アパート建築費の相場は？構造による特徴と建築費シュミレーションを紹介！

「アパート投資を考えているけど建築費はどれくらいかかる？」
「アパートの建築費を安く抑えることはできる？」

アパート投資は、収益性が高く人気の投資方法ですが建築費が高額なので悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。

アパートの建築費は建築方法によって決まるので、どのようなアパートを建てて収益化したいのかを考えておきましょう。

ここでは、構造別のアパート建築費シュミレーションや建築費の内訳、建築費を抑える方法など、アパートの建築費について詳しく解説します。

建築費をしっかりシュミレーションして失敗しないアパート経営を目指しましょう。

アパートの建築費の目安

アパートの建築費は坪単価を元に計算することが一般的です。

建築費の坪単価は、木造が一番安く強度や耐震性に優れている鉄骨鉄筋コンクリート造構造が高くなっています。

建築したいアパートの坪単価がわかれば、延床面積をかけることでおおよその建築費用を把握することができます。

2022年の国土交通省の「建築着工統計調査 住宅着工統計」によると共同住宅の1平米あたりの工事費予定額は、26万円なので坪単価は85.8万円となります。

さらに構造別の工事費予定額の平均は下記の通りでした。

構造	1平米あたりの価格（万円）	坪単価（万円）
木造	17万円	56.1万円
鉄骨造	26万円	85.8万円
鉄筋コンクリート	27万円	89.1万円
鉄骨鉄筋コンクリート造	28万円	92.4万円

参考： e-Stat「建築着工統計調査 / 住宅着工統計（2022年調査）」

上記のように、構造別の建築費では木造が一番安く、鉄骨鉄筋コンクリート造が高いという結果になっています。

しかしこの数字はあくまで目安で、アパートの規模や間取り、グレードによって建築費は増減します。

ワンルームなど単身者向けの間取りは、施工戸数が多くなり設備が増えるため坪単価が高くなる傾向にあります。

また、狭小地や不整形地にアパートを建築する場合は、工事に手間がかかるため建築費が高くなることがあります。

【構造別】特徴とアパートの建築費シュミレーション

アパート経営をする場合、どのような構造でアパートを建設するのかが重要なポイントとなります。

アパートは、木造や軽量鉄骨で2階建ての建築を指すことが多いのですが、実はアパートには明確な定義はありません。

一般的に、木造や軽量鉄骨で2階建ての建物をアパート、鉄骨造や鉄筋コンクリートで3階建て以上の建物がマンションと呼ばれることが多いです。

アパートの構造でよく選ばれるのは、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造などです。

鉄骨造は、鉄骨の厚みが6ミリ以下のものを「軽量鉄骨」、6ミリを超えるものを「重量鉄骨」と呼ばれ、アパートでよく採用されるのは軽量鉄骨です。

3階建て以上のアパートには重量鉄骨を採用する場合もあります。

構造を決める場合は、費用だけでなく構造の特徴も踏まえた上で、建築費のシュミレーションをしておきましょう。

ここでは、それぞれの構造の特徴と建築費のシュミレーションを紹介します。

木造（W造）の特徴と建築費シュミレーション

木造は主要な躯体を木材で構成している構造で、アパート建築や一軒家を建てる時によく採用される構造です。

軽量で加工しやすいことに加え、断熱性も良く、費用が安いことがメリットですが、火事には弱く、腐朽しやすく虫害を受けることや、変形しやすいことがデメリットです。

木造アパートの建築費の坪単価は約56.1万円なので、50坪の2階建てアパートを建築する場合、50坪×2階×56.1万円=5,610万円程度必要という計算になります。

木造は、建築費用を抑えてアパート経営をしたい場合にはおすすめの構造ですが、防火地域で木造3階建てアパートを立てる場合は、コストが割高になる可能性があります。

防火地域や準防火地域に指定されているエリアに家を建てる場合、条件によって耐火建築物または準耐火建築物を建てることになるので、工事費用が高くなってしまうので費用が安いという木造のメリットを活かせない場合があるので注意しましょう。

