不動産投資の失敗事例から学ぶ!原因と対処法を徹底解説!

「不動産投資にはどんな失敗があるの?」
「投資額が大きいけど本当に大丈夫?」

不動産投資を検討している方の中には、高額な投資に関し、漠然とした不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

たしかに、不動産投資には様々なリスクが伴い、失敗すると大きな損失につながる可能性があります。

不動産投資に成功し長期的に安定運営するためには、失敗例から教訓を学び、あらかじめ対策しておくことが大切です。

本記事では、不動産投資の失敗事例や原因、失敗を防ぐポイントについて詳しく解説します。

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まず確認!不動産投資の失敗事例

不動産投資の失敗事例を確認することで、あらかじめ起こり得る失敗を把握できます。

まずは不動産投資の失敗事例を見てみましょう。

空室が続き家賃収入を得られなくなった

「地方に穴場の不動産があります。手頃な価格で購入できるので、将来の家賃収入を考えるとかなりお得ですよ。入居者も多く、人気の物件です。今だけ安い価格でご紹介できます。」と、不動産会社の営業マンから不動産投資を勧められたAさん。

中古物件で利回りの良さもアピールされたので、流されて購入してしまいました。

最初の1年は入居者がいたので問題なかったのですが、入居者の退去に伴い次の借り手がなかなか見つからず、空室が続いてしまいました。

中古の物件であり郊外に立地しているということもあり、入居者は見つかりそうにありません。

ローンの支払いも苦しい状況になりました。

空室が続く状況は不動産投資の最大のリスクです。

不動産投資の主な収入は家賃収入なので、あらかじめ空室になる要素がないか把握した上で投資することが大切です。

入居者とのトラブルで必要な請求ができなかった

中古アパートを購入し、家賃55,000円で入居者を募集していたBさん。

単身の入居者が見つかり、数年間家賃収入を安定して得られていました。

アパートの投資は成功したと安心していたところ、入居者の経済状況が悪化し家賃を滞納するようになったのです。

アパートはローンを組んで購入していたので、家賃収入が途絶えると支払いが苦しくなりました。

さらに、入居者のアパートの使い方が悪く、壁紙などもかなり汚れていたのです。

必要な請求をしたかったものの、逃げられてしまいました。

入居者が順調に見つかったとしても、家賃の滞納があると収入が途絶えてしまいます。

家賃滞納のリスクはつきものなので、家賃保証会社の利用を検討するなどの対策をしておきましょう。

家賃が新築当時から下落した

会社勤めのCさんは、不動産投資の営業マンに「不動産投資をすれば、節税ですよ。」と不動産投資を勧められました。

年収が高く税金の負担が大きくなっていたCさんは不動産投資に興味を示しました。

「都市部の物件なので、入居者はすぐに決まります。ローンは家賃収入で賄えるので大丈夫です。確定申告上は赤字なので、かなりの節税です。」

ある程度貯金のあったCさんは、不動産投資の経済力は十分あり、節税のために着手しました。

投資後数年は新築で入居者が途絶えなかったものの、建物の老朽化で家賃が大幅に下落。

家賃収入が下がり、ローンを支払うのが厳しくなりました。

不動産の老朽化や周辺環境の変化などにより、家賃が下落する可能性があります。

修繕費用やリフォーム費用が必要になることを踏まえ、長期的な視点で収支計画を立てておくことが大切です。

物件の修繕費が高額になった

不動産会社の営業マンからの「不動産投資は年金代わりになるので、将来に備えて今のうちに投資しておくのがよいですよ。今だけかなりお得に手に入る物件があります。」というセールストークにのせられ、新築マンションに投資したDさん。

新築物件で立地条件が良く、常に満室状態。

毎月、安定の家賃収入を得られていました。

しかし、不運なことに入居者の寝たばこが原因で火災が発生したのです。

Dさんは火災保険に加入していたものの、保険金の支払いが非常に遅く、手元資金も足りなくなってしまい、複数の消費者金融にお金を借りざるを得なくなってしまいました。

火災が発生した際には加入している火災保険から支払を受けることになりますが、支払時期が遅いといった事例もあるため、火災保険加入前にそういった事例も想定しておくと良いでしょう。

