不動産担保ローンとは？選び方や利用の流れを詳しく解説！

「子供の受験を控えていてまとまったお金が必要になった」「事業の運転資金を確保したい」旧な出費が必要になった時に頼りになるのが、不動産担保ローンです。

しかし、不動産担保ローンを始めて利用する方の中には、不動産担保ローンとは、他のローン契約とどのような点が違うのかよく分かっていないもいらっしゃると思います。

この記事は、不動産担保ローンとはどんな性質を持ったローンなのかを、金利・審査面におけるメリットやデメリット、そして実際に利用する流れを分かりやすく説明します。

通常のローンとの違いも交えて解説するので、どちらを選ぶか比較検討の材料になれば幸いです。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、その名の通り、不動産を担保にして金融機関などから資金の融資を受けるローン形態のことです。

金融機関によってはマンションや戸建てはだけでなく、駐車場やビルなどの不動産も担保にすることが可能です。
なお、不動産担保ローンと似た性質を持つのが住宅ローンです。

不動産を担保にする点は同様ですが、住宅ローンは担保にできるのが「居住用」に限られるのに対し、不動産担保ローンは、住宅に限らず不動産を担保にできるのが特徴です。

不動産担保ローンと無担保ローンの違い

担保を必要としないローンを「無担保ローン」といいます。
不動産担保ローンとの大きな違いは「金利」と「融資額」です。

不動産の場合は、万が一融資した資金が返済不能に陥っても担保にしている不動産を売却すれば良いので、無担保ローンよりも低金利かつ高額の融資を受けられるのです。

不動産担保ローンの用途とは

金融機関によって融資金の使用用途に関する制限は異なるものの、不動産担保ローンは住宅ローンと比べると融資された資金の使用用途が幅広いのが特徴です。

例えば、以下のような用途で使用することができます。

• 自宅のリフォーム資金
• 子供の教育費用
• 別荘の購入費用
• 相続税の支払い
• 無担保ローンからの借り換え

子供の教育費用や別荘の購入費用、税金の支払いなど、個人的な出費に充てることもできるとあってかなり自由に資金を使えることが分かります。

また、無担保ローンからの乗り換えをしたい方や、複数からの借入金を一本化したい方にも不動産担保ローンの利用がおすすめです。

高金利かつ返済期間が短い無担保ローンから乗り換えることで月々の返済額を減らせますし、借り入れの一本化で完済までの道のりが見えやすくなるからです。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには、さまざまなメリットがあります。

いくつかご紹介しますので、事前にしっかり理解しておくことで不動産担保ローンを選ぶべきかどうかの判断をしやすくなります。

高額融資も受けられる

無担保ローンよりも高額融資を受けられる可能性が高いのが、不動産担保ローンの大きな特長です。

不動産という高額な資産を担保に入れているので、融資する側も無担保の場合よりもまとまった資金を貸しやすくなります。

不動産以外には株券や会社の商品なども担保にできますが、そうした価格変動が起きやすい資産と比べて価格が安定している不動産は担保資産として特に優秀なので、金利や返済期間の面で優遇されやすいのです。

無担保よりも低金利で融資を受けられる

一般的に不動産担保ローンは、無担保ローンよりも低金利で融資を受けられます。

金利が低ければ月々の返済額も低く抑えられるので、利用者にとっては大きなメリットといえます。

不動産担保ローンはこんな人におすすめ

ここまで挙げてきたメリットを踏まえて、不動産担保ローンを特におすすめしたいのは以下のような方です。

• 定年退職して定期収入がない
• 都心のマンションなど資産価値が高い不動産を所有している
• 複数から借り入れているローンを１つにまとめたい
• まとまった資金がほしいものの、すごく急いではいない

無担保ローンや給与を担保にしたローンだと、会社を定年退職して定期収入が収入がない人は審査落ちする可能性が高いです。

不動産担保ローンであれば定期収入がなかったとしても、資産価値が高いマンションや戸建てを所有していれば高額融資を受けられる可能性があるのです。

ただし、審査に時間がかかるので数日以内に資金を確保したい方には不向きといえます。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンにはメリットだけでなく、デメリットも存在します。

事前にどのようなデメリットがあるのかを把握した上で、不動産担保ローンを利用するかどうかを決定してください。

担保にした不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンのもっとも大きなデメリットは、ローンの返済が不可能になってしまうと担保に入れた不動産を失う恐れがあることです。

