空き家の有効活用方法12選！便利な活用サービスも紹介！

所有している家が空き家になってしまうと、さまざまな問題が発生します。

空き家を所有しているだけで固定資産税がかかりますし、万が一倒壊してお隣の家に被害を与えてしまっては大きなトラブルに発展してしまうのです。

ただし、空き家をリスク資産だからといって取り壊してしまうのは考え物です。壊すのにお金がかかりますし、壊した後の整地にもお金がかかります。

そこで考えたいのが空き家の有効活用で、空き家を上手に活用すれば利益を生む家にすることも可能なのです。

この記事では、空き家の有効利用方法12選をご紹介すると共に、空き家を有効活用するのに役立つサイトをご紹介します。

また、空き家にしておくリスクや税金のお話もしますので、空き家の活用を検討している方や具体的な活用方法を知りたい方は、ぜひ参考にしてくださいね。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

空き家の活用方法おすすめ12選

「相続した空き家があるけど、どうすれば良いかわからない」そんな悩みをお持ちの方向けに、空き家活用のアイデア12選をお届けします。

修繕して住んだり、そのまま売ったりという手段が真っ先に思い浮かぶかもしれませんが、意外にも空き家の活用方法は数多くあるものです。

家の立地や間取りによって実現可能・不可能は異なりますが、参考にしていただけたら幸いです。

リフォームして住む

空き家になっていた期間が長いと、床や天井、衛生設備などが老朽化していて住めない状態になっているケースが多いものです。

床が湿気で湾曲してしまったり、畳がボロボロになってしまったりしますし、給湯器も使えなくなっていることがあります。

そうした家についてはリフォームをして住むという選択肢があるのですが、老朽化や破損の状態によってかかる手間や金額が大きく変わります。

DIYで施工費を安く抑えるという手がありますが、水回りなどは素人が触れない上に大規模なリフォームが必要な家の場合、いっそ新築した方が安いというケースすらありえますので、事前に工務店などへ赴いて見積もりを取得しておきましょう。

