不動産投資で重要なキャッシュフローとは？計算式やプラスにする方法を解説

「不動産投資でキャッシュフローを増やすにはどうすればいい？」
「キャッシュフローが回らないとどうなる？」

不動産投資ではキャッシュフローを把握することがとても重要です。

キャッシュフローは、文字通り「お金の流れ」という意味で、不動産投資においてはキャッシュフローは家賃収入と支出の差から手元に残る額のことを言います。

不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローの重要性を理解して長期的な視点で収支のシュミレーションを行うことが大切です。

ここでは、不動産投資のキャッシュフローについて、キャッシュフローを増やす8つの方法、キャッシュフローが回らないとどうなるのか、キャッシュフローの計算方法などについて詳しく解説します。

キャッシュフローを増やして賃貸経営を成功させましょう。

不動産投資のキャッシュフローとは？

不動産投資でのキャッシュフローとは、賃貸での家賃収入から必要経費を差し引いて手元に残る現金のことを言います。

キャッシュ（現金）とフロー（流れ）を合わせた言葉で、キャッシュフローを見れば、どんな支出と収入があって、手元にいくら残っているのかを知ることができます。

家賃収入が継続してあったとしても、支出の額が収入を上回ればキャッシュフローはマイナスになってしまいます。

キャッシュフローの額は、不動産運用を評価するためにも重要な数字となるので把握しておきましょう。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローは、以下のように簡単に計算することができます。

家賃収入－諸経費＝キャッシュフロー

諸経費とは、ローン返済額や管理会社への運営委託費などの運営費、税金などのことを指します。

家賃収入からすべての経費を差し引いた純粋な利益がキャッシュフローとなります。

年間のキャッシュフローの計算方法

下記の条件の場合と仮定して、実際に年間のキャッシュフローの計算をしてみましょう。

• 物件購入価格　4,000万円
• 頭金　　　　　　800万円
• 家賃収入　1ヶ月あたり25万円
• 管理会社への委託費用　15万円
• 税金（固定資産税・都市計画税）40万円
• ローン返済額　　1ヶ月あたり15万円
• その他の諸費用　　50万円

この場合、年間の家賃収入は28万円×12ヶ月=336万円となります。

諸経費である、管理会社への委託費用、税金、ローン返済額、その他の諸費用の合算となるので、15万円+40万円+（15万円×12ヶ月）+50万円を計算すると285万円となります。

年間の家賃収入336万円から諸経費285万円を差し引くと年間51万円のキャッシュフローを得られた計算になります。

不動産売却時のキャッシュフローの計算方法

不動産投資の総利益を計算するときには、年間キャッシュフローの他に不動産売却時の売却益も考慮して計算します。

前述のケースと同様の条件で、実際に売却時のキャッシュフローの計算をしてみましょう。

• 物件購入価格　4,000万円
• 頭金　　　　　　800万円
• 家賃収入　1ヶ月あたり25万円
• 管理会社への委託費用　15万円
• 税金（固定資産税・都市計画税）40万円
• ローン返済額　　1ヶ月あたり15万円
• その他の諸費用　　50万円

上記の不動産を8年間所有して売却し、売却益が2,500万円出たと仮定します。

その場合、年間キャッシュフロー51万円×8年間で408万の利益に売却益の2,500万円を足して合計2,908万円の利益が出たことになります。

そこから、8年後のローン残債は、物件購入価格4,000万円-頭金800万円-ローン返済額（15万円×12ヶ月×8年）で約1,760万円となります。

2,908万円の利益からローン残債額1,760万円を完済すれば、1,148万円が残りそこから譲渡による所得税を支払うという計算になります。

ちなみに、物件の譲渡には短期譲渡と長期譲渡の2種類があり、取得していた年数に応じて所得税が課せられます。

• 短期譲渡：物件取得から6年以内に売却をした場合で譲渡税率は39％
• 長期譲渡：物件取得から6年を超えて売却をした場合で譲渡税率は20％

長期譲渡の譲渡税率の方が低いので、売却時期を検討する際は取得年数も考慮して決めるほうが節税になります。

このようにキャッシュフローを正確に計算することで、実際に自分の手元にどれだけの現金が残るのかが分かります。

不動産投資を行うためには、年間のキャッシュフローを把握して、計画的に賃貸経営を行うことが大切なのです。

譲渡所得について詳しく知りたい方に向けて、こちらの記事で「不動産売却時の譲渡所得の計算方法や節税方法」を解説しています。

キャッシュフローを増やす８つの方法

キャッシュフローを増やすことができれば、安定した不動産投資を長く続けられるだけでなく、投資事業の拡大を視野にいれることができます。

不動産投資のキャッシュフローは、主に家賃収入、ローン返済額、運営経費、税金で構成されているので、このどれかを改善することでキャッシュフローを増やすことが可能になります。

