【最新版】不動産投資ローンの金利を徹底比較！低金利で融資を受けるポイントも解説

「不動産投資ローンを利用したいけれど金融機関を選びきれない」

「不動産投資をするため、ローン金利を比較して違いを知りたい」

不動産投資ローンは高額なので、選ぶ際に迷う方も多いのではないでしょうか。

金融機関の種類によって不動産投資ローンの金利相場が異なるので、あらかじめ把握しておくことをおすすめします。

また、不動産投資ローンの金利は、工夫次第で下げられる可能性があります。

本記事では、不動産投資ローンの金利相場や好条件で融資を受けるポイントなどについて解説します。

不動産投資ローンとは

不動産投資をする際は、金融機関の不動産投資ローンを利用します。

不動産投資ローンは高額になるケースが多く、他のローンとは異なる特徴があります。

スムーズに融資を受けるには、あらかじめ融資基準や特徴について把握しておくことが大切です。

まずは、不動産投資ローンについて解説します。

住宅ローンとの違いは

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて、疑問を抱いていませんか。

不動産投資ローンは、不動産を購入する際に組むローンのことです。

一方、住宅ローンは自宅として利用する場合に組むローンであり、不動産投資の際には利用できません。

不動産投資ローンは、将来安定運用できるかという信頼度が重視されるので、住宅ローンと比較して審査が厳しくなっています。

融資基準

不動産投資で融資の審査に通過するには、融資基準を満たす必要があります。

金融機関は審査をする際に、家族構成や融資を受ける人の職業などから経済状況を把握します。

家族構成は、既婚者か未婚者か、子どもの有無などの情報です。

また、融資を受ける人の職業が重視されるので、職業によって融資の受けやすさが異なります。

さらに、職業に関しては、業界の今後の動向なども考慮されることがあります。

たとえば、新型コロナウイルス感染症の影響を強く受けている業種は、審査に通過しにくくなるなどが予測できます。

融資の基準の難易度は金融機関により異なりますが、収入が安定していることは重要なポイントです。

動産投資ローンの活用でレバレッジ効果を得られる

自己資金の範囲で資産運用を行うのが一般的です。

ただし、不動産投資は投資額が高額になるため、不動産投資ローンを活用することが多いです。

不動産投資ローンを活用することで、レバレッジ効果を得られます。

たとえば、預金額を大幅に超える借り入れをすることで、預金がたまる前に不動産投資に着手できるのです。

ただし、投資金額が大きいと大きな損失につながるリスクもあります。

あらかじめ入念な収支計画を立てておく必要があるでしょう。

 金融機関による金利相場の違い

不動産投資ローンを利用する際、気になるのは金利相場です。

不動産投資ローンの金利は、個人の属性や各種条件にもよりますが、金融機関によって異なります。

不動産投資ローンに関与する金融機関は、以下のようになっています。

• メガバンク・都市銀行
• 地方銀行
• 信用金庫・信用組合
• 日本政策金融公庫
• ノンバンク

各種金融機関の金利相場を把握しておくことで、最適な金融機関を選べるでしょう。

金融機関の金利相場について、詳しく解説します。

メガバンク・都市銀行

メガバンク・都市銀行は、金利相場が約1%で低金利となっています。

メガバンク・都市銀行は、以下になります。

• 三菱UFJ銀行
• 三井住友銀行
• みずほ銀行

上記のメガバンク・都市銀行は、金利や融資の条件にいずれも差はほとんどありません。

全国に支店があるため、投資物件の地域に関わらず、利用可能です。

長期借入にも対応しているので、不動産投資をする際に利用しやすいでしょう。

ただし、融資の審査基準が厳しく、年収などの条件によっては融資を受けられない可能性があります。

地方銀行

 地方銀行の金利相場は、都市銀行よりは高く2%～4%程度です。

首都圏・関西の地方銀行の例としては、以下になります。

• 横浜銀行
• スルガ銀行
• 関西みらい銀行

全国の主要都市で、融資を受けられます。

融資の審査基準は都市銀行と比較して柔軟なので、利用しやすいですが、銀行によって不動産投資関連の融資への積極性は異なります。

投資物件の種類に関わらず積極的な融資を行っている地方銀行もあるので、都市銀行での審査を通過できなかった場合にも検討してみる価値があるでしょう。

ただし、金利が高めなので、収益を得られる物件への投資で利用しましょう。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合の金利相場は、約2%となっています。