鉄骨造（S造）の特徴と建築費シュミレーション

鉄骨造は、鉄や鋼でできた棒状の部材を柱と梁といった骨組みに使用した構造で、鉄骨の厚みが6ミリ以下のものを「軽量鉄骨」は、アパートや一軒家でもよく使われます。

耐久性が高く軽いことが特徴で、広い空間を作れるメリットがありますが、熱に弱く耐火性能はあまり高くないことや、錆びやすいことがデメリットとなります。

鉄骨造アパートの建築費の坪単価は約85.8万円なので、50坪の2階建てアパートを建築する場合、50坪×2階×85.8万円=8,580万円程度必要という計算になります。

2階建てアパートを建築する場合は、木造か軽量鉄骨かの選択肢になることも多いので、特徴や費用を把握しておきましょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）の特徴と建築費シュミレーション

鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートにより骨組みを形成する構造で、中低層から高層まで幅広い建物に用いられています。

強度が高く、耐震性や耐火性、防音性、気密性に優れていることがメリットですが、建築費用が高いことがデメリットとなります。

鉄筋コンクリート造アパートの建築費の坪単価は約89.1万円なので、50坪の2階建てアパートを建築する場合、50坪×2階×89.1万円=8,910万円程度必要という計算になります。

鉄筋コンクリート造は3階建て以上のアパートを建てる場合に検討することが一般的です。

なお、鉄筋コンクリート造では地盤の強さが求められるので、地盤改良のための費用もかかる可能性があり費用が高くなる事も考えられるので、利回りを計算した上で選びましょう。

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）特徴と建築費シュミレーション

鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄骨の柱の周りに鉄筋を組みコンクリートを打ち込んだ構造で大型のマンションやビルなどの大規模な建物に使用される構造です。

すべての構造の中で最も耐震性、耐火性に優れていることがメリットですが、建築費が高額になるデメリットがあります。

鉄筋鉄筋コンクリート造アパートの建築費の坪単価は約92.4万円なので、50坪の2階建てアパートを建築する場合、50坪×2階×92.4万円=9,240万円程度必要という計算になります。

同条件で建築費をシュミレーションするために2階建てで計算していますが、2階建てのアパート建築で鉄骨鉄筋コンクリート造を選択することは珍しく、高層階マンション向けの構造になります。

アパート建築費の内訳

アパート建築費用は、大きく分けて「設計料」「建築工事費」「その他諸費用」の3つに分かれ、内訳は下記の通りです。

• 設計料・・総費用の5％程度
• 建築工事費・・総費用の85％程度
• その他諸費用・・総費用の10％程度

建築費用は利回りを大きく左右するので、事前にどの程度の費用がかかるのかを把握しておきましょう。

ここでは、それぞれの建築費の内訳について詳しく解説します。

設計料

アパートを建てるにはまずは建物の設計が必要になります。

アパートの設計依頼には2パターンあり、設計と施工を同じ会社に依頼する「設計施工一括方式」と、設計と施工を別会社に依頼する「設計施工分離方式」があります。

設計施工一括方式は大手ハウスメーカーなどが採用している方式で、社内で設計を行うので費用が安く工事費のおおよそ1～3%程度の費用となります。

大手ハウスメーカーや工務店では、土地の大きさに合わせていくつかの設計パターンが用意されているので設計料が安くできるのです。

また、設計施工一括方式では、費用が安いだけでなく施工までをノンストップで行うため、設計から施工までをスムーズに行うことができることもメリットです。

一方、設計施工分離方式では、設計は設計事務所に任せることになり、費用は建築費の価格によって異なりますが、工事費の6％～10％程度であることが一般的です。

設計事務所では設計を専門に行っているので、狭小地や変形地であってもオーダーメイドの設計プランを作成してもらえることがメリットです。

アパートの設計は収益に関わる重要なポイントなので、複数のプランを見比べて選びましょう。

建築工事費

アパート建築費の大部分を占めるのは、建築に必要な材料費や人件費などの建築工事費です。

建築工事費は、さらに「本体工事費」と「付帯工事費」に分けられます。

本体工事費は、建物自体の工事費のことで基礎部分、躯体、アパートの外装や内装、トイレや浴室などの設備が含まれ、全体の70％～80％を占めます。

一方、付帯工事費には下記のようなものがあり、全体の10%~20%ほどを占めます。

• 解体工事・・建て替えなどの場合、古い家屋を解体して廃材を撤去する工事
• 地盤改良工事・・地盤を固く改良するための工事
• 整地造成工事・・土地を整地する工事
• 屋外電気工事・・敷地外から敷地まで電気配線を引き込む工事
• 屋外給水工事・・道路から敷地の中に給排水感を引き込む工事
• 屋外ガス工事・・道路から敷地の中までガス管を引き込む工事
• エクステリア工事・・駐車場、庭や門扉、アプローチ、堀などを作る工事

