相続や購入などによって土地を入手したけれど、使っておらず今後も使う予定はないという場合にも多くの税金が発生します。
こうした土地の活用方法には、不動産の建築や駐車場経営、太陽光発電などがあり、何かしらに転用することによって、節税対策にもなります。
土地の活用方法として人気が高いのが、アパート経営やマンション経営です。
特にマンション経営はより堅実に運用できることもあり、近年、注目を集めています。
今回は、これからマンション経営をはじめる方が知っておきたい基礎知識をまとめて紹介します。
マンション経営の種類や収益方法などからメリット、デメリットまでを徹底的に解説していきます。
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遊休土地とは
まずは遊休土地とはなにか、なぜマンション経営が税金対策になり得るのかを見ていきましょう。
遊休土地の定義
土地を取得してから2年以上何にも使っていない土地を、国土利用計画法では「遊休土地」と定義しています。
こうした土地は、自治体などのアドバイスのもとに6ヶ月以内に利用または処分の計画立案が求められます。
遊休土地に指定された土地にも税金は発生します。
固定資産税や都市計画税の税率はそれぞれ1.4%と0.3%です。土地にもよりますが、年間で数万円から数十万円にものぼります。
しかし、土地活用などなんらかの対策を講じることで、税金を抑えることが可能です。
マンション経営は節税対策になり得る
税金対策をするにあたり人気が高いのが、賃貸物件の建築、すなわちマンション経営です。
遊休土地に建物を建築しそれを賃貸物件にするだけで、固定資産税も都市計画税も大きく軽減されます。
事業的規模であれば、確定申告で損益通算と青色申告を駆使して、住民税などの軽減も狙えるでしょう。
耐用年数が長いマンションは、長期的な収入源として運用できるため、遊休土地を活用する方法として高い人気を誇ります。
マンション経営の種類と収益方法
経営形態の種類や収益方法など、マンション経営の基礎知識を解説します。
まず、マンション経営には一棟投資と区分投資の2種類があります。
一棟投資
その名の通り、マンションを一棟購入または建築し運用する方法です。
もちろん初期費用は大きくかかりますが、効率的かつ安定的な運用が見込めるでしょう。
建物が老朽化をした場合でも、土地が残るので建て直しや別の土地活用ができるのもメリットです。
しかし、一棟投資は高額な初期投資のほかにも注意すべき点があります。
共有部分などの管理コストの負担や、投資が分散しておこなえないリスクが発生する点です。
こうした注意点があることを押さえておく必要があります。
区分投資
投資用マンションの一室を購入して運用する方法です。一棟投資に比べ、少ない投資額で運用できます。
ただし、その分リターンも大きくありません。共有部分の変更やリフォームなども独断でできないため、物件運用としては権限が少ないといえます。
収益方法
マンション経営における収益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の２つが主な柱です。
これらは、それぞれ方法や性質が異なっています。
インカムゲインは、資産を保持し続けることによって発生する収益のことを指します。
マンション経営の場合は家賃収入が該当します。
物件の購入や建築にローンを利用する場合もありますが、そうした場合でもインカムゲインである家賃収入をローンにあてて返済し、余剰分を自分の取り分として得ることが可能です。
キャピタルゲインは、資産を売買して売却益を得ることを指します。
マンション経営ではマンションを購入して、購入時より高い価格で売却するようなケースです。
地価が上昇しているエリアや景気がよい場合に効果を発揮します。
マンション経営では、インカムゲインを目的に投資をしている方がほとんどです。
家賃収入はよほどのことがない限りは安定して手に入ります。
一方、キャピタルゲインは、地価や不動産の価格が上昇している局面でないと成功しにくくいのが難点です。
売買の判断には熟練の技術が求められるため、マンション経営の世界ではあまり一般的ではありません。
マンション経営のメリット
マンション経営のメリットにはどのようなものがあるのか見ていきましょう。
長期にわたり安定した家賃収入が見込める
メリットとして一番に挙がるのは、やはり家賃収入です。
入居率にもよりますが、安定して一定の収入が毎月入るのは大きなメリットといえます。
資金が少ない場合でもローンが組めれば、家賃収入でローンを返済し、完済後は家賃収入を得続けることも可能です。
他の土地活用方法や資産運用よりも楽に運用し続けられる可能性が高いでしょう。
また、マンションは、アパートなど他の建築物に比べて耐用年数が長いという特徴があります。
家賃は、長期にわたる収入源となり、老後の年金生活の足しにもなるのです。
景気に左右されにくい
マンション経営は、景気に左右されにくいのもメリットです。
預貯金や株式投資と違って、インフレやデフレなどの景気の影響を受けにくく、住宅という絶対に必要不可欠なものということもあり、需要が途切れません。
