測量士・測量事務所の探し方

相続などで空き地を譲り受けたら、放置したままだと、維持費や税金がかかるなどのデメリットが発生します。

しかし、「空き地を有効活用しよう」そのように言われても、「何をすれば良いのか分からない」という方も多いかと思います。

そこで今回は

  • 空き地を放置しておく問題点
  • 空き地の活用方法
  • 空き地を活用する際のポイント

などについて説明していきます。「自分に合った空き地活用方法を見つけたい」方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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空き地を活用する際のポイント

空き地を活用する際に確認しておくべきポイントは以下4つです。

  • 空き地を活用する目的
  • 法規制
  • 周辺のニーズ
  • 地形

特に「法規制」はしっかりと確認しておきましょう。

エリアが市街化調整区域である場合、基本的に建物を建てられません。

また、第一種低層住居専用地域である場合、小さなお店を兼ねた住宅は建てられますが、店舗は建てられません。

このように、エリアによって法規制が異なるため、まずは「そのエリアで自分がやりたい土地活用はできるのか」を確認しましょう。

空き地の活用方法16選

次に、空き地の活用方法をパターン別で紹介します。

初期投資をせずに土地活用する方法もいくつかありますが、最低限、税金の支払いをカバーする収入が見込めるかどうかがポイントです。

建物を建てて経営する活用法は、節税になるだけでなく、うまくいけば大きな収入が見込めます。ただし初期投資に多額の費用がかかるため、資金に余裕がある人に向いているでしょう。

どちらも収入が見込めるかどうかは、立地などの条件によります。場所によっては、どちらも向いていないこともあるかもしれません。その場合は、土地を選ばない活用法を検討してみてください。

では、3つの活用法について、どのような方法があるのかを具体的に紹介します。

初期投資を抑えた空き地活用法

お金をかけずに空き地を活用する方法を探している方は、以下の5つの方法を検討してみてはいかがでしょうか。

  • 駐車場・コインパーキング
  • 自動販売機を置く
  • トランクルーム
  • 貸農園
  • 資材置き場
  • 看板広告を置く

ただし、どの空き地でもこれらの方法がうまくいくわけではありません。収入を得られる場所かどうかがポイントになるため、空地によって向き不向きがあります。1つずつ詳細を確認していきましょう。

駐車場・コインパーキング

初期費用を抑えたいなら、駐車場やコインパーキングを作って駐車場経営をする方法があります。

賃貸アパートやマンション経営などと比べると、比較的リスクが低い空き地活用方法です。

建物が建築しにくい土地や狭小地などでも始めることができます。

駐車場経営は大きく「月極駐車場」と「コインパーキング」に分けられるのですが、少ない初期費用で始めたい場合は月極駐車場を、楽に運営したい場合はコインパーキングをおすすめします。

また、繁華街などたくさんの人が利用する場所であれば、月極駐車場よりコインパーキングのほうがより多くの収入が見込めます。

建物を建てるわけではないので、支払う税金の金額は更地と同じになります。そのため、確実に税金をカバーできる収入が見込めるような場所でないと、おすすめできません。

コインパーキング経営は、管理にも手間がかからず初心者にも向いています。また、土地の原状復帰がしやすいので、後で別の活用方法を予定している方にもおすすめです。

家を建てる予定がある方や土地を売却する予定がある方も、実行するまでの期間だけコインパーキング経営をして費用を稼ぐこともできます。

自動販売機を置く

自動販売機運営は、設置から空き缶回収まで全て設置会社に任せるのが一般的なので、比較的楽な空き地活用方法です。

設置費用やドリンク補充費など、自動販売機運営をするにあたって必要な費用は、基本的に設置会社が負担するため、オーナーが負担するのは3,000円程度の電気代のみです。

完全出来高制となっており、売上の20%程度をオーナーが受け取れます。

「学校が多いためスポーツドリンクを多めにしてほしい」といった提案を受け入れてくれる会社もあるため、周辺ニーズを調査し、どのようなドリンクが売れるのか分析しましょう。

