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アパート経営やマンション経営などを検討している場合、どのくらいの賃貸収入を得られるのか気になるかと思います。
そこで今回は、
- 国内の賃貸経営者の平均賃貸収入
- 賃貸経営者の収入源
- 賃貸経営を行う場合に発生する支出
などについて具体的に説明していきます。
ケース別にどのくらいの賃貸収入が得られるのかシミュレーションもしてみましたので、「具体的な賃貸収入を知りたい」と考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
日本の賃貸平均収入はいくら？
国税庁が出しているデータを参考にすると、国内の賃貸経営者の平均年収（不動産所得のみ）は512万円です。
つまり、毎月約46万円の収入を得ていることになります。
ここから経費や税金などが引かれるため、手取りはもう少し低くなります。
賃貸経営者の収入源は主に2つある
ここでは、賃貸経営者の収入源について具体的に説明していきます。
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賃貸収入
賃貸経営者の収入源1つ目は、「賃貸収入」です。
ここでは、具体的にどのような賃貸収入があるのか説明していきます。
家賃
1つ目の賃貸収入は「家賃」です。具体的な説明は不要かと思いますが、これは入居者から毎月支払ってもらう賃料のことです。
基本的に家賃が収入の半分以上を占めています。
そのため、空室が増えれば増えるほど家賃収入は下がっていきます。
最近は「フリーレント（一定期間家賃が無料になる制度）」で入居者を集めている賃貸経営者も多いので、そのような方が多いエリアでオーナーになる場合は注意しましょう。
共益費
2つ目の賃貸収入は「共益費」です。
共益費とは、家賃と同様に入居者から毎月徴収する費用です。
共用スペースや駐車場などの維持費という名目で徴収しますが、法的な定めはないため、使い方は賃貸経営者によって異なります。
共益費ではなく管理費を徴収している賃貸経営者もいますが、捉え方はほぼ同じです。
礼金
3つ目の賃貸収入は「礼金」です。
礼金とは、入居者が賃貸経営者に初期費用として支払う謝礼金です。
受け取った礼金を入居者に返還する義務はないため、実質収入と言えるでしょう。
地域や物件によっても異なりますが、礼金は家賃の1ヶ月分～2ヶ月分が相場です。
黄 威翔/宅地建物取引士 しかし、礼金なしの方が入居者は集まりやすい傾向にあるため、オープンして間もない場合は礼金なしにした方が良いです。
契約更新料
4つ目の賃貸収入は「契約更新料」です。
契約更新料とは、賃貸借契約書を更新する際に入居者から支払われる費用です。
一般的に契約更新料は家賃の1ヶ月～2ヶ月分が相場と言われています。
しかし、空室リスクを下げるために、最近は契約更新料を取らない賃貸経営者が増えてきています。
駐車場代
5つ目の賃貸収入は「駐車場代」です。
駐車場代とは、賃貸物件の敷地内にある駐車場を契約している入居者から毎月支払われる費用です。
駐車場代は月5000円～月2万円が相場なので、比較的大きな収入源になると言えます。
賃貸以外の収入
賃貸経営者の収入源2つ目は、「賃貸収入以外の収入」です。
多岐に渡るため一概にこれということはできませんが、自動販売機や太陽光発電システムを設置している方が多い傾向にあります。
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賃貸経営をした場合の支出
ここでは、賃貸経営をした場合の支出について具体的に説明していきます。
賃貸の維持費
賃貸経営をした場合の支出1つ目は「賃貸の維持費」です。
ここでは、具体的にどのような維持費がかかるのか説明していきます。
修繕費
1つ目の支出は「修繕費」です。
例えば、壁紙やフローリングの張替え費用、エアコンやキッチンなどの住宅設備取り換え費用、そして10年～15年に一度行う外壁工事費用などが挙げられます。
依頼する会社や修繕内容によって異なりますが、修繕費の相場は以下の通りです。
| 修繕内容 | 修繕費の相場 |
|---|---|
| 壁紙やフローリングの張替え | 5万程度/戸 |
| エアコン交換 | 10万円程度/台 |
| 給水ポンプ交換 | 100万円程度（10年～15年周期） |
| 外壁工事 | 3万円程度/平方メートル |
突発的な修繕や細かい修繕も発生するため、修繕費の把握は難しいですが、年間収入の10％程度を想定しておくと良いでしょう。
管理費
2つ目の支出は「管理費」です。
賃貸物件の入居者管理を管理会社に依頼する場合、家賃の5%程度を委託している会社に毎年支払わなければいけません。
管理費はどこからどこまでを委託するかによって大きく異なるため、気になる方は一度見積もりを出してもらいましょう。
火災保険料
3つ目の支出は「火災保険料」です。火災保険料はエリアや内容によって異なります。
例えば、東京都の200平方メートルのマンションに保険金額3520万円、水災なしのプランで契約する場合、地震保険なしの標準プランで年間約1万円、地震保険ありの標準プランで年間5万8000円の保険料がかかります。※参考：損保ジャパン日本興亜
