年収の8倍は危険!住宅ローンの借入適性額を徹底解説!

マイホーム購入で多くの人が検討すると考えられる住宅ローン。可能であれば、住宅ローンの支払いで苦しみたくないですよね。

「住宅ローンを検討しているが、自分はいくらまでなら無理なく返せていけるのだろうか」と悩んでいる人もいるでしょう。

そこで今回は、あなたの年収から把握する住宅ローンの借入れ適性額の目安を具体的に説明していきます。

この記事の監修者

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー

福祉系の大学在学中にフリーのWeb企画者・ライターとして独立。元々は福祉系を専門としたWebライターとして活動。その後金融系にも興味を持ち、専門的な知識をつけたいという思いからFP2級を取得。現在は、福祉系や金融系を専門とするWeb企画者・ライターとして活動しています。

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年収から把握!住宅ローンの借入れ適性額は?

年収から把握!住宅ローンの借入れ適性額は?

「自分の年収だと住宅ローンの借入れ適性額はいくらなのか?」と考えている人もいるでしょう。

この段落では金融機関の審査基準をもとに、年収から推測する借入れ適性額の目安を紹介していきます。

年収の8倍

なぜ、年収の8倍なのでしょうか。

理由は、銀行が住宅ローンの借入れ審査を行なう時、借入れ金額が年収の8倍以内に収まっているかどうかを1つの基準にしているからです。

例えば年収400万円の人であれば、最大3200万円までの借入れが可能になります。

そのため、住宅ローンの借入れ適性額を把握する場合は「年収の8倍」を1つの目安にしてみましょう。

返済負担率35%以下

金融機関は年収8倍のほかに、借入れ金額が返済負担率35%以下に収まっているかどうかを審査の基準にしている場合があります。

返済負担率とは返済比率とも呼ばれており、年収に対する年間返済金額(利息を含めた金額)の割合です。

例えば、年収400万円の人が金利1%で35年ローンを組んだ場合、単純計算ではありますが、約4,100万円まで借入れすることが可能です。

返済負担率を計算する無料のシミュレーターもあるので、住宅ローンを組む場合は「返済負担率35%以下」を1つの目安にしてみましょう。

年収別に借入れ可能額の目安を計算してみた

「計算するのは面倒だから、借入れ適性額がすぐに分かる表はないのか」と考えている人もいるでしょう。

そこで実際に、年収の8倍と返済負担率35%に分けて、年収別に借入れ適性額の目安をまとめてみました。

今回の借入れ条件は、35年ローンで金利1%、ボーナス払い・頭金なしで設定しています。

年収の8倍 返済負担率35%以下
年収300万円

2,400万円

約3,100万円

年収400万円

3,200万円

約4,100万円

年収500万円

4,000万円

約5,100万円

年収600万円

4,800万円

約6,100万円

年収700万円

5,600万円

約7,200万円

年収800万円

6,400万円

約8,200万円

年収900万円

7,200万円

約9,200万円

年収1,000万円

8,000万円

約1億300万円

参考:住宅ローンシミュレーション 返済負担率|一般財団法人 住宅金融普及協会

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本当に適性額?実際にシミュレーションしてみた!

本当に適性額?実際にシミュレーションしてみた!

「借入れ適性額の目安は理解したが、本当に適性額なのか?」と考えている人もいるでしょう。

そこでこの段落では、年収8倍と返済負担率35%以下で借入れをした際、問題なく生活と返済はしていけるのかをシミュレーションしてみました。

年収440万円Aさんの生活状況

シミュレーションといっても人によって生活レベルは異なります。

今回は、登場人物Aさんを基準にシミュレーションしていきます。

  • 世帯年収 440万円(手取り354万円)
  • 月給   約36万円(手取り約29万5,000円)
  • 家族構成 2人家族(Aさん、妻)

年収や生活費などは、2019年の国税庁の民間給与実態調査と総務省統計局の統計データ、国民生活基礎調査などもとに算出しました。

  • 家賃 約46,000円
  • 食費 約38,000円
  • 水道光熱費 約11,000円
  • 交通費・通信費 約20,000円
  • 衣類・寝具雑貨 約5,500円
  • 日用品・消耗品 約5,500円
  • 保険・医療費  約6,700円
  • 娯楽費     約14,000円
  • その他支出   約31,000円
  • 貯蓄     約40,000円

