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「不動産運営で経費の取り扱いがよく分からない」
「確定申告の際にいつも経費関連で悩んでいる」
不動産投資を始めたばかりのころには、経費の処理について分からず戸惑いますよね。
不動産投資で最大限収益を得るためには、経費を正しく計上し、手元資金を残すことが大切です。
節税効果を高めて手元資金を残すことができれば、更なる不動産投資につながっていくでしょう。
本記事では、不動産投資における経費対象・対象外の区別や節税のポイントについて解説します。
税金の知識は複雑でわかりにくい部分も多いですが、正しく身につけるようにしましょう。
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不動産投資では経費が重要
不動産投資では、経費の取り扱い次第で、不動産収入にかかる税金が大きく変わります。
そのため、手元資金を残すためにも正しく経費計上することが重要になります。
不動産収入に対する税金は、「不動産所得」に対してかかる仕組みとなっています。
不動産所得の計算方法は、不動産収入から必要経費と控除額を引いた金額で算出できます。
所得税の対象となる金額は、経費が大きいほど小さくなることが分かるでしょう。
不動産運営における収益を最大限得るには、経費を漏れなく計上する必要があるのです。
不動産投資で経費と認められるもの
不動産投資関連の確定申告をするときに困らないよう、あらかじめ経費として認められるものを把握しておくことが大切です。
基本的には、経費として計上できるものは、不動産運営する過程で発生する支出です。
経費として計上し忘れがちなものもありますので、あらかじめチェックしておきましょう。
ローンの金利
ローンの金利は経費として認められます。
土地・建物・設備全ての金利を経費計上できます。
ただし、ローンの元金部分は経費として認められていないので、区別しておきましょう。
売買契約書に記載されている土地・建物・設備の金額をもとに、経費計上します。
なお、土地部分の金利については、注意が必要です。
土地部分の金利は費用計上できますが、不動産所得が赤字の場合に、損益通算の対象とはなりません。
返済金額のうち、元金部分と金利部分の金額が不明な場合は、ローン会社に確認が可能です。
保険料
保険料は、経費として計上可能です。
たとえば、経費に該当する保険は以下が挙げられます。
- 火災保険
- 地震保険
- 孤独死保険
スムーズに経費として計上できるよう、明細書を保管しておきましょう。
管理会社への管理委託料
管理会社への管理委託料は、経費の対象となります。
不動産の入居者募集や家賃回収などの管理業務をこなすのは負担になるので、管理会社に委託するのが一般的です。
管理会社に依頼すれば、1年分の明細を入手できます。
なお、確定申告関連の書類を提供してくれる管理会社もあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
管理費
建物の管理費も経費計上の対象です。
管理費は、共用部分の設備や環境を管理する費用です。
複数の管理会社に依頼しているなど、管理費の支払い先は複数あるケースがあるので、全ての請求書を漏れなく保管しておきましょう。
減価償却費
減価償却費は、取り扱いに注意が必要です。
建物の減価償却費は経費の対象となりますが、土地に関しては減価償却しません。
建物部分の経費計上額は、かかった費用を減価償却費の年数で割って算出します。
また、減価償却費は建物の購入時だけでなく、その後のリフォームや設備投資の一部が減価償却の対象となることもあります。
減価償却費の計算方法についても把握しておきましょう。
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仲介手数料・広告宣伝費
仲介手数料・広告宣伝費は経費として計上できます。
通常、仲介手数料や入会手数料は入居者が決まるたびに支払わなければなりません。
入居者が確保できていない場合は、広告宣伝費が発生します。
このように、入居者確保のための集客、入居者が決定するごとに発生する費用は経費計上可能です。
修繕費
建物や設備の修繕費は経費の対象となります。
建物の不備・欠陥の修繕費用のみならず、入居者退去後に発生するリフォーム費用も含まれます。
なお、単年度の修繕費ではなく減価償却費にみなされるものもあるので、区別できるようあらかじめ確認しておきましょう。
税金
不動産投資関連の税金は、経費扱いになります。
ただし、経費計上できるものとできないものがあるので区別しておきましょう。
【経費計上できる税金】
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 都市計画税
- 印紙税
- 利子税
- 法人事業税
【経費計上できない税金】
- 所得税
- 住民税
- 法人税
司法書士や税理士への依頼料