トランクルーム

トランクルーム経営は、少ない初期投資で始められるため、近年注目されている空き地活用方法です。

また、駐車場経営と比べると需要さえあれば立地にそこまでこだわる必要はありませんが、立地がよいところよりは賃料が取れないこともあります。

立地が悪く駐車場経営をあきらめた方には、トランクルームの設置を検討するのもよいです。

また、立地が悪い場合は、賃料を安くする、大きなトランクルームを置くなど、需要を得るために様々な工夫を考えなければなりません。

トランクルームは自分で経営することも可能ですが、フランチャイズや一括借り上げを利用するのが一般的です。

アパート・マンション経営と比べると、初期投資額はもちろん、トランクルーム設置後の維持管理費も少額で済みます。

トランクルーム経営は収納ニーズが高いエリアでは成り立ちますが、収納ニーズが低いエリアでは成り立たない場合がほとんどなので、まずはニーズがあるか調査しましょう。

貸農園

貸し農園運営は、郊外や狭小な土地と相性が良い空き地活用方法です。

再建築が難しい土地を持っている人や、元が畑だった土地を持っている方向けで、地方の土地を活用する場合にも向いています。

全ての空き地を1人に貸すのであれば、管理は比較的楽ですし、初期投資もさほどかかりません。

最近では、都心でも家から離れた場所に畑を借りて、農業や家庭菜園を楽しむ方が増えているため、以前よりも需要は高くなっています。

ただし、市街地から離れすぎている場合は、管理が困難になるため需要は低くなるかもしれません。

しかし、高い収益が見込めないため、収益を重視するのであれば、土地を区切って複数の人の貸し出す必要があります。

もちろん、複数の人に貸し出すと管理の手間がかかるため、「楽に空き地活用をしたい」方は、前者の戦略を取った方が良いと言えます。

なお、所有している土地が農地の場合は、農地以外の活用法が難しいですが、貸農園なら転用ができ、自治体によっては補助金が出ることもあります。

資材置き場

資材置き場は、重機の保管場所として空き地を貸し出す活用方法です。

土地を貸すだけなので、初期費用や手間がかかりません。

また、規制により簡単に売却や活用ができない市街化調整区域や農地などでも活用できます。

しかし、資材置き場は地域によって、需要は限られますので、収益がほとんど発生しない可能性もあるので注意しましょう。

看板広告を置く

看板広告を置く方法は、狭い土地の活用法を探している方におすすめですし、初期費用もあまりかかりません。

広告看板の設置費用は借り手が負担するため、土地を貸し出すだけとなりますので、収益が少ないかもしれませんが、手間をできるだけ省けたい方にもおすすめです。

高収入が見込める空き地活用方法

前項までで紹介した初期投資を抑えた5つの活用法と比べると、建物を建て経営する活用法は、うまくいけば高収入を得られます。ただし、かなり初期費用がかかることに注意しましょう。

こちらで紹介する具体的な活用法は、以下の5つです。

  • アパート・マンション経営
  • 賃貸併用住宅
  • 戸建て賃貸
  • コインランドリー
  • コンビニエンスストア経営
  • 高齢者向け住宅経営などの福祉事業
  • シェアハウス経営
  • 商業施設

建物を建てるため、固定資産税の節税対策としても有効的でが、初期費用がかかるため、経営に成功しないと高額な損失となってしまいます。

これらの活用法の詳細を解説しますので、向き不向きをよく確認しましょう。

アパート・マンション経営

アパートやマンションを経営する活用法は、収入性が高く節税もできます。

税金は更地のまま放置しておく場合と比べて、住宅の敷地は固定資産税が1/6ほど、都市計画税が1/3ほどになります。

相続税評価額も20%~50%減額されるため、相続税対策とも相性が良い活用方法です。

しかし、賃貸経営を成功させるには、駅が近いまたは立地がよい土地であることが第一の条件で、入居者がいなければ収入は得られません。

また、初期費用がかなり高額になるため、費用を抑えたい方には不向きです。

一般的な住宅を建てる、または購入するよりも費用が多くかかります。

かかった初期費用を回収できるほどの収入が見込めない立地の場合は、避けたほうがよいです。

なお、入居管理が面倒くさいと感じる方も多いかと思いますが、管理運営会社に管理を委託すれば、基本的に管理の手間はかかりません。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