信用金庫・信用組合は、金融庁により営業可能エリアが決められているので、全国で融資を受けられるわけではありません。

信用金庫・信用組合それぞれで、対応可能範囲が異なることを把握しておきましょう。

エリアが限られているというデメリットはありますが、好条件で融資を受けられるケースが多いので、条件が合う場合は検討してみることをおすすめします。

投資物件が信用金庫・信用組合の対応可能エリアに入っている場合は、アプローチする価値があります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は固定金利で、金利相場は約2%となっています。

財務省所轄というのが大きな特徴であり、様々な優遇措置を行っています。

年齢や職業に関わらず融資を受けやすいので、他の銀行の審査を通過できなかった場合でも、アプローチしてみるとよいでしょう。

女性や若手の方が利用しやすいプランも設定されています。

事業性など幅広く考慮して審査を行うので、融資を受けにくい物件であっても、審査を通過する可能性があります。

また、融資期間はそれほど長くないものの、低金利になっているのもメリットの1つです。

ただし、融資を受ける本人が出向く必要があり、不動産業者などが代行することは許可されていません。

不動産投資の際も、他に依頼することはできず、本人が直接交渉しなければならないことを把握しておきましょう。

ノンバンク

ノンバンクの金利相場は、3%～4.5%程度と高めの設定になっています。

ノンバンクは以下のような会社です。

• 信販会社
• クレジットカード会社
• 消費者金融

ノンバンクは貸付のみに対応しており、預金業務は行っていません。

融資期間は長いですし、融資エリアも広いので、不動産投資をする際利用しやすいでしょう。

また、融資の審査基準がそれほど厳しくないので、投資物件の種類に関わらず審査を通過できる可能性が高いです。

都市銀行・地方銀行などで融資を断られた場合や年収に自信がない場合も、アプローチしてみる価値があるでしょう。

ただし、金利が高めなので、あらかじめ十分な収支計画を立てた上で利用する必要があります。

固定金利と変動金利の違いを把握しておこう

不動産投資ローンを利用する際には、固定金利と変動金利の違いによって、返済額が異なってきます。

不動産投資ローンを選ぶ際は、「固定金利」と「変動金利」の違いを把握し、最適な選択をする必要があります。

固定金利、変動金利にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、あらかじめ特徴を把握しておきましょう。

