マンション経営のメリットとは？成功のポイントを徹底解説

「マンション経営では収益を得られる？」

「マンション経営で将来安定収入を得たい」

マンション経営に少なからず興味を持っている方は多くいます。

マンション経営は将来の不労所得になる可能性がありますし、節税効果もあるので、成功すれば様々なメリットを得られます。

ただし、マンション経営で収益を得るには、押さえておくべきポイントがあります。

本記事では、マンション経営のメリットや成功のポイントについて解説します。

 マンション経営のメリット

マンション経営に魅力を感じる一方で、具体的にどのようなメリットがあるのか気になっている方は多いのではないでしょうか。

マンション経営に成功すれば、節税効果や不労所得を得られるなどの成果があります。

マンション経営の様々なメリットについて解説します。

定期収入を得られる

マンション経営には、定期収入を得られるというメリットがあります。

というのも、入居者を確保できていれば、マンション経営で大幅に家賃収入が減るリスクは少ないのです。

周辺環境が大きく変化したり、災害の影響を受けた場合などは大きな損失が発生する可能性はありますが、収入は安定しています。

ただし、マンション経営を安定させるには、周辺の家賃も調査し、空室にならないよう運営する必要があります。

また、「利便性の高いエリアに位置している」「人気の間取りの物件」など、空室リスクの少ない物件を選ぶことも大切です。

マンション経営では、空室リスクを回避すれば、定期収入になります。

節税になる

マンションを経営することで、節税になります。

マンション経営では、以下の負担を抑えられる可能性があるのです。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

相続税

現金を相続するよりもマンションという形で相続する方が、相続税評価額が下がるので、相続税を抑えられます。

また、土地にマンションを建設する場合、借入金により資産の評価額を下げるのも相続税対策の手段です。

資産の評価額が下がれば、相続税対策になります。

固定資産税

土地を所有している場合は固定資産税がかかりますが、不動産を建設することで税負担を抑えられます。

とくに、マンションなどの賃貸物件は固定資産税の節税効果が大きいのでおすすめです。

所得税

マンション経営をしている場合、不動産の購入費用を減価償却費用として、毎年経費計上できます。

経費計上した分は不動産所得から引かれるので、所得税対策になります。

減価償却費用は耐用年数により異なります。

マンション経営の節税対策については、下記記事で詳しく解説しています。

不労所得になる

マンション経営がうまくいけば、不労所得になります。

マンション経営にハードルの高さを感じる方もいますが、不動産管理会社に任せられるのでそれほど大きな負担はないのです。

「入居者募集を完全に任せられて助かった」「管理会社が家賃回収までしてくれた」などと、労力をかけずに収益を得られるケースは多くあります。

マンション選びや管理会社選びを慎重に行えば、その後は管理会社にサポートしてもらえるのが魅力です。

マンション経営に成功すれば不労所得になることは、大きなメリットといえます。

土地を有効活用できる

マンション建設は、土地の有効活用に効果的です。

賃貸マンションを運営することで、家賃収入を得ることができるのです。

初期費用はかかりますが、安定経営できれば、大きな収益を得られる可能性があります。

不動産管理会社のサポートを受ければ、管理もそれほど負担になりません。

なお、土地に賃貸マンションを建設することで、固定資産税を抑えられるのも魅力です。

土地の有効活用をしたい場合は、マンション経営を検討してみましょう。

土地活用については、下記記事で詳しく解説しています。

少ない自己資金で資産運用できる

マンション経営においては、比較的少ない自己資金で資産運用できます。

マンションを経営する際は初期費用がかかりますが、高額な自己資金を確保しなくても、家賃収入を利用して運用できるのです。

一時的な支出は負担になるものの、うまく運用できれば安定した家賃収入を得られますし、ローン返済後は建物も含めて資産になります。

ただし、マンション経営では修繕費用など、予想外の出費が発生する可能性もあるので、ある程度余裕を持っておくのがおすすめです。

マンション経営では、あらかじめ収支計画を立てておけば、少ない自己資金で十分資産運用することが可能です。

不動産投資の初期費用については、下記記事で詳しく解説しています。

マンション経営のデメリット

マンション経営には様々なメリットがありますが、コスト面や赤字のリスクなど、事前に把握しておくべきデメリットもあります。

マンション経営に着手した後で後悔しないよう、マンション経営のデメリットを確認しておきましょう。

初期費用がかかる

マンション経営では初期費用がかかります。

マンションの運営をスタートする際にかかる初期費用の例は以下の通りです。

• マンション建築もしくは取得費用
• ローン費用
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登記費用
• 保険料
• 専門家への依頼費用