解体や地盤改良工事などは必ずしも必要となるものではありませんが、土地の状態によって必要であれば費用が高額になることが考えられるので、確認しておきましょう。

諸費用

アパートの建築費には、工事に関する費用以外にも税金などのさまざまな諸費用がかかります。

諸費用の中には下記のような項目が含まれます。

• アパートローンの手数料
• 地鎮祭や竣工式といった祭典費
• 融資手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 司法書士に支払う報酬
• 火災・地震保険料
• 水道負担金

物件の規模や融資利用などによって諸費用の金額は異なりますが、全体の10％程度を占めることが一般的です。

アパート建築で準備する自己資金の割合

アパート経営をする場合、自己資金は建築費用総額の1割～3割程度準備しておくことが一般的です。

自己資金が多ければ借入金額が少なくてすむので、ローンの返済額を抑えることができます。

毎月の返済額が高くなれば利回りも悪くなり、急な修繕に対応できなくなることもあるので最低でも1割～3割程度の自己資金を準備しておきましょう。

自己資金以外の金額は、アパートローンを利用します。

アパートローンは、投資用のためにアパートやマンションなどの不動産の建築や購入をするときに利用するローンで、多くの金融機関で取り扱っています。

主に民間金融機関と公的金融機関で取り扱われていて、金融機関によって金利や借入期間、融資の条件などが異なるため、事前に調べておきましょう。

基本的には、金利が安く設定されているローンでは、融資条件が厳しく審査も厳密に行われる傾向にあります。

なお、アパートローンなどの融資では諸費用に関してはローンを組むことができないケースもあり、その場合は自己資金からで支払うことになるのでローンが適応されるのか確認しておきましょう。

また、不動産会社が金融機関と提携している場合は金利が優遇されるケースもあるため、併せて相談してみましょう。

アパートの建築費を抑える方法

アパート経営では、初期投資が高額になるので建築費をできるだけ安く抑える工夫が必要です。

建築費を抑えることができれば、利回りの良くなるので安定した経営ができるようになります。

しかし、建物は集客を図る上で重要な部分なので、やみくもにコストカットするのではなく、一定のクオリティを保ちつつ不要な部分を削減するよう工夫しましょう。

ここでは、アパートの建築費を抑える方法について解説します。

設計施工一貫方式で建築する

アパートの建設費を抑えるためには、設計施工一括方式で建築しましょう。

設計施工一貫方式とは、設計と施工を同一の会社に依頼することで、大手ハウスメーカーや工務店で採用されている方式です。

設計施工一貫方式の場合は、設計費は工事費のおおよそ1～3%程度で業者によっては工事費に含まれる場合もあります。

一方、設計事務所に設計を依頼する設計施工分離方式の場合は、設計料は工事費の6％～10％程度であることが一般的です。

つまり、設計施工一括方式であれば5％～10％近くコストカットになるのです。

仮に建築費が6,000万円のアパート建築をすると仮定すると、300万円～600万円もの削減になります。

また、設計施工一貫方式では設計から建築までをノンストップで行うことに加え、独自の建築プランを持っているので工期の短縮にもつながります。

完成が早くなれば早く収益化することができるので、大きなメリットとなります。

建築費を抑えたいのなら、設計施工一貫方式を採用しましょう。

最低限の設備や内装にする

建築費を抑えるには、アパートの設備や内装を必要最低限のグレードにしておきましょう。

アパート工事費は躯体にかかる工事費が40％、仕上げの工事費が40％、設備工事費が20％程度の配分で行われることが一般的です。

躯体費用はある程度決まっているので、建築費を抑えたい場合は、仕上げの工事費を抑えることが重要です。

例えば、コストの高い天然素材を使うのではなく、見た目のクオリティをある程度保ちつつスペックの低い仕上材を使用するなど工夫しましょう。

また、キッチンやトイレなどの設備に関しても、ハイグレードなものでなく必要最低限の機能を備えていれば充分です。

自分でアパート経営を始める場合、内装や設備にこだわってデザイン性の高い仕様にして差別化を図ることも選択肢の1つですが、賃貸物件では設備のグレードよりも間取りや立地が重要になります。

