不動産投資は「やめとけ」と言われる本当の理由とは?

「不動産投資はやめとけと言われる理由が知りたい。」
「不動産投資に興味があるけど難しいのかな?」

不動産投資について調べていると、不動産投資はやめておく方がいいという話を耳にすることもあるでしょう。

不動産投資は不労所得が得られる魅力的な投資方法ですが、高額な借り入れが必要となるので初心者にはリスクが大きい一面もあります。

不動産投資に興味があるなら、どうしてやめとけと言われるのか気になりますよね。

ここでは、不動産投資はやめとけと言われる理由、不動産投資に向いている人、向いていない人、不動産投資のメリットやデメリットなど、不動産投資について詳しく解説します。

不動産投資のリスクやデメリットを知った上でやめておくかどうかを自分自身で判断しましょう。

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不動産投資は「やめとけ」と言われる4つの理由

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由は、不動産を扱うにはさまざまなリスクが発生してしまうからです。

ここでは、不動産投資をやめておけと言われる代表的な4つの理由について解説します。

不動産投資を考えるなら、リスクについても理解しておきましょう。

空室のリスクがあるから

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由は、空室のリスクがあるからです。

不動産投資では、家賃収入で収益を得ているので、空室期間が発生するとその間は収入が無くなってしまいます。

需要の少ない立地の不動産を購入してしまうと、入居者が見つかりにくいので空室のリスクが高くなり、家賃を下げることになってしまう可能性もあります。

また、家賃を下げると収益も低くなるので当初の収益計画が崩れてしまい経営の悪化にもつながります。

収入がない期間であっても、ローンの返済は必要となるため空室期間が長期化すれば、資金が底をつき、最悪の場合不動産を手放すことになりかねません。

不動産投資では、空室リスクの少ない物件を見極めることが重要です。

空室リスクの少ない物件を選ぶには、入居者のニーズや周辺相場など不動産賃貸の知識が必要となるため、不動産知識のない人が手を出すのはやめておけと言われているのです。

経年劣化するリスクがあるから

不動産は購入時から時間とともに劣化して老朽化が進むため、定期的に修繕する必要があります。

入退去時のリフォームだけでなくエアコンや給湯器の取替え、必要であれば外壁や屋根の塗装のような大規模修繕が必要となるケースもあるでしょう。

必要な修繕費を事前に試算しておき、積み立てておくようにしましょう。

中古物件を購入す際には、室内だけでなく外壁や共用部に目立った劣化がないかを確認し、修繕リスクを把握しておくことも大切です。

また、修繕費の他にも、老朽化による家賃下落のリスクもあります。

老朽化した不動産は、入居者から敬遠されるため家賃を安くしないと借り手が見つからないからです。

経年劣化による家賃の下落率は年1%前後といわれているので、家賃の下落を見越して収益計画を建てておく必要があります。

初期投資額が大きいから

不動産投資では、マンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入する必要があるので初期投資額が大きくなります。

物件を購入する際には、物件の価格だけでなく仲介手数料などの諸費用がかかります。

諸費用は投資物件によっても前後しますが、新築物件は物件価格の4%~7%、中古物件は物件価格の7%~10%が目安とされています。

中古物件は、購入時に仲介手数料がかかるので新築物件を購入するよりも諸費用が高めになります。

諸費用には以下のものが含まれます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 不動産登記費用
  • 不動産取得税
  • 火災保険料・地震保険料
  • 司法書士報酬
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 固定資産税など

仮に3000万円の中古物件を購入した場合は、諸費用として210万円~300万円ほど必要になるのです。

また、頭金は、一般的には物件価格の10%~20%程度です。

頭金無しでローンを組めることもありますが、用意をしておくとローン審査に通りやすくなります。

つまり3,000万円の中古物件を購入する場合は、頭金を10%、諸費用10%で計算すると、600万円の自己資金が必要ということになります。

不動産投資には物件価格だけでなく諸費用もかかるので、高額の自己資金が必要となるため
事前に資金計画を立てておく必要があるのです。

素人が安易に手を出すと失敗してしまうから

不動産投資は、毎月安定した収入が得られるので人気のある投資方法ですが、不動産に関する知識や多額の初期投資が必要になります。

不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資と言われるように、投資額が一瞬で無くなってしまうようなハイリスク投資ではないものの、投資である以上必ずリスクがあることを忘れてはいけません。