司法書士や税理士への依頼料は、経費として計上できます。
不動産投資する際は、司法書士へ登記を依頼したり、税理士へ確定申告を依頼することもあるでしょう。
また、入居者が家賃を滞納した場合、弁護士へ相談することもあります。
専門家への依頼料は、経費として認められることを把握しておきましょう。
情報収集費用
不動産投資では情報収集が必須となりますが、情報収集の費用も経費として計上できます。
たとえば、自力で情報収集する場合は、新聞や書籍などが必要になります。
また、専門家から情報提供を受けるには、セミナー代やコンサルティング代がかかるでしょう。
不動産投資に関連がある情報収集費用という縛りはありますが、情報収集にかかった費用も把握しておくことをおすすめします。
ただし、資格取得の費用は経費として認められないので、注意が必要です。
通信費
不動産投資関連の通信費は、経費扱いとなります。
不動産投資では、パソコンやスマートフォンなど情報通信機器が必須となります。
そのため、以下のような通信関連費用は経費として計上できるのです。
- パソコンやスマートフォンなどの購入費用
- スマートフォンの通信費用
- インターネットの利用料金
- 不動産関連のソフトの購入費用
連絡手段や情報収集のためのツールとして活用するパソコンやスマートフォンにかかる費用を管理しておきましょう。
ただし、不動産投資以外に使用する場合は、経費として計上できません。
私用と兼用になっている場合は、不動産投資に関連する部分のみが経費の対象となります。
交通費
不動産投資関連の交通費は、経費扱いになります。
たとえば、不動産投資関連の交通費は以下が挙げられます。
- 不動産投資関連の現地調査費用
- 不動産会社までの交通費
- 金融機関までの交通費
- 投資後の物件までの交通費
交通費には、公共交通機関の利用料金、高速道路の利用料金、駐車場代、ガソリン代などが含まれます。
また、宿泊を伴う場合は、宿泊費用も経費の対象です。
領収書を確実に保管しておきましょう。
車の購入費・維持費
車の購入費・維持費は経費の対象です。
たとえば、以下の費用が挙げられます。
- 不動産投資関連で使用する車の購入費用
- 車のメンテナンス費用
- 車関連の税金や保険料
不動産投資関連で使用する車と自家用車を完全に分けている場合は問題ないですが、兼用としている場合は経費の計上に注意が必要です。
不動産投資に関連する部分のみを経費計上します。
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交際費
不動産投資関連の交際費は、経費として計上できます。
不動産投資と関連のない人との交際や1人での飲食は経費として認められないですが、以下のような費用は経費の対象です。
- 不動産会社との打ち合わせ時の飲食代
- 管理会社との交際費
交際費を経費として計上する際は、誰とどのような目的で交際したかが重要なポイントとなります。
また、入居者を確保するための入居者へのプレゼント費用も交際費の一種となります。
経費として計上できることにより、不動産関連の外部へのアプローチがしやすくなるでしょう。
不動産投資で経費として認められないもの
不動産投資で経費として認められるものについて詳しく解説しましたが、経費として認められないものもあります。
一見、経費と勘違いする費用もありますので、正しく確定申告できるようあらかじめ把握しておきましょう。
スーツ代
スーツ代は経費として認められません。
スーツを着て、不動産会社や管理会社などを訪問したとしても、経費扱いにはならないのです。
同様に以下も経費の対象外なので、注意しましょう。
- 腕時計
- ビジネスバッグ
- ネクタイ
ファッション関連のものは、経費の対象外と認識しておくのが良いでしょう。
ジムなど不動投資と関連のない会費
ジムなど不動投資と関連のない会費は、経費とは認められません。
ただし、福利厚生費として認められるケースもあるので、確認しておきましょう。
なお、以下の場合は福利厚生費として経費計上できません。
- 個人事業主
- 従業員が家族
複雑ではありますが、把握しておくと経費計上の際に役立つでしょう。
罰金
罰金は、経費の対象外です。
罰金が発生するのは、自動車関連のケースが多いです。
駐車違反やスピード違反などには注意が必要になります。
なお、レッカー代金は経費扱いになります。
所得税・住民税
所得税・住民税は、経費の対象外です。
所得税・住民税は、不動産の所有に関わらず課せられる税金なので、経費としては認められないことになっています。
ただし、所得税の対象は経費を除いた所得なので、その他の経費の計上により所得税の金額が変動します。
資格取得費用
資格取得費用は、経費として計上できません。
宅建士や賃貸不動産経営管理士など不動産関連の資格であっても、経費の対象外としての扱いになります。
経費関連での節税のポイント
不動産を運営する際は、経費を正しく認識しておく必要があります。
あらかじめ経費をシミュレーションし、収支計画を立てることが安定運営につながります。
