アパート経営のリスクを確認！対策と成功のポイントを徹底解説

「アパート経営にはどのようなリスクがある？」

「アパート経営のリスクが怖くて一歩を踏み出せない」

将来、安定収入を得ることを目的に、アパート経営に興味を持つ方も多いのではないでしょうか。

アパート経営では、不動産購入費用も含め高額な資金が必要になるので、リスクを恐れて不安に感じる方もいます。

アパート経営を順調に進め、収益を得るには、あらかじめリスクを把握し対策しておく必要があります。

本記事では、アパート経営のリスクと対処法などについて解説しますので、参考にしてみてください。

アパート経営のリスク

アパート経営では、大きな収益を得られる可能性があるものの、「空室が埋まらない」「想定外の支出が発生した」など、様々なリスクがあります。

あらかじめアパート経営のリスクを把握し、対策しておくことが大切です。

アパート経営のリスクについて解説します。

周辺環境が変わるリスク

アパート経営では、周辺環境が変わるリスクがあります。

現段階で需要があるアパートであっても、将来的に需要があるとは限らないのです。

たとえば、「学生対象として運営していたけれど、大学が移転して空室になった」「高層ビルが建設されて日当たりが悪化した」などの失敗もあります。

とくに、ターゲットを1つにしぼっていると、周辺環境が変化したときに収益を得られなくなる可能性が高いです。

現時点で需要が高くても、将来安定収入を得られるとは限らないことを把握しておきましょう。

経年劣化により支出が増えるリスク

アパート経営では、経年劣化により支出が増えるリスクがあります。

というのも、築年数が経過すると、需要が低くなります。

入居者を確保するには、リフォームや修繕などの対処が必要です。

必要な修繕を行わずに運営を継続すると、劣化が進みやすくなったり、空室が目立ったりと支障を来す可能性があります。

「修繕が十分にできず家賃が下がった」「メンテナンスを定期的にできず、結果的に大規模な修繕が必要になった」などの例があります。

アパート経営では、修繕費が負担になることを把握しておきましょう。

競合アパートが増えるリスク

アパート経営では、競合アパートが増えて経営状態が悪化するリスクがあります。

アパートの数が増えると競争率が激しくなり、入居者を確保するのが難しくなるのです。

アパートは建築規制が緩く比較的建築しやすいというのも、過剰になりやすい原因として挙げられます。

また、相続税の基礎控除額引き上げによる「アパート建築ブーム」など、社会情勢の影響を受けるケースもあります。

とくに、人口の少ないエリアでアパート経営をしている場合、競合アパートの影響が大きいです。

競合アパートの有無により、収入が異なることを把握しておきましょう。

賃料が下がるリスク

アパート経営では賃料が下がるリスクがあります。

賃料が下がるリスクは、空室リスクと関連しています。

空室が目立ち、家賃収入を得られなくなり、賃料を下げざるを得ない状況になるのです。

一旦賃料を下げると、再度上げるのは難しくなります。

また、部屋によって入居状況が異なるので値下げのタイミングが変わり、賃料に統一性がなくなるアパートもあります。

築年数が経過すると、同じ賃料で運用できなくなる可能性があることを把握しておきましょう。

ローン返済に難渋するリスク

計画性がない状態でアパート経営すると、ローン返済に難渋するリスクがあります。

返済できる範囲でローンを組めばトラブルになる可能性が少ないですが、許容範囲を超えているとローンの返済が大変なのです。

また、収支計画を立てていたとしても、空室や賃料低下により家賃収入を確保できず、ローン返済できなくなるケースがあります。

借入金が多い場合、スムーズにローン返済できなくなる可能性があることを把握しておきましょう。

家賃滞納のリスク

アパート経営では、家賃滞納のリスクがあります。

3ヶ月以上家賃滞納した場合は、強制退去を検討することも可能ですが、2ヶ月以内であれば退去を強制できないことになっています。

そのため、家賃滞納により収入が滞り、経営に影響するケースがあるのです。

敷金や連帯保証人で備えることも可能ですが、入居者を確保するため廃止するケースも増え、家賃滞納のリスクは高まっています。

アパート経営には、家賃滞納のリスクが伴うことを念頭においておきましょう。

金利上昇によりローンの負担が大きくなるリスク

アパート経営では、金利上昇によりローンの負担が大きくなるリスクがあります。

アパート経営では、低金利を期待し、変動金利の利用を検討する方も多いです。

ただし、変動金利を利用する場合は、将来金利上昇のリスクがあるのです。

とくに、返済期間が長い場合、金利上昇の影響が大きくなります。

