不動産投資信託（REIT）とは？仕組みやメリット・デメリットを解説

「不動産投資に興味はあるけど、手軽に始められる投資先ってある？」
「不動産投資信託ってどんな仕組み？」

不動産投資信託に興味はあるけれど実際にどんな仕組みなのかわからないという方も多いのではないでしょうか。

多額の資金が必要な不動産投資とは違い、不動産投資信託は少額から投資できる気軽さが人気の資産運用法です。

不動産投資信託は、不動産投資とは仕組みが異なる部分が多いのでしっかりと理解してから始めましょう。

ここでは、不動産投資信託について、不動産投資信託のメリット・デメリット、不動産投資信託と不動産投資や投資信託との違いについて解説します。

不動産投資信託の特徴を知って、効果的な資産運用をしましょう。

不動産投資信託とは

不動産投資信託は、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品のことで、REIT（リート）とも呼ばれています。

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、日本ではJAPANのJをつけて「J-REIT」とも呼ばれています。

ここでは、不動産投資信託の仕組みや種類、買い方について紹介します。

不動産投資信託の仕組み

不動産投資信託では、投資家から集めた資金をもとにして不動産を購入し、不動産を運用、売却して得た利益を投資家に分配する仕組みになっています。

投資信託が株式や債券を運用資産としているように、不動産投資信託は不動産に特化して運用しています。

J-REITでは、不動産投資法人･資産運用会社･資産保管会社･一般事務受託会社で運用されています。

それぞれの役割は下記の通りです。

運用元	役割
不動産投資法人	不動産投資信託の窓口となり、投資家から資金を集め収益を分配する。法律は不動産投資法人による実際の運用を禁止しているため、不動産投資法人は不動産運用や金銭管理などを他機関に業務委託している
資産運用会社	投資の対象となる不動産の選定や購入、賃貸運用の条件の決定、不動産の価値を維持するための修繕計画の立案、資金調達などの資産運用をする
資産保有会社	保有している不動産の資産管理を行う
一般事務受託会社	会計や納税など事務作業全般を行う

不動産投資信託の種類

不動産投資信託では、さまざまな不動産から投資対象を選ぶことができます。

代表的な投資対象と特徴は、下記の通りです。

投資対象	特徴
オフィスビル	オフィスビルを中心に投資する。立地や設備などの条件が良ければ安定した収益が期待できる。企業がメインなので景気の影響を受けやすい。
住宅	マンションなどの住宅を中心に投資する。居住用マンションは景気の影響を受けにくいので安定した収入を得やすいが、景気が良い時でも賃料の上昇率は少ない。
ホテル	リゾートホテルやビジネスホテルを中心に投資する。景気や自然災害などホテル需要の有無によって賃料収入が左右される。
商業施設	ショッピングセンターなどの商業施設を中心に投資する。一般的に長期契約が多く賃料収入が安定しやすいが、テナントの入れ替わりや個人消費の動向などの影響を受けやすい。
物流施設	倉庫などの物流施設を中心に投資する。長期契約が多いので賃料収益が安定しやすいが、撤去などのリスクがある。

このようにさまざまな投資対象から自由に選ぶことができるのも、不動産投資信託の魅力です。

同じ投資対象に投資する「住宅運用型」「オフィスビル運用型」もあれば、複数の投資対象に投資してリスクを分散できる「複合型」と呼ばれる商品もあります。

不動産投資信託の買い方

不動産投資信託を購入するには、大きく分けると3つの方法があります。

購入価格や手数料などが異なるので、目的や特徴、購入しやすい方法などで選んでください。

個別銘柄

個別銘柄は、特定の銘柄を指定して購入する方法です。

証券会社を通じて証券取引所で売買されているので、購入するためには証券会社で口座を開設する必要があります。

株式の個別銘柄と同様に、投資法人などの銘柄の中から自分で選んで購入します。

個別の銘柄の情報を読み取って購入の判断をしなければいけないので、不動産投資の知識が必要となるため経験者向きの購入方法です。

1口から購入可能で、価格の低いものであれば2万円代から取引できます。

REIT ETF

RRIT ETFは、証券取引所に上場している上場投資信託を購入する方法です。

個別銘柄と同じく、購入するためには証券会社で口座開設が必要です。

REIT EFTは、不動産投資信託の全銘柄をまとめて購入することができるので、不動産投資信託の経験がなくても購入しやすい商品です。

不動産投資信託全体の平均値動きに連動しているので、平均の配当利回りを得ることができます。

運営を任せているので手数料は個別銘柄よりも高く、年0.2～0.3％程度かかりますが、1万円程度から購入可能なので、少額投資をできるのも魅力です。

個別で銘柄を指定するのはハードルが高いけれど、不動産投資信託を始めたいという方には最適な商品です。

REITファンド

REITファンドはRIIT投資信託とも呼ばれ、投資家からの資金を集めた資金で運用会社が選んだ銘柄を購入する方法です。

REITファンドは、証券会社だけでなく銀行や信用金庫などでも購入できるので、証券会社に口座がなくても始めることができます。

REITファンドでは、運用のプロが利益が大きくなるように投資対象を選ぶので、手数料はREIT ETFに比べると高くなりますが、運用を任せられるので初心者でも手軽に購入することができます。

