アパート経営初心者必見!確定申告で経費計上できるものや確定申告の流れとは?

「初めての確定申告で流れが分からず不安」
「確定申告ではどんな項目が経費として計上できるの?」

確定申告は難しいイメージがありますが、事前に準備をしておくだけでスムーズに手続きができます。

アパート経営で家賃収入を得ている人は年度末に確定申告が必要になるケースがほとんどです。

経費として計上できる項目をしっかりと把握し、確定申告をスムーズに行いましょう。

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アパート経営で確定申告が必要な人とは

確定申告とは、その年の所得額と納税額を申告して税金を納める一連の手続きのことをいいます。

ここでは、アパート経営をする上で確定申告が必要な人と、不要な人、不要だけれども確定申告をしたほうが得になる人の3パターンのケースについて解説します。

不動産所得を合わせて20万円を超える場合は必要

不動産所得を合わせて20万円を超える場合は、確定申告は必要です。

不動産所得とは、不動産経営で得た総収入から発生した必要経費を差し引いた所得のことです。

月に100万円の不動産収入があり、経費が30万円かかった場合に、不動産所得は70万円あるということになるので確定申告が必要になります。

不動産所得が20万円未満で他に所得がない場合は不要

不動産所得が20万円に満たず、さらに他に所得がない場合は確定申告は不要です。

不動産所得が赤字でも他の所得がある場合は確定申告したほうが得

不動産所得が赤字で他の所得がある場合は、確定申告をすることで所得税や住民税の節税につながります。

不動産所得が赤字の場合、本業の給与所得と損益通算を行うことで課税所得を抑えることができるので結果的に所得税や住民税が安くなります。

損益通算とは一年の利益と損失を相殺することです。

例えば、給与所得が500万円で不動産経営で50万円の赤字が発生した場合、給与所得の500万円から不動産経営の赤字分50万円を損益通算すると課税所得を450万円に抑えることができ、所得税や住民税の節税になります。

アパート経営を始めた年や修繕が発生した年などは、不動産所得が赤字の場合でも確定申告をして損益通算をすることをおすすめします。

アパート経営の確定申告で経費になる項目

アパート経営をする上で大切なことは、経費として計上できるものを増やして所得を抑えることです。

個人事業主は事業所得に対して所得税が課され、所得が多くなればなるほど課税税率が増えるので、適切に経費を計上して事業所得を低くすることが重要となります。

必要以上に経費を使うことはよくありませんが、事業に関連する費用を経費計上することは節税に欠かせません。

アパート経営の確定申告で経費になる項目には以下のようなものがあるので覚えておきましょう。

租税公課

租税公課とは、国や地方に納める税金(租税)と公共団体へ納める会費や罰金など(公課)を合わせたもののことです。

アパート経営においても、賃貸経営にかかる税金は経費に計上が可能です。

具体的な租税公課には下記のようなものが挙げられます。

  • アパート経営で所有している建物や土地の固定資産税や都市計画税
  • アパートや土地を購入したときの不動産取得税
  • 不動産登記の際の登録免許税
  • 各種契約書類の印紙税
  • 個人事業主が納める個人事業税

借入金利息

アパート経営のためにアパートを購入する際に借入をした場合は、その利息部分を経費に計上することができます。

ただし、アパート購入の際の借入金は経費に計上できません。

借入金の元金部分は経費にはなりませんが、利息部分は経費として計上できるので覚えておきましょう。

共用部の水道光熱費

アパートの共用部分で使用する水道光熱費は経費として計上できます。

アパートのエントランスや、廊下、階段などの照明の電気料金や共用部分を清掃する際に使用する水道料金などがこれにあたります。

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減価償却費

アパート経営のために建物を購入した場合や設備投資をした場合、その額が高額になるため、数年にわたって経費として計上することを減価償却といいます。

建物や設備は継続的に収入を得るための費用なので、一年あたり一定の費用として計上できるようになっているのです。

減価償却では建物の構造別に耐用年数と償却率が決められています。

償却率とは、アパートの建築や購入費を1として、それを耐用年数で割った値のことで具体的な数値は下記の通りとなります。

建物構造耐用年数償却率
木造22年0.046%
木造モルタル20年0.050%
鉄骨造3mm以下19年0.053%
鉄骨造3mm超4mm以下27年0.038%
鉄骨造4mm超34年0.030%
鉄筋コンクリート造47年0.022%
鉄骨鉄筋コンクリート造47年0.022%
出典:東京主税局 減価償却資産の耐用年数表