ここでは、キャッシュフローを増やす8つの方法について具体的に紹介します。

早期に改善点を見つけて、キャッシュフローを増やして安定した不動産経営を目指しましょう。

利回りの高い物件を選ぶ

キャッシュフローを増やすためには、利回りの高い物件を選び家賃収入を増やすことが重要です。

家賃収入が増えれば、自動的にキャッシュフローが増えることになります。

不動産投資では、物件の選定が何よりも重要と言われています。

所有物件の立地はもちろんのこと、築年数や内装、共用部分の設備などを見比べて、賃貸需要の高いエリアで物件を所有することが重要です。

賃貸需要が高ければ、仮に入居者が退去した場合でも、長期間空室になるリスクを回避できます。

家賃収入を得たいからと、周辺の相場よりも極端に高い家賃に設定してしまうと、入居希望者が見つからず空室期間が発生し逆効果となってしまいます。

物件購入後に家賃を高くすることは難しいので、購入前に利回りの良い賃貸ニーズの高い物件を選ぶことが大切です。

「不動産投資の理想の利回りや計算方法」についてはこちらの記事で解説しています。

自己資金の比率を増やす

キャッシュフローを増やすためには、物件を購入する際に自己資金の比率を増やして、借入金を少なくするという方法もあります。

借入金が少なくなれば、毎月のローン返済額も少なくなりキャッシュフローを確保できます。

頭金として用意する額は、物件価格の10％～20%程度が一般的とされていますが、自己資金ゼロでもローンを組むことは可能です。

自己資金ゼロで不動産投資を始めた場合、借入金額が大きくなるので当然キャッシュフローは低下してしまいます。

自己資金の比率を増やせば増やすほど、借入金が少なくなるのでキャッシュフローは増えますが、逆にレバレッジ効果は低くなってしまいます。

不動産投資のメリットの1つが、金融機関からの融資を受けてレバレッジを効かせた資産運用をすることでもあるので、キャッシュフローに囚われずにバランスよく収益計画を立てることも大切です。