「高い収益+節税対策をしたい」と考えている方には、おすすめしたい空き地活用方法と言えます。

賃貸併用住宅を建てる

自分たちが住む家を建てた上で、その一部の部屋を貸す方法で、自分たちだけで住むには大きすぎる土地がある人向けの活用法で、節税対策にもなります。

賃貸収入を得ることが目的となるため、駅から遠いなど人気のない土地を持っている方には向いていませんので、入居者が見込める土地であることが大切です。

土地の大きさもポイントで、自分だけが住む家を建てるには広すぎて、アパートやマンションを建てるほどの広さがない土地に向いています。

また、賃貸経営の相談先として一般的には不動産会社だと思いますが、無理なアパート経営を押し売りしてくる業者もいるので注意が必要です。

戸建て賃貸

戸建て賃貸は、ファミリー層が多い地域でおすすめしたい空き家活用方法です。

需要に対して供給が少ないため、高稼働が期待できると同時に、賃貸アパート・マンション経営と比べると建築コストが低いので、比較的低い初期費用で始められます。

また、戸建て賃貸は、手放したいと感じた場合、エンドユーザーに中古一戸建てとして売却しやすいのが特徴です。

敷地が広い場合は、複数棟立てて一棟ずつ売却するという戦略も立てられます。

コインランドリー

狭小地でもできるのがコインランドリーの経営です。住宅地が多いエリアで人気がある空き地活用方法です。

住宅地が多く、周辺に競合となるコインランドリーが少なければ、年間300万円~400万円程度の収益が見込めますが、需要がなければ経営が赤字となってしまうかもしれません。

一般的にはファミリー層が多い地域では大型コインランドリーの需要が高く、単身者が多い地域では小型コインランドリーの需要が高い傾向にあるため、周辺ニーズの調査は欠かせません。

周囲の住民や建物をチェックし、コインランドリーの需要がある場所かどうかを見極めましょう。

コンビニエンスストア経営

店舗に向いた幹線道路沿いなどの土地は、コンビニの経営も向いています。

競合店があるかどうかも収益に左右されるので、安定した収入を目指す方には不向きでしょう。また、立地だけではなく、経営手腕も収益に影響します。

車や人の通りが多い道路沿い、商業地など、限られた場所しか需要はありません。ただし、うまくいけば高額な収入を得られる可能性がある土地活用法です。

高齢者向け住宅経営などの福祉事業

高齢化社会の現代では、高齢者向け住宅は需要が高いです。

高齢者向け住宅とは、60歳以上の高齢者の生活介護をする施設です。認知症を患っておらず、大体の自己管理は自分でできる高齢者のみ入居できます。

施設を運営する場合、多額の建設費用が必要になりますが、介護施設を建設する場合は補助金が得られます。

世間では需要が高いですが、問題は施設を建てる場所で需要があるかどうかです。周辺環境や住民の年齢層などをよくチェックしてから検討しましょう。

なお、施設を建てる必要があるため、狭い土地の場合は不向きです。

シェアハウス経営

シェアハウスとは、LDKや浴室、トイレなどの共用部と複数の個室がある1つの建物内に、複数の入居者が住む賃貸住宅です。

需要を高めるために、「女性限定」「ペット可」などの工夫が必要です。個室に水回りを設置する必要がないため、初期費用はアパートやマンション経営と比べると抑えられます。

