アパート経営で課せられる税金とは？節税のポイントを徹底解説

「アパート経営ではどのような税金がかかるの？」

「アパート経営で節税することは可能なのか？」

アパート経営している方も、これからスタートする方も、気になるのは税金です。

アパート経営では所得税や住民税をはじめ様々な税金がかかるので、負担に感じる可能性があります。

節税するには、「経費計上する」「青色申告する」など工夫することが大切です。

本記事では、アパート経営で課せられる税金や節税のポイントなどについて詳しく解説します。

アパートで課せられる税金とは？

アパート経営では、以下のように様々な税金が発生します。

• 所得税
• 住民税
• 個人事業税
• 消費税
• 固定資産税
• 都市計画税

それぞれの特徴や算出方法を把握し、可能な限り節税対策をすることが大切です。

アパートで課せられる税金について解説します。

所得税

所得税は、不動産所得を対象とした税金です。

所得税の対象となる不動産所得は、家賃収入や駐車場代などの総収入から経費を差し引いて算出します。

所得税は、不動産所得の額に依存するのが特徴です。

不動産投資を始めると、帳簿上赤字になり、所得税の負担を抑えられるケースがあります。

住民税

住民税は、都道府県や市区町村に支払う税金です。

住民税には所得割と均等割があり、所得割は都道府県民税が4％、市町村税が6％のトータル10％で、均等割は総所得から控除額を引いた数字に市県民税を掛けて算出します。

そのため、住民税も所得税同様に所得による影響を受けます。

個人事業税

個人事業税の不動産投資における税率は5%です。

個人事業税の算出式を以下に示しています。

（所得額－290万円）×税率

個人事業税の有無は事業規模に左右され、290万円を超えた所得が課税対象となります。

事業規模が大きい場合は、個人事業税の負担が発生する可能性があります。

消費税

消費税は、課税金額が1,000万円を超えた場合にかかります。

投資物件によっても消費税が異なるので、不動産を運営する際は確認が必要です。

なお、条件によっては消費税がかからないケースもあります。

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有することで発生する地方税です。

固定資産税は、通常、賦課課税方式で徴収されます。

固定資産税の算出式を以下に示しています。

固定資産税評価額×税率－軽減額

なお、税率は市町村により異なります。

都市計画税

都市計画法の市街化区域内にある不動産を運営する場合、都市計画税が発生します。

都市計画税の算出式を以下に示しています。

固定資産税評価額×税率

市町村により税率が異なるので、確認が必要です。

不動産投資する際は、都市計画税の対象となるか確認しておきましょう。

アパート経営で課税対象となるのは？

アパート経営における主な課税対象は家賃収入ですが、その他様々な収入に対して税金がかかります。

また、経費を計上することで、節税することが可能です。

アパート経営での課税対象について解説します。

アパート経営での課税所得

アパート経営で課税所得とみなされるものには、以下が挙げられます。

• 家賃
• 礼金
• 更新料
• 管理費
• 駐車場料金
• 権利金
• 返還不要の敷金
• 保証金

返還が必要な資金は収入扱いにはならないですが、返還不要の敷金などは課税対象となります。

不動産投資における主な収入は家賃収入ですが、その他諸費用もあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

なお、家賃の滞納があり回収できていない場合でも、当月の家賃に対して税金がかかります。

二重徴収されることはないものの、家賃収入を得られない月の課税は負担に感じがちです。

アパート経営では、どのような所得が課税対象になるか把握しておきましょう。

経費として計上できる費用

アパート経営における税金は、不動産所得により変動します。

収入から経費を引いた金額を不動産所得として算出するので、経費が多いほど節税につながります。

最大限節税効果を得るには、経費を把握し漏れなく計上することが大切です。

経費として計上できる費用は以下が挙げられます。

• 管理費・管理手数料
• 入居者募集費用
• 保険料
• 修繕費
• 減価償却費
• 専門家への依頼料
• 借入金利子
• 消耗品
• 共用部の水道光熱費
• 交際費・交通費

一方、以下のような費用は経費としてみなされないので注意が必要です。

• 住民税
• 所得税
• アパート運用に関係のない支出

アパート経費では、交際費なども含め幅広い支出が経費として認められる可能性があります。

慣れていないと見極めるのが難しいので、領収書などを保管しておくことをおすすめします。

アパート経営の税金の計算方法

アパート経営では様々な税金がかかりますが、節税につなげるには計算方法を把握しておくことが大切です。

とくに、所得に応じて税負担が大きくなる場合には、経費計上などで節税につなげることが大切です。

所得税、住民税、固定資産税の計算方法を解説しますので、参考にしてみてください。

所得税

所得税は所得が多いほど負担が大きくなります。

所得税は、累進課税方式で算出され、所得が多いほど税率が高くなるのです。

以下の「所得税率」「税率」「控除額」を見てみると、所得が高いほど税制面では不利になることが分かります。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

