【サラリーマン必見】不動産投資で節税はできる！仕組みや年収ごとの効果の違いを解説

「不動産投資で節税ができる？」

「不動産投資でどのくらい節税効果を得られるか知りたい」

不動産投資のメリットの1つに節税効果がありますが、情報が不十分で不安に感じている方もいるでしょう。

不動産投資により大幅に節税効果を得られるケースもありますが、状況によってはメリットを感じられないこともあります。

不動産投資で十分な節税効果を得るには、物件選びや年収による効果の違い、経費計上など押さえておくべきポイントが複数あります。

本記事では不動産投資に伴う節税について詳しく解説します。

不動産投資の節税の仕組みを把握しよう

不動産投資の節税では、「減価償却費 」と「損益通算」がポイントとなります。

詳しく見ていきましょう。

減価償却費

「減価償却費」は、実際の出費はないにも関わらず、経費として計上できる費用です。

帳簿上の赤字をつくれるので、生じた利益を圧縮し、所得税の節税につながるのです。

計算式は以下のようになります。

1年当たりの減価償却費＝建物価格÷減価償却期間

減価償却費は実際の出費を伴わないので、利益を圧縮して手元に残る現金を増やすことができます。

一方、 減価償却費以外の経費は出費を伴うので、税金を減らしたとしても手元に残る現金が増えにくいことに注意が必要です。

損益通算

通常、税金は、減価償却費などの経費を加味した帳簿上の不動産所得とそれ以外の年収を合わせた所得で計算します。

このように、所得を合わせて税金額を計算する方法を「損益通算」といいます。

課税対象の所得が減ると、節税につながるので、減価償却費が大きいほど有利です。

不動産所得で節税できる税金

節税目的で不動産投資を行うケースがありますが、どのような税金が節税の対象になるかイメージできていない方もいるでしょう。

不動産投資で節税できる主な税金は以下の通りです。

• 所得税
• 住民税
• 贈与税
• 相続税

詳しく見ていきましょう。

 所得税

不動産所得では、所得税を節税できます。

所得税率と控除額を以下の表に示しています。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

所得税は金額が大きくなるほど高くなる仕組みとなっています。

また、所得税は以下の2種類があります。

• 総合課税：所得の合計に課税
• 分離課税：個々の所得に対して納税を求める課税

そのため、総合課税の対象となっている不動産所得の場合、損益通算として黒字金額から赤字金額を差し引くことが可能です。

不動産所得が赤字の場合は、税金の負担が小さくなります。

参考：国税庁：所得税の税率

住民税

不動産投資により、住民税の節税ができます。

というのも、住民税は所得に応じて税率が変わり、所得が低いほど税率は低くなります。

不動産投資により帳簿上赤字になると、損益通算により所得が下がるので、所得に応じて変動する住民税が小さくなるのです。

不動産投資初期は、経費が大きいので赤字となるケースが多く、より節税効果があります。

なお、投資物件は減価償却できるので、一括ではなく分割して数年かけて経費計上するのが一般的です。

このように、不動産投資における節税は、減価償却と損益通算に依存します。

ただし、節税効果を得るには確定申告が必須なので、忘れないようにしましょう。

贈与税

不動産投資により、贈与税を節税できます。

贈与税とは、財産を受け取った場合に発生する税金であり、財産の価値が高いほど大きくなります。

以下の計算式で示す通り、年間110万円までの財産であれば贈与税はかからないですが、それ以上であれば贈与税の対象となります。

贈与税＝（贈与される財産－110万円）×税率－控除額

通常、不動産関連の贈与税を計算する場合は、国税庁の「相続税評価額」を採用します。

「相続税評価額」は、現金よりも評価額が低いのが一般的です。

なお、税率と控除額は財産により異なるので、以下の表を参考にしてください。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	0円
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