銘柄の選択をプロが行う「アクティブファンド」とETFと同じように全銘柄と連動する「インデックスファンド」があり、インデックスファンドであれば、手数料は安めに設定してあります。

多少の手数料を支払っても、プロに運用を任せたい場合はREITファンドでの購入がおすすめです。

不動産投資信託の５つのメリット

不動産投資信託には、特有のメリットがたくさんあります。

資産運用を考えるのなら、不動産投資信託のメリットを知っておきましょう。

ここでは、不動産投資信託のメリットを5つ紹介します。

少額から不動産投資ができる

不動産投資信託のメリットは、少額から不動産投資ができることです。

不動産投資であれば、不動産を購入する必要があるので高額な初期費用が必要になります。

しかし、不動産投資信託であれば2万円程度から投資可能で10万円前後で購入できるものも多数あります。

「不動産投資には興味があるけれど資金がない」「気軽に不動産投資をしてみたい」という方は、不動産投資信託から初めてみるのもいいでしょう。

不動産投資信託であれば、自己資金が少なくても始めることができますし、限られた自己資金の中で複数の商品に投資することでリスクを分散させることもできます。

不動産投資信託以外にも、小額でできる不動産投資を知りたいという方に向けて、1万円からできる小額不動産投資5選を紹介しています。合わせてご覧ください。

すぐに売却できる

売却したいときにすぐに売却できることも、不動産投資信託のメリットです。

不動産投資信託は、証券市場に上場しているので価格をリアルタイムで確認することができ、証券市場内で売買が可能です。

購入、売却に時間がかからず、すぐに現金化できるので流動性が高い資産運用方法と言えます。

不動産投資であれば、不動産の購入から売却に至るまでに、所有権の移転登記や交渉などに時間を要するため簡単に現金化することはできません。

このような流動性の高さも不動産投資信託の大きなメリットです。

利回りが高い

不動産投資信託では、利回りが高いことも大きなメリットです。

日本では、不動産投資法人は利益の90％を超える配当をした場合は法人税が免除される仕組みとなっているので、不動産の運用で得た利益の大部分が投資家に分配されています。

そのため、投資家は高い分配金利回りを受けることができるのです。

不動産投資信託は、資産運用の中でも比較的利回りが高く、SBI証券が公表している数値では平均利回り「3.44%」となっています。

不動作投資信託では収入源が家賃収入であり、景気の変動をあまり受けずに安定した収入が得られることに加えて、税制でも優遇されていることで高い利回りが可能となっているのです。

不動産投資の利回りについて知りたい方に向けて、不動産投資の理想の利回りや計算方法を解説しています。

管理の手間がかからない

不動産投資信託では、実際に不動産を購入するわけではないので、購入や売却に関わる手続きや不動産管理の手間がかかりません。

不動産投資では、物件を購入するまではもちろんのこと、購入してからも不動産の管理や修繕などの手間がかかるので、長期的な資産運用プランの作成が不可欠ですが、不動産投資信託では、直接不動産を運用する手間がかからないことも大きなメリットです。

不動産の運用に関しても、不動産投資のプロが行うため不動産投資の知識が少ない方でも参加しやすい投資方法となっています。

会社員として働きながら不動産を介した資産運用をしたい方でも、不動産投資信託なら気軽に始めることができるのです。

インフレの影響を受けにくい

不動産投資信託では、収入源が家賃収入となるためインフレに強い傾向があります。

インフレで物価の価値が下がったとしても、不動産投資信託では入居者がいる限り長期的に安定した収入が得られます。

不動産は現物資産とされ、現金や有価証券に比べて社会情勢の影響を受けにくく価値が下がりにくいので、短期間で大きく変動する可能性が低いのです。

投資をする際は、リスク分散をすることが重要です。

株や債権とは異なり、インフレの影響を受けにくい不動産投資信託を購入することで、投資のリスクを分散することもできるのです。

不動産投資信託のデメリット

不動産投資信託には、当然デメリットもあります。

投資である以上リスクやデメリットの部分を把握してから始めましょう。

ここでは不動産投資信託のデメリットを4つ解説します。

元本割れのリスクがある

不動産投資信託には、元本保証がありません。

金利が上昇に伴う借入金増加リスクや、不動産市場の変化によって分配金が変動して元本割れする可能性もあります。

また、投資対象が自然災害を受ければ、収益が失われたり損失が発生したりする可能性も考えられます。

不動産投資信託の性質を理解して、他の資産運用と併用してリスクを分散させるなどの対策が必要です。

配当控除が適応されない

不動産投資信託では、株式の配当や株式投資信託の分配金で受けられる配当控除の適用がありません。

不動産投資信託の分配金は配当所得となり、原則として株式の配当金と同様に扱われます。

株の配当や株式投資信託の分配金については、総合課税の配当所得として確定申告すれば、配当控除が適用されます。

配当控除の額は、課税総所得金額が1,000万円以下の場合、所得税10％、住民税2.8％となっていますが、不動産投資信託の場合は配当控除が適応されないことを覚えておきましょう。

