海外不動産投資はハードルが高い？メリットや注意点、投資におすすめの国とは？

「海外での不動産投資はハードルが高そうだけれど、どんなメリットがあるの？」
「海外不動産投資をするときの注意点は？」

不動産投資をしている人の中には、利回りが高い海外での不動産投資に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

海外不動産投資は国内の不動産投資とは異なる部分も多いので、より正確に情報を把握することが重要です。

ここでは、海外不動産投資について、海外不動産投資のメリットや注意点、海外不動産の購入の仕方やおすすめの国、海外不動産投資に向いている人など、海外不動産投資について詳しく解説します。

海外不動産投資は注目の投資方法なので、メリットやリスクを知った上で効果的な資産運用をしましょう。

海外不動産投資が注目されている理由

海外不動産投資とは、海外のマンションなどの不動産物件を購入して資産運用をすることをいいます。

日本の不動産投資では安定した収益を見込めますが、人口減少が進むに従って賃貸需要は減少する傾向にあるので、海外に比べると大きな不動産価格の上昇は期待できないと考えられています。

海外不動産投資では、経済成長や人口増加に伴って物件価格が大きく上昇する可能性があるため、賃貸収入だけでなく短期譲渡による売却益も期待できます。

海外不動産投資の対象となる国はさまざまですが、アメリカやヨーロッパなどの先進国やフィリピンやマレーシア、シンガポールなどの新興国での投資が一般的です。

先進国では、比較的安心して不動産投資が行えますが利回りはそこまで高くはありません。

一方、新興国では政治や経済は不安定ではありますが、経済成長が見込まれる国では物件価格の上昇が期待できます。

それぞれの国の特性を活かしながら不動産投資ができることも海外不動産投資が注目されている理由です。

海外不動産投資の４つのメリット

海外不動産投資には、国内の不動産投資にはないさまざまなメリットがあります。

ここでは、海外不動産投資の4つのメリットについて解説します。

1. 利回りが高い
2. リスクを分散できる
3. 不動産価格の上昇が期待できる
4. 賃貸需要が高く安定した家賃収入が得られる

海外不動産投資をするなら、メリットを活かせる投資先を検討しましょう。

利回りが高い

海外不動産投資のメリットは、国内の不動産投資に比べて利回りが高いことです。

利回りは不動産投資をする上で重要な指標となります。

不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、2種類の利回りは下記のように計算します。

• 表面利回り = 年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

日本では、一般的なマンション投資の利回りは3〜5%と言われています。

日本では、人口の減少が懸念されており、不動産投資における利回りも安定はしていますが、上昇は見込めない状況が続いています。

海外の新興国では人口の増加や経済成長に伴い住宅需要が高まれば、賃料の増額や物件価格の上昇が見込める上に、空室リスクが低い点も海外不動産投資のメリットの一つです。

下記の表は、世界各国の2022年の都心部における不動産投資表面利回りをランキング化したものです。

順位	国名	表面利回り
1位	ナイジェリア	34.4％
2位	ガーナ	13.0％
3位	アラブ首長国連邦	12.1％
4位	南アフリカ	10.9％
5位	ベネズエラ	8.5％
6位	バーレーン	8.5％
7位	パナマ	8.1％
8位	カタール	8.0％
9位	アメリカ合衆国	8.0％
10位	メキシコ	7.7％

出典： NUMBEO　Gross Rental Yield City Centre by Country 2022

海外不動産投資の利回りは、6％～10％以上の高利回りの地域も多数存在します。

このように日本よりも高利回りの国で、不動産投資ができることが海外不動産投資の大きなメリットです。

リスクを分散できる

海外不動産投資のメリットはリスクを分散できることです。

日本国内のみで不動産投資をする場合、災害リスクや不動産価格の暴落といったリスクが生じた場合、損失を集中して受けてしまうことになります。

しかし、海外に不動産を所有すれば資産を各国に分散して所有することができるので、リスク分散になります。

また、現地の通貨で賃料収入を得ることで為替変動のリスクを軽減することも可能です。

不動産投資では、複数の投資物件を所有してリスクを分散させて資産を守ることが重要なので、日本と海外の不動産を組み合わせて所有することでリスク分散が可能になるのです。