合計 約77,000円

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー
小山晃大 / ファイナンシャルプランナー

Aさんの生活状況を見ると、毎月77,000円までであれば、住宅ローンの返済に充てられることが分かります。

年収の8倍借入れをした場合

次にAさんが住宅ローンの借入れを検討している条件を紹介します。

Aさんの年収は440万円でした。年収の8倍である約3,500万円の住宅ローンを組むと想定します。

その場合、下記のような計算が成り立ちます。

  • 返済期間 35年
  • ボーナス払い 無し
  • 年間金利   1%
  • 毎月の返済額 98,799円
  • 年間の返済額 1,185,588円

Aさんは毎月77,000円まで住宅ローンの返済に充てられます。

つまり、年収の8倍(3,500万円)の住宅ローンを組むと、返済していけないことが分かりました。

Aさんは貯蓄に4万円回しているため、毎月の貯蓄金額を0円にすると返済はできます。

しかし、今後病気やケガなど思わぬ出費が出てくることも考えられます。

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー
小山晃大 / ファイナンシャルプランナー

貯蓄ができない状況に持っていくのは、今後のリスクに対応できなくなるため基本的には避けましょう。

よって、年収8倍の借入れをした場合、Aさんは毎月の住宅ローン返済が不可能になることが分かりました。

参考:住宅ローン返済額シミュレーション|みずほ銀行

返済負担率約35%で借りた場合

では、返済負担率約35%で借入れをした場合、しっかりと返済していけるのでしょうか。

Aさんの年収440万円の場合、4,540万円の借入れで返済負担率は34.952%になります。

しかし1つ前の段落で、Aさんは3,500万円の借入れも返済できないことが分かっています。

つまり、返済負担率約35%であっても、Aさんは住宅ローンを返済していけません。

ここから分かるのは、金融機関の審査基準が必ずしもあなたの借入れ適性額に当てはまる訳ではないということです。

参考:住宅ローンシミュレーション 返済負担率|一般財団法人 住宅金融普及協会

住宅ローン返済で困らないために検討したい5つの対策方法

住宅ローン返済で困らないために検討したい5つの対策方法

「では、どうすれば返済で困らないような住宅ローンを組めるのか」と考えている人もいるでしょう。

この段落では、住宅ローン返済で困らないために検討してほしい5つの対策方法を説明していきます。

なるべく早く住宅ローンを組む

住宅ローンは、なるべく早めに組みましょう。

なぜなら、早めに住宅ローンを組むことで返済期間を延ばすことができ、月々の返済金額も低く抑えられるからです。

例えば同じ35年ローンを組む場合でも、25歳から組むのと50歳から組むのでは、25歳から住宅ローンを組んだ方が現実的です。

高齢化していくにつれて、自然と長い返済期間の住宅ローンは組みにくくなります。

住宅ローンの返済期間が短くなると、月々の支払い負担額も増えて、返済に苦しむ確率も高まります。

無理をする必要はありませんが、住宅ローンはなるべく早めに組むと良いでしょう。

頭金を用意する

頭金を用意することで、月々の支払い負担額を減らすことができます。

例えば、2,000万円の住宅ローンを頭金0円と頭金500万円で組んだ場合、下記のような計算が成り立ちます。

  • 【頭金が0円の場合】月々の支払い負担額:56,456万円
  • 【頭金500万円を用意した場合】月々の支払い負担額:42,342円

毎月の支払い負担額は約14,000円、年間支払い負担額は約17万円も減ります。

少額でも構いませんので、なるべく頭金は用意するようにしましょう。

参考:住宅ローン返済額シミュレーション|みずほ銀行

借入れ金額は年収の3倍以下に抑える

金融機関は「年収の8倍」を審査基準にしていますが、返済に困らない借入れをする場合は年収の3倍以内に抑えられると良いでしょう。

先ほど登場したAさんは年収が440万円でしたので、借入れは年収の3倍である1,320万円までに抑えられると比較的安全でしょう。

3倍の1,320万円を借入れた場合、月々の支払金額は約37,000円です。

Aさんは毎月77,000円を住宅ローン返済に充てられるはずなので、余裕のある返済ができます。

個人の生活レベルによって適性倍率は異なりますが、基本的には3倍まで、多くても4倍までに抑えられると余裕のある返済計画が立てられるでしょう。

返済負担率は15%以下に抑える

年収に対する返済金額の割合を示す返済負担率は、35%以下ではなく15%以下に抑えるように努力しましょう。

Aさんは1,940万円の借入れをした場合、返済負担率は14.935%になり、月々の返済金額は約54,000円です。

年収の3倍以内に比べると返済金額は増えましたが、比較的余裕のある返済ができると考えられます。

こちらも個人の生活レベルによって異なるため、返済負担率は15%~20%に抑えられると余裕のある返済計画が立てられるはずです。

現在の家賃を参考に借入れ金額を決める

「年収の何倍、返済負担率は何%以下など難しいことは良く分からない」という人もいるでしょう。

その場合、現在お住いの家賃を基準にしてみてください。

現在の家賃が高いと感じる場合は、あなたの返済能力を上回っている可能性があります。

反対に「特に負担とは感じていない」という人は、いくらまでであれば毎月の家賃を払えるか検討してみましょう。

例えば、毎月5万円まで家賃を払えるのであれば、年間にすると60万円です。

35年ローンを組む場合は、60万円×35年で2,100万円までの借入れであれば、問題なく返済していけると考えられます。(実際には金利も含まれます)

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適正借入れ金額以上の住宅ローンを組みたい時に検討したい方法

適正借入れ金額以上の住宅ローンを組みたい時

人によっては「家を購入するのが夢だった」「多少苦しくても購入したい家がある」と考えている人もいるでしょう。

その場合、世帯年収でいくら借入れられるのか計算してみましょう。

例えば、Aさんは年収が440万円でしたので、年収の3倍を基準にすると1,320万円までしか住宅ローンを組めません。

しかし妻がパートを初め、妻の年収は100万円だとしましょう。

この場合は合算して世帯年収540万円となり、年収の3倍である1,620万円まで住宅ローンを組める可能性があります。

このように、自分の適性借入額を超える住宅ローンを組みたい場合は、世帯年収で借入れすることを検討してみましょう。

住宅ローンは自分の年収に合った金額を借入れよう!

金融機関は「年収の8倍」「返済負担率は35%以下」を1つの審査基準としています。

しかし、借りられる=返済できるという訳ではありません。

住宅ローンの借入れ適性額は、あなたの生活レベルによって大きく異なります。

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー
小山晃大 / ファイナンシャルプランナー

最も失敗しにくい借入れ適性額の把握方法は「毎月いくらまでなら問題なく払えるのか」を明確にすることだと考えられます。

何から手を付けていけば良いか分からないという人は、病気や入院など想定外のことが起こっても、毎月問題なく支払える金額を明確にすることから始めてみましょう。

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