投資法人の倒産や上場廃止の危険性がある

不動産投資信託では、投資法人が倒産したり上場廃止になるリスクがあります。

実際に、リーマンショック時には複数の不動産投資法人が倒産したという事例もあります。

投資法人が倒産して上場廃止となれば、対象銘柄の価格は下落する可能性があります。

しかし、投資法人が倒産した場合でも保有する不動産の価値はゼロにはならないため、不動産を売却して清算することとなります。

所有する物件が売却できた場合は投資家に分配されるのですが、損失を受けることがあるので注意が必要です。

不動産投資信託を行う場合は、不動産投資法人の実績をホームページなどで確認しておきましょう。

金融機関から融資を受けることができない

不動産投資信託では、金融機関から融資を受けて投資することができません。

不動産投資では、金融機関からローンを受けて運用ができるのでレバレッジを効かせた資産運用ができます。

一方、不動産投資信託では、自己資金のみで投資をすることになるので大きな運用効果が見込めないことがあります。

しかし、金融機関からの高額な融資はリスクでもあります。

不動産投資信託では、レバレッジを効かせた運用ができない代わりに、少額から資産運用できるので初心者には安心な資産運用方法とも言えます。

不動産投資信託と不動産投資と投資信託の違い

効果的に投資をしたいのなら、それぞれの投資の特徴を理解して運用することが大切です。

ここでは、不動産投資信託と不動産投資、投資信託の違いについて下記の表にまとめました。

	不動産投資信託	不動産投資	投資信託
利回り	3〜7％	平均3％程度	3~10％
レバレッジ	低い	高い	低い
流動性	高い	低い	高い
運用・管理	不要	投資者が運用	不要
所得の種類	配当所得	不動産所得	配当所得

利回り

不動産投資信託では、利回りは銘柄により前後しますが、3~7％程度の利回りが期待できます。

不動産投資のように不動産購入する必要がなく、証券を保有することで高利回りを得られることは不動産投資信託のメリットと言えます。

投資信託でも利回りは銘柄により前後するので、不動産投資信託と同様に利回りの良い銘柄を選ぶことが重要なポイントとなります。

レバレッジ

不動産投資信託は自己資金での資産運用となるので、レバレッジ効果は低めです。

投資信託も同様に自己資金の範囲内での資産運用となります。

一方で、不動産投資の場合は、投資対象の物件に抵当権を設定して金融機関から融資を受けて投資を行うことが一般的なので、レバレッジを効かせることができ、自己資金のみの運用よりも多くの運用益や売却益を得ることができます。

流動性

不動産投資信託や投資信託は、売買に時間がかからないため流動性の高い投資です。

一方、不動産投資の場合には、売りたいと思っても物件購入希望者を探し、売買契約をしてから決済となるので、数ヶ月から半年程度の時間がかかります。

また、所有期間が5年を超えると譲渡税率が低くなることから、5年以上保有するケースが多く長期間に渡っての資産運用計画が必要なので、流動性は低い投資と言えます。

運用・管理

不動産投資信託と投資信託は、運用・管理ともにプロが行うので売買のタイミングを決めること以外の手間がかかりません。

一方で、不動産投資は不動産の管理や修繕、入居者の募集などを自分自身で行う必要がありますが、自分で行うことが難しい場合は、管理会社に依頼して業務を委託することも可能です。

不動産投資は、運用次第で収益を上げることができるというメリットもありますが、その分不動産に関する知識がないと失敗してしまう危険性も大きい投資方法です。

所得の種類

不動産投資信託や投資信託では、分配金は配当所得、売却益は譲渡所得となります。

投資信託では配当控除を受けられることがあるのに対し、不動産投資信託の分配金は対象外である点がデメリットです。

一方、不動産投資での収益は不動産所得になるので給与所得や事業所得と合算されます。

そのため、累進課税の税率が適用されるので、所得額が高くなれば税金も高くなります。

不動産投資信託のメリットを活かして効果的な資産運用をしよう

不動産投資信託は、少額から投資でき、プロが運用管理してくれるので不動産投資初心者でも始めやすい投資方法です。

資産運用をする場合は、それぞれの投資の特徴を理解して自分に適した運用方法を選ぶことが大切です。

メリットやデメリットを把握して、効果的な資産運用をしましょう。

不動産に関する知識をつけたい方に向けて、「不動産投資におすすめの勉強法7選」を紹介しています。こちらも合わせてご覧ください。