固定金利

固定金利とは、景気に関わらず契約時の金利が不変となる仕組みです。

固定金利には様々なメリット・デメリットがあります。

固定金利のメリット

• 返済額に変動がないため、金利の影響を受けない
• 契約時に確実な返済額が分かるので、収支計画を立てやすい

固定金利のデメリット

• 金利が低下した場合に損する可能性がある
• 変動金利と比較し、金利設定が高めなので返済負担が大きい

固定金利は金利が変動しないため、金利変動の影響は受けないものの、金利が下がった場合のメリットを得ることもできません。

また、金利設定が高めなので、自由金利と比較し、結果的に返済額が大きくなる可能性があるでしょう。

以下のような方には、固定金利がおすすめです。

• 金利の動きに影響されたくない
• 計画通りに返済を進めたい
• 返済期間が長く、金利上昇の影響を受けやすい

固定金利のメリット・デメリットを把握し、検討しましょう。

変動金利

変動金利は、固定金利と対照的に、市場の動向に応じて金利が変動する仕組みです。

変動金利には様々なメリット・デメリットがあります。

変動金利のメリット

• 金利が下がると返済額が小さくなる
• 固定金利と比較し、金利設定が低めになっている

変動金利のデメリット

• 金利が上がると返済額が大きくなり負担になる
• 金利変動の影響を受けるため収支計画を立てにくい

変動金利は固定金利と比較して金利設定が低いのが魅力ですが、金利変動の影響を受け、結果的に返済額が大きくなるリスクもあります。

また、金利変動による影響を受けると、収支計画を立てる際に戸惑うでしょう。

以下のような方に、変動金利がおすすめです。

• 借入額が小さく、金利変動のリスクが低い
• 返済期間が短く、金利変動の影響を受けにくい
• 自己資金に余裕があり、金利上昇に対応できる

収入が安定している場合は、金利上昇時に繰り上げ返済などを行うことも可能なので、金利が低めの変動金利を利用するのがよいでしょう。

低金利で不動産投資ローンを受けるには？

各種金融機関の金利相場について解説しましたが、将来の返済を考慮すると、可能な限り低金利でローンを組みたいですよね。

低金利で不動産投資ローンを受けるには、金融機関選びや金利交渉などのおいて、能動的に行動する必要があります。

低金利で不動産投資ローンを受けるための方法について詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

利用したことのある金融機関に相談する

利用したことのあるもしくはつながりのある金融機関がある場合は、まず、相談してみることをおすすめします。

すでに関係性ができている場合、有利な条件で融資を受けられたり、審査に通りやすかったりする可能性があります。

「付き合いのある利用者を他の金融機関へ手放したくない」などの理由で、好条件を提示してもらいやすいのです。

金融機関とのつながりは強みなので、優先的にアプローチしましょう。

不動産投資会社に紹介してもらう

不動産投資をする際、金融機関とのつながりがないのが一般的でしょう。

利用する金融機関を決めきれない場合は、不動産投資会社に紹介してもらうのがおすすめです。

金融機関は、不動産投資の融資をする際に、不動産業者に着目しています。

不動産業者が取引実績のある金融機関を利用する場合、有利な条件で融資を受けられる可能性が高いです。

また、不動産業者とつながりのある金融機関を利用することで、融資手続きもスムーズに進めてもらえる可能性があります。

不動産投資会社のおすすめや選び方については、下記記事で詳しく解説しています。

複数の金融機関に打診する

有利な条件で融資を受けるには、複数の金融機関に打診するのがおすすめです。

つながりのある金融機関や不動産業者からの紹介をあまり得られない場合は、金利に着目し、打診しましょう。

都市銀行は金利設定が低めですが、審査通過の難易度が高いです。

都市銀行からの融資が受けられなかった場合、地方銀行へ打診するのが良いでしょう。

なお、金融機関によってはエリアが制限されているケースもあるので、あらかじめ確認しておく必要があります。

ただし、ノンバンクは審査基準が低めとなっているものの、金利が高いので利用する際は計画性が重要になります。

また、日本政策金融公庫には様々な優遇措置があり、金利が低めで審査も通過しやすいので、同時に打診しておくのがおすすめです。

手間はかかりますが、融資条件は不動産投資の成功に直結するので、複数の金融機関を慎重に検討しましょう。

不動産業者に金利交渉を依頼する

複数の金融機関が不動産投資の融資に関与していますが、それぞれ金利設定には幅があります。

金融機関が設定する金利は、投資家の条件によって異なるのです。

つまり、交渉することで、金利を下げられる可能性があります。

ただし、金融機関との強いつながりがない限り、金利交渉を個人でするのは困難であり、十分なスキルや知識なしでは有利な条件で進めることはできません。

そこで、低金利で融資を受けるためには、金利交渉に慣れている不動産業者へ交渉を依頼することをおすすめします。

なお、以下のような条件では、有利に金利交渉を進められる可能性が高いです。

• 景気が良いなど融資を受けやすいタイミングで交渉する
• 融資への返済実績がある
• 不動産運営がスムーズであることを示せる
• 複数の金融機関の金利相場を把握している

