住宅ローンを一括返済するメリットは？手数料をシミュレーション！

住宅ローンで借り入れた資金を１度に返済する一括返済について、この記事では全額返済するメリットや、手数料をはじめとするデメリットについて説明します。

また、一括返済でかかる手数料も含めた返済シミュレーションも行うので、一括返済によってどの程度総返済額を抑えられるのかもわかるようになっています。

これから住宅ローンの一括返済をするかどうか検討している方に、ぜひ読んでいただきたい内容です。

住宅ローンを一括返済するメリットは？

まずは、住宅ローンを一括返済するメリットからご紹介します。一括返済のメリットは、以下の通りです。

• 利息の総支払い額を抑えられる
• 保証料が戻ってくるケースもある
• 精神的に解放される
• 将来的な資金計画を立てやすくなる

利息の総支払い額を抑えられる

住宅ローンの一括返済によって、利息の総支払い額を抑えることができます。

一括返済によって元本がなくなって支払利息も減少するためです。

ただし、一括返済には手数料などがかかるケースが多いので、かかる費用を考慮した上で総支払い額を計算してください。

また、住宅ローンの金利が低い場合は、一括返済による支払い利息の削減効果は、あまり期待できないこともあります。

保証料が戻ってくるケースもある

住宅ローンを組んだときに保証料を支払っている場合、住宅ローンの一括返済や借り換えで、保証料が戻ってくるケースがあります。

住宅ローンの一括返済もしくは借り換えをする旨を金融機関へ申し出た際に返金する保証料額が計算され、差し引いた額が返還されるのです。

ただし、保証料の返金時には一定の手数料が必要となるケースもありますので、利用している金融機関へ事前に確認しておくようにしましょう。

精神的に解放される

住宅ローンの一括返済をすることで、精神的に解放されるという点も見逃せません。

住宅ローンの返済が完了することで将来の支払いから解放されますし、将来的な資産形成についての前向きな気持ちになれるのです。

ただし、一括返済にかかるコストや、将来的に進学や介護などで多額の資金が必要になるケースも考慮しておかないと、せっかく住宅ローンの一括返済をしても資金繰りで精神的ストレスに陥ってしまうかもしれません。

将来的な資金計画を立てやすくなる

住宅ローンの一括返済をすることによって、将来的な財政的負担が軽減されるので、資金計画を立てやすくなります。

ただし、一括返済をすると手元に残るお金が減ってしまう点には注意が必要です。

予期せぬ出費や不測の事態に備えて、必要な資金はリザーブしておくことが重要です。

住宅ローン一括返済には手数料がかかる！

金融機関によっては住宅ローンの一括返済には手数料がかかる場合があります。

手数料の額は１～5万円程度の低額としている金融機関もあれば、元本の一定割合（0.5％〜1％程度）としている金融機関もあります。

また、金融機関によっては、住宅ローンの一括返済手数料を窓口では有料でも、インターネットでは無料としている場合もあるので、融資を受けている金融機関のWebサイトなどで確認してください。

住宅ローンの一括返済手数料が無料もあり？5社の手数料を比較！

住宅ローンの一括返済手数料の金額は、各社で大きく異なります。

そこで、代表的な金融機関の一括返済手数料を以下表にまとめました。

銀行名	Web 一括返済手数料	店頭 一括返済手数料
みずほ銀行	無料	33,000円
三井住友銀行	5,500円	22,000円
楽天銀行	無料	無料
ソニー銀行	無料	無料
三菱東京UFJ銀行	16,500円	33,000円

住宅ローン一括返済手数料は、メガバンクの窓口で20,000～30,000円程度、Webだと高くても16,500円程度なので全体的にかなり低い金額です。

一括返済手数料が無料の銀行も多くあります。

住宅ローン一括返済の注意点

住宅ローンの一括返済には手数料以外にも、いくつかの注意点がありますので、併せて確認しておきましょう。

住宅ローン控除が適用されなくなる

住宅ローン控除を受けている場合、住宅ローンの一括返済をすることで元本が消滅するため、控除の対象外となってしまいます。

一括返済をすれば将来的な金利支払いがなくなるものの、控除が受けられなくなる──どちらの方が総支払額が少なくなるのか、控除の残り期間も含めてシミュレーションをしっかり行いましょう。

　　住宅ローン控除とは【2022年度以降】

住宅ローン控除とは、住宅ローンの返済に関する利息を所得税から控除する制度のことです。

2022年度に控除期間と控除限度額に関する改正があり、控除の上限額は1～10年目が年間40万円（総額400万円）、11～13年目が総額80万円となりました。

住宅ローンの一括返済を検討するなら、控除の上限額や期限も頭に入れてシミュレーションする必要があるのです。

多額の資金が必要になる

住宅ローンの一括返済で返済期間を短くしたり、利息負担を軽減したりできるのですが、一括返済には多額の資金が必要になります。

一括返済を検討しているなら、まずは資金計画を立てて、進学や定年退職など支出バランスが大きく変化するタイミングを把握しておきましょう。

もしも一括返済によって資金繰りが苦しくなる場合は無理をして一括返済を行うのではなく、返済プランを見直したり、返済期間を延ばしたりするなど、柔軟な対応をすることです。