アパート経営におけるローンでは、金利上昇のリスクがあることを把握しておきましょう。

災害の被害を受けるリスク

アパート経営では、災害の被害を受けるリスクがあります。

日本は災害のリスクが高いので、経営しているアパートが災害に見舞われる可能性は十分あります。

「水害で浸水し、高額な修繕費用がかかった」「地震で倒壊し、運営継続できなくなった」などの失敗例もあります。

災害の被害を受けて投資物件への被害が大きい場合、大きな赤字になります。

アパート経営リスクへの対策

アパート経営では様々なリスクがあるので、不安に感じる方も多いです。

とはいえ、あらかじめ対策することでリスク回避できるケースもあります。

アパート経営リスクへの対策について解説します。

周辺環境の情報収集に力を入れる

アパートを安定運用するには、ニーズのあるエリアであるかを見極めることが大切です。

周辺環境の情報を収集し、将来性も含めて慎重に検討することで、周辺環境の影響で需要が低下するリスクを抑えられます。

たとえば、以下の情報を確認しておきましょう。

• 最寄り駅までの距離
• ショッピングモールや病院などの施設
• 大学付近などの需要が高い環境
• 周辺の人口や世代
• 建設予定の建物

最寄り駅までの距離や周辺の施設は生活に密着するので、重要な要素となります。

将来建設予定の建物も含めて調査しておくのがおすすめです。

なお、大学生を対象とするなどターゲットを絞るのも手段ですが、周辺環境は変化する可能性があります。

対象が偏っていると、周辺環境の影響を受けやすいです。

「最寄り駅まで徒歩5分」など、幅広い需要を満たす条件を兼ね備えたアパートの方が空室リスクが低くなります。

とはいえ、周辺環境の情報収集を自力でするのは難しいので、不動産会社に情報提供を依頼するのがおすすめです。

情報が偏らないよう、複数社に依頼し、空室リスクを抑えましょう。

修繕費を考慮した収支計画を立てる

アパート経営では、修繕費を考慮した収支計画を立てることが大切です。

築年数が経過すると、どうしても修繕費は必要になるのです。

また、アパートは新築の段階では大規模な修繕が必要になることは少ないですが、築年数が経過すると修繕費用が次第に増えます。

自然災害や偶発的な故障による修繕も考慮しておくことが大切です。

なお、定期的にメンテナンスできれば早めに修繕できるので、結果的に負担が小さくなるケースもあります。

専門業者に定期点検を依頼するのもおすすめです。

一般的に、10年以上経過すると、修繕費の負担が大きくなりがちです。

長期の修繕を見越し、収支計画を立てておきましょう。

他物件との差別化になる工夫をする

競合アパートの影響でアパート経営がうまくいかなくなることを防ぐには、他の物件と差別化になる工夫をすることが大切です。

たとえば、「高齢者が住みやすいアパート」「学生向けのアパート」などと対象を絞り、ニーズのある設備やデザインや、プランを工夫するのも手段です。

「万人受けするアパートが良いのでは？」と思う方もいますが、他物件と差別化できず、入居者の獲得に苦労する可能性があります。

他物件にはない魅力があれば、競合アパートが増えても入居者を獲得しやすいです。

ただし、他物件と差別化する際は、将来的なニーズも考慮することが大切です。

間取りなど、流行によりニーズがなくなる可能性のある差別化は、将来的な空室リスクにつながります。

臨機応変に対応できるサービス関連の差別化は、入居者の獲得に有用です。

なお、将来にわたり入居者を獲得するには、周辺人口も重要な要素となります。

アパート経営をする際は、競合アパートが増えた場合のニーズも意識しましょう。

価値が下がりにくい物件を選ぶ

賃料低下のリスクを減らすには、価値が下がりにくい物件を選ぶことが大切です。

以下のような物件は価値が下がりにくいです。

• 周辺の人口が多くアパートの需要が高い
• 複数の大学がある
• 駅の近くなど立地条件が良い
• 劣化しにくい鉄筋コンクリート構造

賃料の低下を防ぐには、周辺環境、アパートの構造など様々な要素を考慮する必要があります。

耐用年数も含め、アパートの将来性を意識して運用しましょう。

自己資金を多くする

ローン返済に難渋するリスクを回避するには、自己資金を多くすることが大切です。

自己資金を多くし、借入金を減らすことができれば、ローン返済の負担は小さくなります。

また、経営するアパートの規模を小さくして投資金額を抑えるのも、ローン返済の負担を減らす手段です。

将来のローン返済を考慮し、自己資金を確保した上でアパート経営に着手しましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

