失敗するには理由がある！不動産投資で成功する人の7つの共通点とは？

「不動産投資で成功する人にはどんな共通点があるの？」
「自分は不動産投資に向いているのか不安。」

長期的に安定した収入を得られる不動産投資は人気の資産運用方法ですが、誰でも成功するわけではありません。

投資物件を購入して運用するので初期投資額も大きく、失敗することが怖くて一歩踏み出せない人も多いのではないでしょうか。

なんとなく始めて失敗してしまうと、大きな損失となるので事前準備が必要です。

ここでは、不動産投資で成功する人の共通点や、不動産投資を成功させるポイント、不動産投資で失敗する人の特徴について解説します。

不動産投資で成功する人の共通点を知って、自分に足りない部分がないか考えてみましょう。

不動産投資における成功とは？

そもそも不動産投資における成功は、投資物件を運用して資産を増やすことです。

具体的には、毎月の賃貸収入を得るインカムゲインと、最終的に不動産を売却し売却益を得るキャピタルゲインを得たときに不動産投資が成功したということになります。

ここでは、不動産投資を成功させるために必要なインカムゲインとキャピタルゲインについて解説します。

インカムゲインで収入を得る

不動産投資におけるインカムゲインは、購入した物件を賃貸に出して得られる家賃収入のことです。

不動産投資を成功させるには、長期的に安定したインカムゲインを得ることが重要です。

例えば、ワンルームマンションを8万円の家賃で賃貸に出せば、月に8万円の家賃収入を得ることができます。

賃貸収入は8万円であっても、そこから維持管理費や固定資産税などの費用が差し引かれるので手元に残る金額は少なくなるので、支出額を含めて計算する必要があります。

家賃収入は、空室や家賃下落によって下がるリスクがあるので、リスクを考慮した収益計画を立てておくことも重要です。

キャピタルゲインに比べると収益性は低いですが継続して収益を得られるので、インカムゲインを狙った不動産投資が主流です。

キャピタルゲインで売却益を得る

不動産投資におけるキャピタルゲインは、所有している不動産を売却して得る売却益のことです。

1,000万円で購入した投資物件が1,500万円で売却できた場合、差額の500万円から売却に関する手数料や税金を差し引いた金額が売却益となります。

物件が購入時よりも大幅に値上がりすれば大きな利益が期待できますが、経年劣化で価格が下落することが多く売却損が出る可能性もあるのです。

キャピタルゲインを狙った投資は、ハイリスクハイリターンなので投資経験があっても利益を確定させるのは難しいと言われています。

立地条件がよく長期間値下がりしない物件は購入金額も高いケースが多く、また大幅に値上がりする物件を購入時に予測することも難しいからです。

安定した収益を得られるインカムゲインに比べて、キャピタルゲインは成功した時の利益は大きいのですが、大きな損失となることもあるので覚えておきましょう。

不動産投資で成功する人の7つの共通点

不動産投資で成功する人には共通する特徴があります。

不動産投資は、株式投資やFXに比べると安定した収益が見込める投資方法ではありますが、誰でも成功するわけではありません。

ここでは、不動産投資で成功する人の7つの共通点を紹介します。

1. 投資の目的を決めている
2. 長期的な資金計画が立てられる
3. 情報収集能力がある
4. リスク管理を怠らない
5. 決断力がある
6. 不動産投資資金に余裕がある
7. 信頼できる不動産会社がある

投資である以上リスクはつきものなので、成功する人の共通点を学んで投資に活かしましょう。

投資の目的を決めている

不動産投資で成功する人は、自分自身の投資の目的を明確に決めている人です。

「節税対策として不動産投資をしたい」「副業としてプラスアルファの収益を確保したい」「不動作投資だけで生活したい」など、人によって投資のゴール地点が異なるので、成功したかどうかを客観的に判断することはできません。

不動産投資で月に6万円の収益があった場合、副業として不動産投資を行う人にとっては成功でも、不動産投資の収入だけで生計を立てたいという方にとっては失敗と感じるかも知れません。

不動産投資を始めるときは、自分自身の投資の目的を明確にしておきましょう。

最終的に不動産投資の収益で生活したいと考えるなら、所有物件を増やし投資規模を拡大していくことも検討しなくてはいけません。

投資の目的に応じて扱う物件の規模も変わってくるので、まずは自分自身の目的を設定しておきましょう。

長期的な資金計画が立てられる

不動産投資で成功する人は、長期的な資金計画が立てられる人です。

不動産投資では、基本的に数年から数十年単位の長期間にわたって行う投資です。

そのため、「うまくいかなかったら売却すればいい」と安易に始めてしまうと大きな損失を抱えてしまう可能性があります。

不動産投資では、物件の劣化に伴う家賃下落や空室リスク、修繕費が発生するなどさまざまなリスクがつきものです。

例えば、人気の新築物件を購入し最初の数年間は収益化できていたけれど、入退去を繰りかえすうちに家賃を下げなければ集客できなくなり、赤字経営になってしまうというケースもあります。