減価償却費の計算方法は定額法と定率法があるのですが、平成28年4月1日以降に取得したアパートやマンションの建物については、定額法が適用されます。

定額法による減価償却費は、アパートの取得価格 × 償却率で計算され、その金額を減価償却費として一定の期間計上していくことになります。

例えば、建物価格3,000万円の新築の木造アパートを取得した場合であれば、減価償却費は3,000万円×0.046=138万円を22年間計上できることとなります。

また、減価償却費は建物だけではなく設備や器具、備品などを購入した際にも計上できます。

建物以外で経費計上できるものと耐用年数の一例は以下の通りです。

構造又は用途耐用年数
電気設備(蓄電池電源設備を除く15年
給排水衛生設備、ガス設備15年
冷房・暖房・通風またはボイラー設備(冷暖房設備で冷凍庫の出力が22kw以下のもの)13年
エレベーター17年
エスカレーター15年
消火・排煙などの設備8年
金属製のアーケード15年

これらはそれぞれに耐用年数が異なるので、アパートの減価償却費とは別で計上することができます。

設備の方が耐用年数が短くなることが一般的なので、付属設備を別で減価償却することで1年あたりの減価償却費を大きくすることができ、さらに大きな節税効果が期待できます。

それぞれの耐用年数を調べた上で個別に減価償却費を計上しましょう。

修繕費

アパート経営では、修繕費も経費として計上します。

建物の修繕では、修繕費として計上するものと、資産として計上するものに分かれることを知っておきましょう。

一般的には、金額が20万円未満の修繕であれば修繕費となり、20万円以上の修繕であれば資本的支出とみなされます。

補修工事や改修工事という名目で発注をしていたとしても、工事をすることで資産価値が増す場合や使用できる期間が延長する場合は、資産価値を増加させたと判断されるため、資本的支出となります。

例えば、退去後に現状回復するために部屋のクロスを張り替えた場合は修繕費となり、耐震強化など、耐久性を増すための工事費は、資本的支出として耐用年数に応じて減価償却を行うことになります。

しかし、外壁塗装に関しては20万円以上の支出を行ったとしても全額修繕費として経費計上できます。

ただし外壁塗装であっても価値を増加させるようなグレードアップを兼ねた工事であれば資本的支出となってしまうので注意が必要です。

不動産会社へ支払う管理費

賃貸管理会社に支払う管理手数料は、管理費として経費計上できます。

管理会社に委託せずに自分でアパートを管理をした場合ももちろん経費計上できます。

管理費の代表的なものは、エレベーターや共用部の設備点検にかかる費用や、保守管理費用、清掃に関する費用などが挙げられます。

管理会社に管理業務を委託している場合は、管理会社に支払っている管理代行費用を経費として計上することができます。

損害保険料

アパート経営で発生する、火災保険料や地震保険料、施設賠償保険といった損害保険料は、経費として計上することができます。

確定申告では1年単位の経費を計上する必要があるので、1年ごとにかけている保険の場合は全額経費として計上することができますが、数年間で契約している場合は、1年分の保険料を計算して経費として計上します。

