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土地活用の手段のひとつとして、賃貸併用住宅があります。
賃貸併用住宅は、 一戸建ての状態を保ちながら家賃収入も期待できるとあって、最近注目する人が増えているスタイルです。
賃貸併用住宅にはそれ以外にもさまざまなメリットがあると考えられていますが、一方でデメリットも存在します。
賃貸併用住宅には具体的にどのような形態があり、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
また賃貸併用住宅を建てるうえで知っておいたほうがよいことや、失敗しないためのポイントを解説します。
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賃貸併用住宅を建てる人が増えている理由
なぜ賃貸併用住宅を建てる人が増えているのでしょうか。
その理由について、メリットと絡めながら説明します。
住宅ローンを利用できる
賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用して建てられます。
投資目的でアパートを建てる場合、基本的に住宅ローンは利用できません。
住宅ローンは金利が低いため、投資用アパートよりも返済の負担が少なくなります。
ただし、住宅ローンを利用するには一定の条件を満たす必要があります。
大部分の金融機関では、自宅部分の床面積が50％以上であることが要件です。
この条件を満たすと、自宅部分については住宅ローン控除を利用できます。
賃貸併用住宅への住宅ローン利用については、金融機関によって条件が異なるため、注意が必要です。
住宅ローンを利用しようと考えている場合は、利用金融機関の条件を事前にきちんと調べておきましょう。
返済の負担が軽くなる
自宅部分に住みながら賃貸部分の入居者から家賃収入を受け取れます。
そのため、家賃収入をローンの返済に充てることも可能です。
賃貸併用住宅を建てるには、賃貸部分を作る必要がある分、一般的な戸建住宅を建てるよりも高額な借り入れが必要となります。
しかし、その分を家賃収入で埋めることができれば、毎月の返済額が高くても返済の見込みが立てられます。
建物の立地や条件によっては、家賃収入だけで住宅ローンを返済できるケースもあるほどです。
住宅ローンの返済が完了した後は、家賃収入を老後の資金として活用できます。
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生活の変化に対応させられる
生活の変化に合わせて使い方を変えられます。
たとえば、親との同居が必要になった場合、賃貸部分に親世帯が住めば二世帯住宅として活用できるでしょう。
同様に、子世帯との同居を希望する場合も、賃貸部分を提供すれば問題ありません。
また、仕事や家族の事情で個室が必要になった場合に、賃貸部分を利用すればスペースを確保できるのもメリットのひとつです。
長い人生の中では、ライフスタイルが大きく変化する場面がほぼ必ずやってきます。
賃貸併用住宅なら、状況に合わせてスムーズに活用しやすくなります。
賃貸併用住宅の間取りの種類は？
間取り選びは特に重要です。
一口に賃貸併用住宅といっても、さまざまな間取りの選択肢があります。
ここでは、賃貸併用住宅の間取りの種類について紹介します。
横割り
横割りとは、階層ごとに自宅部分と賃貸部分を分ける間取りです。
たとえば、1階を自宅にし、2階を賃出すタイプの賃貸併用住宅が該当します。
1階を自宅にすると階段の上り下りが必要ないため、歳をとっても暮らしやすいというメリットがあります。
階数が高いほうが賃料も高く設定できるので、収益性をアップできるのも魅力です。
また、横割りでは、1階を貸し出して2階を自宅にすることもできます。
その場合、家賃収入は少し減るかもしれません。
しかし、自宅からの眺めを楽しんだり、他の住人の足音が気にならなかったりといったメリットがあります。
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縦割り
縦割りは、自宅部分と賃貸部分を隣に配置する間取りです。
それぞれの占有空間の中間に階段を設けることが多いです。
賃貸アパートのメゾネットタイプのような間取りとなります。
ある程度面積があるなら、賃貸部分の外に階段を設け、1階と2階を別の入居者へ貸し出すのもおすすめです。
縦割りにすれば自宅部分と賃貸部分は床ではなく壁で接するため、他人の足音による騒音が気になりにくいでしょう。
ただし、自宅の中に階段を設ける必要があるため、空間が狭くなる傾向があります。
3階以上の複合タイプ
場所によっては、全体を3階以上にしてさまざまな用途で利用することも可能です。
たとえば、人通りの多い道路に面している土地なら、1階を店舗や事務所として貸し出してもよいです。
2階は賃貸の居室にし、3階を自宅にすれば人の出入りはあまり気になりません。
また、3階以上の建物にするなら、二世帯住宅に付け加えて賃貸部分を作ることもできます。
たとえば、1階を親世帯の住居、2階を子世帯の住居、3階を賃貸アパートにするなどです。
その場合、親世帯が高齢になっても暮らしやすいうえに、賃貸部分の賃料は高く設定できます。
