「空き地を有効活用しよう」そのように言われることがありますが、「何をすれば良いのか分からない」という方も多いかと思います。
そこで今回は
などについて説明していきます。「自分に合った空き地活用方法を見つけたい」方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
空き地を活用しないデメリット
ここでは、空き地を活用しないデメリットを具体的に説明していきます。
固定資産税と都市計画税が無駄にかかる
空き地を活用しないデメリット1つ目は、「固定資産税と都市計画税が無駄にかかる」ことです。
固定資産税や都市計画税は建物が建っている場合に限り、発生すると考えている方も多いかと思いますが、建物が建っていなくても発生する税金です。
ちなみに、空き地に戸建て住宅と共同住宅を建てた場合、土地の固定資産税が安くなるので覚えておくと役に立つでしょう。
維持費がかかる
空き地を活用しないデメリット2つ目は、「維持費がかかる」ことです。
空き地といっても何もせず放置しておくわけにはいきません。
除草費や清掃費など、小さな費用でも積み重なると大きな出費になってしまいます。
トラブルが発生する
空き地を活用しないデメリット3つ目は、「トラブルが発生する」ことです。
例えば、空き地から害虫が大量発生する場合や近所の子供が敷地で遊び、ケガをしてしまう場合があるでしょう。
このとき、責任を問われるのは土地の所有者です。
また、不法投棄の被害にあってしまうと数万円～数十万円の処分費用が発生する場合があります。
これ以外にも様々なトラブルが発生する可能性があるので、空き地のまま放置する場合は注意が必要です。
空き地がある場合の対処方法
空き地を活用しないで放置しておくデメリットを説明している段落を見て、「やはり何かしら始めて活用した方が良いのかもしれない」と感じた方も多いかと思います。
しかし、何をすれば良いのでしょうか。
様々な方法がありますが、特に要望がなければ空き地を「プラスの資産」に変えてみてはいかがでしょうか。
プラスの資産に変えることで放置していた空き地から収益が生まれる場合もあります。
空き地の活用方法
ここでは、空き地の具体的な活用方法を説明していきます。
賃貸アパート・マンションにする
賃貸アパート・マンション経営は高い収益が見込める空き地活用方法です。
入居管理が面倒くさいと感じる方も多いかと思いますが、管理運営会社に管理を委託すれば、基本的に管理の手間はかかりません。
賃貸アパート・マンション経営は、高い収益を見込めるだけではなく、節税対策にもなります。
更地のまま放置しておく場合と比べて、住宅の敷地は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になります。
また、相続税評価額が20％～50％減額されるため、相続税対策とも相性が良い活用方法です。
「高い収益+節税対策をしたい」と考えている方には、おすすめしたい空き地活用方法と言えるでしょう。
戸建て賃貸にする
戸建て賃貸は、ファミリー層が多い地域でおすすめしたい空き家活用方法です。
需要に対して供給が少ないため、高稼働が期待できると同時に、賃貸アパート・マンション経営と比べると建築コストが低いので、比較的低い初期費用で始められます。
また、戸建て賃貸は、手放したいと感じた場合、エンドユーザーに中古一戸建てとして売却しやすいのが特徴です。
敷地が広い場合は、複数棟立てて一棟ずつ売却するという戦略も立てられます。
駐車場にする
駐車場経営は、賃貸アパートやマンション経営などと比べると、比較的リスクが低い空き家活用方法です。
建物が建築しにくい土地や狭小地などでも始めることができます。
駐車場経営は大きく「月極駐車場」と「コインパーキング」に分けられるのですが、少ない初期費用で始めたい場合は月極駐車場を、楽に運営したい場合はコインパーキングをおすすめします。
土地の貸し出しを行う
土地の貸し出しは、その名の通り、事業をしている会社に土地を貸し、その会社が借りた土地で営業を行う空き地活用方法です。
事業用定期借地権として土地を貸した場合、契約期間は10年～50年で設定でき、契約期間終了後は更地にして返還してもらえます。
一般的な借地契約で契約を結んだ場合、正当な理由がない限りは契約が自動更新されるため、土地が返還されない場合もあります。
そのため、契約期間終了後に確実に土地が返還される「定期借地契約」で契約を結びましょう。
トランクルームを設置する
トランクルーム経営は、少ない初期投資で始められるため、近年注目されている空き地活用方法です。
自分で経営することもできるのですが、フランチャイズや一括借り上げを利用するのが一般的です。
アパート・マンション経営と比べると、初期投資額はもちろん、トランクルーム設置後の維持管理費も少額で済みます。
トランクルーム経営は収納ニーズが高いエリアでは成り立ちますが、収納ニーズが低いエリアでは成り立たない場合がほとんどなので、まずはニーズがあるか調査しましょう。
太陽光発電機を設置する
