再建築不可物件のメリットは購入の安さ。活用方法で価値ある物件になる

「再建築不可物件」とは、建築基準法の要件を満たさない土地に建っている建物のことです。

それを知らずに更地にしてしまった場合、その場所には新たに家などを建てることができなくなるので、売却には難しい物件ともいえます。

しかし、資産価値が低い場合が多いので、価格が安いことや、土地の評価額が低いため税金も安いというメリットもあります。

また、条件等を改善すれば、建築を可能にできることもあります。どのような再建築不可物件の活用方法が自分にあっているのか探していきましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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再建築不可物件とは

再建築不可物件とは

再建築不可物件は、一般的に敷地と接している道路が深く関係しています。購入を検討する場合には、建築基準法を満たして道路に接地しているかどうかを確認することが必要です。

道路の状態(幅など)と、その道路にどのように土地が面しているかによって決まります。

建築基準法は昭和25年に施行されましたが、施行以前に建てられた物件や、規制が緩かった昭和40年から50年代の建物には、接道義務を満たしていない物件が多くあるといわれています。

「接道義務」を満たさず建替えできない物件

  • 建物の敷地(間口)が、道路に2m以上接していること
  • 接している道路の幅員(道幅)が4m以上であること    (接道義務)建築基準法第43条

上記の項目が「接道義務」です。

ただし、都市計画区域外などには、接道義務がないこともありますので、購入を検討している物件の自治体などで、確認するといいでしょう。

建築基準法上の道路に2m以上接していない

建築基準法上の接道とは、土地と道路との間に他の土地がなく、隣り合っていなければいけないとされているので、どこまでが道路の範囲かを知っておくことが必要です。

この建築基準法上の道路は、実際の道路で判断するのではなく、「公図※」にて判断します。

また、建築基準法の道路とは、原則公道で、幅員(道幅)4m以上の広さを有していることも必要です。これは災害時の避難経路や、救急、消防などの緊急車両の通行や活動を迅速に進めるために定められています。

※「公図」…法務局に備えている図面で、土地の位置や形状を確定するための法的な地図

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

公道は私道(個人が所有しているなど、決められた人しか通行できない道)に対して、誰もが通行することのできる共通の道路のことです。

接道が建築基準法上の道路ではない

接道義務で、土地に接している道路が幅4m未満であっても、以下のような建築基準法第42条2項の規定を満たしていれば、建築基準法上は、道路とみなす(みなし道路、2項道路とも呼ばれています)という救済措置があります。

  • 幅が4m未満
  • 建築基準法が適用された際にその道に建物が建っていたこと
  • 特定行政庁(知事 市長)の指示を受けたことの救済措置
黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

ただし、道路に2m以上接していない敷地の場合には、原則建物を建てることができません。

再建築不可物件のリスク

再建築不可物件のリスク

再建築不可物件のリスクとしては次の通りです。

  • 購入時のローンが組みにくい
  • 価格がつきにくいため売却されにくい
  • 倒壊しても再建築ができない

 具体的にはどんなことがあるのか、みていきましょう。

再建築不可物件にはリスクが多い

建物の再建築ができないことは、土地の使用用途が限られてしまうことから、不動産としての価値が低くなります。

購入時に住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件は換金性が悪く、担保としての評価が低くなるので、一般的には購入時の住宅ローンは受けにくいといわれています。

購入する際に住宅ローンが組めない場合は、自己資金が必要になります。

道路が狭いことによる問題

道路に接していない土地のため、ほかの人の敷地を通らなければ自分の敷地に入れないケースも多くあります。

また、道幅が狭いため、火災や地震などの災害時に消防車や救急車に進入ができない場合があります。リフォームなどで大型の車両の進入も困難になることが多く、手間がかかります。

売却するのが困難

再建築ができないことや道路が狭いこと、融資を受けにくいなどの理由もあり、物件の価値が低く価格が付かないことが多いでしょう。

相場として、近隣同条件に物件と比較して半値以下になるケースもあります。

火災・地震などで倒壊しても再建築できない

火災や地震などの災害で倒壊しても再建築ができません。

昭和54年(1979年)建築基準法の改正がありました。それ以前の建物は、旧耐震基準になっているので、災害等の倒壊の可能性も高くなります。

再建築不可物件は、突発的な災害等での倒壊の確立が高く、突然住まいをなくすリスクもあります。

再建築不可物件は購入するメリットもある

再建築不可物件は購入するメリットもある

リスクが多いとされる再構築不可物件ですが、資産価値が低いため、通常よりも安く購入することができます。また土地の評価額が低いため、固定資産税等の税金もその分安くなるというメリットがあります。