リフォームして賃貸に出す

空き家をリフォームして、賃貸で貸し出すことで毎月の家賃収入を得られるようになります。

リフォーム後に売却してしまえば一時的に大きな収益が上がるものの売ったらそれっきりですし、譲渡所得税がかかる可能性もあります。

賃貸であれば定期的な修繕は必要になるものの、永続的に収入を得られるのが魅力です。

周辺の競合物件にもよりますが、ある程度内装や設備を新しくしておかないと集客に苦労することになります。

改装費用は売買よりも多めにかかるケースが多い点には注意が必要です。

店舗に改修する

空き家を改修して、店舗に転用するのも1つの方法です。古民家カフェやレストランなども近年ブームを呼んでいます。

趣のある古民家で自然を満喫しながらコーヒーを楽しむ──そんな日々の喧騒を忘れられるような、癒しの空間をつくりましょう。

古民家を店舗に改装する際には工事費用の他に、法的基準を満たすための設備工事費用も必要になるので注意が必要です。

例えば飲食店であれば手洗い場や消火設備や給排水設備が必要となるのですが、物件周辺の配管の状況によっては100万円以上の資金が必要になることもあります。

宿泊施設にする

観光やビジネスで多くの人が訪れる立地に空き家があるなら、宿泊施設に転用することで収益を見込めるようになります。

宿泊施設といってもさまざまな種類があり、一般的な旅館以外にも宿泊者同士が交流を深めるゲストハウスや、自宅に人を泊める民泊という形式などがあります。

また、レストランと宿泊施設の複合施設にすることで、より幅広い客層を掴むこともできるのです。

宿泊施設の形式によって、必要な許認可や消防設備などが異なりますので、事前に調べておきましょう。

倉庫にして貸し出す

空き家を個人や法人向けの倉庫として貸し出すのも有効な空き家活用方法です。

倉庫は一旦借りると比較的長期間借りてくれるので、安定した収益が見込めます。

また、宿泊施設や飲食店と比べると各種設備にかかる費用が少なくて住むのも魅力です。

ただし、郊外の空き家の場合はそもそも倉庫需要があまりないことも考えられますので、事前の市場調査をしっかりと行いましょう。

介護施設にする

空き家を高齢者向けの介護施設にするのも、空き家を収益化できる活用方法です。社会貢献性も高く、補助金が得やすいのも特徴です。

ただし介護施設にした場合、一般向けに貸し出す宿泊施設やシェアハウスと違い借り手の数が圧倒的に少ないのが難点といえます。

所有している空き家のエリアに介護施設の需要があるかや法的制限がなるかどうかを、事前にしっかりと調査しておく必要があります。

また、介護施設を運営するには所有者1人では非常に大変ですので、人を雇うための人件費や社会補保険料なども考慮しておかなければなりません。

シェアハウスにする

空き家をシェアハウスに転用して貸し出せば、複数の住人から賃料を得ることができるので、ひとりの賃借人に貸し出すよりも高額な収益を得ることができます。

消防設備なども宿泊施設に転用するよりも安く済むので初期費用も低コストで始められます。

シェアハウスは従来都心を中心に人気を集めてきましたが、近年は郊外でも増えているので、地方の空き家でも諦める必要はありません。

注意点を挙げるとすれば、シェアハウスは契約書の契約書をどのような形式にするかという点です。

「定期賃貸借契約」にするのが一般的で、契約満了時の自動更新がない1～2か月のお試し期間を設けて他の住人との相性を観てから入居してもらう形にすることでトラブルを防ぎやすくなります。

レンタルスペースにする

時間単位で部屋を貸し出す、レンタルルームも都心を中心に人気を集めています。

イベントや飲み会を開催したり、テレワーク用のスペースにしたりと利用する人によってさまざまな使い方ができるのが、レンタルスペースの強みです。

空き家をレンタルスペースに改装するには壁・床・天井といった基本的な設備の改修以外に、管轄する消防署によってはスプリンクラーや誘導灯などの消防設備の設置を求められることもあります。

他には、プロジェクターや食器類などの備品もあると、利用者の利便性が増して利用率向上に繋がるのでおすすめです。

なお、レンタルスペースの需要は都心に集中しているため、地方での運営は充分に市場調査を行ってから始めた方がよいです。

太陽光発電設備を設置する

空き家の屋根や壁、庭に太陽光パネルを設置して、発電した電力を買い取ってもらうことで収益を得ることができます。

国が用意している「FIT制度」という電力買い取り制度によって、太陽光パネルで発電した電力は10年間にわたって一定額で買い取ってもらうことができ、少ない手間で安定した収益を得られるのが最大の魅力です。

宿泊施設やレンタルスペースにすると近隣とトラブルになる可能性もゼロではありませんが、太陽光パネルの設置であれば、そのような心配がないのも大きなメリットです。

ただし、太陽光パネルを設置するための初期費用がかかることや、発電量が天候に左右されることには注意が必要です。

更地にして活用する

空き家の状態が悪く莫大な修繕費用がかかるようなら、取り壊して更地にして活用するのが最終手段です。

整地すれば駐車場にして収益を得ることが期待できますし、売却する際にも空き家がある状態よりも買い手が付きやすくなります。

更地にするには空き家の取り壊し費用の他、整地費用や家財道具の処分費用がかかります。

そのまま売却する

もっとも簡単な方法は空き家をそのまま売りに出して売却することですが、現実にはそう簡単にはいきません。

長年空き家になっていた家は設備の老朽化も激しいため、簡単には買い手が見つからないからです。

ただし、都心の一等地にある空き家なら話は変わります。不動産会社は解体・リフォーム費用を差し引いても高値で売却できるという算段がつけば、空き家のまま買い取ってくれます。

土地や戸建ての相場は一括査定サイトを利用すれば無料かつ短時間で調べることができるので、まずは1度所有している家の価値を調べておくことをおすすめします。

リフォームして売却する

空き家を売却する場合でも、リフォームしてから売却した方が高値で売れる可能性が高くなります。

「売却するのだから老朽化したままで良いのでは」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、買い手からすると家を手に入れた後にリフォームするとなると手間も費用もかかるので、購入に二の足を踏んでしまう可能性があるのです。

空き家をリフォームしてから売りに出すことで、工事費用を差し引いてもおつりがくるほどの売却額で売れることもあります。

相場と工事費用を調査して、リフォームするかどうかを慎重に決めてください。

空き家活用するのにおすすめなサービス

ここでは空き家を活用するのに役立つサービスをご紹介します。

いざ空き家を活用しようと思ってもなかなか最初はノウハウがなくて大変です。

そんな方に心強い味方となってくれるのが、今回ご紹介する土地活用サービスなのです。上手に使いこなして、空き家活用にお役立てください。

タウンライフ土地活用

出典:タウンライフ

土地活用について、さまざまなソリューションを提供してくれる不動産一括査定サービスが、「タウンライフ土地活用」です。

無料かつ最速3分で土地活用プランの一括請求ができるというお手軽さが魅力的な一括査定サービスで、空き家が建っている土地の立地や面積、希望する土地活用方法などを入力するだけで複数の不動産会社が表示されます。

