アパート経営は節税対策になる？取り組みポイントと注意点を徹底解説

「アパート経営は節税効果はあるの？」

「アパート経営で節税対策をするときの注意すべきところは？」

節税対策としてアパート経営に着目している方の中には、具体的にどのくらいの節税効果があるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。

アパート経営は節税対策として人気が高く、適切に不動産を管理すれば、十分効果を得られます。

しかし、落とし穴もいくつかあるため、健全にアパート経営をする上で、どのようなリスクがあるのか頭に入れておくことが重要です。

本記事では、アパート経営の主な節税効果や節税以外のメリット、リスク、節税対策における注意点を紹介します。

この記事を読んで、アパート経営で効果的に節税対策をしていきましょう。

アパート経営が節税対策になる理由

アパート経営が節税対策として有効なのは、税金の軽減制度を利用できるからです。

日常生活において、様々な税金の支払いが求められていますが、アパート経営をすることで、以下の項目の税金を節税することができます。

たとえば、まとまった現金をそのまま配偶者が相続するよりも、アパートとして資産を相続した方が税対象額が小さくなるため、支払うべき金額を抑えることが可能です。

アパートを購入できるほどの資産を所有している方で少しでも支払う税金を減らしたい方は、現金で所有し続けるよりもアパート経営に投資することをおすすめします。

アパート経営の主な節税効果

アパート経営によって、主に4つの軽減制度を利用することができます。

1. 損益通算
2. 貸家建付地
3. 生前贈与
4. 住宅用地の特例

各制度ごとに節税できる項目が異なります。

どの制度で税金を節税できるのかを紹介するので、節税の仕組みについてチェックしていきましょう。

損益通算

アパート経営によって損益通産ができるため、所得税と住民税の節税が実現します。

損益通算とは、一定期間内の利益と損失を相殺することです。

所得税や住民税は、所得額によって算出されるため、アパート経営にかかる費用と相殺して総所得を減らせば、税対象額が少なくなります。

損益通産によって所得税と住民税がどのように減少するのか説明するので、計算するときの参考にしてみてください。

所得税

1年間の総所得の中に、アパート経営の不動産収入も含まれます。

アパート経営にかかる費用を経費として計上し、家賃収入より支出が上回れば、総所得を減らすことが可能です。

特に、アパート経営を始めた年やアパート経営が収支的に赤字になった年は、大幅に総所得を減らすことができるため、大きな節税効果が期待できます。

所得税の計算式は以下の通りです。

たとえば、給与収入が800万円で所得控除額が160万円の場合で考えてみましょう。

国税庁が公表している給与所得控除によると、給与収入が800万円のとき、給与所得控除額は「収入金額×10％+1,100,000円」で求めることができ、計算すると190万円となります。

この場合、1年間の総所得は、800万円－190万円－160万円＝450万円で、国税庁公表の所得税の税率を確認すると、累進化税率は20%、控除額は427,500円です。

よって、所得税は、450万円×20%－427,500円＝472,500円となります。

では、同じ条件で、さらにアパート経営によって不動産収入が400万円、経費が600万円発生しているケースを考えてみましょう。

給与所得に不動産所得を加えることになるため、1年間の総所得は、800万円－190万円－（400万円－600万円）－160万円＝250万円です。

ここで、所得税の税率をチェックすると、総所得が250万円のときの所属税の税率は10％、控除額は97,500円となっているので、所得税は、250万円×10%－97,500円＝152,500円となります。

