【収益還元法とは】不動産鑑定における2つの計算方法（直接還元法・CDF法）について解説

「収益還元法ってどんな査定方法？」
「収益還元法で査定するメリットってあるの？」

収益還元法は、不動産鑑定手法の1つで主にアパートや賃貸マンションなどの投資用収益物件を査定するときに利用されます。

投資物件を選ぶ時は、収益性があり価格が適正かどうかを判断することが重要になります。

投資用の不動産物件の査定をするなら、収益還元法の仕組みを覚えておくと便利です。

ここでは、収益還元法について、収益還元法の査定手順と計算方法、収益還元法のメリット・デメリットについて解説します。

収益還元法の仕組みをマスターして正確な査定額を知りましょう。

収益還元法とは

収益還元法とは、不動産が将来的に生み出す収益をベースに不動産の価格を計算する方法です。

不動産価格を算出する方法は複数ありますが、「収益還元法」の他に「取引事例比較法」「原価法」がありますが、収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。

ここでは、不動産鑑定方法の1つである原価法について、取引事例比較法や収益還元法についても解説します。

収益還元法とは

収益還元法とは、投資物件を購入する時の査定法として用いることが一般的で、収益還元法で算定した価格は「収益価格」と呼ばれます。

国土交通省が公表している不動産鑑定評価基準には下記のように記されています。

「収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在

価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この

手法による試算価格を収益価格という。）。

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を

求める場合に特に有効である。

また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるもの

であり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、

この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産

以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども

賃貸を想定することにより適用されるものである。

なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益

価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な

験証手段として、この手法が活用されるべきである。」

引用： 国土交通省　不動産鑑定評価基準

収益還元法で不動産価格を査定すれば、投資する不動産の収益性を判断することができるので、物件を購入するかどうかの目安になります。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの算出方法があります。

• 直接還元法・・一定期間の純収益を投資利回りで割って評価額を算出する
• DCF法・・投資対象不動産の保有期間中に得られる純収益を現在評価額に割引計算した額と、保有期間終了時の不動産売却によって得られる予想額を、現在評価額に割り戻した額との合算で算出する

直接還元法は簡単に収益価格を算出できるので用いられることの多い計算方法です。

一方、DCF法では長期的な利益とキャッシュフローを考慮しているのでより精度の高い収益価格を算出できる計算方法となります。

それぞれ算定の仕方に特徴があるので、その違いを理解しておきましょう。

収益還元法以外の査定方法

「収益還元法」以外の査定方法には、「取引事例比較法」「原価法」があります。

それぞれ査定対象や計算方法に違いがあるので、その特徴について解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却したい不動産と類似した物件の取引事例を参考にして価格を査定する手法のことです。

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考にして価格を査定するので不動産の市場性に着目した手法であるといわれ、土地や区分マンション等の価格を求める際に用いられます。

取引事例比較法では、まず類似物件の取引事例を収集して標準値の単価を求めます。

さらに、事情補正や時点修正を行なうなど、その土地の特性を比較した上で不動産価格を決定します。

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考に価格を決定する方法なので、類似物件の売買例がある場合は相場に近い価格を算定できる査定方法です。

取引事例比較法について知りたい方に向けて、こちらの記事で「取引事例比較法の計算式や査定方法」をまとめています。合わせてご覧ください。

原価法

原価法とは、不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。

原価法では、今建っている建物を取り壊したと仮定して、全く同じ建物を建て直した場合にいくら費用がかかるかを計算して価格を求めます。

建て直しのための原価を再調達原価といい、そこから経過した年数に応じて価値が低下していれば低下分を差し引き、リフォームなどで価値が上がっている場合は価格を上乗せします。

