アパート経営を法人化するベストなタイミングは？メリットや手続きも解説

「アパート経営を法人化するほうがメリットがあるって本当？」
「法人化するタイミングや必要なコストが知りたい」

アパート経営をしていると、「不動産収入が年間1,000万円を超えると法人化した方がよい」という話を聞いたことがあるでしょう。実際に法人化することで節税になるケースもあります。

相続や贈与についても法人化しておくほうがスムーズに進むこともあるので、アパート経営が軌道に乗っているタイミングで法人化することも一つの方法です。

ここでは、アパート経営を法人化するタイミング、法人化するメリットやデメリット、法人化する手順や必要なコストなど、アパート経営の法人化について解説します。

法人化するメリットやデメリットを知って、失敗しないアパート経営を目指しましょう。

アパート経営における法人化とは

アパート経営を法人化するということは、新しく会社を設立し法人名義でアパート経営を行うということです。

法人化というと数名で行う会社のようなイメージもありますが、一人でも法人化することはできます。

個人によるアパート経営では、個人で融資を受けて物件を購入するので賃料収入は個人所得となります。

一方、法人化すると物件の所有者は会社となりオーナーは出資者という立場になるので、出資者として会社から報酬を得るという形になります。

法人税率は年々減少傾向にあり、平成30年度には23.2％までに引き下げられているので、法人化する方が節税になる場合もあります。

アパート経営をしている方は、個人で続けるほうがよいのか、法人化する方がメリットがあるのかを知っておくとよいでしょう。

アパート経営を法人化するタイミング

アパート経営は節税になるという一面もありますが、そのタイミングは慎重に検討しなければなりません。

法人化するタイミングではないのに法人化してしまうと、メリットを感じないばかりではなく、手間やコストがかかり損をする可能性もあるのです。

アパート経営を法人化するのに適したタイミングについて解説します。

課税所得が900万円を超えたとき

アパート経営を法人化するタイミングは、課税所得が900万円を超える場合が一つの目安となります。

不動産投資の所得では、個人の場合は所得税となり、法人の場合は法人税を納税します。

課税所得が900万円を超えると法人税のほうが税率が低くなるので法人化するほうが節税になるのです。

と法人税での税率差は下記の通りです。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10%	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33%	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40%	2,796,000円
40,000,000円 以上	45%	4,796,000円

資本金1億円以下の法人	課税所得800万円以下の部分	課税所得800万円以上の部分
法人税税率	15％	23.2％

課税所得900万円の場合では、個人経営の場合は所得税として課税されるので、900万×33%-153万6,000円=143万4,000円となります。

一方で、法人化した場合は法人税として課税されるので、800万×15％+100万×23.2％=143万2,000円となり、法人化した方が2,000円節税になるのです。

課税所得1,000万円の場合だと、この差はさらに広がり法人化したほうが10万円も安くなるのです。

このように所得税と法人税の税率に差があるので、不動産収入が900万円を超えると法人化を検討するタイミングと言われているのです。

サラリーマンが副業としてアパート経営をしている場合は、給与所得や事業所得等を合算してた収入が課税所得となるため、総所得金額が900万円を超えたら法人化を考える時期です。

また、法人化設立にはコストもかかるので、その費用を考慮すると1,000万円を超えるタイミングで法人化を検討するとよいでしょう。

３年以上相続の予定がない場合

アパート経営を法人化するときは　3年以内に相続が発生しないタイミングで行いましょう。

法人化してアパートを取得した場合、取得から3年以内は相続税の減額ルールが適用されないので、節税にはなりません。

アパート経営の法人化を節税目的で検討するのなら3年以上には相続が発生しないタイミングを検討する必要があります。

逆に言えば、取得から3年を経過すると資産の評価額が個人と同じ相続税評価額を用いることができるので節税効果が高まります。

アパート経営を法人化するメリット

アパート経営を法人化することには、さまざまなメリットがあります。

法人化には手間やコストがかかりますが、今後も長くアパート経営をするのなら法人化をして効果的に資産を守る方法を考えましょう。

ここでは、アパート経営を法人化するメリットについて解説します。

所得税の節税になる

アパート経営を法人化することによって、所得税の節税になります。

アパート経営を個人で行っている場合は、不動産収入から経費を引いた金額が不動産所得となり、不動産所得に対して所得税が課税されます。

所得税は給与所得が高くなるに従って税率が上がる累進課税制度で計算されるので、所得が900万円を超えると33%となり、4,000万円以上では税率45％とかなりの所得税を納税することとなります。