リフォーム費
4つ目の支出は「リフォーム費」です。
リフォーム費とは、入居者が退去した後に次の入居者が気持ちよく暮らせるよう、カーペットの張替えや水回りのメンテナンスなどを行うための費用です。
賃貸物件の築年数が経過していくごとにリフォームしなければいけない箇所が増えるため、物件が古くなるとリフォーム費が高額になってきます。
光熱費
5つ目の支出は、共用部分の電気代や水道代などの「光熱費」です。
大きな割合を占める支出ではないため、負担にはならないかと思いますが、毎月発生するランニングコストです。
仲介手数料
6つ目の支出は、「仲介手数料」です。
不動産会社に入居者を紹介してもらった場合、家賃の0.5ヶ月分を不動産会社に支払う必要があります。
最近はSNSを使って入居者を見つけているオーナーも存在するため、仲介手数料を節約したい場合はそのように工夫して入居者を見つけましょう。
税金
賃貸経営をした場合の支出2つ目は「税金」です。
ここでは、具体的にどのような税金がかかるのか説明していきます。
所得税・住民税
1つ目の税金は「所得税・住民税」です。
年間の家賃収入から年間経費を差し引いた金額を所得とし、その金額に応じた所得税・住民税を支払う必要があります。
賃貸経営で得た収入は不動産所得として扱われるため、所得が多くなればなるほど税率が高くなります。
具体的な税率は以下の通りです。
| 所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超330万円以下 | 10% | 9万7500円 |
| 330万円超695万円以下 | 20% | 42万7500円 |
| 695万円超900万円以下 | 23% | 63万6000円 |
| 900万円超1800万円以下 | 33% | 153万6000円 |
| 1800万円超4000万円以下 | 40% | 279万6000円 |
| 4000万円超 | 45% | 479万6000円 |
固定資産税・都市計画税
2つ目の税金は、「固定資産税・都市計画税」です。
固定資産税と都市計画税の税率は以下の通りです。
- 固定資産税評価額×1.4%＝固定資産税
- 固定資産税評価額×0.3%＝都市計画税
不動産取得税
3つ目の税金は、「不動産取得税」です。
これは、不動産を取得した場合に支払う税金です。
税率は土地・建物共に3％と定められていますが、一定の条件を満たすことで軽減税率の適用を受けられます。
消費税
4つ目の税金は、「消費税」です。
消費税は賃貸経営を始めてから2年間、もしくは1年間の売上が1000万円以下であれば免除されるのですが、売上が1000万円を超えてから2年が経過している場合、消費税を納める義務があります。
建物別に見た賃貸収入の目安
ここでは、建物別にどのくらいの賃貸収入が見込めるのかシミュレーションしていきます。
15室、家賃5万円の賃貸収入
まず、月間家賃収入と年間家賃収入を求めましょう。
15室、家賃5万円なので月間家賃収入と年間家賃収入は以下の通りです。
- 月間家賃収入：75万円
- 年間家賃収入：900万円
ここから、経費を差し引くのですが、今回は毎月30万円の経費がかかると仮定して計算していきます。
その場合、以下の計算式が成り立ちます。
900万円－30万円×12ヶ月＝540万円
540万円は年間家賃収入から年間経費を引いた金額なので、所得額になります。
次は税金がいくらかかるのか求めましょう。
540万円×20％－42万7500円(控除額)＝65万2500円
つまり、所得額が540万円だった場合、65万2500円の不動産所得税を支払う必要があります。
10室、家賃8万円の賃貸収入
先ほどと同様に、まず月間家賃収入と年間家賃収入を求めましょう。
10室、家賃8万円なので月間家賃収入と年間家賃収入は以下の通りです。
- 月間家賃収入：80万円
- 年間家賃収入：960万円
経費は毎月30万円かかると仮定しているので、次は年間家賃収入から年間経費を差し引きます。
960万円－30万円×12ヶ月＝600万円（所得額）
そして、最後に不動産所得税額を求めましょう。
600万円×20％－42万7500円(控除額)＝77万2500円
黄 威翔/宅地建物取引士 ちなみにシミュレーション結果からも分かるように、家賃を高くすれば所得が多くなるとは限りません。
また、家賃を高くすると入居者が集まりづらくなるので、空室リスクが高まります。
そのため、賃貸収入を増やしたい場合は、家賃を高くするよりも家賃を抑えて部屋数を増やした方が良いと言えます。
まとめ
今回は、「賃貸収入」をテーマに解説してきました。
国税庁が出しているデータを参考にすると、国内の賃貸経営者の平均賃貸収入は512万円（月46万円程度）です。
賃貸経営者の収入源は、大きく「賃貸収入」と「それ以外の収入」の2つに分けられます。
特に「家賃」は収入源の半分以上を占めています。
しかし、賃貸経営は、収入だけではなく支出も発生するため、賃貸収入を増やしたい場合は、「家賃をどれだけ多く取れるか」「支出をいかに少なくできるか」この2つがカギになります。