シンプルで清潔感があれば充分と考える借り主も多いので、建築費をかけてまでハイグレードにする必要はないでしょう。

建築費を抑えるためには、内装や設備などの細かなところからコストカットするよう意識しましょう。

間取りをシンプルにする

建築費を抑えるためには、部屋の仕切りを細かくせずに間取りをシンプルにすることも有効です。

同じ広さでもワンルームアパートを7戸設けるよりも、3LDKを2戸にすればバスやキッチン、トイレ等の住設機器の設置戸数が少なくなるのでコストカットになります。

しかし、建築費を抑えられたとしても集客できなければ意味がないので、間取りを考えるときは賃貸ニーズを把握した上で決めるべきです。

賃貸ニーズを確保した部屋数で、間取りをシンプルにするなどしてコストカットできるよう工夫しましょう。

最適な構造にする

建築費を抑えるためには、建設するアパートの規模によって最適な構造を選びましょう。

アパートの構造では、2階までは木造や軽量鉄骨が多く、3階以上では重量鉄骨や鉄筋コンクリート造も検討されることが一般的です。

建築費用では木造が一番安いのですが、耐震性や耐久性といった性能を重視する場合は、軽量鉄骨を選ぶこともあります。

同じ50坪のアパートを建築する場合でも、木造と鉄骨造では3,000万円近くのコストに差が出るので利回りを考えて慎重に判断しましょう。

アパート経営では、初期費用を抑えることも重要ですが、経営後のランニングコストも収益を左右するので、長期的な視点で構造を選ぶことも大切です。

建築構造を選ぶ際には、修繕やメンテナンスの費用も含めて選びましょう。

複数の建築業者に見積もりを依頼する

建築費を抑えるためには、複数の建設業者に見積もりを依頼し比較検討することが大切です。

1社のみのプランでは価格やプランが適正なのか判断できないので、少なくとも3社以上には見積り依頼しましょう。

建設会社では、木造建築が得意、中規模アパートを多く扱っているなどそれぞれの特色があり、得意とするプランがあります。

さまざまなプランを見比べて、最適なアパート経営プランを立てましょう。

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出典:タウンライフ

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建築会社の選び方

アパート建築を依頼する場合、ハウスメーカー・建築会社・工務店の3つから選ぶことが一般的です。

それぞれの特徴については、下記の表を参考にしてください。

	ハウスメーカー	建築会社	工務店
費用のやすさ	○	○	工務店によって異なる
工期の短さ	◎	○	△
品質の高さ	◎	◎	工務店によって異なる
設計の自由度	△	△	◎

建築会社を選ぶ場合は、それぞれの特徴を把握した上で選びましょう。

ここでは、建築会社の選び方のポイントについて解説します。

建てたい建築構造が得意な会社を選ぶ

建築会社を選ぶときには、希望する建築構造が得意な会社を選びましょう。

建築会社ではアパートだけでなく、一戸建てやマンションなどのさまざまな建物を取り扱っています。

アパート建築を依頼する場合は、アパート建築を得意とする会社を選んだほうが施工実績もあり、コストを抑えることも可能です。

「木造2階建て構造が得意」「短期間で施工できるユニット工法を用いている」「狭小マンション実績が豊富」など建築会社によって得意分野が違います。

低層か高層か、木造や軽量鉄骨かなど、アパートの種類に応じて最適な建築会社を選びましょう。

アパート管理会社と提携している建築会社を選ぶ

建築会社を選ぶ際には、施工後の管理まで見越して選ぶと安心です。

アパート経営をする場合、入居者募集やメンテナンスの管理をどの方式でするのかを選ぶ必要があります。

不動産の管理方式には大きく分けると「一括借上げ方式（サブリース方式）」「管理委託方式」「自主管理方式」の3パターンです。

一括借上げ方式はサブリース方式とも呼ばれ、不動産会社や管理会社と契約を結び、入居者募集から建物のメンテナンスまで、アパート経営に関わるすべての業務を任せるものです。

アパート管理の手間がかからない上に、毎月一定の収益を確保できることがメリットですが、賃料の10～20％程度の委託手数料がかかるので収益性は低くなります。

また、不動産会社・管理会社から支払われる一括借上げ賃料についても、一定期間ごとに見直しがあるので長期間にわたって同じ賃料が保証されるわけではないので、収益の低下を招くこともあります。

