不動産担保ローンの借入限度額が決まる要因は?査定の基準を解説

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不動産担保ローンを利用して資金を調達する際には、担保や申込者の支払い能力に応じた「借入限度額」が設定されます。

それでは、不動産担保ローンの借入限度額について、金融機関が限度額を決めるために重視する要素や、査定の方法についてお伝えします。

また、不動産担保ローンを利用するにあたって、金融機関をどのような基準で選べばよいのかについてもポイントをお伝えします。

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不動産担保ローン借入限度額の目安は?

不動産担保ローンを利用して借りられる最大額である「借入可能額の目安」は、不動産評価額の6~8割程度です。

評価額を正確に知るには不動産担保ローン申し込み後に現地調査を経る必要がありますが、土地に関しては大まかな評価額を簡単に調べられます。

土地については国土交通省が公開している公示地価や、都道府県が公開している基準地価、国税庁が定めた路線価といった価格から求められます。

建物については、固定資産税評価額や周辺の取引事例などが参考になりますが、自分で調べるのは少々難しいです。

不動産担保ローンの融資限度額の決め方は?

不動産担保ローンの融資限度額はどのように決まるのでしょうか?

もちろん金融機関によって審査項目は異なりますが、基本的なチェック項目は存在するのでご紹介します。

申込者の返済能力

金融機関が融資限度額を設定する際に最も重視するのは、資金を貸し付けた場合にしっかり返済できるかどうかということです。

サラリーマンであればどれくらいの給与があるのかを、ボーナスの額までチェックされますし、事業を営んでいる方であれば現時点での売上や事業の将来性をチェックされます。

一方、仕事がない方には、融資できる場合もありますが、条件や借入限度額が制限される可能性があります。

下記の記事では、無職や高齢者の方が不動産担保ローンを利用する際の注意点を解説しています。

不動産の資産価値

担保に入れる不動産の価値は、不動産担保ローンの借入限度額に大きな影響を与えます。

固定資産税評価額が1億円を超えるような都心のマンションであれば、無職で定期収入がなかったとしても融資額は高額になる可能性が高いです。

一方、地方の山林や農地を担保にする場合は資産価値が低いため融資額は低くなることがほとんどで、場合によっては連帯保証人の設定を求められることもあります。

過去・現在のローン借入・返済状況

現状で借り入れている住宅ローンや自動車ローン、消費者金融などの借入状況も限度額を設定する際に考慮されるポイントです。

借入中のローンと新規で融資を受ける不動産担保ローンの両方を加味しても、無理なく返済できる借入限度額が設定されることになります。

ローン審査で限度額まで融資を引き出すポイント

不動産担保ローンの借入限度額を決める際には、申込者の支払能力(信用力)や不動産の審査が行われます。

そして、審査時の対応も限度額決定に影響を与えるのです。

ここでは、不動産担保ローンの審査で限度額まで融資を引き出すポイントをお伝えします。

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質問には正直に答える

審査の際には、金融機関の担当者から過去・現在のローン利用や不動産に関するヒアリングをされます。

融資額を借入限度額まで引き上げたいからといって、借金や不動産の瑕疵を隠してはいけません。

借入を隠したところで金融機関は信用情報を共有しているのですぐにバレてしまいますし、不動産の瑕疵についても現地調査をすれば専門家によって暴かれてしまうものです。

不都合なことを隠しているとみなされると信用を失って融資額を下げられる恐れがあるので、質問には正直に答えてください。

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収入の証明をできるようにしておく

不動産担保ローンの審査時に重視されるのが、給与や事業の収益です。

審査時には収入を証明できる書類を提出することで、客観的に返済能力を証明できるので限度額いっぱいの融資を引き出せる可能性が高まります。

会社員の方であれば給与明細や支払調書を、事業者の方であれば確定申告書や帳簿を用意しておきましょう。

不動産の価値以上の希望額を提示しない

担保にする不動産の資産価値によって、受けられる融資の額はある程度決まっています。

明らかに不動産のポテンシャルを超えた限度額いっぱいの融資を希望しても、かえって逆効果になりかねません。

書類を漏れなく揃える

不動産担保ローンの審査を迅速かつ確実に進めるために、書類はしっかりそろえておきましょう。

収入を客観的に証明するための給与明細や確定申告書、事業者であれば売上規模がわかる帳簿類などを用意します。

また、不動産の資産価値を証明するための固定資産税評価証明書や、あれば不動産鑑定書も用意してください。

不動産担保ローンの注意点

不動産担保ローンを利用する際には、いくつか注意しておくべきポイントがあります。

事前に把握しておくことでリスク回避につながりますし、借入限度額に近い融資を本当に受けるべきなのかを判断するのにも役立ちます。

返済不能に陥ると不動産を失う

不動産担保ローンは他のローンよりも金利が低く返済期間が長いのが特徴ですが、万が一ローンが返済不能になってしまうと、担保にした不動産を失う恐れがあることは肝に銘じておかなければなりません。

短期間の滞納程度では担保物件を失うことはありませんが、数か月間の滞納が続くと、法的な手続きを経て不動産を強制売却されてしまうのです。

最悪の自体を避けるためにも、背伸びして借入限度額いっぱいの融資を受けずに、余裕を持って返済できる融資額に留めておくことをおすすめします。

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借入限度額(審査基準)は金融機関ごとに異なる

金融機関によって融資審査の基準は異なります。

同じ信用力・不動産で融資を申し込んでも、融資限度額まで借りられる場合もあれば低い金額しか借りられない場合もあります。

不動産の価値が低いと融資額が上がらない

不動産担保ローンの融資額は、担保に入れる不動産の価値次第です。

不動産の評価額が低いと、融資限度額まで融資を受けることは難しくなります。

資産価値の算出方法は金融機関によって異なるので、1社で低く見積もられても他社なら限度額いっぱいまで借りられるというケースもありえるのです。

申込から融資を受けるまでに時間がかかる

不動産担保ローンの融資審査は物件の現地調査を経て融資額を算出するため、融資の可否や融資額が決定するまでに時間がかかります。

まとまったお金が必要な日が近いのであれば、早めに動き出すことです。

不動産担保ローンを利用する流れ

不動産担保ローンを申し込んで融資完了までは、どのような流れで進むのでしょうか?