不動産価格の上昇が期待できる

海外不動産投資では、不動産価格が上昇している国で不動産投資を行えば大きなキャピタルゲインが期待できます。

不動産投資では主に2つの利益があります。

• インカムゲイン（運用益）=家賃収入
• キャピタルゲイン（売却益）=不動産売却時の売却益

海外不動産投資では、国内の不動産投資よりもキャピタルゲインを得やすいと考えられます。

経済成長が目覚ましい新興国では、物価の上昇に伴い不動産価格の上昇が見込めます。

また、東南アジアなどでは海外から企業が集まって人口増加が始まっています。

人口が増えれば、教育施設やショッピングモールなども多く建設され、住宅需要が増加し不動産価格の上昇が期待できます。

人口増加や経済成長をしている新興国で不動産投資をすることで、キャピタルゲイン狙いの投資ができるというわけです。

賃貸需要が高く安定した家賃収入が得られる

海外不動産投資は、賃貸需要が高く安定した家賃収入が得られるメリットがあります。

賃貸収入は、インカムゲインとも呼ばれます。

日本の不動産投資では、不動産の価格上昇があまり見込めないので、このインカムゲイン目的の投資が主流となっています。

しかし、国内でインカムゲインを狙うには都心部のように賃貸ニーズが高い物件を探す必要があり、供給が飽和状態の日本では慎重に判断する必要があります。

日本の人口の減少によって、今後も住宅の空室率は上がることが予想され不動産投資は一層難しくなるとの見通しもあります。

一方で、海外不動産投資では、人口が増加し経済成長を見込める国が多いので、住宅需要が増加すると考えられ、将来的にもインカムゲインを見込める状況が続くと考えられています。

このように、賃貸需要が高く安定した家賃収入が得られることも海外不動産投資のメリットです。

海外不動産投資をする上での注意点

海外不動産投資には、メリットだけでなく注意点もあります。

ここでは、海外不動産投資の注意点を4つ紹介します。

1. 正確な情報を把握しにくい
2. 節税効果は期待できない
3. 融資をうけられない可能性がある
4. 為替変動のリスクがある

海外で不動産投資を考えるなら、注意点を把握した上で検討しましょう。

正確な情報を把握しにくい

海外不動産投資では、言葉や習慣の壁があるので情報収集が難しいことに注意しておきましょう。

不動産の購入をする際には、物件について入念にリサーチをする必要があります。

新興国の場合、物件の竣工前から金額を支払い始めるケースがあるのですが、頭金を支払ったにも関わらず竣工しないなどのトラブルも存在します。

日本と同じ感覚で投資をしていると失敗する可能性があります。

言葉や習慣をよく知っている日本とは違い、海外不動産投資では習慣や法律も異なる国で投資を行うので、正確に情報を把握しておく必要があります。

物件の見極めも難しく、現地まで下見に行くと渡航費もかかるので現地の不動産事情を事前にリサーチしておくことも大切です。

また、投資先の国によっては戦争や自然災害、政治情勢の変化によって不動産の価値が急激に下落する可能性があります。

海外での不動産投資では、このようなカントリーリスクを考慮しておくことも大切です。

さらに、海外不動産を購入した後は、物件の管理を管理会社に委託することになります。

トラブル発生時の管理がずさんであったり、報告が遅れたりすれば収益の悪化に繋がりかねないので、信頼できる管理会社を選定することも重要です。

海外不動産投資では、日本で不動産投資をする場合よりも情報が把握しにくく手間がかかるので、パートナーとして信頼できる管理会社を探すことも大切なポイントです。

節税効果は期待できない

不動産投資のメリットの一つに節税効果が挙げられますが、2020年の税制改正以降、海外不動産投資では減価償却費を使った節税が利用できなくなりました。

不動産投資では、建物の減価償却費を利用して不動産所得を赤字計上し、所得と損益通算することで課税所得を少なくする節税テクニックがあります。

減価償却費は建物の耐用年数を基準にして計算されるのですが、日本と海外では耐用年数の基準が異なります。

例えば、日本に比べてアメリカでは建物価格の占める割合が大きいので減価償却費を大きく計上することができ、高い節税効果があったのです。

しかし、2020年度の税制改正で、「国外不動産から生じた所得の損失のうち減価償却費に相当する金額はなかったものとする」と決定されました。

つまり、海外での建物購入に関しては減価償却費を利用して損益通算ができなくなってしまったのです。

海外不動産投資では、節税効果は見込めないので注意しましょう。

融資をうけられない可能性がある

海外不動産投資をする場合は、融資をうけられない可能性があるので注意しましょう。

融資をうけて海外で不動産投資をする場合は、日本国内の銀行で融資をうけるか、現地の銀行で融資をうける方法があります。

ただし、海外不動産投資向けの融資を扱っている金融機関は多くない上、国内の不動産向けローンよりも審査は厳しくなります。

海外不動産投資のへの融資を行っている代表的な金融機関は、オリックス銀行・SBJ銀行・東京スター銀行・日本政策金融公庫などがありますが、融資条件は国内投資よりも厳しく、自己資金が必要となるケースがほとんどです。