一方アパート経営を法人化した場合は、法人税が課税されるので資本金1億円以下の法人における法人税率は15%~23.2%となります。

このように課税所得が高額であればあるほど、法人化したほうが節税になるのです。

また、個人の所得が900万円以下の場合は、所得税率が23%と法人税とあまり差がないため節税効果はほぼ無いといえます

相続税対策がしやすくなる

アパート経営を法人化することによって、将来の相続税対策をすることができます。

アパート経営を個人で行っている場合、その収益は個人所得となるために個人の資産として蓄積されていくので相続税の課税対象となりますが、法人所有の物件には相続税がかからないので相続税対策になります。

アパート経営を法人化し、不動産収益を役員報酬という形で事前に家族に分配しておけば、結果的に生前贈与と同じ結果を生むことになります。

なお、法人化した場合であっても物件は相続税の対象外となりますが、法人の株式を親が所有していると親の財産とみなされ相続税の対象となるので注意が必要です。

また、被相続人が入居者一人一人と賃貸借契約を行っていた場合は、相続時に契約の変更をするなど手続きが煩雑になりますが、法人化している場合は入居者は法人と契約をしているので契約の変更は不要です。

万が一遺産分割協議がまとまらなかった場合でも、個人の場合だと相続財産が一時凍結され、アパート経営の資金的な問題が起きる可能性もありますが、法人の場合は個人の遺産分割に影響を受けず事業を継続することができます。

個人経営の物件は相続時に手続きが煩雑になることも多いので、事前に法人化しておくメリットが大きいと言えます。

役員報酬で経費として落とすことができる

アパート経営を法人化すると、家族を役員にすることで役員報酬を支払うことができます。

役員報酬は経費扱いになるため、所得を減らすことができ大きな節税になります。

アパート経営で利益が出た場合、この利益をすべて役員報酬として自分や家族に分配すれば法人所得が0円になるので法人税の支払いが無くなります。

役員報酬を受け取れば当然所得税は支払うことになりますが、給与所得税の控除が受けられるため個人で所得税を支払うよりも安く抑えることができます。

例えば、1,000万円の不動産所得が出た場合で考えてみると、個人経営の場合は不動産所得の1,000万円が課税所得となり所得税33%が課税されます。

一方、法人化し役員報酬として1,000万円を受け取った場合、1,000万円の役員報酬は法人化した会社が給与として支払っているため、申告の際には給与所得税控除の195万円を差し引いた805万円が課税所得となり所得税は23%に抑えることができるのです。

給与等の収入金額 (給与所得の源泉徴収票の支払金額)	給与所得控除額
1,625,000円まで	550,000円
1,625,001円から1,800,000円まで	収入金額×40％-100,000円
1,800,001円から3,600,000円まで	収入金額×20％+440,000円
3,600,001円から6,600,000円まで	収入金額×20％+440,000円
6,600,001円から8,500,000円まで	収入金額×10％+1,100,000円
8,500,001円以上	1,950,000円（上限）