ローンを繰り上げ返済する

キャッシュフローを増やすためには、ローンの繰り上げ返済をする方法もあります。

繰り上げ返済とは、自己資金に余裕ができた場合に通常の返済とは別でローン残高の一部を繰り上げて返済することです。

繰り上げ返済には、毎回の返済額は変えずに残りの期間を短くする「返済期間短縮型」と、残りの期間は変えずに毎回の返済額を少なくする「返済額軽減型」があります。

「返済期間短縮型」の繰り上げ返済をすると、毎月の返済額は変わりませんが返済期間が短くなるため、短縮された期間に支払う予定だった利息分が軽減されることになります。

「返済額軽減型」の繰り上げ返済では、返済を繰り上げた分月々の返済金額が減り、毎月の支出を抑えることができるのでキャッシュフローを増やすことができます。

月の返済金額が減少する分、突発的な支出が起こるなどのリスクに備えて、長期的な資金を確保しておくこともできます。

また、繰り上げ返済を行うと、利息が軽減され総返済額を抑えることができるというメリットもあります。

ローンの返済期間を長くする

繰り上げ返済とは逆にローンの返済期間を長くすることで月々の返済額を抑えてキャッシュフローを増やす方法もあります。

この場合、ローンの完済までの時間が長くなり利息を多く支払うこととなるので、すべてのケースでおすすめできる方法ではありません。

しかし、手持ちのキャッシュを大きくしてリスクに備えたいという場合には検討してもいいでしょう。

借り換えを検討する

キャッシュフローを増やすためには、ローンの借り換えを検討するのも1つの方法です。

ローンの借り換えとは、今のローンよりも有利な条件のローンに借り換え、金利や融資期間を見直すことを言います。

不動産投資でのローンの額は高額であるケースが多いので、少しの金利の差でも大きな差額となります。

借り換えによって金利負担が軽くなれば、毎月のキャッシュフローが増えることになります。

また、ローンの借換えをする場合は、元の融資先でのローンは新しい融資先から借り入れた資金で一括返済するので、ローンの完済実績を得ることもできます。

完済実績があると、次の不動産投資不動産投資で融資を受ける際に信用度が増すため、融資を受けやすくなるなどのメリットもあります。

しかし、借り換えには違約金や手数料がかかる場合があるので、どちらが得なのか計算した上で慎重に判断する必要があります。

ローンの乗り換えを検討している方に向けて、こちらの記事では「不動産投資ローンの金利を徹底比較」しています。合わせてご覧ください。

中古物件を選ぶ

キャッシュフローを増やすためには、購入金額が安い中古物件を選ぶと月々のローン返済額を抑えることができます。

新築物件は購入価格が高いため、高い家賃収入があったとしても返済額も大きくキャッシュフローがあまり出ないケースがあります。

中古物件を選ぶメリットは、購入金額が安く利回りが良いことです。

しかし、中古物件は経年劣化により修繕費やメンテナンスで思わぬ出費となるリスクが発生します。

また、中古物件のローン期間は、法定耐用年数を基準に決められるので、築年数が古くなると最長期間でローンを組めない可能性があります。

仮に、鉄骨・鉄筋コンクリート造のマンションで30年のローンを組む場合は、法定耐用年数は47年なので築年数17年以内がローン期間の目安となります。

キャッシュフローを増やすためだけに中古物件を選ぶのではなく、メリットとデメリットを知った上で、資産価値が高い中古物件を見極めることが大切です。

メンテナンスして家賃下落を抑える

キャッシュフローを増やすためには、メンテナンスをして物件の価値を維持し家賃の下落を防ぐことが重要です。

高い家賃を維持すれば、家賃収入が減らないのでキャッシュフローを維持することができます。

家賃を高く維持するためには、賃貸ニーズのある立地で不動産投資をすることはもちろんですが、内装や設備のメンテナンスをして付加価値を高めることも重要です。

退去するタイミングで、クロス張替えやキッチン、トイレをリフォームするなどして入居者に選ばれる物件を目指しましょう。

自分で運営・管理をする

キャッシュフローを増やすためには、物件の管理や運営を自分自身で行う方法もあります。

自分自身で運営管理を行えば、管理委託費の削減になるのでキャッシュフローを増やすことができます。

投資物件の規模が小さければ、賃貸経営のノウハウを得られることや、業者とのやり取りで相場価格を知れるメリットもあります。

しかし、副業で不動産投資をしている場合は、管理に手間がかかるのであまりおすすめできません。

委託管理費の相場は、賃料の通常は賃料の5％前後が相場となっているので、どれくらい不動産管理に時間を使えるのかを考えた上で判断しましょう。

キャッシュフローがないとどうなるのか

不動産投資では、キャッシュフローがないと健全な経営ができなくなってしまう危険性があります。

ここでは、キャッシュフローがないとどうなるのかを解説します。

空室期間などが出るとローンの返済ができなくなる

不動産投資でキャッシュフローがないと、空室期間や物件の修繕などに対応できなくなり、ローン返済ができなくなってしまう可能性があります。

不動産投資では、空室期間も支払いを行い賃貸経営を続けていかなければなりません。

空室期間はキャッシュフローはマイナスとなるので、現金に余裕のない場合は急遽賃料を値下げして入居者確保をするケースや、最悪の場合、ローンの返済が滞り物件を売却することになる恐れもあります。

急な空室期間や修繕に対応するためにも、キャッシュフローのシュミレーションをするときは余裕を持って計算しておきましょう。

物件売却時に不利になる

キャッシュフローがないと、物件を売却する際の査定で不利になる可能性があります。

収益物件では、物件が生み出すキャッシュフローを元に物件の価値を評価することが一般的です。

そのため、多くのキャッシュフローを生み出す物件は、資産価値が高いと判断されるので高額でも売却につながりますが、キャッシュフローがない場合は、儲からない物件と判断されてしまいます。

