土地を相続したときなど、土地の活用方法としてアパートの建築を考える人も多いでしょう。
アパートは建てるときにお金はかかりますが、土地を所有している場合は資金の借り入れもしやすく、長期にわたって収入を得られる可能性がある、有望な投資方法の一つです。
一方で、今後の日本は人口減少社会に突入するなど環境は決して安泰ではありません。
エリアによっては想定した利回りを得られないリスクも考えられます。
そこでこの記事では、アパート経営を始めるかどうか迷っている人や、アパート経営で失敗したくない人に向けて、押さえておくべきポイントや、メリット・デメリットなどをお伝えします。
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アパート経営を成功させるにはエリアが重要
土地活用の手段としてアパートの経営を行う場合、土地のあるエリアの環境が大きく成否に関係します。
例えば周囲に誰も住んでいないような場所にアパートを建てても、部屋を借りたい人が集まらないのは当然のことです。
アパート経営では、下記に挙げるような条件を満たしているエリアに建てることが成功への近道です。
賃料相場が高い
土地周辺の賃料の相場が高いエリアであれば、それらと同等の賃料で貸し出せる可能性が高いでしょう。
いわゆる一等地とされる地域では、安定性や収益性の面からもアパート経営の成功が望めます。
賃料が高いということは人気がある証拠です。
同じ入居率でも賃料が低いエリアに比べると、高い収益を上げられるでしょう。
地価が高い
土地の人気は賃料だけでなく、地価にも明確に現れます。
しかし、一般的に地価が高いエリアは、税金が高くなるという問題があります。
具体的には、地価を基準に毎年支払う固定資産税や、土地を相続した場合に課される相続税です。
しかしその土地にアパートを建てると、固定資産税は最大で1/6に、相続税も2割前後が軽減されます。
また地価が高いと、その土地の担保評価も同時に高まりますので、金融機関からの借り入れもスムーズです。
こうした理由があるため、地価が高いエリアに所有する土地がある場合、土地活用の選択肢としてアパート経営は真っ先に検討すべき対象となるのです。
住環境がよい
必ずしも賃料や地価が高くなかったとしても、周囲の環境が住むのに適している場合は、住みたい人が現れる可能性が高まります。
特に戸建ては多いけれどアパートの少ない閑静な住宅街や、役所や学校、商業施設などが近くにあったり、日当たりがよく高層住宅の少なかったりするエリアなどは有望です。
都市部であれば、駅から徒歩5分以内などもニーズの多い立地となります。
こうした条件を満たしている場合、借り手のニーズをよく研究したうえで、賃料を設定すれば空き室リスクを下げることが可能です。
土地の面積が広く、中高層建築が許可されているエリアであれば、マンション経営も検討する価値があります。
アパート経営のメリットやデメリット
土地活用には、アパート以外にもたくさんの方法があります。
ここでは、アパートを経営する場合のメリットやデメリットをまとめてみましょう。
安定的な収入
アパート経営の最大のメリットは、入居者がいる限り、毎月定額の収入が長期にわたって入ってくることです。
既定の家賃は、世間の物価が大きく変化でもしない限り、そうそう頻繁に変わるものではありません。
入居者も数年程度は居住を続けてくれることが多く、家賃の滞納もそれほど頻繁には発生しないでしょう。
反面、入居者が減ってしまうと、それに比例して収入も少なくなります。
つまりアパート経営においては、いかに空き部屋を少なくするかがカギとなるのです。
そのためには建物をきれいに保つなどして入居者の好感度を高めておく、退去者が出たらすぐに新しい入居者を見つけてもらえるよう管理会社との関係性を作っておくなど、普段からの姿勢が大切です。
また、アパート経営では、毎月一定の収入があると同時に、同じく経費も一定額がかかってきます。
管理会社を使っている場合は、家賃の5%程度を渡すことが一般的です。
定期的な保守も必要になるので、それに合わせて収入の一部は積み立てておかねばなりません。
資産性
アパート経営の魅力は、建設に関わるローンの支払いさえ済んでしまえば、土地も含めて全てが自分の資産になることです。
老朽化などによって多少の空き室が出てもダメージは少なくなります。
老後の年金代わりとして得る収入としては十分ですし、いざとなれば土地を売って大きなお金を得る選択肢も残されています。
もともと住居系の建築物は、建てるに当たっての法規制が少ないため、工業専用地域などを除き、ほとんどのエリアでアパートを建てることができます。
長期にわたり資産価値を生むものとして、誰でも手がけやすい事業といえるのです。
節税効果
アパート経営で見逃せないのが、先ほども挙げた節税効果です。
大きなものは相続税や固定資産税ですが、それ以外に都市計画税なども安くなります。
これらを総合すると、家賃収入だけ見れば経費とトントンでも、結果として手元に残る金額を増やす効果が生まれます。
また、損益通算も見逃せません。
損益通算は、複数の所得を得ている場合、どこかでマイナスが出たら他のプラスの部分と相殺できるという税制上の仕組みです。
例えば、年間600万円の給与所得を得ている人がアパート経営でマイナス200万円の赤字を出してしまった場合、600万円から200万円を引いた400万円が課税対象となります。