ただし、不動産を取得する際は贈与税のみならず、登録免許税や不動産取得税の対象となります。

正確な税金を把握するためにも、把握しておくことが大切です。

参考：国税庁：贈与税の計算と税率

相続税

相続税は、財産の所有者が亡くなり財産を受け取る場合に発生する税金です。

贈与税と同様の仕組みで、不動産投資により相続税を節税することができます。

相続税を算出する際も、相続税評価額を使用します。

たとえば、相続する現金が1,000万円ある場合、現金として相続するよりも不動産投資して相続した方が、相続税は安くなるのです。

現金で相続する場合は、1,000万円が課税対象となりますが、不動産投資後に相続する場合は2～3割程度評価額が下がるので、課税対象額が小さくなります。

課税対象額が下がるのは、相続税対策に直結します。

なお、相続税評価額は投資物件によっても異なることを把握しておきましょう。

物件による節税効果の違い

不動産投資は節税につながることをお伝えしましたが、投資物件により、節税効果は大きく異なります。

節税効果を期待して不動産投資をする場合は、物件による節税効果の違いについて把握しておく必要があります。

節税効果が得やすい物件

一般的に、以下のような物件は節税効果が高いと言われています。

• 築22年以上の物件
• 木造物件

詳しく見ていきましょう。

木造物件

木造物件は、法定耐用年数22年となっており、その他の物件よりも短いのが特徴です。

減価償却費が大きくなるので、節税効果を得やすいです。

築古物件

法定耐用年数22年がきれている物件においては、減価償却する年数を以下のように計算します。

法定耐用年数×20％

つまり、耐用年数が長いと、減価償却できる金額も大きくなるでしょう。

節税効果が出にくい物件

新築区分マンションは、節税効果が出にくいのでおすすめできません。

新築区分マンションは減価償却期間が長く、減価償却できる金額が小さいのが特徴です。

初年度は経費が多いので節税効果を得られたとしても、2年目以降はほとんど節税効果を感じられない可能性があります。

また、新築区分マンションは黒字になるまでの期間が比較的短いので、逆に納税額が増えるケースもあります。

なお、新築区分マンションは購入後に価値が下がりやすく、運営しにくいと感じることも多いです。

節税効果を期待しているのであれば、減価償却費の小さい新築区分マンションは向いていないことを把握しておきましょう。

法人化による節税

不動産投資の際、法人化により節税効果が高まるといわれていますが、メリットのみならずデメリットもあります。

節税目的で法人化する場合は、あらかじめ特徴を把握しておくことが大切です。

メリット

法人化することで、節税効果が大きくなります。

個人で不動産を運営する場合、所得税と住民税は累進課税制度により決まります。

税率は最大55%なので、負担が大きいと感じる可能性があります。

一方、法人化した場合、税率は最大33%なので、個人よりも節税効果が高いのです。

なお、個人で不動産を所有している場合、後々贈与税や相続税がかかるケースがあります。

法人化していれば、家族への報酬を設定することで、計画的に贈与税・相続税の対策ができます。

デメリット

法人化により節税効果を得られますが、費用がかかるというデメリットがあります。

法人化には、以下のように様々な費用が必要となります。

• 専門科への依頼料
• 社会保険料
• 法人住民税

法人を立ち上げるには、専門科への依頼料や各種手続き、準備費用がかかります。

20～30万円程度かかるのが一般的です。

また、個人運営であれば国民年金や国民健康保険ですが、法人化した場合は社会保険の対象となります。

社会保険料は負担が大きいことを把握しておきましょう。

さらに、住民税も個人より法人の方が高額となっています。

節税効果と必要な費用を総合的に判断し、法人化すべきか判断する必要があります。

不動産投資での節税には確定申告がポイント

不動産投資での節税では、確定申告をしなければなりません。

最大限節税効果を得るには、仕組みを理解しておくことが大切です。

確定申告と節税の関連性を詳しく見ていきましょう。

 青色申告は節税効果が高い

青色申告は白色申告と比較し、節税効果が高いのが特徴です。

節税効果を期待するのであれば、青色申告の方が有利です。

青色申告するためには、以下の書類の提出が必要になります。

• 事業届
• 所得税の青色申告承認申請書

白色申告よりも手間がかかりますが、青色申告にすることで控除額が大きくなり、節税につながります。

なお、青色申告の場合、「青色申告特別控除」があるので、最大65万円の控除が受けられます。

 経費の計上で節税する

経費の計上が節税につながります。

というのも、計上できる経費が多いほど、課税対象となる所得が減り、結果的に所得税を抑えられるのです。

漏れなく経費を計上し節税するには、経費扱いになる費用を把握しておく必要があります。

不動産投資で経費対象になるものや節税のポイントについては、下記記事で詳しく解説しています。

複数不動産投資会社を比較する

不動産投資で十分な収益を得るには、複数不動産投資会社を比較 することが大切です。

不動産会社は複数ありますが、それぞれ所有物件や強みが異なります。

状況や条件に合う不動産を所有している不動産投資会社を利用することで、より効率的に不動産運営ができます。

なお、不動産投資による節税効果を得るには、正確な情報を把握することが大切です。

不動産投資会社からの情報提供のクオリティも、不動産運営の成功に直結します。

最大限不動産投資による収益を得られるよう、不動産投資会社を慎重に選びましょう。