住宅ローン一括返済の適切なタイミングは？

住宅ローンの一括返済の適切なタイミングについて説明します。

もちろん、借り入れ時の金利や将来的な資金計画やリスクなど、人によってベストなタイミングは異なりますので、ここで紹介するのはあくまで一般的に良いと思われるタイミングです。

個別の返済計画や将来の資金需要については、ファイナンシャルプランナーなどの専門家と相談することをおすすめします。

住宅ローン控除の適用期間終了時

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住まいを購入した場合に、「年末時点に残存している住宅ローン残高の0.7％」が所得税や住民税・控除される制度です。

控除期間は最長で13年間（2023年2月現在）なので、期間終了のタイミングは繰り上げ返済をするには絶好のタイミングです。

借り入れ金利が高い場合

住宅ローンの借入金利が高い場合、一括返済によって金利負担を減らすことができます。

また、返済期間が短縮されるため、将来的な返済負担が軽減される場合があります。

資金に余裕がある時

定年退職で退職金が支払われた時や子供の進学などのライフイベントがすべて終了して資金に余裕ができた時は、住宅ローンの繰り上げ返済を検討するタイミングです。

ただし、繰り上げ返済を行う際には、一時的な資金の余裕だけでなく、将来のキャッシュフローも考慮することが重要です。

繰り上げ返済で将来の支払いが圧迫されることがないように、長期的視点から決断してください。

住宅ローン一括返済の手順

次に、住宅ローンの一括返済をする手順を解説します。

事前に手順を確認しておき、手続きを円滑に進められるようにしましょう。

必要な資金を準備する

ローンの残高にもよりますが、住宅ローンの一括返済には多額の資金が必要となりますので、返済を申し込む前に資金を準備します。

自己資金だけで不足する場合は、銀行などからの借り入れも検討します。

住宅ローン一括返済の手数料や手続きに関する確認

住宅ローンの一括返済を行う際には、借り入れている銀行や金融機関に連絡し、返済方法や必要書類および手続きの確認をします。

また、一括返済時にかかる手数料を含めた総返済額を再度確認し、最終的な申し込みをします。

住宅ローン一括返済の正式申し込み

必要事項を確認したら、住宅ローンの一括返済を正式に申し込みます。

なお、申し込み方法には主に以下3種類があります。

• 店舗・窓口にて申し込み
• 電話にて申し込み
• Webで申し込み

依頼書を提出する

金融機関によっては住宅ローンの一括返済を申し込むための「依頼書」の提出を求められます。

書式は金融機関が用意してくれるので、作成方法を確認しつつ記入して提出してください。

抵当権の抹消登記をする

住宅ローンを一括返済し終わったら、物件に設定された抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するために管轄の法務局で「抵当権抹消登記」をする必要があり、自分で行う場合にかかる費用は土地と建物一筆あたり1000円の登録免許税だけで済みますが、手続きが複雑なので司法書士へ依頼するのが一般的です。

また、依頼費用の相場は3～5万円程度です。

住宅ローン一括返済シミュレーション！手数料払ってもお得なの？

住宅ローンの一括返済をすると元本がなくなりますが、手数料などがかかります。

本当にお得になるのか、以下の条件でシミュレーションしてみます。

• 住宅ローン借入額5000万円
• 一括返済手数料3万円
• 借り入れ期間20年間
• 借り入れ金利1％ ※元利均等返済方式
• 5年目に一括返済

5年目に一括返済した方がお得になる！

5年間にわたって、元利均等返済方式で返済を続けた場合、5年間返済した金額と残高、一括返済手数料は以下の通りです。

• 返済額：1379万6820円
• ローン残高（一括返済額）3842万0911円
• 一括返済手数料：3万円

残高の3842万0911円と一括返済手数料3万円を返済した場合、5224万6820円が総返済額となります。

一方、20年間金利が変わらないと仮定して返済を続けた場合、5518万7280円となります。

つまり、約300万円ほどお得になるという計算結果となりました。

住宅ローン控除とどちらがお得？

住宅ローンの一括返済をすると、住宅ローン控除の恩恵を受けられなくなります。

それでは、住宅ローンを一括返済する場合と住宅ローン控除の恩恵を受け続けるのは、どちらがお得なのかというと、個人が置かれている状況によって結論が変わります。

住宅ローンの一括返済は利息負担を減らしたり、返済期間を短縮できるので、借入金利が高い時に借りた場合や借入期間が長い場合にはメリットが大きいです。

一方の住宅ローン控除は、所得税額から年間で最大40万円まで控除が受けられる制度なので、自営業などで経費を計上していて所得税額が低い場合にはあまり恩恵がないケースもあるのです。

