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資産運用のひとつとして、投資用のマンションの購入を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
マンション投資を始めるにあたっては、本当に資産運用していけるのかどうか心配な点も多いですよね。
この記事ではマンションを購入する前に知っておきたい、マンションのオーナーのメリットやデメリット、収支の仕組みなどををご紹介します。
これからマンション投資を始めるか検討している方は、ぜひチェックしてみてくださいね。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
マンションオーナーは儲かるのか。収支の仕組みについて
投資用のマンションを持っていると聞くと「お金持ちで自由で華やか」「一般の会社員とは違う世界の人」と思っている方は多いのでは。
実は、多くのマンションオーナーは会社員と兼業であるということはご存じでしょうか。
その大きな理由の一つとして、マンションの家賃収入以外にも会社からの安定した収入があるからということが言えます。
それではマンションのオーナーだけでは儲けることができないということなのでしょうか。
気になる、マンションのオーナーになった場合の収支の仕組みをご紹介します。
ワンルームマンションオーナーだと利益は低め…
まずは、分譲マンションを1室だけ買ってオーナーになった場合でシミュレーションしてみましょう。
マンションの年間収支はざっくりと「想定家賃収入－支出合計」で求められます。
例えば、10,000,000円のマンションを購入し、家賃収入が月80,000円とすると、年間の想定家賃収入が960,000円。
支出合計は、ローン返済や火災保険など含め、例えば760,000円だった場合、960,000円－760,000円になるので、年間の収入は200,000円。
月々にするとおおよそ16,000円の儲けです。
意外と少ない印象を受けるのではないでしょうか。
マンション1棟まるごとのオーナーなら…
それでは、マンションをまるごと1棟購入してオーナーになった場合はどうでしょう。
100,000,000円の物件を購入したとして、年間の家賃収入が10,000,000円と想定します。
ローン返済などの支出金額をおおよそ6,000,000円とした場合、年間4,000,000円が手元に残る計算になります。
当たり前のような話ですが、マンションの規模（家賃収入）が大きくなればなるほど、購入金額・ローンの返済額も大きくなりますが純利益も大きくなりますね。
また、このようにマンション1棟まるごと購入した場合、1室のみのオーナーになることと比較して、良い点があります。
それは、リスクヘッジができるというところです。
1棟であれば複数の部屋に入居者がいるため、たとえ1室空室が出てしまった場合でも、他の入居者からの家賃収入が見込めるのです。
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利益の仕組み」インカムゲイン」「キャピタルゲイン」
マンションオーナーとして利益を最大にするために知っておきたい２つの収支の仕組みがあります。
それは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。
この２つの仕組みを知ることで、マンション投資の全体のお金の流れがわかります。
計画的に投資を行うためにも重要な事ですので、ぜひチェックしてくださいね。それでは詳しくそれぞれご紹介しています。
インカムゲインは毎月の家賃収入
インカムゲインとは、「資産を保有している間に得られる収益のこと」です。
マンション投資では、毎月の家賃収入がこのインカムゲインにあたります。
他に、株式でいうと配当金や債券における利子がインカムゲインにあたります。
さらに身近なものでいうと、預貯金を預けていることによって得られる利息分もインカムゲインです。
マンションを運営する場合には、このインカムゲインを確保するべく、なるべく空室がなく、満室の状態であることが望ましいと言えます。
キャピタルゲインは売却益
一方で、キャピタルゲインとは、マンションを売却する際に購入時よりも高い金額で売却することによって得られる売却益のことです。
しかし株式にも言える事ですが、購入時よりも価値や価格が下がる可能性もあります。
そのように売却することで損失となってしうことを「キャピタルロス」といいます。
マンションの売却でキャピタルゲインを算出するうえで必ず知っておきたいことは、減価償却累計額が購入時の価格から減額されるという点です。
つまり、マンションの購入時と同じ金額で売却することができた場合、減価償却累計額の分がキャピタルゲインとなるのです。
マンション投資を行う上では、ローン返済と家賃収入のインカムゲインだけではなく、売却した場合のキャピタルゲインのことも考える必要があると言えます。
マンションオーナーになるメリット
FXや株など数ある資産運用の中でも、マンション投資を考えている方であれば、気になるのが、マンションのオーナーになるメリットとデメリット。
両方を知ったうえで、賢く運用したいとこですね。
それではまずはメリットからみていきましょう。
毎月の家賃収入を得られる
マンションオーナーのもっとも大きなメリットは「家賃収入」という定期的な収入がうまれるという点。
マンション管理を自分で行うと修繕や入居者募集など何かと忙しいのですが、管理会社に委託することで「不労所得」へと変わるのです。
そのため、サラリーマンなど本業が忙しい方でも、働きながら家賃収入を得る方法を検討しやすいと言えるでしょう。