まずは、実績の高い不動産業者を選んで相談した上で、金融機関への金利交渉を依頼しましょう。

不動産業者を選ぶ際は、金融機関とのつながりにも着目するのがおすすめです。

年収に応じた不動産投資ローンを選ぼう

不動産投資ローンの審査を通過できるかは、年収に大きく左右されます。

スムーズに不動産投資ローンを利用するには、年収に応じて最適な金融機関を選ぶことが大切です。

年収別の不動産投資ローンの選び方について解説しますので、参考にしてみてください。

年収500万円以下の方におすすめの不動産投資ローン

年収500万円以下の方は、審査に通りにくいため注意が必要です。

また、好条件の融資を受けられない可能性が高いです。

審査を通過できずに金利の高い条件で融資を受けた場合、返済の負担が大きくなります。

そこで、年収に自信がない方は、日本政策金融公庫へ打診するのがおすすめです。

女性や若手、高齢者などへの優遇措置もあるので、審査基準が緩やかですし、他の金融機関よりも低金利で融資を受けられる可能性があります。

年収が低く審査に通らない場合、ノンバンクを候補に入れるケースもありますが、金利が高いため、計画性を持って利用しましょう。

年収500～1,000万円の方におすすめの不動産投資ローン

年収500～1,000万円の方は、地方銀行がおすすめです。

地方銀行は、対象エリアが様々なので、幅広くチェックしておきましょう。

また、地方銀行は返済期間が長く、比較的資金繰りがしやすい点がメリットになります。

審査基準もそれほど厳しくないので、年収500～1,000万円を確保できていれば、通過する可能性が高いでしょう。

年収1,000万円越えの方におすすめの不動産投資ローン

年収1,000万円越えの方であれば、都市銀行へ打診してみるのがおすすめです。

都市銀行は、審査基準は厳しいものの、好条件の融資を得られる可能性が高いです。

年収が1,000万円越えていれば、審査に通過する可能性が高いでしょう。

ただし、都市銀行は融資額の下限が設定されてあるので、借入額が高額になります。

年収1,000万円超えであっても、返済計画をしっかり立てる必要があるでしょう。

 不動産投資ローンで金利以外に着目すべき要素

不動産投資ローンを利用する際は、返済の負担を考慮して金利を重視することが多いですが、金利以外にも着目すべき要素があります。

とくに、融資期間と融資割合は返済条件に直結するので、重要なポイントとなります。

不動産投資ローンで金利以外に着目すべき要素について詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

融資期間

不動産投資で融資を受ける際は、「融資期間」が重要です。

不動産投資では、あらかじめ返済期間を検討した上で条件設定する必要があります。

とくに、高額の融資を受ける場合、融資期間が長い方が余裕を持って返済できます。

たとえば、融資期間が2倍になると月々の返済額は2分の1になるのです。

もちろん、金利などの影響もあるので、可能な限り早く返済したいという考えもありますが、手元の資金に余裕がない場合は注意が必要です。

他の融資を受けたい場合にも、影響する可能性があります。

融資条件を設定する際は、金利のみならず融資期間にも着目しましょう。

融資割合

不動産投資で融資を受ける場合は、融資割合を考慮する必要があります。

融資割合とは、自己資金の占める割合のことです。

「フルローンで不動産投資する」「自己資金の割合を高めたい」など様々な考えがありますが、収支計画を立てた上で検討することが大切です。

キャッシュフローの安定を重視する場合は、自己資金の割合が多い方が安定するでしょう。

ただし、不動産運営では、急な出費に対応しなければならないケースがあります。

手元に自己資金をある程度残せるよう、調整する必要があるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えは可能？

不動産投資ローンの借り換えとは、融資を受ける金融機関を変更することです。

金利の高い金融機関で融資を受けている場合に、低金利の金融機関へローンを組み替えることがあります。

ただし、不動産投資ローンの借り換えに関しては、メリット・デメリットがあるので、それぞれ把握しておく必要があります。

不動産投資ローンの借り換えのメリット

不動産投資ローンの借り換えのメリットは、以下が挙げられます。

• 収支の改善につながる
• 金利のタイプを再検討できる
• 団体信用生命保険を見直せる

現在、金利の高い金融機関から融資を受けている場合は、低金利の金融機関への借り換えにより返済の負担が減る可能性があります。

また、融資を受ける際は、変動金利もしくは固定金利を選びますが、金利の推移により良し悪しは異なります。

借り換えのタイミングで再度検討してみると、よりお得な条件で融資を受けられるでしょう。

なお、不動産投資ローン契約時に加入する団体信用生命保険に関しても、よりマッチする契約内容にできないか検討してみましょう。

不動産投資ローンの借り換えの注意点

不動産投資ローンの借り換えの注意点は、以下になります。

•  手数料がかかる
• 金融機関の信頼を失う可能性がある
• 融資条件が良くなるとは限らない

金融機関で不動産投資ローンを解約する場合、手数料が発生するのが一般的です。

また、新たな金融機関でローンを組む際も、契約時の費用がかかります。

想像以上に借り換え時の費用がかかり、後悔するケースもあるので注意が必要です。

さらに、不動産投資ローンの借り換えは、金融機関からの信頼を失い、再度関係性を取り戻すのが難しくなることもあるでしょう。

なお、借り換えをしたとしても、必ずしも融資条件が良くなるとは限りません。

不動産投資ローンの借り換えは、慎重に検討しましょう。

 ローン金利を比較してから不動産投資を始めよう

不動産投資を始める際は、ローンを組むのが一般的であり、利用する金融機関によってローン金利が異なります。

ローン金利は返済の負担に直結するので、あらかじめ金利相場を比較し、慎重に選ぶ必要があるでしょう。

最適な金融機関は年収や各種条件によって異なるので、様々な観点から検討することが大切です。

なお、ローン金利は交渉次第で下がるケースがあります。

個人で交渉するのが難しい場合は、不動産会社などのプロに依頼することも可能です。

好条件で融資を受け、不動産投資を有利にすすめましょう。