どちらがお得になるかを正確に判定するには複雑な計算をする必要があるので、ファイナンシャルプランナーなどの専門家への相談をおすすめします。

住宅ローン一括以外で返済額を抑える方法

住宅ローンを一括返済すれば毎月の返済から解放されますが、ローン残高によっては多額の資金が必要になるので利用できない方もいらっしゃると思います。

そこで、一括返済以外で住宅ローンの総返済額を抑える方法もお伝えします。

ローン期間を延長する

ローンの返済期間は、借り入れている金融機関との交渉次第で延ばせるケースがあります。

借り入れ時に早く返済したいとの思いから短い返済期間を設定する方が多いです。

しかし実際に返済が始まると、子供の選択次第で教育資金が増えたり、転職で収入が下がって当初の予定よりも支払いが厳しくなるケースもあります。

そこで、返済期間を延ばすことで月々の返済額を減らすことができます。

ただし返済を遅らせるほど金利がかさみ、最終的に総返済額が増加する点には注意が必要です。

支払い方法を見直す

毎月の返済金額や支払い方法を見直すことで、月々の返済額を抑えられます。

例えば、毎月の返済金額を均等返済から元利均等返済に切り替える、年に2度のボーナスのタイミングで繰り上げ返済をするなどです。

返済方法の変更や金利を変更する場合の返済シミュレーターはWeb上で無料公開されていますので積極的に活用しましょう。

別の金融機関に借り換える

現在借りている住宅ローンの金利が他の銀行や金融機関と比べて高いようであれば、借り換えることで金利が低くなる可能性があります。

ただし、借り換えにも手数料が発生しますので、手数料と下がる金利、住宅ローン残高の3つを比較したうえで判断してください。

繰り上げ返済をこまめにする

資金に余裕がある時や臨時収入が入ったタイミングで住宅ローンの繰り上げ返済をこまめに行うことで、元本および利息の支払額を減らせるので総返済額を抑えられます。繰り上げ返済をすることで総返済額が減少します。

ただし、繰り上げ返済には、手数料がかかることがあります。一括返済であれば手数料の支払いは1度で済みますが、繰り上げ返済では都度手数料がかかってしまうので、将来的に減少する総返済額と比べてどちらがお得になるのかシミュレーションを綿密に行いましょう。

支払い方法を見直す

毎月の返済金額や支払い方法を見直すことで、返済額を抑えることができます。

例えば、毎月の返済金額を均等返済から元利均等返済に切り替える、年に一度のボーナスで一括返済をするなどが挙げられます。

金利の見直し

住宅ローンの金利が高いと感じる場合には、借り入れている銀行や金融機関と交渉次第で金利を引き下げてもらえる可能性があります。

銀行・金融機関側にとって金利の引き下げは利益の減少につながるので本来は了承したくありません。

とはいえ、他の金融機関へ借り換えされてしまったり、万が一返済不能に陥ってしまうと困るので、金利が相場に比べて高い場合には引き下げに応じる可能性があるのです。

金利が低い住宅ローンへ乗り換える

金利が低い住宅ローンへ乗り換えることで毎月の返済額が減り、返済総額を抑えられます。

ただし、住宅ローンの借り換えには手数料が発生することが多いため、コスト面を考えても乗り換えた方がよいのかどうかを慎重に検討してください。

超低金利なら固定金利の住宅ローンへ借り換える

「高金利時代に住宅ローン融資を受けた後に超低金利時代に突入した」という特殊なケースであれば、全期間固定金利の住宅ローンへ乗り換えるという方法があります。

全期間固定金利住宅ローンの金利を借入期間中ずっと固定できるローンのことです。

市場金利の変動に合わせて金利が変化する変動金利の住宅ローンと比べて、低金利時代に全期間固定金利の住宅ローンを利用できれば完済までの期間、金利上昇リスクから保護されます。

ただし、固定金利の金利は変動金利よりも高いことが多いので、返済シミュレーションは必ず行ってください。

住宅ローン一括返済の基本知識まとめ

住宅ローンの一括返済をすれば、将来的な返済義務から解放されます。

しかし、手数料はかかりますし、何より元本を返しきるだけの多額の資金が必要となります。

一括返済をしたはよいものの返済後の生活が苦しくなって、結局消費者金融から借り入れをすることになってしまいます。

そんな事態に陥らないように、一括返済後の資金シミュレーションをしっかりと作成してから実行に移しましょう。