資産価値が低いため購入価格が安い

建物の再建築ができない不動産のため、「資産価値」が低く評価されているので、購入する際に通常のものより5割から6割、場所によってはそれよりも安い価格で購入することも可能です。

購入後にリフォームやリノベーションすることを前提にして、あえて価格の安い再建築不可物件を購入することもあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
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すべてを取り壊して建て直すと「再建築」になってしまいますが、建物の構造を変えず、増築とならない範囲内(建築許可申請が不要な範囲)であれば「リフォーム」や「リノベーション」の体をとることができます。そのあたりの「工夫」については、工務店や建築会社次第です。

土地の評価額が低いため税金が安い

再建築不可物件の場合、土地の形状や道路の接道状況からも、使用する用途がかなり限定されて有効利用ができないことから、土地の評価額が低くなるので「固定資産評価額」も低くなります。

また固定資産税評価額を基準に算出される固定資産税、都市計画税や、相続税や贈与税までも安くなる部分はメリットであると言えるでしょう。

再建築不可物件を建築可能にする方法

3つの再建築不可物件を再建築可にする方法

再建築不可物件は、以下のような方法によっては再建築が可能な場合があります。

  • 隣地の買取りなどで間口を広げる
  • セットバックで前面道路の幅員を広げる
  • 但し書きの申請で再建築を許可してもらう
黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

法律など様々な専門知識が必要になりますので、可能にする方法は専門家に相談することをおすすめします。

隣地の買取りなどで間口を広げる

再建築不可物件のほとんどが、前面道路の開口が2m以上接する必要がある、という接道義務を満たしていないものです。

接道義務を満たしていない場合の対策として、隣接する土地の所有者から土地を借りる、買い取る、土地の等価交換※を行う方法があります。

土地の所有者との交渉は、専門家(不動産業者など)に依頼することをおすすめします。

※等価交換…同じ面積の土地を交換することで接道として必要な部分の名義変更をおこなうこと。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

混同しやすいですが、接道義務を果たせば、再建築可能となります。接道義務を果たしていなくても、建物の構造を変えず、増築とならない範囲内であればリフォームは可能となります。

セットバックで前面道路の幅員を広げる

セットバックとは、接地している道路の幅員が4m未満の場合に、道路の幅員が4mになるように敷地を後退させることです。

物件に面している道路の幅が狭い場合に、敷地内の一部を道路として活用します。つまり、敷地をセットバックさせた分を道路としてみなすことになります。

目の前の道路の中心線を確定し、両側に同じ寸法の敷地を後退させます。敷地の一部を道路とするので「みなし道路」や「二項道路」ともいいます。

セットバックをおこなった場合、道路として活用する部分には、家や倉庫、塀や門などを作ることはできません。あくまで「道路」になりますので、建造物を建てることはできません。

セットバックによって「接道義務」を満たせれば、物件としての評価も上がります。

但し書きの申請で再建築を許可してもらう

建築基準法第43条1項の但し書きでは、建物そのものに法的な問題が無く、行政から土地の安全性が認められた場合に接道義務が免除になることがあります。

接道義務が満たせない土地であっても周辺の環境(広い空地、公園など)により、建築審査会に申請をすることで、再建築が可能になることがあります。

  • 申請ごとに調査を行う
  • 明確な条件はない
  • 申請したもの全ては免除にならない

例外的な措置であり、自治体や地域によって基準が異なります。

再建築不可物件を上手く活用する方法

2つの再建築不可物件活用方法

再建築不可物件は、増築や改築、建て替えをすることは難しいですが、リフォームやリノベーションは可能です。

ただし、再建築不可物件は現在の耐震基準を満たしていないことが多いので、リノベーションやリフォームをする際に費用が高くなりがちですので注意が必要です。

また倒壊してしまった建物や老朽が激しいものは、安全面から更地での土地活用を進めていくとよいでしょう。

リノベーションして賃貸物件にする

再建築不可物件は、長く放置されていた古い物件が多いので、リフォームやリノベーションによって、賃貸物件として活用することもできます。この場合、建築確認申請は不要ですが、増築や改築は不可のため、建物構造部分や外壁の工事には注意が必要です。

