アパート経営を始めるにあたって、「自己資金はいくら必要なのか？」気になるかと思います。
自己資金が少なくても始められるのですが、比較的安定したアパート経営をしていきたいのであれば、やはりそれなりの自己資金が必要です。
そこで、今回は「アパート経営を始めるにあたって、どのくらいの自己資金が必要なのか」ということについて説明していきます。
手元に残しておきたい資金についても説明しているため、「もしもに備えたい」と考えている慎重派の方もぜひ参考にしてみてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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アパート経営をするために必要な自己資金
アパートを経営するために必要な自己資金は、新築アパートであれば購入価格の8%程度、中古アパートであれば購入価格の10％程度必要と言われています。
例えば、5000万円の新築アパートを経営する場合に必要な自己資金の目安は400万円程度、中古アパートであれば500万円程度用意しておくのが理想です。
しかし、不動産取得税に関しては、アパート購入後、半年～1年半後に請求されます。
かなり時間が経ってから請求されるので、慌てないように予め不動産取得税分のキャッシュを手元に用意しておきましょう。
アパート経営をする上で必要な初期費用
アパート経営をする上で必要な初期費用は、大きく「アパート建設費」と「アパート建設費以外」の2つに分けられます。
そのため、ここでは具体的にどのような初期費用がかかるのかを説明していきます。
アパート建設費用
アパート建設費用は、これから紹介する「アパートの構造」と「アパートの規模や設備」によって大きく異なります。
アパートの構造
アパートの構造とは、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などのことです。
アパートとなると、一般的には木造や鉄骨造が多いかと思いますが、それぞれの平均坪単価は以下の通りです。
ハウスメーカーによっては、坪単価以外に「工事費」が含まれます。
アパートの規模や設備
アパートの戸数や階段、間取りや設備などによってもアパート建設費用は大きく変わってきます。
アパートの規模や設備は建設地の周辺ニーズによっても異なるため、一概に「どのくらいの規模でどのような設備を取り付ければ良い」とは言い切れません。
そのため、周辺ニーズを調査し、どのようなアパートを建設すれば採算が見込めるのか考えてみましょう。
アパート建設費以外に必要な初期費用
ここでは、アパートの建設費以外にどのような初期費用がかかってくるのかを具体的に説明していきます。
現地測量費は30万円程度
アパート建築費以外に、30万円程度の「現地測量費」がかかります。
アパートを設計するためには、敷地の真北や高低差の情報が必要なのですが、これらを測量することを「現況測量」と言います。
現況測量図がない場合は、基本的に設計士の指示の下、現況測量を行わなければいけません。
地盤調査費用は1ポイント当たり50万円程度
アパート建築費以外に、1ポイント当たり50万円程度の「地盤調査費用」がかかります。
アパートの構造や地盤の状態によっては、杭工事を行わなければいけません。
しかし、杭工事を行うためには、まず支持地盤の深さを把握する「地盤調査」を行う必要があります。
地盤調査も基本的に設計士の指示の下、行わなければいけません。
印紙代は請負工事金額によって異なる
アパート建設費以外に「印紙代」がかかるのですが、印紙代は請負工事金額によって異なります。
契約金別に見た印紙代は以下の通りです。
| 本則税率が適用される場合 | 軽減税率が適用される場合 （2014年4月1日～2020年3月31日までに契約を結んだ場合） |
|
|---|---|---|
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
設計料は工事費の1%～3%
アパート建設費以外に工事費に対して1%～3%の「設計料」がかかります。
工事費が高いと設計料は1%になり、工事費が安いと設計料は3%になる傾向があります。
水道分担金は300万円程度
アパート建設費以外に300万円程度の「水道分担金」がかかります。
水道分担金とは、水道の利用申し込みを行う際、水道局に納付するお金です。
水道分担金は、戸数が多ければ多いほど高くなります。
基本的にハウスメーカーが事前に調査してくれているため、予め提案書に記載されています。
火災・地震保険料は請負工事金額の0.05％程度
アパート建設費以外に請負工事金額の0.05％程度の「火災・地震保険料」がかかります。
火災保険に関しては、一括で長期契約した方が安くなるため、資金に余裕があれば一括の長期契約がおすすめです。
新築建物登録免許税は固定資産税評価額によって異なる
新築のアパートを建てる場合、所有保存登記のために「新築建物登録免許税」がかかります。
所有保存登記とは、新たに取得した不動産に対して行われる所有権登記のことです。
新築建物登録免許税は以下の計算式で求められます。