初期費用のメインとなるのがマンション建築もしくは物件取得費用です。

新規でマンションを取得する場合はローンを組むのが一般的なので、ローン諸費用も必要になります。

さらに、不動産取得税や登記費用、印紙税、保険料などの諸費用が必要ですし、専門家へ依頼する場合は手数料も発生します。

マンション経営を始めるには、高額な初期費用がかかるので、あらかじめ準備しておく必要があります。

マンションの建設費については、下記記事で詳しく解説しています。

赤字の可能性がある

マンション経営は必ずしもうまくいくとは限らず、赤字の可能性があります。

マンション経営で収益を得るには、コンスタントに家賃収入を得る必要があります。

しかし、入居者を確保できずに空室になったり、入居者が家賃を滞納したりすると経営がうまくいきません。

「マンションを建築したものの入居者を確保できない」などの失敗もあります。

マンションを取得する際に利用する不動産会社や建築会社などに情報提供してもらい、空室リスクをあらかじめ予測し、収益を見込めるか見極める必要があります。

また、収支シミュレーションをきちんとしておくことで、経営の行き詰まりのリスクを抑えられます。

大幅な赤字になる可能性をあらかじめ回避しておきましょう。

運用コストがかかる

マンション経営では、運用コストがかかります。

マンション経営でかかる運用コストを以下に示しています。

管理費

マンションを運用する際は、共用部のメンテナンスや建物の修繕費用などの運用コストが適宜かかってくるのです。

不動産管理会社に管理業務を依頼する場合は、さらにコストがかかります。

修繕費積立

修繕費用は高額になることもあるので、あらかじめ積み立てておかなければ対応できません。

管理会社によっては修繕費の積み立てをサポートしてくれるケースもあります。

所得税

マンション経営で収入を得ている場合は所得税が発生します。

経費計上や控除によっても変動します。

固定資産税

固定資産税は土地や不動産を所有している場合にかかります。

建物自体の固定資産税は、築年数に応じて変動します。

都市計画税

都市計画税は市町村税であり、土地区画整理事業の費用として使用されます。

ローン返済金

マンションをローンを組んで取得した場合、ローン返済金が毎月かかります。

毎月かかる運用コストが負担に感じることも多いので、計画性が重要です。

家賃滞納のリスクがある

マンション経営をする際は、家賃滞納のリスクが付きものです。

家賃滞納があると、定期的な収入を得られないので運用の妨げになるケースがあるのです。

また、家賃滞納で収益を得られていなくても、税金は課せられます。

家賃回収は不動産管理会社が代行するので、サポートの質の高い不動産管理会社を選ぶ必要があります。

なお、家賃保証制度を利用するのも手段です。

マンション経営の妨げにならないよう、家賃滞納のリスクに備えておきましょう。

マンションの老朽化が問題になる

マンション経営では、老朽化が問題になります。

周辺環境やブランドなどによっても異なりますが、築年数の経過とともに建物の価値は下がるのです。

なお、新築マンションの場合は、一度入居者が入ると大きく資産価値が低下します。

老朽化に伴う修繕がうまくいかなかったり、家賃が下落して悩むケースもあります。

老朽化のリスクを加味して、不動産運用することが大切です。

マンション経営のリスクについては、下記記事で詳しく解説しています。

マンション経営の仕組み

マンション経営で収益を得る仕組みは大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

インカムゲイン

マンション経営ではインカムゲインで収益を得るのが一般的です。

マンション経営でのインカムゲインは、入居者からの家賃収入です。

マンション経営は、マンションを建設もしくは購入して入居者を獲得することで収益を得る仕組みとなっています。

物件購入にローンを利用した場合は、家賃収入をローン返済金に充てるケースが多いですが、ローン完済後は家賃収入から経費を差し引いた金額が収入となります。

キャピタルゲイン

マンション経営の出口戦略として、売却を検討することがあります。

マンションを購入価格より高値で売却して得られる利益がキャピタルゲインです。

「地価上昇を期待してキャピタルゲイン目的に投資する」「出口戦略としてキャピタルゲインを期待する」など、キャピタルゲインを視野に不動産投資を行うケースがあります。

ただし、キャピタルゲインを得るには、物件選びを慎重に行う必要があります。

なお、バブル期はキャピタルゲインを目的とした運用も行われていましたが、バブル崩壊後はキャピタルゲインを得られないケースが多くなりました。

マンション経営はこんな方におすすめ

マンション経営にはメリット・デメリットがそれぞれあるので、着手すべきか迷う方もいます。

そこで、マンション経営の特徴を踏まえ、向いている方の特徴をまとめました。

迷っている方は、参考にしてみてください。

余剰資金がある

マンション経営は余剰資金がある方におすすめです。

マンション経営には高額な初期費用や運営コストがかかるためです。

もちろん、ローンを利用することで少ない自己資金でマンション運営に着手することは可能ですが、資金に余裕がない場合は急な出費に対応できません。

余剰資金がある方は、マンション経営に着手しやすいです。

節税対策をしたい

マンション経営は節税対策をしたい方におすすめです。

現金として相続するよりも、不動産という形で相続する方が相続税評価額が下がり、相続税対策になるのです。

また、経費をうまく計上することで、より節税効果を得られます。

土地を持っている

マンション建設から着手する場合、土地を持っている方が有利です。

土地から取得するよりも初期費用を抑えられるので、マンション建設のハードルが下がるのです。

ただし、所有している土地の広さやエリアによっては、マンション経営に向いていない可能性もあります。

土地を所有している場合は、家賃収入を期待できるマンション建設を検討してみましょう。

長期的な視点で経営を進められる

マンション経営では、長期的な視点を持って運用を進めなければなりません。

マンション経営には高額な投資が必要になるので、数十年単位の運用となります。

目先の利益にとらわれて判断したり収支計画が立てられていないと、「高額な修繕費用に対応できずに経営を続けられない」「格安でマンションを手に入れたけれど入居者を確保できない」などのトラブルになります。