不動産投資を始めるときは、起こりうるリスクを想定して長期間にわたって収益化できる計画を立てておくべきです。

また、不動産投資には物件に関するリスクだけでなく、自身のライフスタイルの変化も想定しておかねばなりません。

結婚、出産、子供の学費など大きな資金が必要となる場合を想定して、長期的に無理のない資金計画を立てておきましょう。

情報収集能力がある

不動産投資で成功する人は、情報収集能力がある人です。

不動産投資は株式投資などとは違い初期投資額が大きいので、物件の選択を間違えれば大きな損失となってしまいます。

条件の良い物件を選ぶためには、正確な情報収集が欠かせません。

投資物件を選ぶ際はもちろんのこと、資産運用をする上で不動産業界だけでなく、法律や金融の知識も必要となります。

不動産投資のサイトやセミナー、不動産投資会社から情報を手に入れてその情報を活用しましょう。

セミナーや担当営業から情報を得るときはセールストークに惑わされるのではなく、さまざまな情報の中から正しい情報を取捨選択することも大切です。

正しい判断をするためにも、最低限の不動産投資の知識を勉強しておきましょう。

リスク管理を怠らない

不動産投資で成功する人は、リスク管理を怠らない人です。

「不動産投資で失敗したらどうしよう。」と漠然とした不安を抱えている場合は、デメリットやリスクに対して適切な対策ができていない可能性があります。

どんな投資にもリスクはつきものなのですが、起こりうるリスクを事前に想定し対策を行えばリスクを最小限に留めることができます。

不動産投資では、空室、家賃下落、修繕などが大きなリスクと言われています。

空室が発生するとその物件からの賃料収入がゼロになってしまうので、経営が悪化してしまいます。

空室リスクを回避するためには、賃貸需要が高い物件を選ぶことはもちろん、サブリース契約をして空室時の家賃を保証するという方法もあります。

それぞれのリスクに対して、対策を立てて賃貸経営をすることが大切です。

決断力がある

不動産投資で成功する人は、決断力がある人です。

不動産投資において物件選びは非常に重要なので慎重に判断するべきですが、良い物件はすぐに売れてしまうので瞬時の判断が必要になります。

正確に決断するためには、日頃から物件の相場を把握しておくことが大切です。

エリアの相場を掴んでいれば、その物件が安いのか高いのかが分かるので優良物件が出たときに迅速に決断することができるからです。

物件選びだけでなく、家賃を下げるタイミングや管理を委託する際など、さまざまな場面で決断力が問われます。

不動産投資の知識を活かして、正確な決断ができるように準備しておきましょう。

不動産投資資金に余裕がある

不動産投資で成功する人は、不動産資金に余裕がある人です。

不動産投資では、物件購入の際に金融機関から融資をうけることが一般的ですが、「自己資金ゼロでも不動産投資できる」というセールストークもあるように、フルローンで購入可能な物件もあります。

しかし、自己資金がゼロで投資を始めてしまうと、空室で賃貸収入がないケースや突発的に修繕費が必要となった場合に対応できなくなってしまいます。

賃貸経営では、サブリース契約で家賃保証を受けていない場合、空室時には家賃収入がなくなるので自己資金からローンの返済をすることになります。

不動産投資の資金は不動産運用で賄うのが基本なのですが、不測の事態に備えるためにも自己資金に余裕がある状態で運用することがベストです。

また、複数の物件を所有してリスクを分散させることも有効なので、余裕を持って資産形成をできるようにしましょう。

信頼できる不動産会社がある

不動産投資で成功する人は、信頼できる不動産会社を見つけている人です。

不動産投資では、パートナーとなる不動産投資会社を見つけることも重要なポイントです。

信頼できる会社かどうかは、下記のポイントで判断しましょう。

• リスクやデメリットについて説明してくれる
• 投資家に合わせた物件を提案してくれる
• 疑問点を解消してくれる
• 投資のシュミレーション内容が正確
• 豊富な投資物件の販売実績がある

不動産投資を成功させるためには、信頼できる不動産投資会社から物件を購入し、今後の経営のパートナーとして情報交換することが大切です。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるためには、下記のポイントを抑えておきましょう。

1. 利回りを理解する
2. 空室リスクの少ない物件を選ぶ
3. 売却時期を見極める
4. 投資物件の特徴を抑えておく
5. キャッシュフローが出る物件を選ぶ
6. 長期的な資金計画を立てる