太陽光発電は、建物が建てられない「市街化調整区域」で人気がある空き地活用方法です。
ある程度の広さと日当たり、そして送電線があれば、基本的にどこでも設置できるため、比較的簡単に始められます。
しかし、設置費を回収するには、10年～15年かかると言われているため、短期間で収益を発生させたい方にはおすすめできない空き地活用方法です。
コインランドリーを設置する
コインランドリー経営は、住宅地が多いエリアで人気がある空き地活用方法です。
住宅地が多く、周辺に競合となるコインランドリーが少なければ、年間300万円～400万円程度の収益が見込めます。
ファミリー層が多い地域では大型コインランドリーの需要が高く、単身者が多い地域では小型コインランドリーの需要が高い傾向にあるため、周辺ニーズの調査は欠かせません。
資材置き場にする
資材置き場は、重機の保管場所として空き地を貸し出す活用方法です。
土地を貸すだけなので、初期費用や手間がかかりません。
しかし、資材置き場の需要は限られます。
資材置き場にする場所によっては、収益がほとんど発生しない可能性もあるので注意しましょう。
自動販売機を置く
自動販売機運営は、設置から空き缶回収まで全て設置会社に任せるのが一般的なので、比較的楽な空き地活用方法です。
設置費用やドリンク補充費など、自動販売機運営をするにあたって必要な費用は、基本的に設置会社が負担するため、オーナーが負担するのは3,000円程度の電気代のみです。
完全出来高制となっており、売上の20％程度をオーナーが受け取れます。
「学校が多いためスポーツドリンクを多めにしてほしい」といった提案を受け入れてくれる会社もあるため、周辺ニーズを調査し、どのようなドリンクが売れるのか分析しましょう。
貸し農園にする
貸し農園運営は、郊外や狭小な土地と相性が良い空き地活用方法です。
全ての空き地を1人に貸すのであれば、管理は比較的楽ですし、初期投資もさほどかかりません。
しかし、高い収益が見込めないため、収益を重視するのであれば、土地を区切って複数の人の貸し出す必要があります。
もちろん、複数の人に貸し出すと管理の手間がかかるため、「楽に空き地活用をしたい」方は、前者の戦略を取った方が良いと言えるでしょう。
介護施設を建てる
介護施設経営は、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などを立てて収益を得る空き地活用方法です。
基本的に入居一時金や月額利用料がメインの収入源になります。
施設を運営する場合、多額の建設費用が必要になりますが、介護施設を建設する場合は補助金が得られます。
そのため、比較的建設しやすい施設と言えるでしょう。
商業施設を建てる
商業施設経営は、店舗やコンビニエンスストアを建てて収益を得る空き地活用方法です。
アパート・マンション経営よりも家賃を高めに設定できるため、高い収益が見込めますが、立地が重要になってきます。
失敗してしまった場合、他の業態に転用しづらいというデメリットがあるため、商業施設経営を行う場合は立地や周辺ニーズについて慎重に考える必要があります。
売却する
空き地活用とは言えませんが、空き地を売却してしまうのも一つの手です。
売却した場合、まとまった収益を確実に受け取れます。
土地を売却する場合は、不動産一括査定サービスなどを利用し、土地の売却相場を把握しましょう。
そして、複数社の見積価格を比較し、最も高く買い取ってくれる不動産会社に空き地を売却するのをおすすめします。
空き地を活用する際に確認しておくべきポイント
空き地を活用する際に確認しておくべきポイントは以下4つです。
特に「法規制」はしっかりと確認しておきましょう。
エリアが市街化調整区域である場合、基本的に建物を建てられません。
また、第一種低層住居専用地域である場合、小さなお店を兼ねた住宅は建てられますが、店舗は建てられません。
このように、エリアによって法規制が異なるため、まずは「そのエリアで自分がやりたい土地活用はできるのか」を確認しましょう。
まとめ
今回は、「空き地の活用」をテーマに解説してきました。
空き地を活用せず放っておくのは、固定資産税や都市計画税などが無駄にかかったり、近隣トラブルに巻き込まれたり、と基本的にデメリットしかありません。
そのため、空き地を活用して、プラスの資産に変えることをおすすめします。
賃貸アパート・マンション経営やコインランドリー経営、駐車場経営や太陽光発電運営など、様々な空き地活用方法を紹介してきました。
周辺ニーズや地形などによって、適切な活用方法は異なるため、この記事を参考にして自分に合った土地活用方法を見つけてみましょう。
所有している土地を有効に活用する方法の一つに「土地の等価交換」があります。土地の等価交換とは、土地の所有者が提供した土地に業者が建物を建て、その一部を元の所有者と共有する方法です。自己投資なしで土地の活用ができる方法として注目されています。
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