また、マンションの売却など、出口戦略についても検討しておく必要があります。

マンション経営では、長期的な視点で物事を考えることが求められます。

 成功するためのマンション選定のポイント

マンション経営に成功するには、マンションの選定が重要です。

マンションを選定する際は、立地条件や利回り、物件タイプ、築年数など検討すべき項目が多数あります。

長期的に安定して収益を得られるよう、マンション選定のポイントを把握しておきましょう。

立地条件を確認する

マンション選定では、立地条件の確認が必要です。

首都圏・地方いずれの地域でマンション経営するか決めましょう。

首都圏でのマンション経営の特徴

• 不動産の種類や数が多い
• 人口が多く入居者を確保しやすい
• 投資費用が高額になりやすい
• 競争が激しい

首都圏はマンションの数が多いので、選択肢が多いです。

また、地方と比較し人口も多いので、入居者を獲得しやすい傾向にあります。

ただし、競合マンションも多いですし、投資金額が高額になる可能性があるので注意が必要です。

地方でのマンション経営の特徴

• 都市部より投資金額を抑えられる
• 競合マンションが少ない
• 需要のない地域では空室リスクが高い
• ローン審査で不利になる可能性あり

地方は都市部よりも投資金額を抑えられ、利回りが比較的高いというメリットがあります。

また、競合マンションが少ないのもポイントです。

ただし、需要のないエリアではほとんど入居者を確保できないリスクがあり、ローン審査でも不利になる可能性があります。

利回りを確認する

マンション経営では、利回りも重要な要素です。

利回りを確認する際は、必要な諸経費も含めて算出される実質利回りに着目することをおすすめします。

実質利回りが3%以上あれば、修繕費などの急な出費にも対応できると考えられています。

なお、5%以上を目指すとよりマンション経営しやすくなります。

ただし、高利回りの不動産には、空室リスクが高いなどの落とし穴があるケースもあるので、目先の利回りにとらわれすぎないよう慎重に検討することが大切です。

利回りの確認はもちろん、長期に渡り資産価値を維持できるか総合的に検討しましょう。

不動産投資での利回りについては、下記記事で詳しく解説しています。

新築か中古かを検討する

マンション経営は、新築・中古いずれのマンションに投資するかに影響を受けます。

新築マンションの特徴

• 金融機関のローン審査に通過しやすい
• 購入時の修繕費用がかからない
• 空室リスクが低い
• 資産価値が下がりやすい

新築物件は入居者に人気があり空室リスクが低く、金融機関からの信頼度が高いので融資を受けやすいです。

ただし、一度入居者が入ると中古扱いになり、資産価値が大きく下がります。

中古マンションの特徴

• 投資金額を抑えられる
• 金融機関からの融資をうけにくい
• 修繕費用がかかる可能性がある

中古物件は投資金額を抑えられるので利回りが高くなりやすいです。

ただし、金融機関のローン審査に通過しにくいケースもあります。

また、物件の状態によっては購入時に修繕費用がかかります。

中古・新築マンションの特徴は、様々な要素があり一概には言えない部分もあるので、シミュレーションを綿密に立てた上で投資物件を決めましょう。

物件タイプに着目する

マンションを運営する際は、物件タイプにも着目しましょう。

主に、区分投資・一棟投資のいずれのタイプにするか決めます。

区分投資の特徴

• 丸ごと購入するより投資金額が少ない
• 管理の負担が小さい
• 空室リスクが大きい
• 個人の裁量で管理方針を決めにくい

区分投資はアパート・マンションを一部屋単位で購入するので、投資金額や管理の負担は一棟投資よりも小さいです。