家賃滞納のリスクを抑えるには、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

管理会社にアパート管理を依頼する場合、家賃の回収や入居者とのトラブルは管理会社が行うのが一般的です。

信頼できる管理会社を選ぶことで、スムーズに入居者とのトラブルを避けられるケースが多いです。

管理会社によっては、入居者審査を徹底し、家賃滞納などのトラブルになる可能性のある入居者を見抜いてくれることもあります。

また、家賃保証会社を利用して、家賃滞納リスクに備えるケースもあります。

ただし、家賃保証会社を利用する場合はコストがかかるので、収支計画を立てた上で利用すべきか検討することが大切です。

アパート経営では、家賃滞納に備えておきましょう。

固定金利の利用を考慮する

金利上昇のリスク対策として、固定金利の利用があります。

固定金利を利用する場合は、金利の影響を受けず、返済額は一定です。

金利上昇の可能性を危惧するのであれば、固定金利の方が安心です。

ただし、変動金利と固定金利を選択する際は、金利を考慮することをおすすめします。

というのも、固定金利よりも変動金利の方が金利が低く、返済額を抑えられるケースもあるのです。

アパート経営において、金利の影響を受けるリスクがどの程度あるか、検討しましょう。

たとえば、借入額が多く返済期間が長い場合は、金利の影響を受ける可能性が高いので、固定金利の利用が無難です。

一方、返済期間が短い場合は、金利上昇のリスクが小さいので、変動金利の方がお得なケースもあります。

なお、借入額を少なくする工夫をすることで、金利上昇の影響を抑えられます。

金利変動と返済額をシミュレーションし、状況に応じて固定金利の利用を考慮しましょう。

保険に加入する

災害による被害のリスクを抑えるには、保険に加入しておくのがおすすめです。

というのも、災害のリスクを完全に避けることはできません。

そのため、万全の対策をして被害を少なくすることが大切なのです。

保険に加入した場合、災害の被害を受けた場合の損失が小さくなります。

ただし、保険に加入するには、コストがかかります。

加入する保険会社を慎重に選ぶとともに、定期的な見直しをしましょう。

なお、アパート経営前であれば、あらかじめハザードマップなどを利用し、災害リスクを調査しておくのも手段です。

保険への加入を徹底し、リスクに備えておきましょう。

アパート経営の仕組みとは

アパート経営は、不動産を購入して入居者に賃貸し、家賃収入により収益を得られる仕組みです。

たとえば、アパート経営で得られる収入は以下が挙げられます。

• 家賃
• 共益費
• 礼金
• 更新料
• 駐車場料金

一方、アパート経営では以下のような支出が発生します。

• 仲介手数料
• 修繕費
• 管理委託費
• 保険料
• ローン返済費
• 減価償却費
• 税金

アパート経営では、収入から支出を差し引いた金額を収益として得られます。

アパート経営成功のポイント

アパート経営の方法により、得られる収益が大きく異なります。

「アパート経営で順調に家賃収入を得られる」という成功例もあれば、「空室が目立ちローン支払いに苦労している」という失敗例もあるのです。

アパート経営に成功するには、情報収集や資産計画など、様々なポイントを押さえておく必要があります。

アパート経営成功のポイントを解説しますので、参考にしてみてください。

情報収集を入念に行う

アパート経営に成功するには、情報収集を入念に行うことが大切です。

というのも、アパート経営においては、以下のような様々な要素により経営状況が変わるのです。

• 住民の年齢層や家族構成
• 競合物件
• 周辺の施設

アパート経営などの不動産投資は、営業マンよりすすめられるケースが多いですが、営業マンの言葉を鵜呑みにしたり主観的な判断をすると、入居者を確保できないなど思わぬ失敗につながります。