あとは表示された不動産会社の中から本格的にやり取りしたい会社を選ぶだけです。

なお、タウンライフ土地活用に登録されている不動産会社では、以下のような活用方法を提案してくれます。

• アパート、マンションの建設
• 駐車場
• 商業施設（店舗・オフィス等）
• 介護施設（サ高住等）
• 医療施設
• 保育施設
• 倉庫（トランクルーム）
• 太陽光発電

HOME4U土地活用

出典:HOME4U

不動産業界でも、最も歴史が古い不動産一括査定サイトであるHOME4Uは、18年という長きにわたって不動産一括査定サービスを運営してきました。

売買以外にも土地活用サービスを展開しており、活用したい土地の立地や興味がある活用方法を入力するだけで、厳選された1800社の登録不動産会社の中からピックアップされた複数の候補が表示されます。

HOME4Uでは以下のような土地活用に対応しています。

• アパートやマンションに建て替え
• 賃貸併用住宅に改装
• 店舗併用住宅に改装
• 駐車場に転用

HOME4Uは通信大手のNTTデータのグループ会社が運営しており、登録されている不動産会社も厳しい審査を通過した企業ばかりです。

空き家とはいえ大切な資産をおまかせするのですから、ある程度信頼できる不動産会社にまかせたい方にはおすすめのサービスといえます。

リビンマッチ土地活用

出典:リビンマッチ

リビンマッチは土地活用の他にも売却や管理に関する資料請求もできる、総合不動産サイトです。

サイトの使いやすさやコンテンツの充実ぶりで評判を呼んでおり、年間約12万件もの査定や資料請求の依頼を受けています。

そして、空き家の活用を考えているなら、リビンマッチが提供している土地活用の資料一括請求が便利です。

空き家が建っている土地の面積や立地、建物の有無（空き家があるので「あり」を選択）を入力するだけで、リビンマッチに登録している2600の事業所の中から土地活用のプランを提案できる不動産会社の候補が表示されます。

各社の雰囲気や得意な土地活用の分野を見比べて、興味がある会社にチェックを入れて請求すれば資料が届きます。

あとは、不動産会社と直接連絡をとれば、専門家の目線から所有している空き家の有効な活用方法をアドバイスしてくれます。

国による空き家の定義

そもそも何を持って「空き家」というのでしょうか。空き家については「空家対策特別措置法」という法律で正式に定義されており、空き家の状態によって「空き家」「特定空き家」に分類されています。

空家対策特別措置法における空き家の定義と、特定空き家について概要を確認しておきましょう。

空家対策特別措置法とは

全国で年々増え続ける空き家対策のために2014年11月に空家対策特別措置法が制定されました。

同法第2条では「空き家」について、以下のように定めています。

少々難しい表現なので説明すると、人の出入りの有無や電気や水道などインフラの使用状況から空き家かどうかを判断するということです。

空き家になっていても、所有者の許可なく敷地内へ立ち入ることは不法侵入にあたるのでできません。

そこで、「空家等対策特別措置法」では、空き家に対して自治体が敷地内に立ち入って調査を行えたり、所有者確認のための住民票や戸籍などの個人情報を請求出来たりと空き家の認定がしやすくなりました。

また、建物が老朽化によって倒壊しそうだったり、草木が伸びて道路まではみ出していたりしている場合、所有者が改善しなければならないのですが、逆を言えば所有者が対応しなければ放置されてしまっていました。

「空家等対策特別措置法」では空き家を適正に管理していない所有者に対して、市町村が助言・指導・勧告などの行政指導が行えるようになり、さらに勧告しても状況が改善されない場合には、強制力を持って改善させられる「命令」を出すことができるようになったのです。

特定空家等

空き家対策特別措置法では、空き家の中でも特に管理が行き届いていない空き家を「特定空き家」として指定することを定めています。

特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の減免措置が適用されなくなるなど、さまざまなデメリットが発生します。

行政から空き家所有者への連絡は主に書面の郵送で行われますが、一定期間が経過しても空き家の管理状況に改善が見られなかったり、行政への連絡がなかったりした場合は行政の職員が直接訪問するケースもあります。

