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「実家を相続する場合、何をすれば良いのだろうか」そのように悩んでいる方も多いかと思います。
そこで今回は、
- まずは抑えておきたい3つの期限
- 相続が決まった場合、確認すべきこと
- 相続した実家を所有・売却・共有する場合の注意点
をメインに解説していきます。
相続税で損をしない方法についても紹介しているため、ぜひ参考にしてみてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
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必ず覚えておきたい「3つの期限」
ここでは、相続が発生した場合にまず覚えておきたい「3つの期限」を具体的に説明していきます。
3ヶ月
1つ目の期限は「3ヶ月」です。
相続ではプラスの財産のみならず、マイナスの財産も引き継がれます。
例えば、亡くなった方が多額の借金をしていた場合、相続放棄や限定承認をしなければ、相続人が借金を返済していく必要があります。
このような事態を防ぎたい場合は、相続を放棄、または限定承認する必要があるのですが、この申し出をする期限が「相続を知った日から3ヶ月以内」なのです。
そのため、相続が決まった場合、まずは相続を放棄するか限定承認するか決めましょう。
4ヶ月
2つ目の期限は「4ヶ月」です。亡くなった年の1月1日～なくなった日までの年金や他の収入などを合計し、確定申告する必要があります。
これを「準確定申告」というのですが、準確定申告の期限は亡くなった日から数えて4ヶ月以内です。
しかし、年金の収入が400万円以下、もしくは他の所得が20万円以内であれば、確定申告を行う必要はありません。
そのため、基本的に所得が多い方や医療費控除で還付金が受けられる方以外は、気にする必要がない期限です。
10ヶ月
3つ目の期限は、「10ヶ月」です。亡くなった方の財産を相続する場合は、相続税がかかるのですが、相続税の申告と納付期限は亡くなった日から数えて10ヶ月以内です。
しかし、亡くなった方の財産が相続税の基礎控除範囲内であれば、相続税の申告と納付を行う必要はありません。
相続税の基礎控除は、「3000万円+（法定相続人の人数×600万円）」とされています。
相続する場合に確認するべきこと
ここでは、相続する場合に確認するべきことを具体的に説明していきます。
遺言の有無
相続する場合に確認するべきこと1つ目は、「遺言の有無」です。遺言書を残していた場合は、その内容に従って財産を分けなければいけません。
遺言書を作成する場合、多くの方は弁護士や税理士などに相談しながら作成しています。
そのため、亡くなった方と親しくしていた専門家がいる場合、その方に遺言書がないか確認してみましょう。
専門家も把握していない場合は、公証役場に出向き、公正証書遺言がないか問い合わせてみましょう。
相続税の有無
相続する場合に確認するべきこと2つ目は、「相続税の有無」です。
相続税の納税義務を確認する場合、まずは相続人を確定しましょう。
隠し子がいる場合、その方も相続人となります。隠し子の有無は亡くなった方の戸籍謄本を見ることで確認できます。
しかし、「必ず覚えておきたい3つの期限」という段落でも説明したように、財産が基礎控除内であれば相続税は発生しません。
そのため、財産があったとしても相続税が発生しないケースもあるので、そうなったとしてもおかしいことではありません。
実家を引き継ぐ方針の決め方
基本的に実家は共有の状態で引き継がれるのですが、共有のまま引き継ぐのか、特定の相続人だけ引き継ぐのか決める必要があります。
そのため、ここでは実家を引き継ぐ方針の決め方を具体的に説明していきます。
基本分配は民法で定められている
相続の基本分配は民法で定められています。配偶者以外の分配順位は以下の通りです。
- 第一順位：子または孫
- 第二順位：父母
- 第三順位：兄弟姉妹、または甥や姪
そして、法定相続人（配偶者）と法定相続分の関係は以下のように定められています。
子ども、直系尊属（母父）、兄弟姉妹に2人以上の相続人がいる場合、その中で等分する必要があります。
遺産分割協議を行う
法定相続分以外の割合で実家を引き継ぎたい場合は、遺産分割協議を行いましょう。
遺産分割協議で話し合った結果は「遺産分割協議書」にまとめる必要があります。
この協議は義務ではないため、いつまで協議を行わなければいけないという期限はありませんが、遺産分割協議書は司法書士や行政書士に作成してもらう必要があります。
相続した実家を所有・売却・共有する場合の注意点
ここでは、相続した実家を所有・売却・共有する場合の注意点を具体的に説明していきます。
所有する場合の注意点