管理委託方式は、入居者の管理や建物の管理などを一通り任せることができる管理方式です。

管理委託できる範囲は、会社や契約内容によって異なりますが、日常の管理業務に関してはほぼ委託できるので、本業が忙しい場合や管理の手間を省きたい方にはおすすめの方法です。

自主管理方式では、アパート経営にかかわるすべての業務をオーナー自身で行う方式です。

管理委託費は不要なので収益を最大限に得ることができますが、時間も手間もかかります。

アパート管理会社と提携している建築会社であれば、集客や施工後の管理についても相談できるので安心です。

アフターサービスが充実している会社を選ぶ

アパート建築会社を選ぶ際は、補償やサポートが充実している会社を選びましょう

専門のサポート会社と提携している建築会社だと施工後に不具合があった場合でも安心です。

アパートの施工後は、思わぬトラブルが発生することも考えられます。

基本的に、新築物件の引き渡しの場合「住宅の品質確保の促進等に関する法律」があり、全ての新築住宅に対して0年の瑕疵担保期間が義務化されています。

瑕疵担保責任とは、建物の基礎部分の施工不良が引き渡しから10年以内に発覚した場合にハウスメーカーや工務店が補償の義務を負うことです。

しかし、この瑕疵担保責任は建物の基礎部分の瑕疵に限定されるので、建築会社のアフターサービスとは異なります。

アフターサービスは建築会社が独自に設定しているものなので、補償される期間が異なるため、保証書や保証約款の内容を確認しておきましょう。

アパート建築でよくある質問

アパート経営は初期投資額も大きいので、失敗しないプラン作成が重要になります。

ここでは、アパート建築でよくある質問を3つ紹介します。

アパート建設の疑問点を解消して失敗しない経営を目指しましょう。

２階建てか３階建てかどちらにするべきか

アパート建築をする場合、2階建てか3階建てか悩む方も多いでしょう。

2階建ての場合、狭い土地でも立てられ、建築費用が安くなることがメリットですが、戸数が少なくなるので収益性が悪くなることがデメリットです。

一方、3階建ての場合は、建築費は高額になりますが戸数を増やせるので収益性が高くなり、集客が難しい1階部分の割合が少なくなるメリットもがあります。

また、3階建てのアパートを建築する場合は容積率が150％程度ないと建築が難しくなります。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことで、容積率が高く指定されている土地では高層の建築物を建てることができます。

3階建てを建てるのであれば、容積率は最低でも150％以上指定されているかどうか確認しておきましょう。

アパートローンと住宅ローンの違いは？

アパートローンは投資用あるいは商業用不動産に必要な資金を融資するローンで、住宅ローンは自分や家族が居住する不動産に必要な資金を融資するローンです。

アパート経営をする場合は、基本的にはアパートローンを利用することになります。

アパートローンも住宅ローンと同様に、変動型、全期間固定型、固定期間選択型から選べますが、住宅ローンと比較して借入期間が短く、金利も高めに設定されています。

また、審査では、物件の立地や収益性、事業計画などが大きく考慮されるので覚えておきましょう。

アパートの法定耐用年数はどれくらい？

法定耐用年数とは、「建物等の固定資産が使用に耐えうる期間」のことで、耐用年数は建物の構造によって以下のように定められています。

建物構造	耐用年数
木造	22年
木造モルタル	20年
鉄骨造3mm以下	19年
鉄骨造3mm超4mm以下	27年
鉄骨造4mm超	34年
鉄筋コンクリート造	47年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

出典：東京主税局　減価償却資産の耐用年数表

金融機関でアパートローンを組む場合、アパートローンの融資期間を耐用年数以内としていることが一般的です。

つまり、木造アパートであれば22年までしかローンが組めないことになります。

建物の構造によって法定耐用年数が変わるので、軽量鉄骨や重量鉄骨でアパートを建てる際は、鉄骨の厚さを必ず確認しておきましょう。

アパート建築費を知って最適な建築プランをたてよう

アパートの建築費は構造や内装の仕様や設備によって変わります。

アパート建築には、木造や鉄骨などさまざまな構造があるので希望するアパートの規模に応じて、構造を選びましょう。

アパート経営では建築費が高額になるので初期投資額も大きくなり、利回りにも大きく影響します。

複数の建築会社を比較検討して、建築費を抑えつつ収益化できるプランを作成しましょう。