万が一の高額出費に備え、手元資金に余裕を見ておくことも大切です。

金利が上がりローンの返済額が増えた

「将来働けなくなった場合にも家賃収入があれば安心」と不動産会社の営業マンに不動産投資を勧められたEさん。

自己資金を使う余裕はなかったので、全額ローンを組み2,500万円のマンションを購入しました。

幸い入居者も確保でき、家賃収入は月8万円と安定し、このまま続けばローンの返済も順調に進む予定でした。

数年間は順調で安定していましたが、途中で金利が上昇。

返済額の予定予算を大幅にオーバーし、ローンの支払いが負担になりました。

不動産投資には金利上昇に伴い、支払い額が増えるリスクがあります。

金利上昇のリスクを軽減するには、「借入期間を短縮する」「固定金利でローンの融資を行う」などの対策がありますが、月々の返済額も考慮することが大切です。

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管理会社が倒産してしまった

家賃収入を期待し、アパート6室を7,000万円で購入したFさん。

立地条件もよい比較的新しい物件だったので、すぐに満室御礼。

毎月の家賃収入は安定していました。

Fさんは本業があり、アパートの管理に手を回すのが難しく、管理や家賃の集金は管理会社に依頼していました。

しかし突然、毎月振り込まれるはずの家賃収入が入らなくなったのです。

その原因は、管理会社の倒産でした。

倒産した管理会社に家賃を踏み倒され、大きな損害が発生しました。

不動産投資後の管理は管理会社に任せるケースが多いですが、信頼できる管理会社であるか見極めることが大切です。

とくに、家賃の集金は不動産経営において重要です。

経営状況が不安定な管理会社の場合は、家賃収入を踏み倒される可能性があるので、しっかりと見極めましょう。

失敗事例から見えてくる!不動産投資失敗の原因

不動産投資の失敗事例を確認すると、失敗原因が見えてきます。

失敗原因を把握することで、あらかじめ対処できるでしょう。

不動産投資で起こり得る失敗の原因を解説します。

不動産会社の情報を信じて十分な情報収集をしなかった

不動産会社の営業マンのセールストークを信じて投資をし、失敗するケースは多いです。

不動産会社の営業マンは利益を得るため、よい情報のみを提供し強引に勧める可能性があります。

たとえば、以下のようなセールストークには注意が必要です。

  • 年金代わりになるので、今のうちに不動産投資をしておくのがおすすめです。
  • 地方に中古のマンションがあり、手頃な価格で購入できます。
  • 不動産投資をすることで節税につながります。