知識と経験を活かして失敗しない不動産経営を目指しましょう。

利回りを理解する

不動産投資を成功させるためには、利回りについて理解しておきましょう。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

2種類の利回りは下記のように計算します。

• 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

不動産会社の物件情報に掲載されているものは表面利回りであることが多く、実質利回りはそこから諸経費を差し引くので低くなります。

利回りは投資物件の検討をする際の重要な判断材料の一つではありますが、利回りだけで優良物件かどうかを判断することはできません。

一般的に、新築物件は利回りが低く、中古物件は利回りが高い傾向にあります。

利回りは家賃収入と物件購入価格で算出されるので、賃貸需要や修繕リスクは考慮されていないからです。

利回りが良いからと中古物件を購入したが、劣化が激しく修繕費がかかることも考えられます。

物件を選ぶ時には、利回りを考慮した上で、賃貸ニーズや長期的な収益を考慮して判断しましょう。

空室リスクの少ない物件を選ぶ

不動産投資を成功させるためには、空室リスクの少ない物件を選びましょう。

不動産投資の成功するかどうかは物件選びにかかっています。

立地の選定はもちろん重要ですが、設備の充実や、周辺環境、家賃設定は相場に比べて高くないかなどの入居者のニーズを考慮して投資物件を選ぶ必要があります。

マンションであれば、宅配ボックスやオートロック、防犯カメラが設置されているなど共有部分の設備が充実しているマンションは、築年数が経過しても一定の賃貸ニーズが期待できます。

どんなにいい物件を所有していても、入居ニーズがなければ収益化はできないので、周辺の賃貸物件の入居状況を把握しておくことも重要です。

周辺エリアで空室が目立つようなら、すでに賃貸需要は飽和状態であることも考えらるので注意しましょう。

売却時期を見極める

不動産投資を成功させるためには、売却益を見越して売却時期を見極めることが大切です。

投資物件を売却するタイミングは、不動産価格が上昇した時だけではありません。

売却時期に迷っている方は、下記のタイミングで売却を検討しましょう。

• 多額の支出が発生する大規模修繕の前
• 減価償却が終了し経費計上できなくなる時
• 築20年が経過する前
• 所有期間が5年を超えて譲渡所得税率が下がる時
• 不動産取引が活発になる3月と10月

所有物件の売却益があれば、その資金を利用して投資規模を拡大することもできます。

物件の譲渡には短期譲渡と長期譲渡の2種類があり、取得していた年数に応じて所得税が課せられます。

• 短期譲渡：物件取得から5年未満に売却をした場合で譲渡税率は39％
• 長期譲渡：物件取得から5年を超えて売却をした場合で譲渡税率は20％

6年を超えるタイミングで税率が下がるので第一の売却時期と考えるケースもあります。

最も収益化できるタイミングで売却時期を検討しましょう。

投資物件の特徴を抑えておく

不動産投資を成功させるためには、投資物件の特徴を抑えておきましょう。

不動産投資では、投資物件によってメリット、デメリットが違います。

マンションか一戸建てか、新築か中古か、区分投資か一棟投資かによって初期費用や利回り、ターゲット層が変わるので、自分に合った投資物件を選ぶことが大切です。

副業として不動産投資を始める方は、初期費用が抑えられる区分マンション投資を選ぶケースが多いですが、新築か中古かによって特徴が異なります。

例えば、新築区分マンション投資では、新築なので客付けしやすいメリットがありますが、初期投資額が高く急激な家賃下落のリスクがあります。

一方、中古区分マンション投資では、初期投資額が抑えられるので高利回りが期待できますが、修繕費がかかり経年劣化で空室が目立つリスクがあります。

このように投資物件の特徴を抑えて、長期的な収益計画を立てた上で購入しましょう。

キャッシュフローが出る物件を選ぶ

不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローが出る物件を選びましょう。

不動産投資でのキャッシュフローとは、賃貸での家賃収入から諸経費を差し引いて手元に残る現金のことを言います。

諸経費とは、ローン返済額や管理会社への運営委託費などの運営費、税金などのことを指します。

キャッシュフローがなければ、赤字経営となり突発的な支出に対応できません。

定年後に年金や生命保険代わりに利用する目的で新築の物件に投資をしている場合はキャッシュフローがマイナスになるケースもあるのですが、収益目的で投資をしている場合は、キャッシュフローのマイナスは避けるべきです。

また、多くのキャッシュフローを生み出す物件は、資産価値が高いと判断されるので高額でも売却につながりますが、キャッシュフローがない場合は、儲からない物件と判断されてしまいます。