例えば、10年間で120万円の損害保険料を支払っている場合は、120万円÷12年=10万円と計算し1年あたり10万円を経費として計上することになります。

なお、賃貸事業用アパートの損害保険料は経費計上できますが、自宅等の賃貸事業でない部分に関しては経費にはできないので注意しましょう。

仲介手数料や広告宣伝費

アパートを経営するための仲介手数料や入居者を募集するための広告宣伝費も経費として計上できます。

物件の購入をするために不動産会社に仲介してもらった場合の仲介手数料は、初年度に仲介手数料として計上しましょう。

また、アパートの入居者を募集するためにかかった広告宣伝費用も経費計上できます。

具体的には、不動産会社に賃貸募集してもらう際にかかる広告費や、入居募集のためのパンフレットやチラシなどが該当します。

税理士の報酬

税理士や司法書士など、アパート経営に関することを専門家に依頼した場合は、その費用は経費として計上することができます。

アパートの登記をする際に司法書士に書類作成を依頼する、確定申告を税理士に依頼するなど、アパート経営に関わる手続きを専門家に代行してもらうケースは多いでしょう。

その都度発生した費用はもちろん、顧問契約を結んでいる場合でも経費計上できるので覚えておきましょう。

その他の費用

その他にもアパート経営に関係する費用は経費として計上することが可能です。

  • アパート経営にかかわる電話代や郵送代、通信費
  • アパート経営に関する情報を集めるための新聞購読費、書籍代
  • アパート経営に関連する接待交際費
  • アパート経営上必要な事務用品費

消耗品に関しては購入金額は10万円以下のものに限り、消耗品として経費計上できます。

賃貸経営の管理に使うパソコン・プリンター・会計ソフトなど も10万円未満であれば消耗品費として計上できます。

ただし、10万円を超える場合は減価償却費として計上することになるので注意しましょう。

アパート経営の確定申告で経費にならないもの

アパート経営の確定申告で経費になるものは上記で紹介しましたが、似ているものでも経費として計上できないものがあるので知っておきましょう。

借入金

アパート経営の経費では、借入金の利息部分は経費計上できますが、借入金の元本部分は経費にはならないので覚えておきましょう。

借入金の発生は、負債が増加したことになり収益の発生しているわけではないからです。

そのため借入金の返済は、負債の減少にあたるので費用が発生しているわけではないので経費として経費計上できないと判断されるのです。

所得税・住民税

所得税や住民税などは経費として計上できません。

税金に関しては、固定資産税や不動産取得税、印紙税など不動産に関する税金のみが経費として計上でき、所得税と法人税といった税金は経費として計上できません。

プライベートな支出と混在しているもの

アパート経営とプライベートが混在している費用をすべて経費として計上することはできません。

混在している場合は、アパート経営に関する支出部分のみを家事按分をして計上する必要があります。

家事按分とは、かかった費用のうちアパート経営で使用している割合に基づいて経費を分けることです。

パソコンやスマホなどの費用、ガソリン代や自動車税、自宅と事務所が共用の場合は家賃や水道光熱費も家事按分すれば経費として計上することが可能です。

確定申告の方式

事業所得や不動産所得がある場合の確定申告の方法には「白色申告」と「青色申告」の2種類の方式があります。

確定申告をする前にそれぞれの特性やメリットを理解しておきましょう。

青色申告とは

青色申告は、「青色申告承認申請書」を事前に提出した事業者のみが行える確定申告の方式です。

青色申告では、原則として複式簿記で帳簿をつけることが義務付けられているので、専門的な知識も必要となりますが、最大65万円の特別控除が受けられることに加え、家族への給与が全額必要経費にできる、赤字を3年間繰り越せるなどメリットが非常に多い申告方法です。

不動産経営を今後も行っていくのであれば、手続きは煩雑ではありますが、青色申告で確定申告をすることをおすすめします。

白色申告とは

白色申告は、青色申告の申請をしていない事業者が行う確定申告です。

白色申告は決算の手続きがシンプルで、記帳に関しても単式簿記で良いとされているため簡単に確定申告が行えるというメリットはあります。

一方で、青色申告特別控除や赤字の繰り越しができないなどのデメリットがあるので不動産経営をする上では青色申告のほうがメリットが多いといえます。

確定申告の流れ

難しそうなイメージがある確定申告ですが、事前に書類を準備しておけば慌てることなくスムーズに手続きができます。

ここでは、確定申告に必要な書類や提出方法について解説します。

確定申告の方式を決める

確定申告をするには、白色申告をするか青色申告をするかを決めておく必要があります。

不動産経営を続けていくなら、特別控除が受けられるなどメリットの多い青色申告を選ぶことをおすすめします。

青色申告を行う場合は、青色申告承認申請書を申請する必要があるので事前に手続きをしておきましょう。

必要書類を準備する

確定申告の方式を決定したら、確定申告で必要な書類を準備しておきましょう。

ここでは青色申告の手順について解説します。

確定申告では、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得について、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うことが義務付けられてるので、直前で慌てることのないように準備しましょう。