国税庁：所得税の税率

所得税の算出方法は以下のようになっています。

所得税＝課税所得金額×税率－控除額

所得、税率、控除額をもとに、所得税を確認しましょう。

住民税

住民税は、所得により変動します。

所得の10%として算出すれば概算できますが、その他控除額も考慮する必要があります。

住民税に関与する控除は複数あるので、あらかじめ確認しておきましょう。

なお、青色申告が可能な条件であれば、 「青色申告控除」を適用することをおすすめします。

節税を意識し、アパート運営を行いましょう。

固定資産税

固定資産税は、以下のように算出します。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%（標準税率）

固定資産税評価額は、取引価格の7割程度が目安となっています。

固定資産税評価額の見直しは3年に1回行われるので、適宜確認しておきましょう。

固定資産税は、土地にかかる税金と建物にかかる税金の合計となります。

アパート経営での節税のポイント

アパート経営では様々な税金がかかるので、負担に感じることが多いです。

とはいえ、アパート経営では、経費計上や青色申告など、節税できるポイントが多数あります。

節税のポイントを把握し、適切な手続きをすることで、税制上有利になる可能性があります。

アパート経営での節税のポイントを解説しますので、参考にしてみてください。

経費計上する

アパート経営で節税するには、漏れなく経費計上することが大切です。

というのも、税金は総収入から経費を差し引いた金額に対してかかるので、経費が多いほど節税になるのです。

アパート経営では、以下のような費用が経費として扱われます。

• 税金
• ローンの金利
• 管理費・管理委託料
• 減価償却費
• 保険料
• 仲介手数料・広告宣伝費
• 司法書士や税理士への依頼料
• 修繕費
• 情報収集費用・通信費
• 交際費
• 交通費・車の購入費・維持費

とはいえ、交際費や通信費など、経費計上可能か迷うケースもあるでしょう。

また、経費として認識しておらず、経費計上できていない例もあります。

アパート経営に関連する費用を漏れなく経費計上できるよう、適宜領収書などを保管しておきましょう。

減価償却が大きいアパートを経営する

減価償却が大きいアパートを経営すると、節税になります。

減価償却は、築年数の経過とともに劣化する分を経費計上する仕組みです。

減価償却費は法定耐用年数に応じて算出され、とくに、木造アパートで大きくなります。

木造アパートは、法定耐用年数が短く設定されてあるのです。

ただし、法定耐用年数が短いということは、1年当たりの減価償却費が大きくなるものの、経費計上が適用される期間は短くなります。

なお、土地は減価償却されないので注意が必要です。

減価償却分は、支払いは発生しないものの経費として計上できるので、節税対策として効果的です。

アパート経営する際は、家賃や建築費はもちろん、減価償却を含めた税金についても総合的に考慮するようにしましょう。

損益通算により節税する

アパート経営では、損益通算で節税できる可能性があります。

損益通算とは、「収益を得られた分」と「損失が発生した分」を相殺する仕組みです。

アパート経営では、収益分に対してではなく損失分や経費を差し引いた額に対して税金がかかります。

必要経費が多いと、節税につながるのです。

なお、会社員などで本業収益を得ている方は、不動産投資による赤字分を損益通算し、節税することが可能です。

損益通算においては経費計上がポイントとなるので、経費として計上できる額を把握しておきましょう。

青色申告する

青色申告は、節税に有用です。

青色申告する際は、売上げや経費の正確な記帳が求められ煩雑に感じるケースが多いですが、税制上非常に有利になります。

青色申告には以下のようなメリットがあります。

• 青色申告特別控除を受けられる
• 専従者給与控除の計上が可能
• 赤字の繰り越しが可能
• 経費計上できる範囲が広がる

事業規模によっても異なりますが、青色申告特別控除は最高65万円なので節税に効果的です。

家族へ給与を支払い、経費扱いになるのも魅力です。

また、経費計上できる範囲も広がります。

ただし、青色申告するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 一定の事業規模に該当する
• 複式簿記をする
• 青色申告承認申請書など必要書類を提出する