現地の金融機関から融資をうけるケースもありますが、金利が高いことや、現地の言葉で交渉や契約をする必要がありハードルが高いことが考えられます。

海外不動産投資をする場合は、事前に融資についての基準や現状を確認しておく必要があります。

為替変動のリスクがある

海外不動産投資では、為替変動によるリスクがあるので注意しましょう。

外貨で資産を持つことはメリットでもありますが、状況によってはリスクとなる可能性もあります。

家賃収入が500ドルと仮定すると、1ドル120円の場合だと日本円にして6万円の家賃収入になりますが、1ドル100円の場合は5万円の家賃収入となってしまいます。

家賃価格は変わらなくても、為替変動によって実際の収入が増減することが考えられます。

海外の投資では不動産投資にかかわらず、為替変動のリスクはつきものです。

為替の変動は、メリットでもありリスクにもなるのですが、不動産投資では大きな金額を左右することにもなるので、売却のタイミングなどは注意が必要です。

海外不動産の購入の仕方

海外不動産を購入する場合は、下記の2つの方法で購入することが一般的です。

1. 海外現地で直接購入する
2. 海外に強い不動産仲介会社から購入する

それぞれの方法について解説します。

海外現地で直接購入する

海外不動産は、海外現地で直接購入することができます。

海外にある不動産会社に行き、物件を紹介してもらい購入物件を選びます。

直接現地の不動産会社と交渉ができるので、物件の選択肢が広がるメリットはありますが、交渉から契約に至るまで自ら行う必要があるので現地に慣れていない人にとっては難しいでしょう。