ここでは、不動産担保ローンを申し込んでから着金するまでの流れを分かりやすく解説します。

事前審査を受ける

最初に、不動産担保ローンの事前審査を受けることになります。

Web上で完結することも多く、担保にする予定の不動産の延べ床面積や築年数といった項目を入力することで、早ければ当日中に借入限度額までの融資が可能かどうか、そもそも融資ができない、などの結果が出ます。

本審査を受ける

事前審査を通過したら本審査へと進みます。本審査では大多数の金融機関が不動産の現地調査を行う他、申込者および保証人の信用情報について詳細に調べます。

審査結果が出るまでは早くて1週間、長ければ1か月以上かかることもあります。融資を急いでいる方は、事前に審査日数について問い合わせておきましょう。

必要書類を集める

不動産担保ローンの審査を進める上で必要となる書類を集めて、金融機関へ提出します。

不動産担保ローンの審査で必要になる書類は、以下の通りです。

  • 印鑑登録証明書 
  • 住民票
  • ローンの残高証明書
  • 収入印紙
  • 実印
  • 登記済権利証または登記識別情報通知
  • 本人確認書類

契約条件に関する説明を受ける

不動産投資ローン契約を結ぶ前に、契約条件の説明を金融機関の担当者から受けます。

融資額や返済期限といった基本情報の確認から、遅延損害金の額まで隅々まで説明を受けることが後々のトラブル防止につながります。

ローン契約を締結する

不動産担保ローンの契約条件を理解できたら、最終段階として契約書を締結します。

契約条件や返済方法など、細部までチェックしたうえで両者捺印し、絶対になくさないように保管してください。

口座への入金を確認する

融資契約を締結したら、指定した銀行口座へ入金されます。

金額に間違いがないか、念のために確認することをおすすめします。

不動産担保ローン 金融機関の選び方

不動産担保ローンは金融機関によって借入限度額が異なれば、審査の基準も異なります。

1つの金融機関で少額の融資しかおりなかったとしても、別の金融機関では高額融資に成功するということもありえるのです。

そんな不動産担保ローンで重要な金融機関選びについて、チェックポイントを解説します。

下記の記事ではおすすめの不動産担保ロー金融機関を比較していますので、ぜひご参考にしてください。

融資限度額で選ぶ

金融機関によって決められている融資限度額で選ぶのもおすすめの選び方です。

一般的に銀行の方がノンバンクよりも借入限度額は高い傾向にありますが、公式HPなどに掲載されている借入限度額はあくまで全ての条件を満たした場合の最大額です。

返済能力や不動産の資産価値などの条件によって、同じ金融機関でも融資額は異なります。

事前審査をしてみたら、借入限度額より大幅に低い金額の融資しか受けられないケースもあるのです。

金利の低さで選ぶ

不動産担保ローンで融資を受けた後は、返済がスタートします。金利が低ければ返済額を抑えられるので、金利の低さで金融機関を選ぶのも1つの方法です。

一般的に銀行の方がノンバンクよりも金利が低い傾向にありますが、ノンバンクによっては銀行なみの金利のノンバンクや条件付きの特別金利で融資をしている金融機関もあります。

創業年数で選ぶ

ノンバンクの中には悪徳業者も存在しており、借入限度額は低いのに金利が異常に高かったり、契約書の書き換えをしてきたりというケースもあるのです。

創業年数が長い金融機関であればイコール信頼できる企業というわけではありませんが、創業から15~20年以上続いているのであれば悪徳企業である可能性は低いです。

担保にできる不動産の種類で選ぶ

不動産担保ローンでは、どんな不動産でも担保にして融資を受けられるとは限りません。

農地や山林は担保の対象外となることも多いですし、担保に出来たとしても借入限度額にはほど遠い融資額になってしまうこともあるのです。

事前に金融機関のHPや電話のヒアリングで対象になる不動産の種類を確認しておきましょう。

立地で選ぶ

不動産担保ローンの返済のことを考えると、立地も大切です。

自宅や勤務先の近くに支店がある金融機関であれば入金に時間をとられないので便利ですし、融資相談の段階でも足を運びやすくなります。

審査の速さで選ぶ

不動産担保ローンによる借入を急いでいるのであれば、迅速に審査を進めてくれる金融機関を選びましょう。

不動産の現地調査などで審査の時間が長くなりがちな不動産担保ローンですが、中には3日程度で融資決定の通知をしてくれる金融機関もあります。

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不動産担保ローンの借入限度額を把握

不動産担保ローンの借入限度額は金融機関によって違いますし、限度額いっぱいまで借りられるかどうかも、申込者の信用やと担保にする不動産の資産価値次第です。

当記事で紹介したテクニックも駆使しつつ、理想の融資を受けられるように粘り強く動いていきましょう。