不動産投資には、空室リスクや家賃下落のリスク、入居者とのトラブルなど様々なリスクが伴います。

不動産会社の情報を鵜呑みにし必要な対策をしていないと、失敗する可能性が高いです。

不動産会社の情報を過信せず、不動産投資に関する知識をしっかりつけた上で投資すべきかの判断をしましょう。

価格や利回りのみで判断した

価格や利回りのみの判断で不動産投資した結果、空室が生じて家賃収入を得られなくなったという失敗は多いです。

手頃な価格で不動産を購入できたとしても、入居者がいなければ収入はゼロになり、結果的に赤字になってしまいます。

また、購入時の利回りが高かったとしても、数年後に入居者が見つからず利回りが大幅に下がる可能性があります。

不動産投資後は、長期的に運用していかなければなりません。

目先の価格や利回りのみで判断せず、長期的に安定した家賃収入を得られるかを検討する必要があります。

相場以上の金額で購入してしまった

相場以上の金額で購入してしまったというのは、不動産投資失敗原因の1つです。

相場以上の金額で購入する原因としては、以下が考えられます。

  • 不動産会社の情報を鵜呑みにして投資した
  • 家賃相場の情報収集が不足していた
  • 外観や内覧のみで判断した

購入金額が相場以上の場合、家賃を高く設定しなければ利益を得ることができません。

とはいえ、家賃を高くすると入居者を見つけるのが難しいのです。

購入金額は不動産運用に長期間影響することを把握しておき、慎重に投資する必要があります。

賃料低下の想定が甘かった

賃料低下の想定が甘くて、不動産投資に失敗するケースがあります。

不動産投資では家賃収入で利益を確保する必要があるので、賃料低下の影響は非常に大きいのです。

不動産は老朽化に伴い価値が下がるので、永遠に同じ賃料を保てるわけではありません。

築年数が古くなるに伴い賃料を下げなければ、入居者を見つけるのが難しいのです。

不動産投資の段階で賃料低下を想定し、長期的な視点で収支計画を立てておくことが大切です。

維持費を想定できていなかった

維持費を想定できておらず戸惑うケースは多いです。

不動産を運営する際は、入居者が快適に生活できるよう、メンテナンスしていく必要があります。

また、固定資産税や保険料などの支払いも必要です。

たとえば、かかる維持費として以下が挙げられます。

  • 固定資産税
  • 管理会社を利用する場合は利用手数料
  • 各種保険料
  • 共用部の清掃・備品の管理費用

毎月の出費を想定せずに不動産投資した場合、収支計画が崩れる可能性があるでしょう。

ローンのみで不動産投資をしてしまった

ローンのみで不動産投資をするのはリスクが高いです。

自己資金を一切使用せずローンのみを当てにすると、ローン返済が負担になるのです。

また、ローンの返済額が大きいと借入期間が長くなるので、金利の影響を受けやすいです。

その結果、「金利上昇により支払い額が増え、さらに負担が大きくなった」という失敗も少なくありません。

自己資金を使用せずにローンのみに頼るのは、返済の負担が大きいことを把握しておきましょう。

物件の老朽化が原因で多額の修繕費がかかった

不動産投資をする際、物件の老朽化に伴う修繕費用を考慮していないと、想定外の費用に対処できない可能性があります。

不動産は経年劣化するので、修繕費用が必要です。

たとえば、以下は老朽化が原因で修繕・交換が必要になる可能性が高いです。

  • 外壁
  • 壁紙やフローリング
  • バスユニット
  • 配管

予算不足で十分な修繕ができない場合、不動産価値がさらに下がるので、十分な家賃収入を得ることができません。

また、入居者を見つけるのが難しくなる可能性があるでしょう。

不動産運用では、修繕費用を考慮しておくことが大切です。

不動産投資に失敗しないためのポイント

不動産投資に失敗しないためには、情報収集や収支計画など押さえておくべきポイントがあります。

失敗のリスクを極力抑えるために、あらかじめ確認しましょう。

入念な情報収集をする

不動産投資に失敗しないためには、入念な情報収集が必須です。

以下に示す内容は必ず確認しておきましょう。

  • 空室リスクの回避(周辺環境の要因)
  • 周辺地域の人口
  • 周辺地域の利便性
  • 周辺の競合物件の有無・建設の可能性
  • 需要の高さ(大学・オフィスがあるなど)
  • 日当たりがよい環境
  • 空室リスクの回避(不動産要因)
  • エレベーターやオートロックなどの設備の有無
  • 建物の築年数
  • 間取りの使いやすさや需要
  • 畳かフローリングか
  • 建物の向き
  • 投資金額
  • 周辺物件の家賃相場

不動産投資の利益は家賃収入から得るので、空室になるリスクは避けなければなりません。

周辺環境や建物の特徴・状態を入念にチェックすることで、空室リスクの要素が見えてくることがあります。

また、情報収集が不十分で、相場以上の金額で購入するという失敗も発生しています。

購入金額は不動産運営に長期間影響することを考慮し、家賃相場を確実に把握しておく必要があるでしょう。

情報収集不足による失敗を防ぐために、不動産会社に情報提供を依頼したり、現地へ出向いたりするなど、しっかりと調査しておきましょう。

収支計画を立てておく

長期間不動産を安定して運営するためには、収支計画を立てておくことが大切です。

収支計画は不動産運営に関する長期的なお金の流れです。

不動産運営の利益は収入と支出の差額により得られます。

家賃を含めた入居者からの収入と税金やローン返済額、将来的にかかる修繕費用などを総合的に考慮し、シミュレーションしておく必要があります。

とくに収支計画に大きく影響するのは、不動産の賃料、空室率、修繕費用です。

不動産の賃料は建物の老朽化に伴い下がる可能性がありますし、空室率も変動します。

また、将来的に高額な修繕費用がかかる可能性もあるので、設備の寿命なども考慮して収支計画に組み込みましょう。

なお、収支計画は適宜見直しが必要です。

収支計画はあくまでシミュレーションなので、周辺環境の変化や税制、金利の変動により変わります。

不動産の賃料や空室率などが当初の予定と異なるケースもあるでしょう。

場合によっては経営方針の見直しが必要です。

不動産の安定運営のためには、収支計画が必須となることを把握しておきましょう。

家賃保証会社を利用する

入居者に家賃を滞納され、安定収入を得られなくなるケースがあります。

家賃滞納対策として、家賃保証会社の利用を検討するのがおすすめです。

家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に家賃収入を保証してくれるので、長期間収入が途絶えるのを回避できます。