アパート経営をすることにより、この条件下では、もともとの所得税472,500円から32万円減の152,500円に抑えることができました。

経費によって総所得を減らして、累進課税率や控除額も少なくなれば、大幅な節税効果が期待できることを押えておきましょう。

住民税

所得税と同様に、住民税も所得に応じて変動するので、アパート経営にかかる経費で総所得を減らすことができれば、節税効果が見込めます。

住民税の計算式は以下の通りです。

地方自治体によって異なる場合もありますが、一般的には一律税率10%で計算します。

また、均等割は定額で課税される項目で、5,000円（市町村民税3,500円、都道府県民税1,500円）が一般的です。

住民税は、所得税と異なり変動する数値が少ないのが特徴で、所得の増減によって納める税金が変わります。

したがって、アパート経営によって総所得を減少することで住民税の節税が可能です。

貸家建付地

アパート経営をすることで、その土地が貸家建付地となり、相続時の課税評価額を下げることができます。

土地をそのまま相続する場合は、100%の土地評価額が課税対象になりますが、アパートのように収益物件が建っている土地は、一般的に約20%軽減されるのです。

実際に課税評価額を知りたいときは、土地と建物の相続税評価額を計算しましょう。

土地の相続税評価額は、以下の計算式で求めることができます。

借地権割合と借家権割合については、地域によって定められており、国税庁が公表している路線価図・評価倍率表で確認することができます。

賃貸割合とは、入居者割合のことで満室の場合は100％です。

また、建物の相続税評価額は以下の計算式で求められます。

計算式からわかるように、土地と建物の相続税評価額において、いずれもアパート経営をすることで、100%未満になります。

一般的には、賃貸物件建物を所有することで、固定資産税評価額は実際の取引金額の60～70％になるので、現金や更地として所有するよりも節税対策として有効です。

生前贈与

アパートの場合、現金よりも贈与財産評価額が低くなるため、生前贈与の際にかかる贈与税も抑えられます。

現金を贈与する場合は、贈与金額の100%が課税対象ですが、アパートの固定資産税評価額は時価の50～60%程度になり、さらに貸家の評価額を30%抑えることが可能です。

たとえば、建築費3,000万円で固定資産税評価額が時価の60％だった場合、アパートの評価額は3,000万円×60%×（1－30%）＝1,260万円となります。

そのため、3,000万円を贈与するのに、現金よりもアパートとして贈与した方が、課税対象金額を1,740万円も抑えられることになるのです。

ちなみに、贈与税の計算は暦年課税（1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に応じて課税される方式）を利用するのが一般的ですが、相続税精算課税（2,500万円を超える部分に対してのみ20％の贈与税が課税される方式）も選択できます。

相続税精算課税を利用することで、2,500万円以下のアパートであれば、贈与税なしで提供することが可能です。

アパートの建築費が2,500万円以下のときは相続税精算課税を、2,500万円を超えるときは暦年課税を選択しましょう。

住宅用地の特例

住宅用地の特例によって、固定資産税と都市計画税を節税できます。

通常であれば、標準評価額に税率をかけて計算しますが、住宅用地の特例制度を利用することで、標準評価額が減額されるのです。

具体的にどのくらい減額されるのか、順に説明するので計算するときの参考にしてみてください。

固定資産税

固定資産税で、住宅用地の特例を受けた場合、標準評価額が6分の1に軽減されます。

一般的に、固定資産税の計算式は以下の通りです。

税率は1.4%と一律になっており、たとえば、3,000万円の評価額だった場合は、3,000万円×1.4%＝42万円が支払うべき固定資産税です。

しかし、住宅用地の特例によって標準評価額が6分の1に軽減されると、3,000万円×1/6×1.4%＝7万円となります。

住宅用地の特例を利用すれば、大幅に節税できることを押さえておきましょう。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画法による市街化区域内の土地や家屋にかかる税金のことで、住宅用地の特例によって標準評価額が3分の1になります。

以下の計算式で都市計画税の計算が可能です。

標準評価額が3,000万円の場合、住宅用地の特例を利用すると、3,000万円×1/3×0.3%＝3万円となります。

税率が0.3%と低いですが、毎年支払うことになるので、少しずつ節税しておきましょう。

節税以外のアパート経営のメリット

アパート経営は、節税対策として注目されていますが、節税以外のメリットもいくつかあります。

節税以外の主なメリットは以下の通りです。

1. レバレッジ効果が期待できる
2. 不労所得を得られる
3. 資産が増える
4. 家族に優良資産を残せる

魅力的なメリットがたくさんありますので、節税以外の目的もあわせてモチベーションにつなげましょう。

レバレッジ効果が期待できる

アパート経営によって、レバレッジ効果が期待できます。

レバレッジ効果とは、簡単にいえば、少ない資金で大きな利益を生むことです。

アパート経営は、まとまった資金がない場合、金融機関から大きな融資を受けることで投資を行うことになります。

家賃収入を返済に充てつつ、収益を得ることができれば、少ない自己資金から将来的に大きな利益を得ることが可能です。

金融機関から融資を受けることさえクリアすれば、安定した収入を得られます。

不労所得を得られる

アパート経営によって、毎月一定の家賃収入という不労所得を得られます。

入居者がいることが前提ですが、直接労働することなく収入を得ることが可能です。

本業の所得と併せれば収入アップを図ることができ、老後の生活資金の確保などにも役立ちます。

労働に割けられる時間は限られているので、家賃収入で効率良く所得アップを狙いましょう。

資産が増える

アパートのローンの返済が終われば、無担保の土地や建物を得られます。

ローンの返済は家賃収入を充てることができるため、手出しして返済する必要はありません。

入居者さえ確保すれば、低リスクで資産を増やすことができます。

家族に優良資産を残せる

万が一、ローンの返済中にオーナーが死亡することになっても、保険によってローンの残額を精算できるため、家族にローンを完済した状態のアパートを相続することができます。