必要書類は下記の通りです。

取得先書類
自分でWebより取得不動産所得用の青色申告決算書
確定申告書B
不動産会社不動産売買契約書
売渡精算書
家賃の送金明細書
賃貸契約書
譲渡対価証明書
融資を受けた金融機関借入金の返済予定表
勤務先源泉徴収票
その他固定資産通知書
火災保険などの証券
交際費や交通費などの領収書など

自分で作成するものは確定申告書Bと不動産所得用の青色申告決算書の2種類です。

国税庁HPからダウンロードするか、税務署や市役所で直接入手することもできます。

確定申告書を作成する

不動産所得用の青色申告決算書は、損益計算書と貸借対照表からなります。

1ページ目に損益計算書(損益計算書情報、基本情報)、2ページ目が損益計算書の細目(売上・給与など)、3ページ目が損益計算書の細目(主に減価償却、地代家賃)、4ページ目が貸借対照表という構成になっているので、2、3ページ目から先に書いて、その数字を1ページ目に記載するとスムーズに進みます。

申告決算書を作成する際は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使って入力すればそのまま書類が作成できるので便利です。

確定申告書Bについても、確定申告書を作成する際は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば入力するだけで書類が作成できます。

作成した書類は、税務署に提出するか、e-Taxで電子申告することができます。

青色申告で特別控除を最大の65万円受けるにはe-Taxで申告する必要があるので、国税庁の「確定申告作成コーナー」より申告しましょう。

確定申告に関する疑問

初めての確定申告は不安も多く、手間もかかるので大変なイメージがあると思います。

ここでは確定申告に関する疑問について説明します。

確定申告しなかったら罰則はある?

確定申告の義務がある方が確定申告をしなかった場合は、罰則が課されることがあります。

申告期限に遅れると、本来の税金に加えて無申告加算税や延滞税といった罰金が科されます。

無申告加算税は、確定申告をしなかった場合にペナルティとして追加で課される税金のことです。

無申告加算税では、原則として本来納付するべき税額に対して、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%をかけた金額が課されます。

ただし、税務署の税務調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合には、無申告加算税は5%の金額にまで軽減されます。

期限内に申告することが義務なので、期限に遅れることがないよう注意しましょう。

領収書を無くしてしまったらどうすればいい?

領収書を紛失してしまった場合は、支払った証拠となるもので代用するしか方法はありません。

領収の再発行を依頼する、レシートで代用する、出金伝票で処理をする、クレジットカードの利用明細や振込明細、通帳記帳で代用するなどの方法が考えられます。

領収書は、支払いが行われたことの証拠でもあるので、きちんと管理をしておきましょう。

専業従事者ってどういうもの?

申告者の配偶者や親族で、賃貸経営の事業にもっぱら従事している人を専業従事者といいます。

原則として個人事業主が家族に支払った給料は経費にできません。

しかし、配偶者や親族が、青色申告事業納税者が経営する会社で働いている場合は、期限内に届出をするなどの条件を満たせば、専業従事者として給与を経費として計上できます。

これが青色事業専従者給与といい、青色申告をするメリットの一つでもあります。

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知識を身に付けて確定申告をスムーズに行おう

確定申告は難しいイメージがありますが、事前に準備をしておくことでスムーズに手続きをすることができます。

経費として計上できるものをしっかりと把握しておくことで節税効果も高くなります。

アパート経営をする以上確定申告は必要となるものなので、流れを知って効率よく確定申告を行いましょう。