税金対策にも有効
事業的規模のマンション経営であれば、青色申告特別控除が受けられます。
節税対策としても十分な働きをしてくれるでしょう。
仮にマンション経営が赤字となっても、損益通算を利用して、他の給与所得などから控除ができ、結果として税金を抑えられるのです。
また、相続税対策としてもマンション経営は役立ちます。
現金で相続するよりも、不動産で相続したほうが課税評価額は低く抑えられるのが一般的です。
また、更地の土地よりも上に人が居住する建物が建っていたほうが、さらに相続税が低く抑えられるでしょう。
そのほかにも土地や建物の広さによっては「小規模宅地等の特例」の優遇措置を受けることも可能です。
マンション経営のデメリット
続いて、マンション経営のデメリットをチェックしましょう。
高額な初期投資費用が必要
デメリットとなるのは、やはり初期投資費用の高額さです。
一棟投資をする場合は、土地にマンションを建築する費用がかかるので、どうしても高くなってしまいます。
空室のリスク
マンションを建築しても、入居者がいなければ家賃収入が発生しません。
マンション経営では、空き室が大きなリスクとなり得ます。
区分投資の場合は、そもそもこの物件でよいのか、この管理会社でよいのかといった、根本的なところまで掘り下げなければ改善は難しいでしょう。
物件購入前であれば、立地のよさや入居率などをもとに空き室リスクの低い物件を購入するのが一番の対策になります。
入居後であれば、家賃の値下げや管理会社の変更などの対策をとり、入居者を増加させていくことが求められるでしょう。
家賃滞納のリスク
入居者がいても、家賃滞納をされてしまっては収入になりません。
個人で対応するのは至難の業ですが、管理会社と契約している場合はすぐに対応して家賃を払ってもらうことが大切です。
リフォームや修繕費用が発生することも
長期で不動産運用をしていれば、物件が老朽化したり、自然災害でダメージを受けたりといったケースが考えられます。
修繕金や保険などである程度カバーすることはできますが、それがない場合や足りない場合はオーナー自ら負担して修繕やリフォームをしなければなりません。
その後の入居率にも関わるので注意が必要です。
マンション経営をはじめる際にやるべきこと
マンション経営をはじめるにあたり、綿密な計画の策定と信頼できる管理会社を見つけることが成功のカギといえます。
工期・資金計画などの策定
一棟投資のマンション経営をする際に、最初にすべきことは建築計画の策定です。
保有している土地にどのようなマンションを建築するのか、建設業者や設計会社などを利用し策定します。
一般的に工期はマンションの階数＋2～3ヶ月が目安です。
そして、資金計画の策定も重要です。マンションの建築費用から諸経費、売却するまでにトータルでかかるお金を計算し、どれぐらい借り入れをするのか、どれくらい家賃収入が見込めるのか、月々どれだけ返済するのか、などしっかりとした資金計画を策定する必要があります。
こうした計画はキャッシュフローとの兼ね合いを見て、無理なく運用し続けられるように随時、変更や見直すことも重要です。
管理会社の選定
入居者がいなければ家賃収入を得ることも不可能です。
マンションの建築後すぐに家賃収入を得るには、建設中の段階から入居者を募集しなければなりません。
こうした業務は、管理会社に委託することで解決できます。
また、共有部分の管理・修繕、入居者同士のトラブル、家賃滞納時の折衝といった業務も、管理会社に委託するのが一般的です。
管理会社は、計画を策定していく過程で、ほとんどのケースで契約することとなります。
管理会社は、大手ゼネコンの関連会社から個人に近い形で管理するところまでさまざまな形態があります。
それぞれのマンションに適した管理会社を選ぶことが肝要でしょう。
管理会社へ委託せずにすべて個人もしくは、自社で管理することもできますが、管理業務は専門性が高く仕事量も多いため、個人ではなかなか厳しいものです。
入居者からしても個人や聞いたこともない会社が管理しているとなっては、何かと不安が募ります。
信頼できる管理会社を選び、契約しておくことが大切です。
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まとめ
マンション経営は、長期間にわたり定期収入を得られるなどのメリットがありますが、空室や家賃滞納のリスクなどのデメリットもあります。
メリットとデメリットをしっかりと把握し、綿密な計画を立てたうえで経営に着手することが大切です。
また、マンション経営においては、建設会社や管理会社など信頼できるパートナー企業を選定することも重要となります。
一人で探すのは難しい場合には、不動産ポータルサイトを利用するのも一つの方法です。
マンション経営をする以上は、とにかく大きなメリットを享受できるように、さまざまなサポートやサービスを使ってでも運用していくことが求められます。
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