ローンの返済は何十年と長期にわたる可能性が高く、返済期間中に何が起こるかわかりません。

オーナーが団体信用生命保険に加入していることが条件ですが、返済期間中に死亡しても家族に借金を残すことなく、毎月の家賃収入を残すことができます。

将来の家族の生活のために安定収入を残すことができる点も、アパート経営の人気の理由の一つです。

アパート経営をする上で押さえておくべきリスク

アパート経営をする上で、押さえておくべきリスクもあります。

特に知っておくべきリスクは以下の5つです。

1. 初期費用がかかる
2. 必ずしも満室になるとは限らない
3. メンテナンスをする必要がある
4. 入居者間のトラブルに巻き込まれる可能性がある
5. 金利が上昇する可能性がある

メリットばかりに目がいきがちですが、当然ながら全てにおいて上手くいくことはありません。

どのような事態が起こる可能性があるのか、想定しておきましょう。

初期費用がかかる

アパート経営は多額の初期費用がかかります。

一般的な住宅を建てるよりも工事規模が大きいので必要な費用が高くなり、保険料や登録免許税など、他にも費用を払わなければなりません。

初期費用がかかれば、その分融資金額も高くなり、多くの負債を抱えることになります。

家賃収入から返済できれば特に問題はありませんが、多額の借金を背負うことは精神的にプレッシャーがかかるものです。

ある程度、どのくらいの初期費用がかかるのか、計画の段階で確認しておきましょう。

必ずしも満室になるとは限らない

アパート経営を始めても、必ずしも満室になるとは限りません。

場所や家賃など条件によっては、いくら募集をかけても部屋が埋まらないことも十分あります。

空室が多くなるほど家賃収入が少なくなり、返済金額を下回れば、自費で負担しなければならない可能性が高いです。

安定した家賃収入を得るためには、まずは満室にすることが重要なので、最初のうちは条件等を見直すなどして空室を減らすことから始めましょう。

メンテナンスをする必要がある

アパートは年月が経過するごとに老朽化していくので、定期的にメンテナンスをする必要があります。

住民が安心して生活できるように、日々の清掃や設備の点検を小まめに行わなければなりません。

また、10年単位で大規模な修繕を行う必要があるため、初期費用だけでなく、定期的に修繕費用が発生します。

修繕費用も数百万円かかることも多いため、毎月の家賃収入からメンテナンス費用として積み立てておきましょう。

入居者間のトラブルに巻き込まれる可能性がある

様々な人々が同じ建物を供給するため、入居者間でトラブルが発生する可能性が高いです。

特に隣接する部屋同士で騒音問題が起こりやすく、住民からクレームを言われることもあります。

両者に言い分があることから当事者同士で解決をすることは難しいので、トラブルが発生するたびに介入して対処しなければなりません。

なるべく住民が快適に過ごせるように入居者のルールはしっかり設けることは大切ですが、それでもトラブルに巻き込まれる可能性があることは想定しておきましょう。

金利が上昇する可能性がある

変動金利でローンを組んでいる場合は、返済期間中に金利が上昇する可能性があることも押さえておきましょう。

ローンの金利は経済情勢によって変動するため、契約当初よりも金利が高くなることも十分考えられます。

融資金額が多くなるほど、金利が高くなれば返済金額も大きくなるので、融資を受けるときは金利に要注意です。

金融機関から融資を受けるときは、金利がどのくらいまで上昇する可能性があるのか大まかに想定した上で契約をしましょう。

アパート経営で節税するときのポイント

アパート経営で節税するときに意識すべきポイントがいくつかあります。

特に押さえておくべきポイントは以下の3つです。

1. 減価償却は漏れなく必要経費に計上する
2. 青色申告特別控除を受ける
3. ハウスメーカーに建設を依頼する

これらの要点を押さえて、抜かりなく節税対策を行いましょう。

減価償却は漏れなく必要経費に計上する

減価償却は漏れなく必要経費として計上しましょう。

減価償却費とは、アパートの建設にかかった費用を耐用年数（資産価値年数）で割った費用のことで、年数が0になるまで毎年経費として計上しなければなりません。

たとえば、3,000万円の費用で耐用年数30年のアパートを建設した場合、初年度の減価償却費は3,000万円÷30年＝100万円となります。

減価償却費を必要経費に計上することで所得が減るため、所得税や住民税の節税が可能です。