短期間の延滞で担保物件を失うことはありませんが、滞納機関が数か月に及んだ場合には事情が異なります。

金融機関は複数回の催告を経た後に担保不動産を処分して、債権回収を図ることになるのです。

そんな最悪の自体に陥らないように、事前にしっかりと返済シミュレーションをして、コツコツと返済するようにしてください。

各種費用が発生する

不動産担保ローンを利用する際には、いくつかの費用がかかります。

どの費用や税金がいくらくらいかかるかを把握しておかないと、せっかく融資の審査を通過しても手元に思ったほど残らない、という事態に陥ってしまいます。

また、不動産担保ローンは契約時・契約中・返済時とバラバラのタイミングで費用が掛かる可能性がある点も見逃せません。

不動産担保ローン借入時にかかる費用【必須】

まずご紹介するのが、不動産担保ローンの契約時に原則的にかかる費用です。

• 事務手数料
• 保証料
• 印紙税
• 登録免許税

金融機関に支払う事務手数料や印紙税など、これらの費用は不動産担保ローンを利用するにあたってほぼ確実にかかる費用です。

事務手数料は1～20万円程度のことが多いのですが、中には融資額の2～3%に設定されていることもあります。

また、印紙税に関しては融資金額に応じて税額が変わるので、国税庁のHPなどで事前に確認しておきましょう。

不動産担保ローンで必要に応じてかかる費用

以下の費用は、人によっては必要になる費用です。

不動産担保ローン申し込み前の相談時に、どのような費用が掛かるか確認しておきましょう。

• 火災保険料
• 不動産査定費用
• 抵当権抹消費用
• 司法書士報酬
• 交通費
• 通信費 ※郵送で書類を提出する場合

金融機関によっては不動産を担保に入れる際に、有事に備えて火災保険への加入を義務付けている場合があります。

他にも、不動産の査定費用が申込者負担の場合や、抵当権抹消費用がかかる場合もあります。

ローン返済時にかかる費用

不動産担保ローンは借入時だけでなく。返済時にも費用がかかることがあります。
具体的には、以下の費用です。

• 一部繰上返済手数料
• 全額繰上返済手数料
• 金利タイプの変更手数料
• 条件変更手数料
• 抵当権抹消費用 ※司法書士報酬

不動産の種類によっては担保にできない

担保にする不動産の種類によっては、不動産担保ローンが利用できないケースがあります。

例えば、僻地の山林のようになかなか買い手がつかない場合や、建築基準法上の規制によって既存の建物を解体後に新たに建物を建てられない「再建築不可物件」の場合は、不動産価値は非常に低く査定されます。

担保にできないか、できたとしても少額の融資しか受けられないこともあるのです。

融資決定までに時間がかかる

最短当日で融資を受けられる無担保ローンと違い、不動産担保ローンは融資の申し込みから融資決定まで時間がかかります。

申込者本人の信用力だけでなく、担保にする不動産の審査するのは簡単には終わりません。
立地や面積、評価額を加味して融資の可否や金額を決定することになるからです。

ノンバンクなら早ければ10日程度で融資を受けられることがありますが、銀行であれば1か月以上かかることもあります。

不動産担保ローンを利用するのであれば、なるべく余裕をもって申し込むことをおすすめします。

不動産担保ローンの審査基準とは

不動産担保ローンを利用する際には審査を受けることになるのですが、どのようなポイントをチェックされているのかを解説します。

不動産担保ローンでは、主に「返済能力（信用力）」「不動産の価値」の2点を重点的に審査します。

返済能力（信用力）の有無

資金を貸す側である金融機関が何よりも重視するのは、資金を返しきれる「返済能力」があるかどうかです。

毎月どの程度の収入があるのか、そしてその収入が途切れる可能性はないのかという信用力を審査します。

個人と法人でチェックポイントは異なるので、それぞれどのような点を調べるのか見ていきましょう。

個人の場合

個人の審査では、定期収入がどの程度あるのかという現状と、そしてどの程度先までその収入が続きそうかという将来性をチェックされます。

会社員であれば年齢や年収、勤続年数などがチェックポイントです。
特に勤続年数についてはは長ければ長いほど、安定して返済できると判断できるので重視されます。

他には、過去に借り入れた車や住宅などのローンの返済履歴も見られるポイントです。
もしも複数回にわたって遅延をしているようであれば、審査に通らない可能性が出てきます。

法人の場合

法人の場合は、営んでいる事業の継続年数や利益（経常利益）や市場から見た将来性などから融資可能かを判断します。

赤字決算だからといって審査が絶対に通らないということはなく、事業計画書から将来的な見通しが明るい場合や、担保にする不動産の資産価値が高い場合は審査を通過できる可能性も十分にあります。

また、金融機関からの借り入れ状況についてもチェックされ、複数の金融機関等から借入金がある場合は、既に借り入れている分と不動産担保ローンを利用して追加で借り入れる分の両方を返済できる能力があるかどうかを見られます。