不動産投資を始めるなら、最低限の不動産投資の知識を得ることも大切です。

不動産投資のリスクやデメリットの部分も理解した上で、投資をするかどうかを判断するようにしましょう。

不動産投資に向いていない人

不動産投資で失敗する人には共通した特徴があります。

下記のような特徴にあてはまる場合は、思うような収益を得られずに失敗してしまう可能性が高いので、不動産投資を行うか今一度考え直した方がいいでしょう。

年収が低い人

年収が低い人は融資先からのローン審査で通らないケースが多く、通ったとしても金利が高くなる可能性があるので不動産投資には向いていません。

不動産投資では、高額な物件を購入して資産運用するため金融機関からのローンが必要となります。

ローンを受けるためには審査があり、物件の収益性だけでなく返済能力があるかどうかを判断されるので、最低でも500万円~700万円程度の年収を求められることが一般的です。

年収が低くローン審査に通らなければ物件購入はできません。

仮に審査に通ったとしても高い金利で借入をすることになれば、その分返済金額も上がり収益が見込めない結果となってしまい、不利な条件での不動産投資となるので慎重に判断しましょう。

不動産投資の知識を得ようとしない人

不動産投資では、長期的な資金計画が必要となるため、知識や経験が不足していると失敗する可能性が高まります。

不動産投資では、収益化するための基本的な知識やリスク、ローンや利回り、税金などのお金に関する知識、社会全体の情勢や景気の動向を理解するなど様々な知識が必要です。

「上手くいかなかったら売却すればいい」「とりあえず不動産投資をしておけば安心」と長期的な計画を立てずに不動産投資を始めてしまうことは危険です。

不動産投資では、長期的な計画のもとにリスクを回避し収益を生み出し続ける必要があるので、不動産投資の知識があるかないかで結果は大きく変わります。

知識を得るために勉強するのが面倒な人は不動産投資には向いていないといえます。

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不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまう人

不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまう人は不動産投資には向いていません。

これは不動産会社に限ったことではありませんが、不動産投資のセミナーや仲介会社のセールストークを鵜呑みにしてしまうのは危険です。

「利回りがいいからおすすめ物件」「節税になるから」などの言葉を鵜呑みにして、目先の利益に飛びつくのではなく冷静に判断する必要があります。

不動産投資には情報収集や専門知識が必要なので、セミナーや不動産会社から情報を得ることは大切ですが、その情報が正しいのかどうかを判断できるよう最低限の知識を持って情報の取捨選択をできるようにしましょう。

リスクを負いたくない人

不動産投資をする以上、リスクを負わずに投資をすることはできません。

リスクを一切負いたくないと考える人には不動産投資は向いていません。

不動産投資はローンを抱えることや、空室によって収益が減少するリスク、不動産価格が下落し売却益が出ないなどさまざまなリスクが考えられます。

投資額が大きくなればそれだけリスクを抱えることになるので、不動産投資のリスクを把握し、リスクを回避できるような対策を考えることが重要です。

不動産投資に向いている人

不動産投資で成功する人にも共通した特徴があります。

不動産投資に興味がある方は、自分自身が向いているのかどうか考えてみてください。

安定した職業についている人

不動産投資では、不動産購入資金を金融機関に融資してもらうことが一般的なので、安定した職業についている人は不動産投資に向いています。

不動産投資というと、資金力のある人が行うイメージもありますが、サラリーマンが副業として行うケースも増えています。

毎月安定した給与収入がある大手企業のサラリーマンや公務員、医師などは社会的な信用が高いため融資審査にも通りやすくなるのです。

長期的な計画で不動産投資を行える人

長期的な投資計画のもと先の見通しを立てられる人は不動産投資に向いています。

不動産投資は長期ローンを組んで資産運用をします。

収支のバランスを考えながら、修繕のタイミングや、複数物件を購入するなど長期的な視点で経営していかなければなりません。

株式投資やFXと違い短期で大きな収益を得ることはできませんが、物件を所有しながら、いかに効果的に収益を生めるのかを判断し、収支計画を立てられる人には最適な投資方法です。