原価法は建築費等の費用から算定するので、費用性に着目した手法であり建物の査定によく用いられる査定方法です。

原価法について知りたい方に向けて、こちらの記事で「原価法で査定するメリットや計算方法」をまとめています。合わせてご覧ください。

収益還元法の概要

収益還元法による算定方法は、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

直接還元法は、簡易的に算定できるので広く用いられやすい特徴があり、DCF法は直接還元法よりも精度が高く、より正確な収益価格を算定できるという特徴があります。

ここでは、それぞれの算定方法について詳しく解説します。

直接還元法

直接還元法では、純収益を還元利回りで割って不動産の価格を算出する方法です。

純利益とは、年間の家賃収入額から年間の経費を差し引いた金額のことで、経費には管理費、固定資産税、修繕費、入居者募集の広告費等などが含まれ、家賃収入の20～30％程度が一般的です。

還元利回りはキャップレートとも呼ばれ、投資物件から得ることのできる利回りのことです。

還元利回りは、立地や築年により異なりますが、賃貸用住宅なら5～8%程度、事業用なら7～10%程度が目安とされています。

直接還元法では、還元利回りの設定が重要となります。

不動産投資初心者の方が、還元利回りを設定するには下記の2つの方法がおすすめです。

• 類似した物件の利回りをもとに予想する方法
• キャップレートマップを利用する方法

1つ目の方法は、類似した物件を利回りを元に予想する方法です。

国土交通省の「土地総合情報システム」から、取得したい不動産に似ている取引事例を探し出し、予想できる1年間の利益と不動産価格から還元利回りを計算しましょう。

全く同じ条件の物件は存在しないので、取得したい不動産と比較物件の条件を比較して還元利回りの補正をします。

取得したい不動産が、比較物件に比べて条件が良い場合利回りを高めに、条件が悪い場合は利回りを低めに補正します。

2つ目の方法は、キャップレートマップを利用する方法です。

キャップレートマップとは、不動産調査や媒介などを行う株式会社ICHIが運営するツールで、キャップレートのデータを無料で調べることができます。

ユーザー登録さえすれば誰でも利用できるので、日本全国のキャップレートを確認することができます。

全国各地のキャップレート、土地価格、専有単価、稼働率、建築費、駐車場料金、賃料等のデータの確認や平均キャップレートの推移を知ることもできます。

取得したい不動産があるエリアのキャップレートを探して比較できるので便利なツールです。

DCF法

DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略で、投資用の不動産物件に限らず、株式などの証券投資などにも用いられている方法です。

DCF法では、不動産を所有している間に得られる利益に、売却時の予想価格を現在の価格に割り引いて計算し、その合計額を不動産価格として算出する方法です。

家賃の下落率や空室リスクを考慮して物件の価値を算出できるので、より精度の高い査定方法となっています。

DCF法では、割引率という仮定の数値を設定する必要があります。

国土交通省によれば、割引率を設定する際には取得したい不動産の立地条件や、建物の条件から求めるとされています。

実際に割引率の設定に迷った場合は、周辺の類似の不動産投資の事例をもとに割引率を設定する方法や、他の金融資産の投資利回りを参考に算定することもできますが、3～5％くらいに設定することが一般的と覚えておきましょう。

収益還元法の実際の計算方法

収益還元法で算定した価格は収益価格と呼ばれ、不動産投資をするかどうかを判断する上で重要な価格となります。

ここでは、直接還元法、DCF法のそれぞれを用いて、実際の収益価格を計算してみましょう。

直接還元法

直接還元法で収益価格を求める場合は下記の式に当てはめて計算します。

不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り

例えば、家賃が12万円、年間の経費が20万円、還元利回りが5％の物件があったと仮定します。

その場合は、家賃12万円×12ヶ月で年間の収入が144万円となり、そこから経費20万円を引くと124万円が1年間の純利益となります。

不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回りに数字を当てはめると、124万円÷5％=2,480万円となるので、この物件の収益価格は2,480万円と計算されるのです。

DCF法

直接還元法で収益価格を求める場合は下記の式に当てはめて計算します。

不動産価格=年間純利益の現在価値の合計＋予想売却価格の現在価格不動産価格

所有年数ごとの現在価値は、nを所有年数として、「純利益÷(1+割引率)^n」で求めることができます。

5年間不動産を所有すると仮定すると下記のような式になります。

不動産価格=年間純利益÷（1+割引率）＋年間純利益÷（1＋割引率）の2乗＋年間純利益÷（1+割引率）の3乗＋年間純利益÷（1+割引率）の4乗+年間純利益÷（1+ 割引率）の5乗+物件保有終了時の不動産売却価格÷（1＋割引率）の5乗