充分にリサーチした上で購入しなければトラブルになる可能性もあるので、海外の不動産投資上級者におすすめの方法です。

海外に強い不動産仲介会社から購入する

海外不動産は、海外に強い日本の不動産仲介会社から購入することもできます。

海外の不動産投資では、国によって法律や税制が異なるため契約を代行してくれる仲介会社がいると安心です。

日本語での対応も可能なので、疑問点を解消して契約にのぞむことができます。

不動産仲介会社を選ぶときには、現地に強いコネクションがあることや、海外の不動産投資に強い会社を選ぶようにしましょう。

海外不動産投資に関するセミナーなどを実施している場合は、積極的に利用し知識を深めることで失敗しない投資につながります。

海外不動産投資でおすすめの国

海外不動産投資では、国の選び方が重要になります。

ここでは、海外不動産投資におすすめの国を6カ国を紹介します。

1. カンボジア
2. フィリピン
3. タイ
4. マレーシア
5. アメリカ
6. イギリス

投資物件を選ぶ時は、それぞれの国の不動産投資の特徴を知っておきましょう。

カンボジア

カンボジアは東南アジアの中でも、経済成長率と人口増加率が高いので不動産投資に向いています。

アメリカドルで運用ができるので、ドルで家賃収入を得られることも魅力の一つです。

国民の約4割が30代以下を占めているので今後も住宅需要の増加が見込め、キャピタルゲインを狙いやすいと言えます。

しかし、他の国に比べると不動産に関連する情報が少ないので慎重に判断する必要があります。

フィリピン

フィリピンは、平均年齢が若く急激に人口が増加しているので将来的な経済成長が期待できます。

首都のマニラでは平均利回り7％とアジア諸国の中でもトップクラスの高利回りです。

しかし、外国人は土地を購入できないため、投資対象がコンドミニアム（分譲マンション）となることが一般的です。

また、フィリピンの不動産投資では竣工リスクがあるので注意しましょう。

竣工リスクとは、物件が完成せずに放置されるリスクのことで、建設中に建物代金の一部を支払うプレビルドの物件に投資する場合は、慎重に見極めることが大切です。

タイ

タイは、多くの日本人が暮らしていることもあり、不動産業を営んでいる日本人も多いので賃貸経営がしやすいというメリットがあります。

時差も2時間程度なので、タイムロスがなくストレスなくコミュニケーションがとれることも魅力です。

タイのバンコクでは物件が高騰していて、物件価格が高額になっているので利回りの低下には注意が必要です。

また、タイの銀行は金利が高い傾向にあるので事前に調べておきましょう。

マレーシア

マレーシアは、経済成長と人口増加の影響で安定した住宅需要の増加が期待できます。

物価の安さも魅力の一つで、物価水準は日本の3分の1と非常に安く、不動産価格も割安で参入しやすい国と言えます。

しかし、海外資本での不動産の乱立も目立ち、人口増加は続くものの過剰供給となっている背景もあるので、今後の不動産状況を冷静に見極める必要があります。

また、不動産購入に関する外国人への規制が厳しく、登録手続き等がスムーズに進まない傾向があるので、運用までに時間がかかってしまう可能性があります。

マレーシアでの不動産投資を検討している場合は、今後の不動産状況をリサーチしてから行うようにしましょう。

アメリカ

アメリカは、先進国の中でも人口増加率も高く、経済成長率を維持しているので海外不動産投資先として安定した人気があります。

物件価格は高額ではありますが、成熟した不動産投資市場があり安心して投資をできるので、海外不動産投資初心者でも参入しやすいことも魅力です。

外国人による不動産所有の規制が少ないので、選択肢が増えることもメリットの一つです。

一方で、日本とは13時間の時差があり現地とのコミュニケーションにタイムラグが起こるのでストレスを感じることもあります。

ストレスなくコミュニケーションをとり、円滑に投資を進めるためには信頼できる管理業者や代理人を探すことも重要です。

イギリス

イギリスでは、アメリカと同様に不動産投資が成熟しているので、安心して海外不動産投資ができる環境が整っています。

イギリスでは、海外からの留学生受け入れ数も多く、留学生や現地の学生向けのコンドミニアム（分譲マンション）を利用した不動産投資が可能です。

学生向けの単身マンションは一部屋の面積が狭いので、物件価格を抑えた投資ができます。

また、イギリスで不動産を購入するときには、ソリスターと呼ばれる弁護士などに依頼する必要があるので、法律面でのトラブルが起こりにくく安心して契約ができることもメリットです。

一方で、イギリス経済の先行きが見通しにくいことや、利回りが新興国に比べると高くないというデメリットもあるので慎重な判断が求められます。

海外不動産投資に向いている人

投資としても魅力的で可能性を感じる海外不動産投資ですが、全ての人に向いている投資方法ではありません。

ここでは、海外不動産投資に向いている人の特徴について解説します。

不動産を購入できる現金がある人

海外不動産投資に向いているのは、不動産を購入できる現金がある人です。

海外で不動産投資では、融資をうけられないケースが多く自己資金で投資をする可能性が高くなります。

仮に融資を利用できたとしても、条件が厳しく物件価格の5割程度しか借り入れができないことも考えられます。

そのため、融資をうけなくても海外不動産を自己資金で購入できる人の方が向いていると言えます。

資産分散を狙いたい方

投資で資産の分散を狙いたい方も、海外不動産投資に向いています。

投資においては、資産を分散させて運用し、リスクを一箇所に集中させないことが重要です。

日本国内で不動産投資をしている場合は、リスク分散という観点でも海外不動産投資は有効です。

日本の物件のみで不動産投資を行っていては、災害や円安、経済危機が起こったときに大きな損害を抱える可能性があります。

しかし、海外に不動産物件を所有していれば、国内物件が損害を受けた場合でも分散投資で資産を守ることができるのです。

また、現地の通貨で賃料収入を得ることで為替変動のリスクを軽減することもできます。

このように、リスク回避のために資産分散を狙いたい方は、海外不動産投資が向いています。

キャピタルゲインを狙った投資がしたい方

キャピタルゲインを狙った投資がしたい方は、海外不動産投資が向いています。

残念ながら日本国内では、不動産市場は飽和状態で都心の一部分を除いてはキャピタルゲインを狙いにくい状況にあります。

また人口の減少もあり、国内での不動産投資の成長性は低いと考えられています。

しかし、世界に目を向けて見れば、一昔前の日本のように経済成長を続け不動産価格が上昇している国がたくさんあります。

そのため、不動産投資でキャピタルゲインを狙える可能性が充分にあるのです。

海外の情勢に着目してキャピタルゲインを狙いたい方には、海外不動産投資が向いています。

海外での永住権を獲得したい方

海外での永住権を獲得したい方は、海外不動産投資が向いています。

海外の多くの国では、「投資家ビザ」という制度があり、一定額の投資をすると永住権を獲得することができるのです。

不動産投資によって永住権を取得できる主な国には、アメリカ、タイ、スペイン、ポルトガル、ドバイなどがあります。

永住権が獲得できる投資額は国によってさまざまですが、アメリカでは約5,500万円、タイでは約3,000万円の投資が必要です。

資産があって将来的に海外に移住したいと考えているのなら、海外不動産投資をはじめるのも一つの手段です。

注目の海外不動産投資で効果的な資産運用を

海外不動産投資は高利回りでキャピタルゲインを狙える可能性がありますが、誰にでも簡単にできる投資方法ではありません。

海外情勢を読み解く力や、国の将来性を見極めることが重要となります。

しかし、資金力があり分散して投資をしたい方には魅力的な投資手段です。

海外不動産投資のメリットやリスクを把握して効果的な資産運用をしましょう。