情報収集能力のある人

不動産投資に向いている人は、正確な情報収集能力がある人です。

不動産投資では、投資物件選びを間違えないことが何よりも重要です。

そのためには、物件の立地や購入価格、周辺の入居状況などを事前にリサーチし、徹底した情報収集をする必要があります。

不動産投資は初期投資額が大きく、失敗したときの損失も大きくなるので、慎重に物件の資産価値を見極めてから購入することが大切です。

不動産投資において、情報は大きな武器になります。

物件の購入時だけでなく、資産運用をする上でも継続して正しい情報収取できる能力が必要なのです。

不動産投資の4つのメリット

不動産投資には多くのメリットが存在します。

不動産投資の特徴を理解しておくことで自分に合った投資方法を選ぶことができます。

ここでは代表的なメリットを4つ紹介します。

不労所得が得られる

不動産投資は不労所得が得られるというメリットがあります。

不労所得に魅力を感じて不動産投資を始める方も多いのではないでしょうか。

不労所得とは、働かなくても不動産や株式などの資産から収入を得られる仕組みのことで、不動産投資もその一つです。

所有する不動産から定期的に家賃収入が得られることや、最終的に不動産を売却した際の売却益を得られれば、効果的な資産運用ができることになります。

金融機関で貯蓄をしても金利はわずかで資産を増やすことはできないため、効果的に資産運用ができることも不動産投資のメリットです。

節税になる

不動産投資は、所得税や相続税の節税になるケースもあります。

年収1,200万円を超える人は、不動産投資をすることで節税効果があります。

不動産で得た所得は、赤字分を他の所得から差し引くことができる「損益通算」が認められているので、赤字分を差し引いた金額が所得税や住民税の課税対象となるため、納税額を少なくすることができるからです。

また、不動産は現金よりも評価額が低くなるため相続税の対策にもなります。

例えば1億円を相続する場合、現金で相続すると1億円が課税対象となりますが、1億円で不動産を購入していると評価額が8,000万円程度になり相続税を少なくすることができるのも大きなメリットです。

生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりになるというメリットもあります。

ローンを契約する際は団体信用生命保険に加入することが一般的なので、万が一投資家が死亡した場合、ローンの残りは保険金で完済されるだけでなく、不動産を家族に残すことができます。

投資物件は家族が引き続き運用することもできますし、売却して現金化することもできます。

このように生命保険の代わりになり、家族に資産を残すことができるのも不動産投資のメリットです。

レバレッジ効果が高い

不動産投資のメリットは、レバレッジを使って大きな収益を得られるという点です。

レバレッジとは「てこの原理」のことです。

不動産投資では、自己資金の他に金融機関からのローンを利用して大きな額の資産を運用できるのでレバレッジ効果の高い資産運用ができるのです。

例えば、自己資金1,000万円で、利回り6%のマンションを現金購入したとします。その場合の年間の家賃収入は、1,000万円×6%= 60万円の利益となります。

一方で、自己資金1,000万円、金利3%で4,000万円の融資を受け合計5,000万円で利回り6%のマンションを購入した場合、5,000万円×6%=300万円の利益となり、そこから融資の金利分4,000万円×3%=120万円を差し引くと300万円-120万円で180万円の利益となります。

自己資金1,000万円で不動産投資をした場合は60万円の利益ですが、融資を受けて5,000万円で投資を行うと180万円の利益が出るので、その差は120万円にもなります。