キャッシュフローを出すことができれば、賃貸経営を長く続けられるだけでなく、投資事業の拡大をしてさらに収益を得ることができるメリットもあります。

長期的な資金計画を立てる

不動産投資を成功させるためには、長期的な資金計画を立てておくことが重要です。

家賃収入やローンの返済額、ランニングコスト、修繕費などを綿密に計算してシュミレーションをしておきましょう。

資金計画を立てるときは、空室率や家賃下落率、大規模修繕の費用を考慮しておくと実際の数字に近い形でシュミレーションできます。

不動産投資で最終的に利益が確定するのは不動産を売却した時です。

売却時期については、譲渡所得税率が変わる5年後以降で考えるのが一般的です。

不動産を売却する際には譲渡所得に対する税金がかかり、5年未満の短期譲渡の場合は39％、5年以上の長期譲渡の場合は20％と税率が下がるので、5年を超えると売却のタイミングとなります。

また、大規模修繕のタイミングで売却を考えることもできます。

修繕やリフォームをして資産価値を高めて物件を運用し続けるのか、売却して別の投資物件を探すのかを判断するタイミングでもあります。

このように、長期的な資金計画を立てることでより効果的に収益を生むことができるのです。

不動産投資で失敗する人の３つの特徴

不動産投資で失敗してしまう人には、共通する特徴があります。

ここでは、不動産投資で失敗する人の3つの特徴を紹介します。

1. 人任せで勉強をしない
2. 比較検討をしない
3. 明確な目標がない

当てはまる特徴がある場合は、不動産投資をするかどうかを考え直したほうがよいでしょう。

人任せで勉強をしない

「不動産会社に丸投げで自分で勉強しない」「おすすめの投資物件があると聞いて何も考えずに購入する」などのように、不動産投資に興味がなく人任せで投資を行っている場合は、失敗する可能性があります。

不動産投資会社の中には物件を売るために、デメリットを説明することなく勧めてくるケースがあります。

セールストークを鵜呑みにしてしまい、リスク対策を怠って失敗してしまうケースはよく見られます。

不動産投資は、賃貸経営なので収益化するためには不動産に関する知識が必要です。

自分の資産を守れるのは自分しかいないので、人任せにするのではなく知識を得られるよう努力をしましょう。

比較検討をしない

「調べるのが面倒だから勧められた物件を購入した」「ずさんな管理会社を選んでしまって空室期間が長引いてしまう」などのように、比較検討をせずに判断して失敗するケースもあります。

不動産投資に関わらず、複数の選択肢から比較検討し最良のものを選ぶことは経営の鉄則です。

不動産投資では、物件の選定を始め、入居者、管理方法、委託管理会社などさまざまな事柄を決定しなければいけません。

物件の購入に関しても、不動産投資会社によって得意分野が異なる場合、一社のみの話を聞いていると情報が偏ってしまい正しい判断ができない可能性もあります。

複数の会社を比較検討すると、物件価格や収益計画、運営後の管理計画が適切かどうかを判断できます。

資料請求やセミナーに参加するなどして最低でも3社以上はコンタクトを取りましょう。

正しく判断するためにも、面倒でも複数の業者を比較検討することをおすすめします。

明確な目的がない

「節税目的で不動産投資をするつもりだったのに節税効果の少ない物件を選んでしまった」「年金代わりの投資物件を探していたが、結局すすめられるままに中古物件を購入してしまった」などのように、投資の目的をはっきりさせずに物件を選ぶと失敗してしまう可能性があります。

不動産投資で成功するためには、何のために投資をするのかを明確にして物件選びを勧めましょう。

エリアや価格、築年数や間取り、駅からの距離など自分の条件を決めておくと物件探しで迷うことが少なくなります。

条件を曖昧にしていると、新しい物件を見るたびに目移りしてしまい本来の目的を見失ってしまいます。

不動産投資で生計を立てるつもりなのか、副業程度に収益を得たいのかによって選ぶべき投資物件も変わるので、投資の目的を明確にした上で物件を探すようにしましょう。

成功する人の共通点から不動産投資を学ぼう

不動産投資で成功する人は、経験があるだけでなく不動産について学ぼうという姿勢を持っている人です。

不動産投資を始める理由の一つに、不労所得を得られることが挙げられますが、不動産投資をすれば誰でも不労所得が得られるわけではありません。

物件選びを間違えれば収益化は難しくなり、大きな損失を受けることになります。

必ず成功する投資というのは存在しないので、自分の投資目的に合わせた物件を選び、安定した収益が得られるよう運用し続けることが大切です。

不動産投資で成功する人の共通点から学び、失敗しない不動産投資を目指しましょう。