ただし、入居状況によっては無収入になります。

また、他にオーナーがいるので、自己裁量で管理の方針を決められないこともあります。

一棟投資の特徴

• 空室リスクが低い
• うまく運用できれば大きな収益を得られる
• 運用・管理方針を決めやすい
• 高額投資が必要

一棟投資ではマンションを一棟丸ごと購入するので、空室リスクは低めで収入はゼロになりにくいですし、入居者を確保できれば大きな収益になります。

個人の裁量で運用・管理できるのも魅力です。

ただし、投資金額は高額になります。

区分投資・一棟投資の特徴を把握し、投資するマンションを決めましょう。

マンション経営をスムーズに進めるポイント

マンション経営を自力で進めるのは非常に難易度が高いです。

マンション経営では、不動産会社やハウスメーカー、建築会社などの信頼度を見極め、最大限サポートを受けることが大切です。

マンション経営をスムーズに進めるポイントを解説しますので、参考にしてみてください。

不動産会社やハウスメーカーに相談する

マンション経営をスムーズに進めるには、不動産会社やハウスメーカーに相談することをおすすめします。

マンション経営では、物件や周辺環境のリサーチ、利回りの計算、動向調査などやるべきことが多数ありますが、素人が自力で進めるのは難しいのです。

「必要な情報がなかなか入ってこない」「どの程度コストがかかるか分からずシミュレーションできない」などと悩むケースがあります。

マンション経営のプロに相談することで、スムーズに解決できる内容も多いです。

複数の不動産会社やハウスメーカーにアプローチし、マンション経営のサポートを受けましょう。

不動産投資会社については、下記記事で詳しく解説しています。

建築会社選びのポイントを把握しておく

マンションの建設に着手する場合は、建築会社選びが重要です。

建設会社を選ぶ際は、以下のようなポイントを意識しましょう。

• 担当者の対応の質やスピード
• 希望をくみ取った提案をしてくれるか
• 提供されたプランに魅力を感じるか
• 建築技術
• これまでの実績や強み
• 価格設定

また、優先順位や適した建設会社は希望条件などによっても異なります。

情報収集したり見積もりを依頼するなどして、慎重に建築会社を決めましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

マンション経営では、信頼できる管理会社をパートナーにすることが大切です。

マンションを経営する際、管理会社に入居者の管理や家賃収入、共用部分のメンテナンスなどを依頼することが多いです。

質の高いサポートを提供している管理会社を選ぶことで、スムーズに入居者を確保できます。

また、マンションを良好な状態に保つことができるため、入居者が離れにくいです。

管理会社を選ぶ際は、以下のポイントを意識しましょう。

• 空室対策を積極的に行っているか
• 保有している情報の質や正確性
• メンテナンス業務のクオリティ
• 価格設定

空室対策を行っており、入居者確保の実績のある管理会社を選ぶことが大切です。

なお、現在の管理会社でうまく運用できていない場合は、見直すことも手段です。

管理会社選びはマンション運用の成功に直結するので、慎重に検討しましょう。

安定したマンション経営を実現しよう

マンション経営にはメリット・デメリットがそれぞれありますが、運用に成功すれば大きな成果を得られます。

マンション経営に成功するには、マンション選定や建築会社選び、管理会社の見極めなど様々なポイントがあります。

情報収集を入念に行い、安定したマンション経営を実現しましょう。