このように投資額を大きくしてレバレッジ効果を高め、効率的に資産運用ができるのも不動産投資の魅力です。

不動産投資の3つのデメリット

不動産投資にはメリットだけでなくデメリットも存在します。

不動産投資で成功するためにはデメリットの部分もしっかりと把握しておきましょう。

物件の維持管理が必要

不動産投資では、物件の維持管理をしなければならないデメリットがあります。

投資物件を購入すれば自動的に収入が得られるように思われがちですが、物件は経年劣化するので修繕をして価値を維持することや、入居者の募集、トラブル対応などの管理業務が必要です。

自分自身で行うにはかなりの時間と労力が必要となるので、管理業務を不動産管理会社に委託することもできます。

専門のノウハウがある専門業者に委託することで、空室期間の発生を短期間にできるなどのメリットもあるので検討してみましょう。

空室期間は収益がなくなる

不動産投資の大きなリスクは空室期間は収益がなくなることです。

空室期間を少なくするためには、投資物件の立地が大きく関係してきます。

駅から遠く不便な立地の物件や、設備があまり良くないなどのニーズに合わない物件は入居者が見つかりにくく、空室期間が出てしまう恐れがあるので注意が必要です。

また、退去後にスムーズに入居者を募集できるよう不動産会社に管理を依頼し連携して経営していくことも大切です。

売買に時間がかかる

不動産は売買に時間がかかり現金化しにくいこともデメリットの一つです。

長期的な資産運用を前提としているため、株式投資のように売買を繰り返して収益を得ることはありません。

売却して現金化したいと思っても、査定をして不動産会社と仲介契約をするなど時間がかかり、不動産投資を始めたいと思っても、まずは不動産を探し銀行のローンの審査を申し込むなど売買に時間がかかります。

このようにすぐに現金化しにくい流動性の低いところが不動産投資のデメリットでもあります。

不動産投資を成功させるコツ

不動産投資を成功させるためには、成功させるためのコツを知っておく必要があります。

不動産投資は一つの物件への投資額が大きいので、妥協せずに慎重に判断することが大切です。

ここでは不動産投資を成功させるコツを紹介します。

物件選びを慎重に行う

不動産投資の成功の鍵は物件選びです。

立地の選定はもちろん、設備が充実しているか、家賃設定は周辺に比べて高くないかなどの入居者のニーズを考慮して投資物件を選ぶ必要があります。

マンションであれば、宅配ボックスやオートロック、防犯カメラが設置されているなど共有部分の設備が充実しているマンションは、家賃が下がりにくく収益性の高い物件となるので、所有物件内だけでなく共有部分の設備も確認しておきましょう。

また、家賃下落リスクを回避する方法として、中古物件を選ぶという方法もあります。

新築物件は、新築時は高い家賃でも入居者が決まりやすいので利回りがよく見えますが、年数が経過すると家賃が下がるので利回りも低くなってしまいます。

しかし、築年数の古いマンションは家賃下落のリスクが低くなります。

物件を購入する際は、家賃下落のリスクも考慮して慎重に判断しましょう。

長期的な資金計画を立てる

不動産投資を成功させるためには、長期的な資金計画が必須です。

初期投資した自己資金を何年で回収できるのか、利益確定時期をいつにするのかなど、家賃収入、ローン返済額、ランニングコスト、修繕費などを綿密に計算しシュミレーションをしておきましょう。

利益確定時期については、譲渡所得税率が変わる5年後以降とするのが一般的です。

不動産を売却する際には譲渡所得に対する税金がかかり、5年未満の短期譲渡の場合は39%、5年以上の長期譲渡の場合は20%と税率が下がるので、5年を超えるタイミングで売却益が出るならば検討してもよいでしょう。

また、大規模修繕のタイミングで売却を考えることもできます。

修繕、リフォームをして資産価値を高め同じ物件を持ち続けるのか、売却して別の投資物件を探すのかを判断するタイミングでもあります。

このように、長期的な資金計画を立てることでより効果的に収益を生むことができるのです。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資では、知識を身につけることでリスクの回避につながります。

不動産投資は物件の種類や築年数によって投資のシュミレーションが変わるので、さまざまな情報の中から正しい情報を取捨選択する必要があります。

例えば、投資物件一つとっても、「家賃下落のリスクが少ない中古物件がよい」とする意見と、「新築マンションが空室リスクも少なく利回りが高いのでよい」という意見があると迷ってしまいますよね。