青色申告は手続きが煩雑ですが、税制面のメリットが大きいので、条件を満たす場合は青色申告を行いましょう。

法人化を検討する

アパート経営が順調にいけば、法人化を検討することも可能です。

というのも、スムーズに運用でき軌道に乗れば、新たに投資し物件を増やすこともできるのです。

法人化には、以下のようなメリットがあります。

• 税制上有利になる
• 経費計上できる範囲が広がる
• 損失の繰り越し控除年数が延びる
• 家族への給与支払いが可能

一方、以下のようなデメリットがあるので、法人化に適しているか考慮する必要があります。

• 会社の設立費用がかかる
• 確定申告が複雑になる

法人化する際は、所有しているアパートを設立した会社に売却するという流れになります。

法人化は節税に有用ですが、メリット・デメリットがあるので、総合的に判断しましょう。

節税にこだわりすぎるのは注意が必要

アパート経営は節税につながるケースがありますが、節税目的で運営するのはおすすめできません。

というのも、アパート運営で収益を得るには、家賃収入や売却益が重要になります。

一方、節税効果を得るということは、経営が赤字ということになります。

節税にのみに焦点を当てていると、赤字経営になるので注意が必要です。

アパートを運営する際は、あくまで利益を出すことを意識しましょう。

減価償却済のアパートは税負担が大きい

減価償却済のアパートは、税負担が大きくなるので注意が必要です。

というのも、減価償却が終わると計上できる経費が少なくなるので、課税所得が大きくなるのです。

減価償却終了後の税負担が大きくなり、売却を検討するケースもあります。

減価償却済のアパートの運用について見ていきましょう。

アパート売却を検討する

減価償却終了のタイミングでアパートを売却するケースは多いですが、売却する際も様々な費用が発生します。

たとえば、以下のような費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 所得税
• 住民税
• クリーニング・リフォーム費用
• 書類発行費用

売却時は、収入のみならず支出も発生することを把握しておきましょう。

仲介手数料に注意が必要

減価償却済のアパートは売却に適していますが、仲介手数料に注意が必要です。

アパートを売却する際は不動産会社を通すのが一般的であり、仲介手数料の支払いが必要になるのです。

仲介手数料はアパートの売却費用が高いほど大きくなるので、収益に直結します。

通常、仲介手数料の値下げは難しいですが、交渉次第で収益を上げられる可能性があります。

減価償却済のアパートを売却する際は、仲介手数料を意識しましょう。

譲渡所得税の支払いが発生する

アパートを売却する際は、譲渡所得税の支払いが発生するケースがあります。

譲渡所得税は、アパートの購入費用よりも売却費用の方が高い場合に発生します。

譲渡所得税の税率は、アパートの所有期間によって異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

5年が区切りであり、税率は以下のようになっています。

• 5年以下：39.63%
• 5年超：20.315%

譲渡所得税の対象となる場合、確定申告をして納税する必要があります。

譲渡所得税を認識していないと、延滞税がかかり損失が発生する可能性があるので注意しましょう。

アパート経営と土地を売却するのはどっちが良い？

土地を所有している場合、物件なしでは固定資産税の額が高くなります。

節税目的でアパート経営を始めるケースも多いです。

とはいえ、アパート経営が上手くいかなかった場合赤字になる可能性があるので、アパート経営と土地売却のいずれを選ぶか検討する必要があります。

経費を考慮する必要あり

アパートを経営する際は、コストがかかります。

たとえば、以下のようなコストはかかり続けることになります。

• 管理費
• 修繕費
• ローンの返済費用
• 税金

経営がうまくいけばかかるコストを家賃収入で補えますが、赤字になるリスクもあります。

土地がある場合は、固定資産税を意識しアパート経営をスタートしたいと考えるケースもありますが、コストが家賃収入を上回る場合は、経営がうまくいきません。

安易に節税目的でアパート経営をするのではなく、総合的に検討することが大切です。

固定資産税は赤字であっても減額されない

アパート経営を始めた場合、経営が赤字であっても固定資産税はかかり続けます。

固定資産税評価額は入居者がいない場合でも下がらないので、赤字の場合税金の支払いが負担になるのです。

アパートの固定資産税評価額は高く設定される可能性あり

アパートの固定資産税評価額は、実際の資産価値よりも高く設定される可能性があります。

アパートは築年数の経過とともに価値が下がりますが、固定資産税を算出する際の評価額は一律に新築時からの年数で評価されるのです。

アパートの工場や状態、設備などは評価額に反映されないので、税金の負担が大きくなることがあります。

固定資産税を計算する際に算出されるアパートの評価額と実際の価値に相違があるケースもあるのです。

とくに、何らかの原因で入居者を確保しにくい物件は、資産価値は低いものの固定資産税評価額に反映されないので、税負担が大きいです。

土地の売却を考慮するのも手段

土地を所有している場合、節税や収益を期待しアパート経営を検討するケースがありますが、条件によっては土地の売却を考慮するのも手段です。

アパート経営では、家賃収入、コスト、税金を総合的に考慮し収支計画を立てる必要があります。

とくに、入居者の需要を見込めないエリアの場合、空室リスクが高いので注意が必要です。

将来の運営に不安を感じる場合、リスクを抱えてアパート経営するよりも土地を売却する方が良いケースもあります。

固定資産税の支払いを負担に感じている場合は、アパート経営をすべきか土地の売却が得かをじっくり検討しましょう。

アパート経営における税金に関するQ＆A

最後に、アパート経営における税金に関するQ＆Aをまとめました。

ぜひ、参考にしてみてください。

アパート経営の税金を理解し節税しよう

アパート経営では、様々な税金がかかります。

アパート経営で課せられる税金について把握しておくと、収支計画を立てる際に便利です。

また、アパート関連では節税ポイントがあるので、把握してくと健全な運営につながります。

なお、節税のためには、適切な経費計上も重要です。

状況により適切な節税対策が異なるので、最大限収益を得られる方法を検討することが大切です。

アパート経営で発生する税金や節税のポイントを知り、安定運営につなげましょう。