おすすめの不動産投資会社や選び方については、以下の記事を参考にしてみてください。

おすすめの不動産投資会社や選び方については、下記記事で詳しく解説しています。

不動産投資で節税する注意点

不動産投資のメリットの1つに節税効果がありますが、必ずしも効果を得られるとは限りません。

節税にこだわりすぎて方向性を間違えたり、節税効果を十分に得られない状況の場合、不動産投資による収益を得られない可能性があります。

不動産投資で節税する注意点について把握しておきましょう。

節税にこだわりすぎない

節税目的で不動産投資する場合でも、節税にこだわりすぎるのはよくありません。

不動産投資の収益は本来、「家賃収入」や「不動産売却」により得るのです。

不動産投資で節税効果を得るには、赤字額を出すことになります。

節税のために赤字を出すという運営方針は、本末転倒です。

不動産投資では利益を出すことを重視した上で、節税効果を期待するのが良いです。

 年収による節税効果の違いを意識する

不動産投資の節税効果は、年収により異なります。

あらかじめ節税効果の高い年収を把握しておくと、不動産投資に着手すべきか判断するヒントになるでしょう。

年収1,200万円以上では節税効果を得やすい

不動産投資で節税効果が高いのは、年収1,200万円以上の方です。

というのも、年収1,200万円以上であれば課税所得が900万円以上であり、所得税・住民税の課税率が33%となります。

なお、不動産売却を検討している場合、所得税・住民税と譲渡税の差が大きくなり、節税につながります。

年収1,200万円未満では節税効果が小さい

年収1,200万円未満では、所得税・住民税の税率と不動産売却時の譲渡税との差が小さいので、節税効果は得にくくなっています。

節税効果のみを期待している場合は、不動産投資により得られるメリットが小さいです。

とはいえ、年収1,200万円の方が不動産投資に適していないというはけではありません。

節税の観点からは年収1,200万円以上が有利ですが、収益性を考慮すると、年収1,200万円未満でも利益を得られる可能性が十分あります。

赤字経営はおすすめできない

赤字経営にすると節税につながるので、節税目的の方は赤字経営にするという思考になるケースがあります。

しかし、減価償却費の計上で帳簿上赤字にするのみならず、キャッシュフロー収支も含めて赤字にするのはおすすめできません。

キャッシュフローが赤字になると、生活が困窮する可能性があるのです。

とくに、何らかのトラブルで本業の収入がとだえた場合のことを考慮すると、リスクが高くなります。

また、不動産投資の際は融資を受けるのが一般的ですが、金融機関は収支を意識しています

赤字経営が続くと、新規融資を受けにくくなり、事業拡大の妨げになる可能性があります。

不動産投資の節税における失敗例

不動産投資でうまくいけば節税効果を得ることができますが、必ずしも成功するとは限りません。

不動産投資により、損害が発生するリスクもあるのです。

あらかじめ失敗事例を把握することで、対策できるケースもあります。

詳しく見ていきましょう。

メリットのみに着目して不動産投資を行うのは危険

不動産投資による節税効果などのメリットに惹かれ、無計画な状態で不動産投資をするのはおすすめできません。

というのも、不動産投資における運営状況は変動するので、メリットとされている状況になるとは限らないのです。

「節税どころか経営が赤字になり大損した」などの失敗例もあります。

不動産運用は以下のような要素により変動します。

• 家賃収入
• 経費
• 建物の築年数
• 景気

教科書通りに節税効果を得られるとは限らないことを把握しておきましょう。

成功事例を鵜呑みにする

不動産投資を節税目的ではじめる場合、成功事例を鵜呑みにすると失敗するリスクがあります。

というのも、成功事例があったとしても、条件が異なれば結果は変わるのです。

たとえば、「途中で金利が上昇し、節税どころかローンの返済が立ち行かなくなった」などのトラブルが発生するケースがあります。

成功事例を鵜呑みにして同様の条件で不動産投資を行うのではなく、情報をしっかり入手しておきましょう。

目先の利益にとらわれて大損する

節税目的で不動産投資する場合、目先の利益にとらわれると大損するリスクがあります。

というのも、不動産の運営状況は一定ではなく、年々変動します。

目先の不動産所得と節税の関連性しか把握していないと、「予想外に年収が減って運用がうまくいかなくなった」などの失敗が生じます。

たとえば、以下の状況を考慮し、節税効果によるメリットを得られるか長期的な目線で判断しましょう。

• 築年数の経過で家賃収入が減少する
• 入居者が減り空室が発生する
• 経年劣化による修繕費や管理費が増える
• ローン利息がアップする

節税目的の場合は目先の節税効果にとらわれがちですが、長期的な視点を忘れないようにしましょう。

以下の記事では、初心者が陥りがちな不動産投資の失敗事例を詳しく紹介しています。

不動産投資の節税に関するQ＆Ａ

最後に、不動産投資の節税に関するQ＆Ａをまとめました。

気になる方は参考にしてみてください。

正しい節税の知識を把握し不動産投資へ活かそう

不動産投資は節税につながるというメリットがありますが、節税効果を得られるかは、状況により異なります。

不動産投資による節税効果を得るには、投資物件選びや法人化、経費計上など様々な要素を考慮する必要があります。

なお、節税のみを目的とした不動産投資は、失敗につながりやすいので注意が必要です。

正しい節税の知識を把握し、不動産投資へ活かしましょう。