行政からは所有している空き家の管理について助言・指導・勧告の順番に強い指導を行い、それでも改善されない場合は強制力を持った改善命令が出されます。

命令が出されたら直ちに役所の担当者へ連絡し、改善を行うという意思を伝えなければなりません。

空き家を活用しないままのリスク

空き家を活用せずにそのまま放置していると、さまざまなリスクがあるのはご存じでしょうか。

ここでは、空き家を活用しないことで発生しうるリスクの一例をご紹介します。

取り返しがつかない事態に陥る前に、状況の改善・有効活用・取り壊して更地にする、という3つの解決策を実行することです。

固定資産税を払わないといけない

空き家を処分せずに所有し続けていると、固定資産税および都市計画税を毎年払わなければなりません。

固定資産税は毎年1月1日時点における不動産所有者に対して課せられる税金で、基本的にすべての土地や家屋が課税対象です。

また、都市計画税は都市計画法にで定められた市街化区域内に所在する、土地および家屋が課税対象となる税金です。

固定資産税・都市計画税の額は行政の担当者によって1軒ずつ決められ、都市部の不動産需要が高い地域ほど高くなります。

空き家を所有しているだけで税金がかかるのなら、活用してせめて税金分くらいの収益は得たいです。

建物の価値が下がる

空き家のままで放置していると、建物はどんどん痛んで資産価値が低下します。

第一に考えられるのが、換気・通水不足による劣化です。

人が住んでいる家は頻繁にドアや窓を開け閉めすることで空気の流れが発生しますが、放置された空き家の場合は空気が滞留し続けるので湿気でカビが発生しやすくなったり、木材が腐食する原因となったりします。

また、トイレや洗面所の水も定期的に流さないと水道管内に付着したヘドロや異物が乾燥・硬化しますし、サビも発生しやすくなるのです。

他にも、掃除を定期的に行わないと害虫が発生したり、野生動物の住処になってしまったりするため、衛生環境が劣悪になってしまいます。

近隣住民とのトラブル

空き家を放置していると、近隣住民とのトラブルに発展しかねません。

成長した草木が隣の家に侵入してしまったり、虫が発生して隣の家へ迷惑をかけたりする可能性がありますし、鹿や狸が入り込んで住処にしてしまって悪臭の原因になることもあります。

さらに建物の劣化が進んで倒壊してしまうと隣の家に大きな損害を与えてしまう危険性もあり、そうなると訴訟などの大きなトラブルに発展してしまいます。

トラブルを未然に防ぐためには定期的に空き家の清掃や設備のチェックを行うか、有効活用することを考えましょう。

固定資産税の軽減対象から外される

住宅用地に関しては固定資産税の軽減措置が適用されており、通常の住宅用地であれば課税標準の3分の1に、200平方メートル以下の部分については6分の1に減額されます。

しかし、適正な管理をされていない「特定空き家」に指定されてしまうと、この固定資産税・の軽減対象から外されてしまい、大幅な税負担増へとつながってしまいます。

空き家対策特別措置法が制定されるまでは空き家を解体して更地にすると土地の固定資産税等が上がってしまうため、空き家のまま放置していた所有者も多かったのですが、今後は空き家を適正に管理するか、活用するかを選ぶのが正しい選択といえます。

なお、特定空き家に指定されたとしても、すぐに固定資産税の増加にはつながりません。

固定資産税（都市計画税）は毎年1月1日を基準日としているため、年内に状況を改善して特定空家の指定解除がされれば、引き続き軽減税率を受けられるようになります。

空き家を売却することも検討に

空き家の活用を検討したものの実行する時間やお金がない場合や、すぐに売却して現金を得たい場合は売却を検討してはいかがでしょうか。

空き家を売却する際には大きく分けて「解体して売却」「そのまま売却」の2つの選択肢があり、それぞれ手順やかかる費用、そして最終的な売却金額に大きな違いがあります。

「いつまでに」「どれくらいで」空き家を売却したいのかによって、どちらを選ぶかを決めることです。

なお、空き家の売却方法については、以下の記事でも解説しています。

売却にはどのような費用が必要かも解説していますので、ご参考にしてください。

空き家の活用方法まとめ

ここまで、空き家の活用方法や空き家を活用しないリスクについてお伝えしてきました。

所有している空き家を今後どうしていくかというイメージ作りの参考になりましたでしょうか？

では、今一度、この記事でご紹介した空き家活用方法と空き家活用に役立つサービスについてまとめておきます。

今回ご紹介した方法以外にも、有効な空き家活用方法はまだまだあります。

不動産一括査定サービスなどを利用して不動産会社と出会い、不動産活用のプロからの視点で適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

ただの負債だと思っていた空き家が、逆に皆さんの資産として生活を彩る日が来ることを願っております。