家賃相場は安くなりますが、満室になれば安い家賃でも満足できる収入を得られます。

シェアハウスの経営は収入を増やしたい方向きで、管理の手間や入居者のトラブル対応が面倒な方には不向きでしょう。

商業施設

商業施設経営は、店舗やコンビニエンスストアを建てて収益を得る空き地活用方法です。

アパート・マンション経営よりも家賃を高めに設定できるため、高い収益が見込めますが、立地が重要になってきます。

失敗してしまった場合、他の業態に転用しづらいというデメリットがあるため、商業施設経営を行う場合は立地や周辺ニーズについて慎重に考える必要があります。

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安定的な収入が見込める空き地活用法

初期投資を抑えた活用法、建物を建て経営する活用法を紹介してきましたが、これらで収入を得るには立地が影響されます。

立地が良くない土地の場合は、これから紹介する安定的な収入が見込める空き地活用方法を検討しましょう。

紹介する方法は以下の2つです。

  • 土地を貸し出し
  • 太陽光発電を設置

初期費用がかかることも念頭に置きながら、詳細を確認していきましょう。

土地を貸し出し

土地の貸し出しは、その名の通り、事業をしている会社に土地を貸し、その会社が借りた土地で営業を行う空き地活用方法です。

事業用定期借地権として土地を貸した場合、契約期間は10年~50年で設定でき、契約期間終了後は更地にして返還してもらえます。

一般的な借地契約で契約を結んだ場合、正当な理由がない限りは契約が自動更新されるため、土地が返還されない場合もあります。

そのため、契約期間終了後に確実に土地が返還される「定期借地契約」で契約を結びましょう。

太陽光発電を設置

太陽光発電は、地方にある土地で集客が見込めないような場所や建物が建てられない「市街化調整区域」でも設置できます。

ある程度の広さと日当たり、そして送電線があれば、基本的にどこでも設置できるため、比較的簡単に始められます。

立地が悪く、土地を売ったとしても安い値段になってしまう場合にもおすすめです。

ただし、設置後はある程度の管理をし続ける必要があります。雑草がどうしても生えてくるため、こまめに管理したくない人には不向きです。

管理が苦手な方は、コストはかかりますが管理を委託するのも手です。

なお、太陽光で収入を得ることが目的となるため、周囲に高い建物が建っている土地も不向きです。

周囲に太陽光を遮る建物がない土地であれば、選択肢の1つとして検討してみましょう。

しかし、設置費を回収するには、10年~15年かかると言われているため、短期間で収益を発生させたい方にはおすすめできない空き地活用方法です。

空き地を放置しておく問題点

空き地を放置していると、以下のような問題点があります。

固定資産税と都市計画税が毎年かかる

空き地であっても土地を所有している限り、毎年「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%の支払いが必要です。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を所有しているとしましょう。

  • 固定資産税=2,000万円×1.4%=28万円
  • 都市計画税=2,000万円×0.3%=6万円

このケースでは、毎年合計で34万円の税金を納めなくてはなりません。放置している空き地のために、毎年数十万円も税金を支払うのはもったいない話です。

なお、空き地に家を建てると、その土地にかかる税金は少なくなります。

家が建っている土地(住宅用地)で住宅1戸につき200㎡までの部分の土地につき、固定資産税は更地の6分の1、都市計画税は更地の3分の1の金額です。

住宅1戸につき200㎡を超えた部分の土地について、固定資産税は更地の3分の1、都市計画税は更地の3分の2と安くなります。このように、建物を設置するだけで節税になることも知っておくとよいです。

無断使用の危険性がある

空き地を放置すると、粗大ごみを不法投棄されたり、無断で駐車場として使われてしまったりする危険性があります。

また、子どもが侵入して遊ぶ可能性もあります。子どもが空き地で遊んで怪我をしたとなると、最悪の場合、賠償責任を負うことも考えられます。

空き地を管理するコストがかかる

空地をきれいな状態で維持するためには、定期的に清掃や管理をしなければなりません。雑草の除去や不法投棄されたゴミの撤去など、手間とコストがかかります。

適切な管理のためには、定期的に点検に行く必要があります。住んでいる場所からすぐ近くであればそれほど手間や時間はかかりませんが、遠い場所にある場合は交通費なども必要になるため大変です。

現地の業者に管理委託することもできますが、依頼費用がかかります。

雑草が伸び放題になる

空地を放置していると、雑草がすぐに伸びてしまいます。雑草が公道にはみ出して通行の妨げになる、雑草により見通しが悪くなった、害虫が発生した、などの問題が起きる可能性もあります。

雑草が伸び放題になることで周囲の人が迷惑し、トラブルになることもあります。まれに、そのような空き地で火災が起こるニュースもあり、不安に感じている人もいるかもしれません。

また、誰が草を刈るかも問題です。土地の所有者が管理をせず、苦情が多い場合は自治体が草刈りやゴミの撤去などの管理をすることもあります。

ただし、管理にかかった費用まで自治体が負担するわけではありません。管理にかかった費用は空き地の所有者に請求されます。

※こういう場合、もう草刈りとかを終わらせたあとで請求がくるのでしょうか?それまでに自治体からこういう苦情がきていますというのな通達がきますか?

