられる工法の中で、最も優れているのが鉄筋コンクリート造でしょう。
細かく分けると、骨組みに鉄筋を使ったRC造と、その周囲にさらに鉄骨を組んだSRC造があります。
メリットは、何といっても木造や鉄骨造に比べて強度があり、耐震性や耐火性、防音や断熱などが高い点につきます。
頑丈なだけに修繕費がかかりにくく、居住性がよいことから、家賃を高めに設定できるのも経営的にはメリットとなります。
デメリットは性能がよい分、坪単価の目安が70万～120万円程度と、紹介した構造の中で最も高くなってしまうことです。
工期が長くなってしまったり、規模が大きい場合は地盤がしっかりしていないと建築できなかったりする点にも注意が必要です。
建築費用を抑えるには？
いずれの工法を採用するにしても、アパートを建てるためには多額の資金が必要です。
多くの人にとって、決して簡単に用意できるものではありません。
そこで最後に、こうした費用をできるだけ安くするための方法を紹介します。
希望の条件が得意な建築会社を選ぶ
同じ条件であっても、建築会社が出してくる見積金額には違いが出てくるものです。
そのときに重視したいのは、建築会社がどんな建築を得意にしているかです。
普段から得意にしている工法やデザイン、条件であるほど、同じ金額ならばよりよいアパートを作ってくれるでしょう。
また同じ条件ならば、より安い金額で上手にやりくりしてくれるはずです。
得意分野を知るには、会社のHPや営業マンの資料で過去の実績を調べるのが有効です。
シンプルな建物ほど安くできる
何か特別なこだわりがあるほど、実現するためには余計な費用が掛かってしまいます。
建築物は、その形がシンプルなほど、早く安くできるものです。
費用を抑えるために、複雑な要素をなくすことを考えましょう。
例えば各階のデザインを揃え、同じ床面積や間取りの部屋を作るほど、無駄な経費は少なくて済みます。
建築会社によっては、あらかじめそうしたモデルデザインを用意しておくことで、設計から施工までの費用を抑えているところもあります。
よほど特定のデザインで勝負したい場合を除き、全体的な要素においてはシンプルさを心がけるようにしましょう。
譲れないことがあれば明らかにしておく
とはいえ、せっかく自分でお金を用意してアパートを建てる以上、何らかのこだわりがある人もいるでしょう。
特に意識をしていなくても、建設会社からさまざまなアイデアを提案されると、あれもこれもとやりたくなるものです。
しかし、提案をすべて受け入れていては予算を大幅に超えてしまう事態になりかねません。
そこで必須となるのが、希望に優先順位を付けることと、その中でも「譲れないこと」があれば明らかにしておくことです。
それが決まると見積もりの比較や、建築会社との交渉がスムースに進みます。
建設会社の選び方
アパートの建築においては、建築会社との相談や交渉が非常に大事になります。
ただ単に建物を作る能力だけではなく、収支のシミュレーションがしっかりできている、オーナー目線で提案をしてくれる、担当者の人柄がよいなども欠かせない要素です。
しかし星の数ほどある会社の中から、いきなり最適な相手を探し出すのは難しいものです。
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まとめ
アパートは建築した後、何十年も家賃収入が期待できる長期的な資産になりますが、反面、初期に多額の資金を必要とします。
アパートの収益性を高めるには、掛けたコストを早期に回収し、ローンを完済することが求められます。
そのために不可欠なのが、無駄な建設費を省くことです。
建設費の検討にあたっては、どんな建物にするかや、どんな設備を付けるか、家賃をどう設定するかなどを建設会社とよく相談しましょう。
最終的には坪単価を明確にして家賃とのバランスを検証するなど、しっかりした収支計画を立てるようにしてください。
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