なお、減価償却費を大きくしたり、法人化するなどにより大きな節税になるケースもあります。
経費関連での節税のポイントをチェックしましょう。
あらかじめ経費をシミュレーションしておく
不動産運営において、経費関連で節税するには、あらかじめ経費をシミュレーションしておくことが大切です。
不動産投資においては経費として計上できるものが多数あるので、網羅するのは難しいですが、以下の費用に関しては不動産会社のシミュレーションに組み込んでもらうことが可能です。
- ローンの金利
- 保険料
- 管理会社への管理委託料
- 管理費
- 仲介手数料、広告宣伝費
- 修繕費
- 固定資産税
- 司法書士や税理士への依頼料
- 減価償却費
また、空室率などを把握しておくと、より正確にシミュレーションできます。
以下の経費に関しては、高額ではないものの個人で意識しておかなければならないので、ある程度把握しておきましょう。
- 通信費
- 交通費
- 自動車の購入費・維持費
- 情報収集・勉強のための費用
- 交際費
減価償却費を試算する
節税のためには、減価償却費を試算するのがおすすめです。
減価償却費は出費なしにも関わらず経費としてカウントされるので、節税効果が大きいのです。
購入した不動産の使用可能期間によって、減価償却費が異なります。
節税のために経費を増やすのは逆効果
経費を増やすことで節税効果は大きくなりますが、節税目的で経費を増やすのは逆効果です。
というのも、経費が増えるとその分出費も大きくなるためです。
減価償却費は出費を伴いませんが、経費は手元資金を減らすため、最小限に抑えるのが理想です。
経費として認められる分を全て計上することで節税にはなりますが、出費を増やすのは本末転倒になります。
法人化する
不動産投資初心者の方は難しいですが、ある程度軌道に乗ると、法人化を検討できる段階になるでしょう。
法人化すると、計上できる経費が大きくなるので、結果的に収益が増えます。
不動産投資において事業扱いとなるのは、以下のいずれかの条件を満たす場合です。
- 不動産を5棟保有している
- 物件を10室保有している
条件を満たして法人化すれば、以下のようなメリットを得られます。
- 融資や助成金の枠が広がる
- 役員報酬等で手元資金を残すスキームが広がる
一定の規模以上になると法人化によるメリットを享受できるため、規模が大きくなってきたら法人化を検討しましょう。
経費の額による課税額の違いを見てみよう
不動産投資の経費について詳しく解説しましたが、実際に経費の計上によりどの程度税金が異なるか気になる方もいるでしょう。
所得税率と控除額を以下の表に示しています。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000から39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
参考：国税庁
たとえば、所得が800万円の場合は経費を計上せずに所得税を計算すると、以下の計算となります。
8,000,000円×0.23－636,000円＝1,204,000円
一方で、経費として200万円計上できた場合は、以下の計算式となります。
（8,000,000円－2,000,000円）×0.20－427,500円＝772,500円
所得が同じであっても、経費の計上により大幅に税額が異なります。
経費を正しく認識し、計上することで、不動産の安定運営を実現できるでしょう。
不動産投資における確定申告のポイント
会社勤めで給料のみを得ている場合であれば、源泉徴収されているので確定申告が不要ですが、不動産投資で所得が一定以上ある場合、確定申告が必要になります。
確定申告の対象となるのは、1月1日～12月31日までの1年間の所得です。
個人の場合、例年の確定申告の締切は3月中旬頃です。
ただし、コロナ関連の制度により、確定申告期間が延長になるケースもありますので、締切を事前に確認するようにしましょう。
年間の収入や経費計上を行ったうえで確定申告を行い、納税額が確定します。
確定申告に必要なもの
確定申告では、以下のようなものが必要になります。
- 不動産売買契約書
- 賃貸契約書
- 固定資産税の納税通知書
- 火災保険や地震保険の証券
- 見積書、請求書、領収書
- 給与収入がある場合は源泉徴収票
- 管理会社を利用している場合は賃料入金明細
- 借入の返済予定表
必要書類が多いので、あらかじめ準備しておきましょう。
また、経費計上において、領収証やレシートが重要な証拠となります。
確定申告を行う事業者は一定程度の割合で将来的に税務調査を受ける可能性があります。その際のトラブルを防ぐためにも、必ず残しておきましょう。
白色申告・青色申告の選択
確定申告には、白色申告と青色申告があり、控除額は青色申告の方が大きくなっています。
青色申告の方が有利ではありますが、以下の条件を満たす必要があります。
- 事業規模の不動産貸付が行われていること
- 複式簿記を行っていること