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金融商品よりも比較的低リスクである
1日で10%以上も上下動することもある株やFXなどの金融投資と比べ、マンション投資は比較的リスクが低いというメリットがあります。
マンションのインカムゲインである家賃収入は、日々大きく変動することはありませんよね。
生命保険の代わりにもなる団体信用生命保険
マンション購入資金用のローンとして不動産投資ローンを検討している方も多いです。
不動産投資ローンを利用すると、一般的には団体信用生命研に加入することになります。
ローンの返済中、ローン残高が残った状態で、万が一のことがあった場合、生命保険でローン残高が完済されるのです。
遺族にはマンションのローン返済は残らず、マンションという不動産資産が残るので、遺族年金のかわりに家賃収入を受ける事が出来ます。
いつ何が起こるかわからないので、このような仕組みがあると安心ですよね。
マンションオーナーになるデメリット
続いてはマンションオーナーになるデメリットをご紹介します。
マンション投資は、もちろんメリットばかりではありません。
きちんとデメリットを理解することで、賢い資産運用に繋がります。
それでは詳しくみていきましょう。
初期費用や修繕費用などがかかる
マンション投資を始めるには、マンションを購入するために、本体価格以外にもローンを組む際の利息や仲介手数料などのほか、登記に関する費用などの初期投資が必要です。
割合は物件や条件によっても異なりますが、中古の物件を購入した場合、おおよそ物件価格の7〜8％程です。
さらにローンの頭金なども念頭に置いておく必要があります。
また、マンションを管理していく上では、修繕費用が発生することも理解しておかなくてはいけません。
マンションは築年数が経てばたつほどもちろん劣化しますよね。
修繕費用がかかることを見込んで、ある程度の余裕を持っておく必要があるといえます。
空室になると収入減に
大きなデメリットのひとつとも言えるのが、入居者がいなくなってしまう「空室リスク」です。
空室になると賃料収入が減ってしまいますが、月々のローン支払いは変わりません。
また、築年数がたつにつれて、家賃相場も下落して成約賃料も少しずつ下がってしまいます。
入居してもらいやすいように、リフォームをする費用が必要になる可能性も考えられます。
売却に時間がかかる可能性がある
何らかの理由でマンションを手放さなくてはいけなくなる可能性もあります。
その際は売却することになるのですが、マンションは流動性が低く、売れるまでに時間がかかってしまうので即現金化できないというデメリットが。
また、マンションを売却する際にも仲介手数料などの諸費用がかかることも覚えておきましょう。
マンションオーナーになるには
マンションのオーナーになるのにはどのような人が向いているのでしょうか。
また、どのようにすればマンションを購入できるのでしょうか。
マンション投資を始める流れなど、気になる点をご紹介していきます。
マンションオーナーに向いている人は？
不労所得などの良い点もあれば、収入だけではなく意外と費用がかかるというデメリットもあるマンションのオーナー。
お金持ちの人がオーナーになっていると思われがちなのですが、冒頭で触れたように実は一般的な会社員でマンションのオーナーになる方が多いように自己資金に関わらず始められる投資であると言えます。
それでは、どのような人がマンションのオーナーに向いているのでしょうか。
マンション投資を始める前に、知っておきたいポイントをご紹介します。
不動産投資ローンを組める
不動産投資ローンは各金融機関などによってさまざまな商品があります。
一般的に、不動産投資ローンが組みやすい条件には、下記の3つがあげられます。
以上から、安定的した収入のある会社員で若い年齢の方が不動産投資ローンを組みやすいため、マンション投資に向いていると言えますね。
初期費用や修繕費用などある程度の資金的な余裕がある
不動産投資ローンを組む際の頭金や、マンション購入には初期費用がかかることはデメリットでもご紹介しましたね。
管理していくなかで、修繕費用が発生したり、入居してもらいやすいようにリフォーム工事をすることもなくはないでしょう。
マンションオーナーはこのように、ある程度の支出がかかる場面があります。
ある程度の余裕を持ったうえでマンション投資を行うのがベストです。
オーナーになるまでの簡単な流れ
収入と支出のバランスを考えながら行えば、家賃収入という不労所得を毎月得る事が可能となるマンション投資。
では、実際にどのようにしてマンションのオーナーになることができるのでしょうか。
簡単に流れをご紹介すると、マンションのオーナーになるまでのステップは下記のようになっています。
マンションオーナーになるまでの流れ
まとめ
マンションオーナーになるのは難しいと思っていた方は多いのではないでしょうか。
株やFXよりも始めるまでのステップは多いものの、不動産投資は仕組みを理解することで思ったより簡単に始める事ができます。
もちろん投資にはリスクはつきものですので、きちんと理解して賢く資産運用していきましょうね。
この記事が、これからマンション投資を始めようと考えている方の参考になれば幸いです。
不動産の資産運用について、運用の方法などの基本的な知識説明していきます。利回りなどの資産運用の際によく使われる用語についても解説します。また、不動産の資産運用がおすすめの理由や、リスクと、それを抑えて運用していくコツについても触れていくので、不動産の資産運用を将来考えている方は注目してみてください。