見落としがちな賃貸併用住宅のデメリット
賃貸併用住宅にはデメリットもないわけではありません。
ここでは、見落としがちな賃貸併用住宅のデメリットについて説明します。
空室のリスクがある
入居者がいないと家賃収入は得られません。
どんなに条件のよい物件でも、空室のリスクは少なからずあることを想定しておきましょう。
仮に空室の状態が長く続けば、住宅ローンの支払いが困難になる可能性もあります。
一般的な投資用のアパートなら、資金繰りが悪化した場合は手放して精算することも可能です。
しかし、賃貸併用住宅は自宅を兼ねているので簡単に手放せません。
建築するときはなるべく空室ができないように戦略を建てる必要があります。
万が一、空室ができても耐えられるよう、手元の資金に余裕をもたせておくことも大切です。
他人への配慮が必要となる
賃貸併用住宅は自分の家ですが、一部を他人に貸し出すからには配慮も必要です。
たとえば、上の階を自宅にするなら、なるべく足音を立てないように生活しなければなりません。
また、テレビの音量や話し声にも気をつけたほうがよいです。
賃貸併用住宅は、どうしても一般的な戸建住宅よりは自由度が低くなります。
他人への配慮を意識しないと、クレームを受ける原因にもなりがちです。
なお、自分たちが気をつけていても、マナーの悪い入居者がいればトラブルが発生する恐れもあります。
特に複数の入居者を受け入れる場合は、あらかじめ入居に関するルールを決めておきましょう。
自分で管理するのが難しい
賃貸併用住宅は自宅でもあるので、賃貸部分の管理を自分でおこなう人が多い傾向です。
部屋の数も少ないため、自分で管理しても対応しきれないことはありません。
ただし、賃貸物件の管理は意外と大変です。
たとえば、入居者から問い合わせがあれば、すぐに対応しなければなりません。
対応に時間がかかると不満をもたれ、早期の退去につながる恐れもあります。
また、入居者との、もしくは入居者間のトラブルが発生したときも、自分で解決しなくてはいけません。
こじれてしまった場合は、法的処置を取らざるを得ないこともあります。
本業の会社勤めをしながら賃貸部分の管理をするとなると、慣れない分うまく管理しきれないこともあるでしょう。
多少のコストをかけても、業者に管理を依頼することをおすすめします。
賃貸併用住宅で失敗しないためのポイント
実際に建築する際、失敗しないようにするにはどうしたらよいのでしょうか。
ここでは、失敗しないために押さえておくといいポイントを説明します。
ニーズを考慮して建てる
まず、入居者のニーズを考慮する必要があります。
たとえば、周辺に大学があれば、ターゲット層を絞り、賃貸部分ははじめから大学生の1人暮らし向けにレイアウトすることも考えられます。
一方、既婚者が多い住宅街に建てるなら、ファミリー向けの2LDKや3LDKのほうが適しているかもしれません。
部屋の大きさだけでなく、インテリアを含む全体の雰囲気や設備も重要なポイントです。
もちろん、内装や設備にこだわればその分コストはかかります。
しかし、それで空室をなくすことができれば、最初にお金をかけるほうがよい、という考え方もあります。
どのような内装や設備にしたらよいのかは、あらかじめ他の似たような賃貸物件をリサーチしたり、建築会社と相談したりする必要も出てくるでしょう。
収益性を重視する
一部を自宅として利用するため、一般的な投資用物件に比べると利回りは低い傾向があります。
家賃収入を住宅ローンの返済に充てるつもりなら、収益性を重視しなければなりません。
周辺の物件状況をリサーチし、適切な賃貸料を設定することが大切です。
また、長期間家賃収入を見込むためには、将来的に改築を検討する必要も出てきます。
それを見越し、あらかじめリノベーションやリフォームがしやすい構造にしておくとよいです。
専門家にきちんと相談する
うまく運営していくには、その土地に適した戦略が必要です。
とはいえ、不動産の賃貸業をしたことがない人にとっては、勝手が分からない部分も多いことでしょう。
その場合、専門家の意見をしっかり聞きながら準備をすることをおすすめします。
また、賃貸併用住宅では、賃貸部分の管理は業者に任せることも可能です。
業者に任せておけば、たとえトラブルが生じたときでも仲裁に入ってもらえます。
入居者から緊急の問い合わせがあっても、業者ならすぐに対応してもらえるため、手間がかかりません。
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まとめ
賃貸併用住宅には、メリットとデメリットの両方があります。
住宅ローンを利用できたり、家賃収入をローン返済に充てたりできる一方、他の入居者と同じ建物に住むため、配慮は欠かせません。
賃貸併用住宅を建てるなら、それぞれについて事前にしっかりと理解しておきましょう。
賃貸併用住宅で失敗しないためには、ポイントを押さえておくと効果的です。
ただし、土地によっても条件は異なるため、土地活用の経験がないと正しい判断ができない場合もあるでしょう。
これから賃貸併用住宅を建てるなら、専門家の意見を参考にして適切な戦略を練ることが大切です。
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