まず、自治体から連絡がきて、それでも対応しなかった場合のことだと思います。空き地についての条例を定めている自治体もあります。

空き地活用が難しい場合

土地活用が難しいと感じた方は、空き地を売却する方法も検討してみましょう。

ここでは、空き地の売却方法や不動産会社についてや、売却に必要な書類や費用を解説していきます。

空き地を売却

空き地の売却を検討するなら、まず不動産一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定で数社から査定を取ることで、相場を知ることができ、不動産会社選びに役立ちます。

利用方法は、ネット上で簡単な土地の情報や個人情報を入力するだけです。その後、複数の査定結果がまとめて送られてきます。

売却の決断をするためにも、相場を知りたい方は、一括査定で提示された金額を参考にしましょう。ただし、査定額と実際の売却額は異なります。

また、一括査定は不動産会社選びにも役立ちます。

売却を成功させるためには、信頼できて実績のある不動産会社に依頼することが大切です。

数社の査定を見比べたら、担当者と話をして信頼できると感じた会社に売却を依頼しましょう。

下記の記事ではおすすめな不動産一括査定サイトを比較しています。

個人に贈与

土地が欲しい人がいれば、個人に贈与することが可能です。ただし、相手に贈与税がかかる場合があります。

資産価値が非常に低く値段がつかないような土地の場合は、贈与税がかからないこともあるため、事前確認が必要です。トラブル防止のため、贈与契約を書面で締結しましょう。

土地は隣人に譲るのがベストです。隣人は自分の土地を1つにまとめて広くできるため、贈与税がかかったとしても欲しいと思う可能性があります。

贈与税がかかるかどうか、かかる場合の金額がいくらかは、税理士に相談して確認しましょう。

法人に寄付

場所によりますが、公益法人等(学校やNPO法人など)なら受けてくれる可能性が高いです。ただし、所有権移転登記費用はかかります。

所有権移転登記費用は、売買、相続、贈与などにより税率が変わります。例えば土地を贈与した場合は、不動産の価額の1,000分の20の税率です。

さらに、登記の手続きは司法書士に依頼する方がほとんどなので、報酬もかかります。

自治会へ寄付

自治会や町内会へ寄付する場合は、認可地縁団体であれば税制優遇があります。そのため、事前に確認しましょう。

ただし、必ず自治体に寄付できるわけではありません。自治体は使用目的がある土地であれば寄付を受け入れてくれますが、使用目的がない場合は受け入れてくれない場合が多いです。

自治体への寄付を希望する方は、担当窓口に相談しましょう。同時に寄付に必要な書類の確認もしておくと、その後の手続きの流れがスムーズです。

無償譲渡の流れ

以下は、無償譲渡の大まかな流れです。

  1. 贈与者は固定資産評価証明書、登記識別情報通知(登記済権利証)対象不動産のものと印鑑証明書を用意
  2. 贈与契約書の作成
  3. 法務局へ申請(所有権移転登記申請)

手続きの前に、税金の確認や書類収集の作業を済ませておきましょう。その後は、上記の流れに沿って無償譲渡の手続きを進めていきます。

ただし、手続きは難しいので、司法書士に依頼するのがおすすめです。

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自分の空き地に合う活用方法を見つけよう

今回は、「空き地の活用」をテーマに解説してきました。

空き地を活用せず放っておくのは、固定資産税や都市計画税などが無駄にかかったり、近隣トラブルに巻き込まれたり、と基本的にデメリットしかありません。

そのため、空き地を活用して、プラスの資産に変えることをおすすめします。

賃貸アパート・マンション経営やコインランドリー経営、駐車場経営や太陽光発電運営など、様々な空き地活用方法を紹介してきました。

周辺ニーズや地形などによって、適切な活用方法は異なるため、この記事を参考にして自分に合った土地活用方法を見つけてみましょう。