不動産投資では不動産売却時に大きな売却益を得ることも重要なポイントです。

高額で売却するためには、物件のメンテナンスをして高い家賃を維持することが大切になります。

生活資金から持ち出しをすることになる

キャッシュフローがないと、貯金や本業の給料から対応することになるため生活資金から持ち出しをすることになってしまいます。

不動産投資を行っている人は、本業でサラリーマンや自営業をしながら不動産投資を行っているケースが多く見られます。

不動産投資でのキャッシュフローは、不動産投資で得た利益を使って行うことが前提です。

不動産投資でキャッシュフローがなくなったから生活資金を持ち出していては、生活が不安定になってしまいます。

不動産投資は、資産運用して利益を生み出すことを目的として行うべきものであって、本業での収入を割いていては健全な投資とは言えません。

あくまでも不動産投資のキャッシュフローと生活費は、別で混在しないほうが良いでしょう。

また、生活資金と不動産投資のお金を混在してしまうと、不動産投資のキャッシュフローの把握が難しくなってしまうので注意しましょう。

帳簿での利益とキャッシュフローの違い

帳簿上での利益とキャッシュフローは同じように見えますが異なる部分があります。

キャッシュフローは、現金のようにすぐに使える資金を計上したもので、帳簿上の利益は取引が成立した時点などを基準にして収入を計上し、費用を差し引いたものです。

帳簿上は利益として計上していても、現金がまだ振り込まれていない場合があるので実際のお金の流れとは異なることがあります。

そのため、帳簿上は赤字でもキャッシュフローは黒字ということが起こります。

例えば、不動産投資では物件購入はローンを組んで行うことが一般的なので、帳簿上は減価償却費として数年間に渡り経費として計上していきます。

この経費は実際には現金の支出を伴わない経費であり、実際にはローンの利子のみが現金を伴う支出となります。

一方、キャッシュフローは現金の手残りを表すものなので、減価償却費ではなく、元本と利子をローン返済額として計上します。

このように、帳簿上の利益だけを見ていても実際の手残り額は分からないので、キャッシュフローを計算しておく必要があるのです。

キャッシュフローの健全性を確認する債務返済倍率（DCR）とは

債務返済倍率（DCR）とは、Debt Coverage Ratioのことで、借入金償還余裕率といわれることもあります。

債務返済倍率は、不動産投資から得られる純収益をもとにして住宅ローンの返済能力を見る指標となるもので、不動産投資の健全性を確認する指標とされています。

債務返済倍率が1.2をクリアすれば融資の検討に入るボーダーラインとなり、1.3以上が健全な不動産投資の基準となります。

債務返済倍率は以下の式で求められます。

債務返済倍率（DCR）＝ 年間の営業純利益 ÷ 年間のローン返済額

例えば、年間の営業純利益が350万円で、年間のローン返済率が200万円だと仮定すると、350万円÷200万円で債務返済倍率は1.75と計算できます。

営業純利益を上げるためには、経営計画を見直し家賃を高く設定できるようにメンテナンスを行うことや、経費の節約をすることも検討しましょう。

キャッシュフローがマイナスの場合はどうする？

では、購入した不動産のキャッシュフローがマイナスの場合はどのように対処すればよいでしょうか？

キャッシュフローがマイナスになるということは、経営状態が赤字ということです。

赤字が続くと不動産投資で利益が得られないばかりか、生活資金から持ち出しをしなければ運用を続けれないのでいつか破綻してしまうリスクが考えられます。

不動産投資をする場合は、キャッシュフローがマイナスの場合の対策を考えておきましょう。

ここでは不動産投資でキャッシュフローがマイナスの場合に考えるべきことについて解説します。

不動産投資の目的に応じて考え方が異なる

キャッシュフローのマイナスは、不動産投資をしている目的によって捉え方が異なります。

キャッシュフローのマイナス状態であることには良い面も悪い面もあります。どうとらえるかは、不動産投資の目的によって変わります。

収益を確保するために中古物件を利用して不動産投資をしているケースでは、キャッシュフローのマイナスが続くことは、あまり望ましくはありません。

しかし、定年後に年金や生命保険代わりに利用する目的で新築の物件に投資をしている場合は、長期の運用を考えているため多額の借り入れをして不動産投資をしているケースがあります。

この場合は、キャッシュフローがマイナスになることも多いのですが、ローン完済後はキャッシュフローは改善し黒字になると予想されます。

このようにどんな目的で不動産投資を行うのかによって、キャッシュフローのマイナスの捉え方は変わってきます。

自分自身の投資目的を考えて、売却を見越した長期的な資産運用をシュミレーションしておくことが大切です。

一時的なマイナスかどうか見極める

キャッシュフローがマイナスになった場合は、一時的なマイナスで許容できるものかどうかを見極める必要があります。

キャッシュフローは現時点で手残り額を表す数字なので、ローンの返済によって一時的にキャッシュフローがマイナスの場合でも、いずれローンを完済すればプラスに転じることがあるからです。

不動産投資においてキャッシュフローのマイナスというのは必ずしも悪いものではありません。

不動産投資では物件所有期間の家賃収入と売却した時の利益を予測し、トータルでのどれだけ利益を得られるかを判断する必要があります。

キャッシュフローを増やし利益を得ることも一つの方法ですが、家賃収入をローン返済に当てることで、売却価格とローン残債の差額分の利益を得ることができます。

そのため、キャッシュフローがマイナスだからといって、売却しなければいけないということはありません。

ローン返済後もキャッシュフローがマイナスになる場合や、ローンの返済ができないくらいキャッシュフローがない場合は、売却を検討すべきです。

キャッシュフローのマイナスが長期にわたるほど、年々損失額が大きくなってしまいます。

不動産投資では、損失が続くと予想される場合投資物件を売却して損失を確定させることを損切りと言います。

経営状況が悪化している場合は、損失を最小限にとどめることが大切なので早い段階でも損切りをすることも重要です。

キャッシュフローを把握して不動産投資を成功させよう

不動産投資にはキャッシュフローの計算が必要不可欠です。

キャッシュフローを正確に把握することで、不動産投資の健全性を図ることができます。

キャッシュフローを増やすことができれば、安定した経営を長く続けられるだけでなく、投資事業の拡大をしてさらに収益を得ることができるのです。

不動産投資に欠かせないキャッシュフローを把握して、健全な不動産投資を目指しましょう。