投資物件にはそれぞれのメリットデメリットがあるので、さまざまな意見があり最終的には自分で判断するしかありません。

今はインターネット上で不動産投資に関する情報を誰でも得ることができるので、ネットや書籍から知識を深めておくといいでしょう。

しかし、家賃の相場や税率などは時代によって変化するので新しい情報を得るよう心がけましょう。

少額で始められる不動産投資

「不動産投資に興味はあるけれど難しそう」「不動産を購入する自己資金がない」という方は、少額から始められる不動産投資を試してみる方法もあります。

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資会社がプロジェクトとして発案した不動産に対して複数人で投資をする事業のことです。

クラウドファンディングでは、優先劣後システムを採用している事が一般的なので、リスクが少ない状態で始めることができます。

優先劣後システムとは、出資者を「優先出資者」不動産投資会社を「劣後出資者」と定めて、元本の償還や分配金の支払いは優先出資者から優先的に行い、収益が減少した場合には、劣後出資者の分配金から引き下げるため優先出資者の元本を守る仕組みのことです。

ここでは、3つの不動産クラウドファンディングを紹介します。

COZUCHI

出典:COZUCHI

COZUCHIでは、インターネットを通じて集まった多数の投資家とプロが一緒になって投資を行います。

取引は全てインターネットで完結するため、投資した後はプロに任せて配当を待つだけなので気軽に始めることができます。

運営会社LAETOLI株式会社
設立年1999年5月20日
住所東京都港区南青山2-26-1 D-LIFEPLACE南青山2階
免許不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者(電子取引業務を行う) 許可番号:東京都知事 第60号 宅地建物取引業者 東京都知事(5)77822号 第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第740号
ファンド数54件
累積調達額211億円以上 ※2022年9月末時点
平均利回り7.16%
公式サイトCOZUCHI

FUNDROP

出典:FUNDROP

FUNDROPでは、1万円からの少額投資が可能なので投資初心者にも最適です。

居住用賃貸住宅の運用が中心なので、投資の判断もしやすく安定した収益の確保が期待できます。

本格的な不動産投資をする前に試してみるのもいいですね。

運営会社ONE DROP INVESTMENT 株式会社
設立年平成25年1月4日
住所東京都港区六本木1-6-1泉ガーデンタワー37階
免許宅地建物取引業 東京都知事(1)第103062号 不動産特定共同事業許可番号 東京都知事 第128号 不動産特定共同事業の種別 不動産特定共同事業者第1号及び第2号 電子取引業務を行う
ファンド数11件
累積募集額5億円以上※2022年9月末時点
平均利回り6.91%
公式サイトFUNDROP

えんfunding

えんfundingは、30年の実績を持つ福岡の不動産総合ディベロッパーのえんホールディングスが運営しています。

1口1万円から少額投資が可能で、運営費や会員維持費などもかかりません。

えんfundingのファンド案件は、人気のデザイナーズマンションが多いのでおしゃれで魅力的な物件を多数取り扱っているのが特徴です。

運営会社株式会社えんホールディングス
設立年平成元年11月
住所福岡県福岡市博多区住吉3-12-1 えん博多ビル
免許宅地建物取引業免許 国土交通大臣(5)第5921号 不動産特定共同事業許可 福岡県知事第6号 許可種別 : 第1号事業・第2号事業及び電子取引業務
ファンド数14件
累積募集額2億円以上※2022年9月末時点
平均利回り6.1%
公式サイトえんfunding

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不動産投資のリスクを理解して失敗しない不動産経営をしよう

不動産投資がやめておけと言われるのは、空室や経年劣化などのリスクも多く、初心者が安易に手を出すと失敗してしまう危険があるからです。

不動産投資は初期投資額が大きいので、物件選びを慎重に行い、長期の資金計画を綿密に立てておく必要があります。

リスクやデメリットを正しく把握し、失敗しない不動産投資を行いましょう。