- 青色申告承認申請書を提出していること
①事業投資の不動産貸付については、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
- 不動産を5棟保有している
- 物件を10室保有している
条件を満たせれば青色申告の方が控除額が大きくなるため、より節税効果が期待できるでしょう。
不動産投資の経費についてのよくある質問
不動産投資の経費は複雑なので、様々な疑問を感じている人も多いでしょう。
不動産投資の経費について、よくある質問をまとめました。
ぜひ、チェックしてみてください。
経費として計上できる額はどのくらい？
基本的に、経費として計上できる額に制限はありません。
不動産投資・運用に必要な費用は全て経費として計上することが可能です。
経費を計上し忘れると、税金の負担が大きくなるので、漏れのないように計上しましょう。
工事の費用は経費として計上できる？
投資物件の工事をした場合、工事費を以下のいずれにみなすかで経費として計上できるかの判断が異なります。
- 資本的支出
- 修繕費
資本的支出とする場合は、数年かけて減価償却することになるので、経費として一括で計上することはできません。
一方、修繕費とする場合は、一括で経費計上することが可能です。
節税の観点では、修繕費として一括して経費計上する方がお得ですが、税務署に承認されないこともあるので、正しく申告することが大切です。
たとえば、資本的支出に該当するのは、以下が挙げられます。
- 舗装・壁紙のグレードを上げる
- 設備を最新のものに変える
資本的支出に該当するものは、耐用年数に応じて減価償却費として経費計上します。
一方、以下のようなものは修繕費として認められます。
- 経年劣化に伴う舗装・壁紙の張り替え
- 設備の劣化に伴う同グレードの取り換え
グレードの変更なしなど、価値が大幅にアップしないものは、修繕費としての扱いになるケースが多いです。
修繕費としてみなすものは、一括して経費計上します。
家族への給与は経費とみなせる？
通常、家族への給与は経費扱いにはなりません。
家族への給与を経費とするには、事業規模で運営する必要があるのです。
事業規模での青色申告の場合は、家族への給与を経費として計上できますが、税務調査などで指摘されるリスクも高いので十分検討する必要があります。
損益通算とは？
損益通算とは、所得金額と不動産運営における損失を相殺することです。
確定申告をする際、不動産の所得と給与所得は合算されます。
不動産運営で赤字になっている場合、生じた赤字分を給与所得から差し引くことができ、確定申告により税金が還付される可能性があります。
とくに、不動産投資初年度は支出が大きくなるので、損失が生じるケースがあるのです。
損益通算により、所得税や住民税が大幅に減ることもあるでしょう。
なお、不動産運営の損失が減価償却によるものの場合、手元資金が多くなります。
損益通算は、減価償却を計上できる期間が長い場合、大きなメリットにつながるでしょう。
申告が間違っていた時はどうなる？
過去に行った確定申告の経費計上に誤りがあったことが分かった場合は、修正申告が可能です。
ただし、修正申告により納める最終的な税額や繰越損失の金額に変動がある場合にのみ、修正申告ができます。
修正申告を行う場合は、更正の請求という手続きを行います。
更生の請求ができるのは法定申告期限より5年以内となります。
税務署の調査を受ける前に自主的に修正申告を行った場合は、過少申告加算税は発生しません。
ただし、税務署の調査を受けた後で修正申告をしたり、税務署から申告税額の更正を受けたりすると、新たに納める税金のほかに過少申告加算税がかかります。
そのため、過去の申告内容に誤りがあったことが判明した場合は、早めに修正申告を行うことをおすすめします。
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少額から不動産投資に取り組みたいなら、利回り不動産に相談することをおすすめします。不動産投資のプロとしての実績と不動産投資に必要な情報提供不動産投資のプロとしての実績があります。しかも、運用終了時の不動産売却損失が生じた場合、損失を負担してくれる商品構成となっていますので、リスクヘッジの資産形成を真剣に考えている人におすすめです。
不動産投資の経費について正しい知識を深めよう
不動産投資の目的は人それぞれですが、経費を正しく認識しているかそうでないかで、収益が大きく変わる可能性があります。
経費として計上できる費用とできない費用を把握し、正しく確定申告することが節税につながります。
節税効果を高め、より手元資金を残すためには青色申告や法人化を検討することがおすすめです。
一定の不動産貸付規模の条件を満たす必要はありますが、規模が大きくなってきたら検討するメリットが十分にあります。
正しく経費計上し節税することで、手元資金を残し更なる投資につながっていくでしょう。
不動産の安定運営のため、経費に関する正しい知識を深めておきましょう。
