不動産投資で不労所得は得られない?その5つの理由とは

「不労所得を得たいな」このように考えている方も多いでしょう。

そこで候補に挙がりやすいのが「不動産投資」ですが、果たして不動産投資で本当に不労所得を得られるのでしょうか。

今回は、「不動産投資で不労所得を得られるのか」というテーマで解説していきます。

「不動産投資で不労所得を得るのは厳しいと言われている5つの理由」についても解説しているため、「不動産投資で不労所得を得たい」と考えている方はぜひ参考にしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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不動産投資で不労所得は可能なのか?

結論からお伝えしますと、家賃収入をメインとした不動産投資では、不労所得が可能です。

投資には、売買差益で利益を得る「キャピタルゲイン」と、運用益で利益を得る「インカムゲイン」があります。

インカムゲインですと、放置しておいても収入が入ってくるので不労所得が得られるのですが、キャピタルゲインですと、常に売買しなければいけないので、不労所得は得られません。

そのため、不動産投資で不労所得を得たいと考えている場合は、家賃収入を狙った不動産投資を行うようにしましょう。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリットとデメリット

ここでは、不動産投資のメリットとデメリットを具体的に説明していきます。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、主に2つあります。

収入が比較的安定する

不動産投資のメリット1つ目は、「収入が比較的安定する」ことです。

例えば、アパレルショップを経営している場合は、商品の売れ行きによって収入が変動します。

つまり、今月の売り上げが100万円でも、それが来月も続くとは限りません。

しかし、不動産投資は入居者が退去しない限り、毎月一定の金額が振り込まれます。

基本的に、契約更新日までは退去しない方が多いため、不動産投資は比較的安定した収入が得られると言えます。

不幸があった場合にローンの残債が免除される

不動産投資のメリット2つ目は、「不幸があった場合はローンの残債が免除される」ことです。

不動産投資を行う場合は、団体信用保険に加入することになります。

団体信用保険とは、住宅ローンの返済中に返済者が亡くなった場合、残りのローンを保険会社が弁済してくれる保険のことです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

会社を経営している場合、経営者が抱えていた借金は親族に引き継がれますが、不動産投資であれば借金が引き継がれることはありません。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットは主に2つあります。