家族を役員にして役員報酬を分散して支給した場合には、それぞれに給与所得控除が使えることから、更に効果的に節税をすることができます。

欠損金の繰越期間を長期化できる

アパート経営を法人化すると、アパート経営で発生した赤字を10年間繰り越しできるようになります。

個人経営の場合は最大3年間の赤字繰り越し期間なので7年も繰り越し期間が長くなることになります。

アパート経営では、減価償却によって建設費用やリフォームによって大きな赤字が発生することが一般的です。

赤字の繰り越し期間が長いほど、長期に渡って赤字を繰り越し収入と相殺することで所得を減らし節税することができるのです。

不動産投資では、収入額を減らし所得を抑えることが大きな節税効果を生むので、欠損金の繰り越し制度を上手く活用しましょう。

社会的信用が高まる

アパート経営を法人化することによって社会的な信用度を高めることができます。

アパートの入居者の募集や人を雇用する場合においても、法人化してあるほうが信頼度が増すこともあるでしょう。

また、法人化して所定の様式に従って決算書を作成していると、経営状態が一目瞭然なので銀行からの融資もスムーズに進みます。

取引を行う際にも、法人化していると社会的信用があると判断されることも大きなメリットとなります。

債務が有限責任になる

法人化すると、会社の債務に対して有限責任を負うことになり、無限責任ではなくなります。

有限責任とは、会社名義で負債を抱えた場合においても、出資した金額以上の債務を負わないことを言います。

一般的な法人化の形式である株式会社や合同会社の責任は有限責任となります。

個人でアパート経営をする場合は無限責任となるので、仮に2,000万円の債務を抱えた場合は、この2,000万円はすべて支払う義務があります。

一方、1,000万円出資して法人化した会社が2,000万円の負債を抱えた場合は、出資金の1,000万が責任範囲となり残りの債務を負う必要はないのです。

アパート経営する上で、負債のリスクに対する不安は大きいですよね。

不動産経営という性質上、リスク無しでの運営はできませんがそのリスクが個人にまで及ぶことを阻止できるのは、法人化の大きなメリットと言えるでしょう。

経費を計上しやすくなる

アパート経営を法人化することで、経費として計上できる範囲が広がり節税につながります。

個人経営の場合は、個人の支出と不動産にかかわる支出の出どころが同じとなるため厳密に分ける必要があります。

一方法人の場合は、営利を追求するという大前提があるため、個人よりも経費として計上できる範囲が広くなります。

法人では家族を役員にして報酬を支払うことや、生命保険の経費計上ができるケースもあります。

このように経費で計上できる範囲が広がれば所得を抑えることができるので、節税の効果が高くなります。

アパート経営を法人化するデメリット

アパート経営の法人化はメリットがある一方で、デメリットとなる部分もあります。

法人化する前に、デメリットの部分を解消しておくことも大切です。

法人化するということは、社会的な責任を負うことになるので、その点をよく理解してから決めましょう。

ここでは、アパート経営を法人化するデメリットを紹介します。

法人化するのに費用や手間がかかる

アパート経営を法人化するには、登録免許税や定款作成時の手数料などの費用や手間がかかります。

株式会社を設立する場合は20万円程度、合同会社でも6万円程度は最低かかります。

これに加え、法人化の手続きを司法書士に依頼する場合は、さらに6万円から10万円程度の費用が発生します。

法人化は個人でも行えますが、手続きが複雑な部分もあり手間がかかるので、司法書士に依頼すると安心して進めることができます。

法人化することでメリットを感じられるのは課税所得が1,000万円を超えるあたりからです。

法人化にかかる費用を計算してもメリットがあると判断した場合は法人化することをおすすめします。

売却時の税率が高くなる可能性がある

ワンルームマンション経営を法人化すると、所有期間が5年を超えるアパートを売却する場合は売却時の税率が高くなるので注意が必要です。

個人経営の場合は、所有期間によって売却時の税率が決まります。

• 短期譲渡：1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は譲渡税率39％
• 長期譲渡：1月1日時点において所有期間が5年を超える場合は譲渡税率20％

出典：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算

出典：国税庁　長期譲渡所得の税額の計算

法人の税率は所有期間に関わらず約35%で計算されるので、所有期間が5年を超えるアパートを売却する場合は、個人経営のほうが税率が低いので知っておく必要があります。

3年以内に相続が発生すると相続税対策にならない

アパート経営を法人化すると、物件を取得してから3年以内は資産価値が高くなる点もデメリットの一つです。

物件取得から3年以内は資産の評価額が時価で計算されるので、相続税評価額の減額ルールは適用されません。

個人所有の不動産は、土地については路線価、建物については固定資産税評価額で評価することになっていて、路線価は地価公示価格の8割程度、固定資産税評価額は7割程度となっています。

しかし、法人としてアパート経営をしてから3年以内に相続が発生してしまうと、資産の評価額が時価で計算されることになるので相続税対策にはならないのです。

そのため相続税対策を考えるのなら、3年を以内に相続や贈与を発生させないようにすることが必要となります。

会計処理が煩雑になる

アパート経営をしていると、法人でも個人でも、毎年の収益や費用などを計算し税務署に書類を提出しなければなりません。

法人では必要な帳簿の記載事項が多く、その帳簿の内容も個人より詳細なものが要求されるため、専門的な知識が必要となります。

簿記や会計に精通した人がいなければ、複式簿記の作成や申告書の作成などは税理士に依頼することになるため外注費用や顧問費用が発生します。

法人化すると、会社として正確な複式簿記が必要となるので覚えておきましょう。

アパート経営を法人化する手順

アパート経営を法人化するために必要な手順について解説します。

所有方式と法人の種類を決める

アパート経営を法人化するためには、まず所有方式と法人の種類を決めることが必要です。

所有方式は、土地と建物のうち建物のみを法人で所有する「建物のみ所有方式」と、両方を法人で所有する「土地建物所有方式」の2種類から選びます。

建物のみ所有方式では、個人から土地を借地し、土地の所有者に対して地代を支払うことになります。

法人の種類は、主に株式会社、合同会社、合資会社、合名会社がありますが、合資会社と合名会社は個人事業主とあまり変わらないので、法人化する時は株式会社か合同会社にすることが一般的です。

合同会社は、2006年施行の会社法で新しく設けられた会社形態で、株式会社よりも設立手続きが手軽で設立費用が安いという特徴がありますが、認知度や社会的な信用は株式会社の方が上です。