アパート経営が赤字であっても、黒字の給与所得と相殺することで、所得税などの税金の負担が少なくなるのです。
アパート経営を成功させる考え方
建てる土地の条件の他に重要となるのがオーナーの考え方です。
アパートの経営は曲がりなりにも事業ですから、しっかりした考え方を持っていないと失敗する確率が上がってしまいます。
最悪、儲け話に乗せられ、悪徳業者に食い物にされてしまう危険もあるでしょう。
特に節税効果などからアパートが乱立するエリアも出てくるなかで、アパート経営で失敗しないために必要な心がけを、2つ紹介します。
相続対策だけに目を向けない
先ほどアパートに節税効果があることを説明いたしましたが、そのための道具として安易に手を出してしまうのは考えものです。
特に相続税については一気に多額の納付を要求されるため、回避策としてアパートに手を出す人も少なくありません。
しかし建てただけで借り手がいなければ、ローンを返せず、結局大きな損失を被る可能性もあるでしょう。
アパート経営には、あくまでその土地が条件を満たしたエリアにあるのかを見定めることが重要です。
目先の節税効果に目がくらみ、冷静な判断力を捨てないようにしてください。
長期の安定性を重視する
すぐに大きな収益が欲しいのであれば、土地を売却するのが一番簡単です。
そうして手にしたお金を元手にしてさらに増やしていく考え方もあるでしょう。
そんな一攫千金的な手法に比べると、アパート経営は非常に地味な投資で、人によっては向き不向きがはっきり分かれます。
逆に、長期的な視野で安定した土地活用をしていきたい人、そもそも土地を手放したくはないという人にとっては、非常に有望な投資方法です。
不動産管理会社・入居者とのコミュニケーションや定期的なメンテナンスの必要性など、アパート経営は末永く安定性を図りながら進めていく事業なのです。
アパート経営の始め方
ではここからは、実際にアパートを建てて入居者を募集していくまでの流れを、わかりやすく説明します。
相談、見積もり、ローン審査など
自分でできる範囲の比較や検討をしたうえで最初に行うことが、建設会社や工務店などとアパート建築に関する相談を行うことです。
実際に建てるアパートの概要が決まらないと、見積もりを取ることもできません。
とはいえ、相談できる会社はたくさんあるので、自分で選ぶよりは一括請求サービスを使う方が便利でしょう。
見積もりが出たら、全て自己資金で賄う場合を除き、その書類を元に金融機関でローンの審査を受けることになります。
無事に承認がおりて資金面の問題が解決したら、いよいよアパートが建てられるようになります。
建設費用の支払いや入居者募集
アパート建設にかかる費用は多額になるため、一般的には、何回かに分けて支払うことになります。
例えば着工のタイミングで総額の1/3程度を支払い、その数ヶ月後に中間金としてさらに1/3、そして工事が終わって引き渡しをするときに残りの1/3を支払うなどといったパターンが多いでしょう。
建設の終了を待たずに、入居者の募集を始めることも必要です。
建物ができてから募集をするのでは、部屋が埋まるまでに時間差が生まれてしまいます。
理想は、完成前に入居者が決まっており、完成の直後から家賃が入る状態にすることです。
建設会社がアパートの管理事業も行っている場合は、入居者の募集もまとめてお願いすると手配の手間が省けます。
他の業者にお願いする場合は、早めに話をまとめておきましょう。
長期的な運営を行っていく
いざ入居者が決まってしまえば、後は毎月の家賃収入を得て、そこからコツコツとローンを返していく日々が始まります。
他に、建物のメンテナンスや火災保険料、共用部分の光熱費、管理会社への支払いなどで家賃の10%程度が、さらに固定資産税が5%程度かかると見ておきましょう。
まだ余っている土地があるなら、そこを月極や時間貸しの駐車場にしたり、自動販売機を設置したりするなど、収益の足しになる活用を考えるのもおすすめです。
また、青色申告特別控除や減価償却費をうまく活用することで家賃と相殺され、所得をマイナスにできる可能性があります。
このように損益通算の制度を含め、さまざまな節税対策も同時に行っていきましょう。
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土地の節税対策はもちろん、資産運用による副収入を最大化することができます。
まとめ
土地活用で検討したいアパート経営に関して、さまざまな角度で説明をしてきましたが、1個として全く同じものがないのが、不動産の特徴です。
土地の場所や形状、建物のサイズやデザイン、間取りや設備など、無数のパターンがあります。
利回りのよい事業にするには、市場のニーズに合ったアパートを提供して空き室リスクを減らし、長期にわたって安定的な家賃収入を得ていくことが重要です。
そのためにも信頼できる建設会社や工務店とよく相談し、収益性の高いアパート経営を目指しましょう。
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所有している土地を有効に活用する方法の一つに「土地の等価交換」があります。土地の等価交換とは、土地の所有者が提供した土地に業者が建物を建て、その一部を元の所有者と共有する方法です。自己投資なしで土地の活用ができる方法として注目されています。
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