また、家賃滞納した入居者に対しては催促が必要にですが、家賃催促代行を依頼することも可能です。

家賃保証会社の利用にはコストがかかるというデメリットがあるものの、確実に家賃収入を得るため有用です。

予算にもよりますが、家賃滞納のリスクを回避するため、家賃保証会社の利用を検討するとよいです。

信頼性の高い仲介会社を選ぶ

不動産投資や売却をする際は、信頼性の高い仲介会社を利用することが大切です。

不動産の運用をするには、入念な情報収集や融資の手続き、収支計画など様々な過程が必要であり、自力でこなすのは困難です。

不動産仲介会社のサポートを受けて不動産投資をするケースが多いので、質が重要になるのです。

ノルマ優先で相場以上の金額や収益性の低い不動産を勧めてくる仲介会社を選ぶと、採算が取れずに失敗するでしょう。

たとえば、以下のような仲介会社は信頼して任せられます。

  • ニーズをくみ取って的確なアドバイスをしてくれる
  • 不動産の詳細な情報を提供してくれる
  • 質問や相談への対応が丁寧

不動産仲介会社は不動産投資における重要なパートナーです。

複数の不動産仲介会社を比較し、相性を検討することが大切です。

自己資金の比率を高める

不動産投資では、自己資金の比率が重要なポイントです。

自己資金の比率が低いとローンの返済額が大きくなり、毎月の返済が負担になるためです。

また、ローンには金利が上乗せされるため、金利が上昇するとより返済額が増えるリスクがあるのです。

自己資金を高めることには以下のようなメリットがあります。

  • 月々のローンの返済額が小さくなる
  • 借入期間を短縮できるので金利の影響を受けにくい
  • ローン審査を通過しやすい

不動産投資での自己資金の比率は1~3割が目安と考えられています。

ローン返済や金利の影響を考慮し、自己資金の比率を検討しましょう。

少額の不動産投資に挑戦する

初心者がいきなり数百万円以上の自己資金と数千万円以上のローンを組んで不動産投資をするのは、非常にリスクが高いです。

不動産投資は失敗から学ぶことも多いのですが、その度に大量の資金を失っても良いと思える人はそこまで多くありません。

その現状から、不動産投資の知識だけを収集して経験を積めずに悩んでいる不動産投資の初心者は多くいます。

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個人では買えないような魅力的な物件にも少額で投資できるので、失敗するリスクを最小限に抑えたい人は特におすすめです。

ここでは、人気のある3つの不動産クラウドファンディングを順番にご紹介します。

COZUCHI(コヅチ)

出典:COZUCHI

COZUCHI(コヅチ)は、最短15分で1万円から投資ができるほどシンプルな不動産クラウドファンディングです。

「想いと豊かさを循環させる不動産投資」をコンセプトとしており、気になるプロジェクトごとに投資することができます。

事務手数料3〜5.5%を支払うことで投資期間中に換金もできるので、急な出費が必要になった時も安心です。

利回り不動産

出典:利回り不動産

利回り不動産は、物件やマーケット分析などの詳細情報をしっかり提供してくれる不動産クラウドファンディングです。

一口1万円からローンを組まずに不動産投資をできるので、将来の資産形成を考えている初心者の人におすすめです。

分配金は6ヶ月ごとに指定口座へ振り込まれるので、そこまで時間をかけずに不動産投資を実感できます。

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出典:FUNDROP

FUNDROPは、景気に左右されにくい居住用マンションを運用している不動産クラウドファンディングです。

オンライン本人認証を導入しているので、スマホから簡単に5分程度で登録手続きを完了できます。

あとは好きな不動産ファンド案件から選んで投資できるので、マンション投資を体験したい人におすすめです。

不動産投資型クラウドファンディングのおすすめや選び方について知っておきたい方は、下記記事もぜひチェックしてください!

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不動産投資の事前準備は大切!

不動産投資の失敗例と失敗原因、失敗を回避する方法についてご紹介しました。

不動産投資は成功すれば安定した収入を得られますが、知識や情報不足の状態で実践すると失敗するリスクが高いです。

不動産投資を始める際は、失敗例から対策を学び、長期間安定収入を得られるようしっかり計画を立てておきましょう。

少額でできる不動産投資は不動産クラウドファンディング以外にもいくつかあります。詳しく知りたい方は、下記記事を読み進めてください。