なお、建物だけでなく、エアコンなどの設置設備も減価償却の対象になります。

減価償却費として計上することで効果的に節税できるので、何が減価償却の対象となるのか確認しておきましょう。

青色申告特別控除を受ける

青色申告特別控除を受けましょう。

確定申告には、白色申告と青色申告の2種類がありますが、青色申告は白色申告よりも控除額が大きいのが特徴です。

最大65万円の控除を受けることができ、従業員が家族の場合は、その給与も必要経費として計上できます。

なお、家賃収入において、青色申告特別控除の恩恵を受けるには、以下の4つの条件を満たさなければなりません。

青色申告はその年の3月15日までに申請しなければならず、アパート経営開始から2ヶ月以内に提出が必要です。

なるべく早めの行動を心がけましょう。

ハウスメーカーに建設を依頼する

ハウスメーカーに建設を依頼することで、節税に必要な情報を提供してくれます。

工務店や設計事務所にも建設の依頼は可能ですが、ハウスメーカーは建設や修繕だけでなく、節税対策や空室対策にも協力してくれる点が魅力です。

節税やアパート経営に関するアドバイスを受けられるので、効果的に節税対策をすることができます。

やや建設費が高くなったり、設計デザインが個性に欠けたりする点はありますが、経営者の立場を理解して対応してくれるのでおすすめです。

アパート経営で節税するときの注意点

アパート経営で節税するときの注意すべきポイントもあります。

特に気をつけるべきことは以下の4つです。

1. 経費にできない項目がある
2. 長期的に損益通算による節税を期待しない
3. 正確に確定申告をする
4. 経営が上手くいかない場合は売却を検討する

これらのポイントを意識して、効果的に節税対策に取り組みましょう。

経費にできない項目がある

アパート経営では、経費にできない項目があることに注意しましょう。

たとえば、以下の支出は経費に計上することはできません。

アパートの建設費として融資を受けたお金は、経費として認められません。

しかし、ローンの利子は、経費計上ができます。

また、私生活の出費などアパート経営に無関係の支出や、所得税や住民税など不動産に無関係の税金も経費計上できません。

なお、固定資産税や不動産所得税など不動産と関係のある税金は経費計上することが可能です。

長期的に損益通算による節税を期待しない

アパート経営初年度であれば、減価償却費が大きく損益通算によって大幅な減税が期待できますが、長期的な節税効果はほとんどありません。

損益通算による節税は、赤字経営が前提です。

そのため、長期間損益通算によって節税することは、いつまで経っても収入が増えていないことを意味します。

いくら節税効果があるといっても、所得そのものが増えていなければ、アパート経営の価値が低くなるので、健全な運営とは言えません。

アパート経営は、節税以外にもレバレッジ効果で所得を増やしたり安定した不労所得を得たりすることも目的です。

損益通算による節税は最初の数年間を目処とし、その後は資産を増やす方向にシフトしましょう。

正確に確定申告をする

期限を守るなど、正確に確定申告をしましょう。

たとえば、納税の期限を守らなければ延滞税が、確定申告を正確に行わなければ歌唱申告加算税などが課税されることがあります。

毎年2月16日から3月15日が期限なので、2月になったら確定申告の準備を進めておきましょう。

確定申告を怠ると支払う必要のない税金が課されることがあるので、無駄な支出が発生しないように気をつけてください。

経営が上手くいかない場合は売却を検討する

万が一、経営が上手くいかない場合は、売却も検討しましょう。

アパート経営は、健全に運営できなければ、節税効果も期待できません。

不労所得を得られるといっても、管理業務や住民対応など様々な業務をこなさなければならず、人によっては大きな負担に感じることもあります。

安定した家賃収入を得られず、満足のいく返済ができない場合は、無理に経営をするよりも現金化した方がよいこともあるのです。

アパート経営が生活に支障をきたすことになれば、アパートを手放すことも検討してみてください。

健全にアパート経営をして節税に取り組もう

アパート経営は、節税対策として効果的です。

また、レバレッジ効果で少ない資産を増やしたり、不労所得を得て収入アップを図ったりすることもできます。

ただし、アパート経営にはいくつものリスクがあるため、本記事で紹介した節税のポイントや注意点を参考に、健全なアパート経営を実現させましょう。