担保にする不動産の価値

不動産担保ローンでは、担保にする不動産の資産価値が高ければ高いほど、高額融資を受けられる可能性が上がります。

資産価値の算出方法は金融機関によって異なり、例えば土地や建物を評価する際には、以下の項目が重視されます。

• 固定資産税評価額
• 路線価
• 公示価格
• 基準地価
• 法定耐用年数
• 再調達原価
• 実勢価格

固定資産税評価額や路線価といった客観的に評価できる項目に加えて、実際に取引されている相場である実勢価格や立地、現況などを踏まえて総合的に判断されるのです。

都心の人気エリアのマンションなどを担保にするなら、1億円以上の融資を受けられる可能性も出てきます。

他社からの借り入れ状況

不動産担保ローン以外に金融機関等から借り入れをしている場合も、信用力を判断するポイントの1つです。

複数の金融機関から借り入れている場合は信用力が－低いと見なされる恐れがあります。

また、過去に返済遅延や事故がある場合は大幅なマイナス評価を受けることになり、審査落ちする可能性も出てきてしまいます。

なお、信用情報機関には過去の借り入れや返済の履歴が掲載されているため、仮審査時に過去の借り入れや遅延があった事実を報告しなかったとしても金融機関には知れてしまうのです。

不動産担保ローン利用の流れ

不動産担保ローンとは申し込みから融資完了まで、実際に利用する流れについて順を追って説明します。

事前審査を受ける

まずは、不動産担保ローンを本格的に申し込む前段階として事前（仮）審査を受けることになります。

金融機関のWebサイトや店舗で不動産の立地や面積、築年数などの項目を所定のフォームへ入力してください。

審査結果が出るまでの期間は金融機関によって異なりますが、即日～3営業日程度であることが多いです。

必要書類を集める

不動産担保ローンの手続きを進めるために必要な書類を揃えていきます。

審査時には金融機関からどの書類が必要になるか指定はされるものの、用意できる書類は早めに取り寄せておきましょう。

本審査を受ける

事前審査を通過したら、いよいよ本審査がスタートします。

事前審査は物件の築年数や申込者の年収など客観的な情報を自己申告するだけで、結果がすぐに出ることが多いのですが、本審査はある程度時間がかかるものと考えてください。

物件の調査を現地へ赴いて行うほか、申込者や保証人の与信能力についても詳細に調べるので、早くて1週間、長ければ1か月以上かかることもあります。

不動産担保ローンの必要書類

不動産担保ローンの申し込み時には、主に以下の書類が必要となります。

• 印鑑登録証明書 
• 住民票
• ローンの残高証明書
• 収入印紙
• 実印
• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 本人確認書類

ローンの残高証明書は住宅ローンの融資を受けた金融機関で発行してもらえます。

また、登記済権利証は以前「権利書」と呼ばれていた書類のことで、現在は権利証の代わりに「登記識別情報通知」という不動産番号などが記載された書類が発行される仕組みになっています。