それぞれの違いを理解して自身にあった法人の形態を選びましょう。

定款を作成する

アパート経営を法人化するためには、定款の作成が必要です。

定款とは会社のルールのことで作成後は株式会社の場合は公証人役場で定款認証を行います。

合同会社の場合は定款認証の必要はありません。

定款では下記のような項目を決定する必要があります。

• 商号（社名）
• 本社所在地
• 代表者の名前と住所
• 事業目的
• 出資する財産と金額
• 役員の人数や報酬
• 営業年度の決定

自分で作成するのが難しい場合は司法書士に依頼しましょう。

資本金を払い込む

定款の準備が整ったら、資本金の払込を行います。

まずは、発起人の口座を開設し口座に資本金の振込を行いますが、その際に口座通帳をコピーし、払込証明書を作成しておきます。

口座通帳のコピーと払込証明書は、法人登記に必要となります。

設立登記を行う

会社の設立には、法務局に届け出を行い登記する必要があります。

会社の所在地を管轄する法務局に設立登記申請書と必要書類を持参し申請手続きを行います。

設立登記申請書、登録免許税納付用台紙、定款、発起人決定書（発起人が複数の場合は発起人会議事録）、代表取締役等の就任承諾書、取締役の印鑑証明書、印鑑届書、出資金の払込証明書、登記すべき事項を記録・保存した記録媒体（CD-Rなど）などが必要となります。

会社の形式により必要書類が異なるので、税務署や法務局に事前に確認しておきましょう。

法人設立届出書を提出する

会社を設立したら、法人設立届出書を提出します。

法人設立届出書は、株式会社や合同会社などの会社の形態に関わらず必要となりますので、納税地の税務署に提出しましょう。

また税務署への提出だけではなく、都道府県税事務所の法人事業税課もしくは法人住民税課、市町村の法人住民税担当部署にも提出する必要があるので併せて提出します。

アパート経営を法人化するために必要なコスト

アパート経営を法人化するのに必要なコストは、大きく分けると会社の設立にかかるコストと会社運営にかかるコストに分けられます。

会社の設立にかかるコストは設立時のみ必要となりますが、運営にかかるコストは継続して発生するコストとなるのでアパートの収益と比べてコスト倒れしないように事前にシュミレーションしておきましょう。

会社設立にかかるコスト

法人化するときには、法人設立登記費用として以下のコストが発生します。

	株式会社	合同会社
登録免許税	15万円または資本金×0.7%	6万円または資本金×0.7%
定款用収入印紙代	4万円(電子定款では不要)	4万円(電子定款では不要)
定款の認証手数料	5万円(資本金300万円以上)	0円
定款の謄本手数料	250円/ページ	0円
司法書士報酬	3万~10万円	3万~10万円

法人設立は、司法書士に依頼しなければ株式会社であれば20万円程度から、合同会社では6万円程度で法人化が可能です。

株式会社に比べ合同会社の方が設立費用15万円程度抑えることができるため、法人化のコストを押さえたい場合は合同会社での法人化を検討しましょう。

会社運営にかかるコスト

会社運営にかかるコストは会社を経営していくために、継続して発生するコストとなります。

具体的に発生するコストは以下のものがあります。

• 雇用保険料
• 社会保険料
• 法人住民税均等割り
• 税理士報酬
• 経理・財務・人事等の費用
• 事務所費用

事前に年間の運営コストを計算して、法人化して節税できる額よりも、運営コストのほうが高い場合は法人化のタイミングではないと判断しましょう。

アパート経営を法人化する以外の節税方法

アパート経営を法人化する以外にも節税方法はあります。

法人化のタイミングではない場合は、まず法人化以外の節税方法を考えましょう。

青色申告をする

青色申告をすることで、白色申告に比べてより多くの必要経費や科目数が認められ所得控除額を増やすことができます。

青色申告をする具体的なメリットは、最大65万円の特別控除が受けられる、赤字を3年間繰り越せる、家族への給料や家賃、電気代を経費計上できるなどの多くのメリットがあります。

個人経営でも青色申告は行えるので、不動産収入がある方は青色申告することで節税効果が見込めます。

小規模企業共済に加入する

小規模企業共済とは、従業員数が20名以下または5名以下の会社などの経営者・役員や個人事業主が加入できる共済制度で、掛け金を経費として計上することができるのが特徴です。

掛け金は5,000円から自由に設定でき、積み立てた共済金はアパート経営を廃業する際、退職時に受け取ることができます。

管理会社を設立する

不動産の管理会社を設立し、アパートの管理業務を管理会社に委託することにすれば、管理会社に支払った管理手数料を経費として計上することができます。

さらに、家族を管理会社の役員にしておけば、支払った役員報酬を経費として計上することができるため、課税所得を減らすことができるので節税になります。

法人化するタイミングを見極めて失敗しないアパート経営をしよう

アパート経営を法人化するには、適切なタイミングがあります。

アパート経営が軌道にのり、課税所得が900万円を超えると法人化する方が節税になる場合が多いので、現状を冷静に見極めて法人化のタイミングを考えることが大切です。

法人化のメリットとデメリットを理解した上で、失敗しない不動産投資を実現しましょう。