DCF法では、投資物件を保有する年数や割引率によって計算を行います。

数式は複雑に見えますが、実際に数字を当てはめて計算してみましょう。

例えば、年間の純利益が124万円、5年後の売却価格が1,000万円、割引率4％の物件と仮定して計算します。

1年目：124万円÷（1＋0.04）＝119.2.万円
2年目：124万円÷（1＋0.04）^2＝114.6万円
3年目：124万円÷（1＋0.04）^3＝110.2万円
4年目：124万円÷（1＋0.04）^4＝106.0万円
5年目：124万円÷（1＋0.04）^5＝101.9万円

上記の式で現在価値での5年間の収益を算定できたので、全て合算します。

119.2万円+114.6万円+110.2万円+106.0万円+101.9万円=551.9万円となります。

そして5年後の売却価格は1,000万円なので、1,000万円÷（1＋0.04）の5乗＝821.9万円
となります。

これを、不動産価格=年間純利益の現在価値の合計＋予想売却価格の現在価格不動産価格に当てはめると、551.9万円+821.9万円=1373.8万円となります。

収益還元法のメリット

収益還元法には、他の査定方法にはないメリットがあります。

収益還元法のメリットを知って、不動産の査定に役立てましょう。

ここでは、収益還元法を用いて査定をするメリットについて解説します。

投資物件としての価値を算出できる

収益還元法のメリットは、投資物件としての価値を正確に査定できることです。

収益還元法は、取得したい不動産が将来的にどれくらいの収益を生み出すことができるのかを算定できる査定方法です。

投資をする上で収益の計算は重要なので、収益力を図る上でも収益還元法は有効な査定方法と言えます。

収益還元法を用いて査定することで、投資用不動産の適切な価格設定を知ることができることは大きなメリットです。

収益性があれば融資が受けやすくなる

収益還元法では、収益性を客観的に示すことができるので融資を受けやすくなるというメリットがあります。

不動産投資を行う場合は、金融機関から融資を受けて投資することが一般的です。

金融機関が融資を決定するには、個人の収入や属性だけでなく投資物件の収益性が大きな判断材料となります。

そのため、収益性があるという客観的な根拠を示すことで、金融機関からの融資が通りやすくなるのです。

融資額が大きくなれば、その分だけ高額な不動産に投資できるのでレバレッジを効かせた資産運用が可能になります。

不動産投資の融資について詳しく知りたい方に向けて、「不動産投資で融資を受ける際の注意点や必要書類」まとめています。

収益還元法のデメリット

収益還元法のデメリットは、投資目的以外の査定には適していないことです。

収益還元法は、不動産が生み出す利益から価格査定する方法です。

つまり、その利益性に着目した手法であり投資物件の価格を求めるのには有効ですが、すべての不動産の査定に適しているわけではありません。

居住用不動産においては収益が発生しないことが一般的だからです。

収益還元法は日本ではあまり普及していませんでしたが、海外では一般的な評価法で、「不動産評価のグローバルスタンダード」と呼ばれています。

今後不動産投資が広がるにしたがって、収益還元法を用いて査定をするケースも増えると考えられています。

1万円から始められる不動産投資

収益還元法は、不動産鑑定法の1つで投資物件の価格を査定するのに適した手法です。

物件の持つ収益性を正確に査定できれば、不動産投資をするかどうかを判断する際に役立ちます。

不動産投資では、不動産の選定から売却までを視野にいれて長期的な資金計画が必要となりますが、少額から始められる不動産投資もあるので、興味がある方は検討してみましょう。

一口1万円程度の資金で始められる投資もあるので、不動産投資が初めての方でも安心して始めることができます。

いろいろな不動産投資の中から自分にあった投資スタイルを見つけましょう。

自分にあった投資スタイルを知りたい方に向けて、こちらの記事で「小額からできるおすすめの不動産投資」をまとめています。合わせてご覧ください。