- 固定資産税評価額×0.4%＝新築建物登録免許税
ちなみに、課税標準額である建物の固定資産税評価額は、新築工事費の50％前後と言われています。
抵当権設定登録免許税は債権金額によって異なる
アパート建設費以外に「抵当権設定登録免許税」がかかるのですが、これは債権金額によって異なります。
アパートローンを組む場合、土地と建物に抵当権の設定登記を行う必要があるのですが、このときに抵当権設定登録免許税がかかります。
抵当権設定登録免許税は以下の計算式で求められます。
- 債権金額（課税標準額）×0.4%＝抵当権設定登録免許税
司法書士手数料は7万円程度
アパート建設費以外に7万円程度の「司法書士手数料」がかかります。
基本的にアパートの保存登記と抵当権の設定登記は、自分で行うのではなく、司法書士に依頼するのが一般的です。
新築建物不動産取得税は固定資産税評価額によって異なる
新築のアパートを建てる場合、「新築建物不動産取得税」がかかるのですが、これは固定資産税評価額によって異なります。
新築建物不動産取得税は以下の計算式で求められます。
- 固定資産税評価額（課税標準額）×3%＝新築建物不動産取得税
ただ、アパートの住宅床面積が40平米以上240平米以下である場合、不動産取得税の軽減措置が受けられます。
軽減措置が適用される場合の新築建物不動産取得税の求め方は以下の通りです。
（1戸あたりの固定資産税評価額－1200万円）×3%=新築建物不動産取得税
融資関連費用は10万円程度
アパートローンを組む場合、事務手数料や保証料などの「融資関連費用」がかかります。
事務手数料は融資を受ける際、銀行に支払う手数料で、10万円程度が相場です。
しかし、保証料は借入金額や借入年数によって異なるため、注意しましょう。
入居者募集費用は賃料の1ヶ月～6ヶ月
アパートを竣工する場合、賃料1ヶ月分～6ヶ月分の入居者募集費用がかかります。
管理委託方式で管理を委託している場合の手数料は家賃1ヶ月分が相場ですが、空室保証の管理方式を採用している場合の手数料は家賃3ヶ月分～6ヶ月分が相場です。
アパート経営をするために必要なローンの頭金
アパート経営をするにあたって、ローンを組む方がほとんどかと思いますが、頭金はいくら用意すれば良いのでしょうか。
ここでは、ローンを組む場合、頭金はいくら用意すれば良いのか具体的に説明していきます。
頭金は購入金額の1割程度用意しておくのが理想
アパートローンを組む場合、頭金は物件購入金額の1割程度用意しておくのが理想です。
木造アパートの場合、法定耐用年数は22年と言われていますが、新築アパート投資の融資期間は20年～35年で設定されることがほとんどです。
アパートの法定耐用年数を超えた融資になると同時に、新築アパートはワンルームマンション投資に比べて購入金額が3倍～4倍高くなります。
そのため、頭金は物件購入金額の1割程度、余裕があれば2割程度用意しておいた方が良いでしょう。
金利は3%前後が一般的
アパートローンの金利に関しては、2％～3%が相場です。
しかし、頭金の金額によっては金利を交渉できる場合があります。
「少しでも安い金利でローンを組みたい」と考えている場合は、頭金を2割～3割ほど用意しておくと良いでしょう。
融資限度額は資産価値の50％程度
アパートローンの融資限度額は、アパートの資産価値の50%程度が相場です。
ローンを組む金融機関によって幅がありますが、「60%以上も可能」という金融機関はまず存在しません。
もしも、「60％以上も可能」と謳っている金融機関があった場合は、基本的に疑った方が良いでしょう。
手元に残しておきたい資金
アパート経営は、ワンルームマンション投資と比べると、空室リスクや家賃下落リスクが高い投資です。
そのため、想定利回りを下回る場合や赤字の月が出てくる場合もあるでしょう。
また、オーナー自身が失業してしまう場合や健康状態が悪化してしまう場合もあるかと思います。
そのようなことを踏まえると、最低でも半年、できれば1年間収入がなくても生活していけるほどの資金を手元に残しておいた方が良いと考えられます。
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まとめ
今回は、「アパート経営をしていく上で必要な資金」について解説してきました。
アパート経営は少ない自己資金で始められますが、それによりオーバーローンになってしまったりローンを返済できなくなってしまったりしては元も子もありません。
そのため、新築のアパート経営を始める場合は物件購入価格の8%程度の初期費用と6ヶ月分のローン返済分を、中古アパート経営を始める場合は物件購入価格の20％程度の自己資金を用意しておくと良いでしょう。
また、不測の事態に備えて半年～1年分の生活費を手元に残しておくこともおすすめします。
土地は重要な資産ですが、利益を生み出すには土地の価値を引き出して有効活用することが大切です。眠っている土地を活用するにはさまざまな方法があります。土地活用の方法とそれぞれのメリットとデメリット、失敗例から学ぶ土地活用のポイントを紹介します。
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