相続した実家を所有する場合の注意点は主に3つあります。
固定資産税に注意
相続した実家を所有する場合、固定資産税に注意しましょう。
実家を所有しているだけで住んでいなかったとしても、固定資産税は毎年かかります。
実家の老朽化に注意
相続した実家を所有する場合、家の老朽化に注意しましょう。
堅固に作られた家だったとしても、築30年～40年経っていると雨や湿気などで痛んでいる箇所も少なくありません。
また、キッチンやお風呂などの住宅設備は30年が寿命と言われています。
そのため、そのまま実家に住む場合は、大規模やリフォームやリノベーションが必要になる場合もあります。
相続トラブルに注意
相続した実家を所有する場合、相続トラブルに注意しましょう。
特に相続人が複数人いる場合は、トラブルが起きやすい傾向にあります。
財産を平等に配分することが難しいのであれば、「代償分割」という実家を相続した相続人が家相当の金銭などを与える方法で平等に分割することをおすすめします。
売却する場合の注意点
相続した実家を売却する場合の注意点は主に3つあります。
売却相場に注意
相続した実家を売却する場合、売却相場に注意しましょう。
例えば、実家を1000万円程度で売却すると決めていても、「1300万円で売るべきだ」「売るのに時間がかかるため700万円程度で売るべきだ」とトラブルになってしまう場合があります。
そのため、必ず売却相場を把握して、「売却最低価格」を相続人全員で決めておきましょう。
売却方法に注意
実家を売却する場合、売却方法に注意しましょう。
家の状態によっても異なるのですが、リフォームしてから売却した方が高く売れる場合があります。
しかし、相続人によっては「すぐにまとまった資金が必要であるためリフォームせずに売りたい」と考えている場合もあります。
そのため、相続人全員で「どの売却方法なら納得か」話し合いましょう。
売却するタイミングに注意
実家を売却する場合、売却するタイミングに注意しましょう。
家を売却する場合3000万円特別控除が適用される場合があります。
しかし、特例を適用させるには、相続があった日から3年後の12月31日まで売却しなければいけません。
そのため、売却するか活用するかで話し合っている場合は、遅くても3年以内に決めることをおすすめします。
共有する場合は同居トラブルに注意
相続した実家を共有する場合は、同居トラブルに注意しましょう。
例えば、実家の持ち分を長女2分の1、次女2分の1にしてしまうと、売却や賃貸にする時に手間がかかります。
また、長女と次女の相続を考えた場合、親戚間でトラブルが発生する可能性もあります。
そのため、家はあまり細かく分割しない方が良いと言えるでしょう。
実家を売却した場合の税金対策方法
ここでは、実家を売却した場合の税金対策について説明していきます。
どのような税金が発生するのか
実家を売却して得た所得は譲渡所得として扱われるため、所得税・住民税・復興特別所得税が発生します。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
取得費（実家の購入金額）－ 譲渡費用（売却するために支払った仲介手数料や実家の取り壊し費用など）－ 譲渡価額（実家を売却して受け取った金額）＝譲渡所得
譲渡所得の税率に関しては、以下のように物件の所有期間（被相続人の所有期間も引き継ぐ）によって異なります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5％ |
※2037年までは復興特別所得税（基準所得税額×2.1%）も課されます。
3000万円特別控除を活用する
相続した実家を売却する場合は、3000万円特別控除を活用しましょう。
3000万円特別控除を活用し、譲渡所得が0円になった場合は、住民税・所得税、および復興特別所得税が発生しません。
つまり、税金を支払う必要がないということです。
適用条件
3000万円特別控除を適用させるためには、以下7つの条件全てを満たさなければいけません。
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まとめ
今回は、「実家の相続」をテーマに解説してきました。
まず、実家の相続が決まった場合、「3ヶ月・4ヶ月・10ヶ月」の3つの期限を抑えましょう。
簡単に何の期限なのかおさらいします。
そして、実家を相続する場合「遺言の有無」と「相続税の有無」を必ず確認しましょう。
とりあえず、「3つの期限」と「確認するべきこと」を把握しておけば、実家の相続で大きな失敗はしないでしょう。
その後は、実家を売却するのか、所有するのか相続人同士での話し合いがメインとなります。
相続はトラブルが発生しやすい出来事なので、曖昧なまま話し合いを終わらせずに、結論が出るまでしっかり話し合うことをおすすめします。