また、リフォームやリノベーションを行う際は、資材を運ぶ車両が近くまで行けないことが多く、搬入の手間がかかりやすいでしょう。建物も老朽化しているケースが多く、現在の耐震基準に合わせて行う必要があります。

更地にして土地を貸し出す

建物の老朽が激しく、人が住むには危険だと判断した場合には、更地にして活用の方法を検討しましょう。

ただし再建築不可物件ですから、更地にしたあと新しい建物を建てることはできなくなります。周辺の状況や不動産会社に相談してみましょう

更地のメリット
  • 自然災害のトラブルからの回避
  • 管理が楽になる
  • 建物の維持費がない
更地のデメリット
  • 土地の価値が下がる
  • 売却価格が下がり売却しにくい
  • 固定資産税の優遇措置が外れる
活用方法
  • 資材置き場
  • 家庭菜園
  • バイク駐車場
  • 自転車駐輪場など

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件は、築年数が経っているものが多い不動産です。購入する前に色々な点を確認することが必要です。

できれば建築の専門家に依頼して、点検、確認してもらうことをおすすめします。

また、再建築不可物件の場合、接道や境界線の曖昧な部分などで近隣関係とのトラブルにならないように、事前に確認をしておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

リフォームなどを考えている場合は、建築士に依頼して確認してもらうとよいかと思います。不動産会社が必ずしもよい建築会社や建築士を紹介してくれるとは限りませんが、相談をしてみる価値はあるかと思います。

建物の状態や築年数に注意が必要

築年数
  • 1980年以前の建物は旧耐震基準
  • 1981年から現耐震基準に改正(建築確認申請の時期がかかるかどうかが基準となります。建てられた年ではないので注意が必要です。)
建物の状態
  • 修繕歴の確認
  • リフォーム歴確認
  • 建物の基礎、外壁、屋根、建具、床下、内装材、設備関連など
リフォーム費用  購入前にリフォーム費用の見積もりを取っておく(リフォーム費用が高額になる場合のため)
目視だけの判断に注意
  • 2回から3回(最低)内覧すること
  • 専門家(リフォーム業者、建築関係者)同行してもらう
  • 給排水管の漏水
  • 外壁の状況
  • フローリング床のうきほか

築年数が経っている再建築不可物件を購入する前に、できれば建物の専門家による「住宅診断(ホームインスペクション)」を受けることをおすすめします。

築年数が経っている建物の場合、床下と屋根裏は特にしっかりとチェックしてもらうようにしましょう。

近隣関係に注意が必要

近隣の建物も再建築不可物件である可能性が高いために、購入後に近隣トラブルが発生する恐れがあります。契約する前に不動産会社に気になるところは確認しておくようにしましょう。

確認しておくべきポイントは以下の通りです。

隣接する土地の境界の明示

売主と買主の間に不動産仲介業者が入って居る場合には、契約前に境界確定することになっています。境界によって土地面積がかわりますので、契約前に確認しておきましょう。

隣地の環境

再建築不可物件で注意が必要なもののひとつです。隣地を通らないと自分の土地にいけない環境の場合に承諾を得ているかの確認を行いましょう。通行承諾書等が必要か、事前に不動産会社を通して確認しておきます。

私道関係者(住民など)

購入後にトラブルに発展しないように、住民の情報や私道関係者の様子など、契約前に不動産会社の担当者に確認しておくこともポイントのひとつです。

再建築不可物件の購入は慎重に検討しよう

再建築不可物件は、建築基準法上、建て替えができない不動産物件です。敷地内での再建築が許可されていないため、資産としての価値が低く、通常の物件に比べると安価で購入できます。

再建築不可物件は土地活用もかなり限定されているため、固定資産税も安くなります。

しかし、再建築不可物件は、建築基準法が施行される前の接道義務がなかった頃に建てられた物件であることが多いため、旧耐震制度での建築が多く倒壊などの心配があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また、再建築不可物件は、資産としての価値が低いため住宅ローンが受けられないことがほとんどです。

このようにリスクがいろいろとありますが、リノベーションやリフォームなどの建築許可が不要な範囲であれば、自分好みにあわせて変えることもできます。

また、賃貸物件やシェアハウスとして活用して収入源にすることも可能です。

再建築不可物件の購入する前には、専門家に相談、物件の内覧の同行をしてもらいましょう。

老朽化があまりにも激しい場合は、更地にして活用することもできます。自分にあった再建築不可物件の活用方法をみつけましょう。