自分自身で情報収集し、納得した上でアパート経営をスタートすることが大切です。

周辺環境などの状況により、入居者の対象も異なります。

また、建築基準法を遵守しているかなど、細かい部分まで事前調査することが重要なポイントとなります。

情報収集する際は、客観的なデータを参考にし、必要に応じて専門家に情報提供を依頼しましょう。

アパート経営では、事前調査の有無が重要なポイントとなることを把握しておきましょう。

長期的な視点で資産計画を立てる

アパート経営においては、長期的な視点で資産計画を立てることが大切です。

アパート経営における資産計画では、「資金の調達」「支払い」「ローンの返済」など総合的な視点で検討する必要があります。

スムーズにアパート経営できるよう、以下のような要素を確認しましょう。

• アパート経営に必要な資金を確保する方法
• アパート経営においてどのような費用が発生するか
• ローンの組み方
• ローンの返済計画

あらかじめ資金調達の手段や、必要となる資金、ローン返済計画などの全体像が見えていると、経営方針を立てやすいです。

一方、アパート経営にかかる費用などについて把握できていない状態で管理会社の情報を鵜呑みにしていると、スムーズな資産運用ができずに苦労する可能性があります。

また、アパート経営では、臨時で大きな支出が発生するケースもあるので、短期的な計画しか立てられていないと対応できません。

必要な修繕ができずに、空室リスクにつながる可能性もあります。

収支計画を立てる際は、数十年後に大規模修繕などが発生する可能性を考慮する必要があります。

スムーズなアパート経営ができるよう、長期的な視点で資金計画を立てましょう。

複数社を比較して管理会社を選ぶ

アパート経営をする際は、複数社を比較して管理会社を選ぶことが大切です。

アパート経営をスムーズに進めるには、管理会社のサポートが重要なポイントとなるのです。

管理会社によって、業務範囲や特化した業務が異なります。

たとえば、「入居者募集をメインに行う」「家賃回収サポートを徹底している」など様々です。

管理会社を利用する目的や期待するサポート業務を明確にし、複数社比較しましょう。

コストはもちろんですが、信用度や集客力、トラブル対処力なども重要になります。

管理会社のサポート次第で、「空室リスクを抑える」「家賃滞納を防ぐ」などが可能となります。

安定したアパート経営のため、管理会社選びを慎重に行いましょう。

条件交渉のスキルを磨く

アパート経営では、条件交渉のスキルを磨くことが大切です

アパートを経営する際は、資金調達、アパートの建設、管理会社との契約、入居者への対応など、様々な場面で条件交渉が必要となるのです。

条件交渉をする際は、相手の希望もくみ取りつつ、落としどころを探す必要があります。

自分の希望条件を全て通そうとすると、スムーズにいきません。

たとえば、アパートの経営では、以下のような条件交渉の場面に遭遇するケースがあります。

• アパート建設段階での費用交渉
• 入居者との家賃交渉
• 入居者からの要望に対する交渉

条件交渉をする際は、お互い納得することが大切であり、条件交渉に失敗すると大きな損失につながります。

相手の意見を取り入れつつ、自分に不利益が発生しない条件交渉ができるよう意識しましょう。

最大のリスクを想定する

アパート経営においては、最大のリスクを想定することが大切です。

というのも、アパート経営ではリスクが付きものです。

あらかじめアパート経営に伴うリスクを想定し、対策しておくと、いざという時に対処しやすいです。

一方、リスクを想定できていないと、トラブルが発生したときに一気に経営状態が崩れる可能性があります。

リスクを過小評価し、対策を怠るのは、アパート経営失敗の原因となります。

逆に、リスクを恐れて行動にうつせないと、十分な収益を得られません。

リスクを考慮する際は、幅広い視点を持ち、入念な対策を練ることが大切です。

いかなるトラブルが発生しても、アパートの安定運営につなげられるよう、最大のリスクを想定しておきましょう。

正しい知識を習得する

アパート経営に成功するには、正しい知識を習得しておく必要があります。

投資物件選びや資産運用、税金の管理などに関して、幅広い知識を持っておくとスムーズにアパート経営をすることができます。

アパート経営で必要となる知識は、以下が挙げられます。

• 利回りに関する知識
• キャッシュフローに関する知識
• 経費として計上できるかできないか
• 減価償却の仕組み
• 確定申告について

目的やレベルに応じた最適な勉強法で知識を習得することが大切です。

知識の習得方法としては、以下が挙げられます。

• 書籍を利用する
• セミナーへ参加する
• インターネットで学習する

不動産投資について体系的に学ぶ際は「書籍の利用」、専門家から直接話を聞きたい場合は「セミナーの利用」がおすすめです。

なお、インターネットは手軽に情報収集できるのが魅力ですが、情報の信憑性を見極めることが大切です。

アパート経営する際は、あらかじめ知識をつけておきましょう。

アパート経営のリスクを把握し対策しておこう

アパート経営では、高額な初期投資が必要になるので、リスクを恐れる方が多いです。

アパート経営には、様々なリスクがあり、収益を十分に得られず赤字になる可能性もあります。

とはいえ、最大のリスクを想定してあらかじめ対策をすることで、起こり得るリスクを抑えられる可能性があります。

アパート経営のリスクを把握し、対策しておきましょう。