ローン契約を締結する

不動産担保ローンの契約（正式名称は金銭消費貸借契約）を金融機関の店舗にて締結します。

ローン申込人の他に、連帯保証人や物上保証人がいる場合は同席が必要です。

契約書の締結前にローンの金利や返済方法などについて担当者から説明を受け、確認した上で捺印してください。ここまでで、不動産担保ローンの手続きは完了します。

なお、金融機関によっては店舗へ赴く必要もなく、Web上のやり取りや郵送による書類送付で全てのフローを終えることもできます。

着金を確認する

融資された資金が指定した銀行口座へ振り込まれているかどうかを確認してください。

過不足なく入金されていることを確認したら、返済がスタートします。

担保にした不動産を失うことがないように、遅滞なく返済していきましょう。

不動産担保ローンで利用する金融機関の選び方

不動産担保ローンで融資を受ける際には、金融機関選びが最も重要です。

どのように選べば失敗しづらいのか、金融機関選ぶ上でチェックするべきポイントをお伝えします。

下記の記事ではおすすめの不動産担保ローン金融機関を詳しく比較していますので、ぜひご参考にしてください。

ローン金利で選ぶ

不動産担保ローンで借り入れをするとかかる金利は、安いに越したことはありません。

金利は金融機関や担保にする不動産によって異なりますが、銀行の方がノンバンクよりも低いことが多いです。

ノンバンクの中にも条件付きで特別金利を適用されることもあるので、金融機関を選ぶ前に各社のHPで金利をしっかり比較することをおすすめします。

金融機関の企業規模で選ぶ

不動産担保ローンを提供している金融機関の会社規模は、大きければ良いとは限りません。

小規模な金融機関でも金利や返済期間で優れているケースもあるからです。

ただし、独立系の金融機関の中には、一見融資限度額が高くて良さそうに見えても、返済期間が短かったり金利が高かったりするケースもあります。

大切な資産を任せるのですから、ある程度企業としての信用度が高い金融機関を選ぶことをおすすめします。

担保にできる不動産の種類で選ぶ

金融機関によって、担保にできる不動産の種類は異なります。

マンションや土地であれば多くの金融機関が担保として受け入れていますが、農地や山林の場合は担保として認めないケースもあるのです。

また、担保にできたとしても低額の融資しか受けられないこともあります。どの不動産を担保にできるのかは、事前に調べておきましょう。

金融機関の立地で選ぶ

金融機関が自宅や勤務先の近くにあれば、不動産担保ローンの申し込みや返済がしやすくなります。

Web上で申し込みから融資まで完結できる金融機関もあるのですが、窓口で直接書類のチェックや相談をしたい方は立地も重視して金融機関を選ぶことをおすすめします。

詳しくはおすすめの不動産担保ローンを比較した記事を御覧ください。

不動産担保ローンの利用を後悔しないために

不動産担保ローンは無担保ローンより融資額や金利の面でメリットが多いローンですが、当然ながらデメリットも存在します。

不動産担保ローンを利用して後悔することがないように、いくつかの注意点をご紹介します。

シミュレーションを事前に行う

不動産担保ローンで融資を受けることができて多額の資金を得たとしても、しっかりとした返済シミュレーションを事前にしておかなければ返済不能に陥って最悪の場合には担保の不動産を失うことになりかねません。

ローン申し込みの前に、元本と金利に対して、どの程度返済すればよいのかという、資金計画を立てておくことです。

毎月の返済額に余裕を持つ

毎月の返済額がいつもギリギリになってしまうと、車の故障や家族の病気など突然の出費が発生した際に返済が遅れるてしまういう事態に陥りかねません。

毎月余裕を持って返済できるような計画を建てておくことをおすすめします。

金利だけでなく手数料もチェックする

多くの方は不動産担保ローンの金融機関を選ぶ際に金利にばかり目が行ってしまいますが、手数料もチェックしておきましょう。

金融機関によって1～10万円の固定手数料のケースもあれば、融資額の5%という融資額に比例して手数料が決まるケースもあります。

後者の場合は融資額に応じて手数料が跳ね上がることになるので事前に計算しておかないと資金不足に陥りかねません。

金利以外にも手数料や保険料などの諸費用を含めていくらかかるかを事前にシミュレーションしておきましょう。

不動産担保ローンの扱いに慣れている金融機関を選ぶ

金融機関を選ぶ際には、不動産担保ローンの扱いの経験が豊富かどうかも重要すべきポイントです。

不動産担保ローンでは担保に入れる不動産の査定が融資額や金利に直結するため、不動産査定をしっかりできる、経験豊富な金融機関を選んでください。

不動産担保ローンに関するよくある質問

最後にご紹介するのは、不動産担保ローンの利用者から頻繁に寄せられる質問です。

誰かが抱く疑問は、大抵の場合は他の人も抱いています。今回ご紹介するQ＆A週を事前に読み込んでおくことで、不動産担保ローンへの理解が深まれば幸いです。

他人の所有物件でも担保物件として融資できる？

金融機関によって異なりますが、自ら所有する不動産以外にも、親族や法人名義で所有している不動産や、これから購入する予定の不動産を担保に融資を受けることもできます。

ただし、当然ですが無断で他人名義の不動産を担保にすることはできません。
所有者が不動産を担保にする旨を了承している書面などが必要です。

返済が遅れたらすぐに差し押さえられてしまう？

ローンの返済が遅れたからといって、即座に担保の不動産が差し押さえられてしまうことはありません。

長期間の滞納後に金融機関から複数回の催告を経て、なお返済できなかった場合に市場での売却や競売といった形で不動産を強制的に現金化して債務を弁済することになります。

ノンバンクよりも銀行を選ぶべき？

必ずしも銀行の方がノンバンクより優れているとはいえません。銀行は金利が低い反面審査が厳しいですし、申し込みから融資の時間もかかります。

また、担保にできる不動産の種類やエリアに制限があったり、借り入れた資金の使用用途に制限が付くこともあります。

融資のスピードを重視する方や、銀行で受け付けてくれないような不動産を担保にしたい方についてはノンバンクを選んだ方が良いということもあるのです。

不動産担保ローン基本知識まとめ

今回は、不動産担保ローンの基礎知識についてお伝えしてきました。

不動産担保ローンを提供している金融機関は数多くありますので、どこが自分に合うのか迷ってしまう方もいます。

金利や融資限度額、返済期間などの客観的に見える数値はもちろんのこと、不動産担保ローンを扱う経験の豊富さといった要素も加味して検討し、好条件で融資をしてくれる金融機関を見つけてください。