空室リスクが常に付きまとう

不動産投資のデメリット1つ目は、「空室リスクが常に付きまとう」ことです。

空室リスクとは、空室が生まれた場合に発生する損失のことです。

例えば、月5万円10室のアパートを経営していたとしましょう。

満室であれば、月50万円の売り上げになりますが、半分空室になった場合は月25万円の売り上げにしかなりません。

そのため、不動産投資を成功させるためには、「空室リスクを以下に低くできるか」がカギとなります。

空室率が高すぎると、物件が売れにくくもなるので注意しましょう。

流動性が低い

不動産投資のデメリット2つ目は、「流動性が低い」ことです。

例えば、FX投資や株式投資は、通貨や銘柄を購入していたとしても、流動性が高いため、売却したいときに売却できます。

しかし、不動産は流動性が低いため、売却したいときに売れないことがほとんどです。

エリアや条件などにもよるのですが、大手不動産会社が出しているデータによると、不動産を売りに出してから売れるまでの平均期間は8ヶ月だそうです。

つまり、損失が出ている場合は、8ヶ月間その損失を自分で補わなければいけません。

そのため、FX投資や株式投資をメインにしている方は、「全く売れない」と感じる可能性が高いので、注意しましょう。

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「不動産投資は不労所得ではない」と言われる理由

「不動産投資は不労所得ではない」と言われる理由

近年、不動産投資は不労所得ではないと言われることが多くなりました。

ここでは、その理由を具体的に説明していきます。

供給過剰の状態になってきている

1つ目は、「供給過剰の状態になってきている」からです。

少し前のデータになりますが、2013年の住宅・土地統計調査では、全国に空き地が820万戸あるそうです。

しかも、そのうち52.4%の429戸は、賃貸用の物件という結果が出ています。

つまり、賃貸物件が余っているということです。

さらには、2015年から全国でアパート・マンションの建設ラッシュが発生し、2016年には金融庁や日銀が賃貸物件の供給過剰を懸念しています。

そのため、最近は入居者を集める業務に追われる不動産オーナーが多くなっているのが現状です。

少ない自己資金で始めてしまうから

2つ目は、「少ない自己資金で始めてしまうから」です。

近年、「小資金で不動産オーナーに」という宣伝文句で広告を出している業者が多くなりました。

たしかに、これは間違ってはいません。

しかし、「不動産オーナーになる」のと、「儲かる不動産オーナーになる」のは違います。

資金がないということは、少しの損失にも耐えられないということです。

そのため、空室が一部屋出ただけでも、バタバタする方が多く、理想の不動産オーナーとは程遠い生活をしている方が多いのが現状です。

不労所得を得るために不動産投資を行うのであれば、やはりそれなりの自己資金を用意しておく必要があります。

利回りが低下しているから

3つ目は、「利回りが低下しているから」です。

30年程前のワンルームマンション投資の利回りは、8%前後が平均でしたが、2020年現在は4%前後が平均となっています。

これは、ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資全体で起こっている現象です。

年々利回りが低下しているため、不動産投資で不労所得を得る難易度が高くなってきています。

参入者が増えたから

4つ目は、「参入者が増えたから」です。

一昔前の不動産投資家は、地主がほとんどでしたが、最近は土地を持っていない人も不動産投資家になれる環境が整ってきました。

昔は「土地を持っていて多額の資金がないとできない」というように参入障壁が高かったのですが、最近は「土地がなくても、小資金でも始められる」というように参入障壁が低くなっています。

そのため、競合が増え、不労所得を得るのが難しくなっているのです。

テナントリテンション業務を行う必要があるから

5つ目は、「テナントリテンション業務を行う必要があるから」です。

テナントリテンション業務とは、入居者が退去しないように様々なイベントを行うことです。

例えば、ファミリー層が多い賃貸物件であれば、ハロウィンイベントやクリスマスイベントなどを行っているところがあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

昔に比べて不動産オーナーがやるべき業務が増えたため、現在は不労所得を得るのが難しくなったと言われています。

不動産投資で不労所得を目指すなら意識しておくべきポイント

不動産投資で不労所得を目指すなら意識しておくべきポイント

ここでは、不動産投資で不労所得を目指すなら意識しておきたい5つのポイントを説明していきます。

良い物件を見つける

1つ目は、「良い物件を見つける」ことです。

不労所得を目指すのであれば、なるべく空室リスクが低い物件を探しましょう。

空室リスクが高ければ労働業務が増えますが、空室リスクが低ければ必要最低限の業務のみで済みます。

そのため、営業担当者にも「不労所得を目指したい」ということを伝え、それに見合った物件を探してもらいましょう。

節税を最優先にしない

2つ目は、「節税を最優先にしない」ことです。

節税を目的とした不動産投資というのは、赤字が出ているということです。

「節税目的」であれば問題ありませんが、不労所得を目指すのであれば、赤字というのは死活問題です。

そのため、節税最優先よりも収益性最優先で物件を探しましょう。

自己資金をある程度用意する

3つ目は、「自己資金をある程度用意する」ことです。

自己資金が多ければ多いほど、不労所得を目指しやすくなります。

理想の自己資金は、物件価格の10%程度と言われていますが、可能であれば15~20%用意しましょう。

拡大は慎重に

4つ目は、「拡大は慎重に行う」ことです。

不動産投資が軌道に乗ると、さらに儲けようとどんどん拡大していく方がいますが、この記事を読んでいる方の目的は「不動産投資で不労所得を得る」のはずです。

高い収益を目指していくとリスクも高くなっていくので、不労所得を目指す場合は、高い収益が出る物件よりも損失リスクが低い物件に投資していきましょう。

管理のしやすさも重視する

5つ目は、「管理のしやすさも重視する」ことです。

物件を選ぶ際、多くの方は利回りを重視しますが、不労所得を目指すのであれば、管理のしやすさも非常に重要です。

利回りは高いが多忙という状態になっては、本末転倒なので注意しましょう。

不動産投資を行う上での注意点

不動産投資は、賃貸物件経営事業でもあります。

事業経営である以上、収支バランスをしっかり考えていかなければいけません。

近年は、「不労所得」という甘い言葉に惑わされ、軽い気持ちで不動産投資を始める人が増えている傾向にあります。

しかし、不動産投資を行えるほどの財力をお持ちの方であれば分かっていることかと思いますが、不労所得というのはそう簡単に得られるものではありません。

そのため、不動産投資を行う場合は、不労所得という言葉に惑わされず、しっかり事業計画を設計してから挑戦することをおすすめします。

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まとめ

今回は、「不動産投資で不労所得は得られるのか」について解説してきました。

結論、不動産投資で不労所得は得られます。

不労所得を得るために意識したい5つのポイントや注意点などをおさえれば、不労所得も夢ではありません。

しかし、供給過剰になっていたり利回りが減少傾向になっていたりと不労所得を得る難易度は以前よりも高くなっています。

不動産投資も一つの事業・投資なので、どのようにしたら不労所得を目指していけるのか、しっかり事業計画を設計しましょう。