住宅ローン控除とは？減税の仕組みや固定資産税が返ってくる方法も紹介

「住宅ローン控除」という言葉を聞いたことがある方は多いと思います。ただ、住宅ローン控除の仕組みや適用条件をくわしく説明できる方は少ないのではないのでしょうか。

この記事では住宅ローン控除の仕組みや要件、必要書類などをご紹介します。

また、新築住宅・中古住宅・リフォームなどケースごとの控除（減額）シミュレーションも算出していますので、住宅ローン控除に興味がある方にぜひ読んでいただき、実際に利用するかどうかの判断材料にしていただけたら幸いです。

住宅ローン控除(減税)とは？

住宅ローン控除は正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入したりリフォームをしたりした場合に、一定要件を満たせば所得税から控除（減税）を受けられる制度のことです。

また、翌年の住民税から一部控除を受けられるケースもあるので、住宅購入やリフォームを検討しているなら自分の場合は住宅ローン黄河利用可能なのかどうかや、減税の範囲をしっかり理解しておきましょう。

住宅ローン控除(減税)の仕組み 

住宅ローン控除では借入限度額に対し1年あたりローン残残高の0.7％の所得税控除を最長13年間にわたって受けられます。

「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」の場合は控除額が最大50万円となる他、消費税率10％で住宅を購入するなどの条件を満たした場合には控除を受けられる期間が最長13年間になります。

また、住宅ローン控除については大規模な変革の時期にきており、2022年以降は数度の税率や借入限度額の改正が行われます。

住宅を取得する（した）年度を正確に把握しておき、どの控除率が適用されるのかを把握しておきましょう。

2021年度までの借入限度額および控除率

項目	詳細
控除率	1％
借入限度額	4000万円
年間の最大控除額	40万円
控除年数	10年間

この控除率および借入限度額は、すでに住宅ローンを借り入れている方のものになります。

2022・2023年度の借入限度額および控除率

項目	詳細
控除率	0.7％
借入限度額	3000万円
年間の最大控除額	21万円
控除年数	13年間

控除年数が10年から13年に延長されたものの借入限度額や控除率が悪くなり、それに伴って年間の最大控除額が下がってしまいました。

2024・2025年度の借入限度額および控除率

項目	詳細
控除率	0.7％
借入限度額	2000万円
年間の最大控除額	14万円
控除年数	10年間

2024年からは借入限度額の条件がさらに悪くなり、年間の最大控除額もそれに伴ってさらに下がってしまいます。

また、控除年数についても13年から10年に短縮されるという、厳しい条件に。住宅ローン控除を利用するのであれば早めにした方がお得になります。

省エネ住宅は借入限度額の優遇あり

省エネ性能が高いと認定された住宅については、借入限度額の優遇が受けられる他、控除期間も13年間と長くなっています。

借入限度額は「認定住宅「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」という3種類の省エネ基準によって異なっています。3種類の定義は以下の通りです。

認定住宅

認定住宅には「長期優良住宅」「低炭素住宅」の2種類があります。
長期優良住宅は長期間にわたって使用できるというお墨付きがある住宅のことで、構造躯体の劣化対策や耐震性、維持管理・更新の容易性、省エネ性能などの基準を満たしていることが求められます。
また、低炭素住宅は二酸化炭素の排出を抑えるための対策が取られた住宅で、省エネ性能の基準を満たす必要があります。

ZEH水準省エネ住宅

「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、従来の省エネ基準よりも厳しい基準を満たした省エネ住宅のことです。
省エネ基準適合住宅に替わり、ZEH水準省エネ住宅が増えつつあります。

省エネ基準適合住宅

断熱等性能等級とエネルギー消費量等級に関する基準を満たした省エネ住宅で、従来は「省エネ住宅」といえば、省エネ基準適合住宅のことを指していました。

「認定住宅」「ＺＥＨ水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」それぞれの借入限度額は以下表の通りです。居住年度によって金額が異なります。

住宅種類	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
認定住宅	2022・2023年	5000万円	0.7％	13年
	2024・2025年	4500万円
ZEH水準省エネ住宅	2022・2023年	4500万円
	2024・2025年	3500万円
省エネ基準適合住宅	2022・2023年	4000万円
	2024・2025年	3000万円

リフォーム・増改築の住宅ローン控除

リフォームや増築をした場合も要件を満たすことで住宅ローン控除を受けられ、最大10年間にわたって工事金額の0.7％が控除されます。

対象になるリフォームおよび増改築工事は以下の通りです。

• 大規模修繕か大規模な模様替え工事
• マンションなど区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替の工事
• 家屋の居室・調理室・浴室・便所・洗面所・納戸・玄関または廊下の一室の床、壁の全部について行う修繕および模様替えの工事
• 耐震改修工事
• バリアフリー改修工事
• 省エネ改修工事

上記の対象となる改修・増築工事費用から補助金等を控除した後の金額が100万円超であり、改修工事全体の費用の1/2以上が居住部分に関する工事費であれば住宅ローン控除を利用することができます。

特定の工事に関する住宅ローン減税

耐震性や省エネ性を向上させるための工事は高額になるため、住宅ローン控除の控除率が大幅に認められているため、上手に活用したいところです。

なお、対象工事および住宅ローン控除の対象限度額、控除率は以下表のとおりです。

対象工事	居住年	控除対象限度額	控除率
耐震リフォーム	2022・2023年	250万円	10%
バリアフリーリフォーム	2022・2023年	200万円	10%
省エネリフォーム	2022・2023年	250万円 （350万円）	10%
三世代同居リフォーム	2022・2023年	250万円	10%
耐震リフォーム 又は 省エネリフォームと併せて行う 耐久性向上リフォーム	2022・2023年	250万円 （350万円）	10%
耐震リフォーム 及び 省エネリフォーム と併せて行う 耐久性向上リフォーム	2022・2023年	500万円 （600万円）	10%

住宅ローン控除(減税)の要件

住宅ローン控除は住宅ローンを利用する人が無条件で利用できるわけではなく、適用条件があります。

住宅ローン控除の要件は新築住宅か中古住宅かで適用条件が異なるので、それぞれについて理解しておくことです。

新築住宅の要件 

2022年度に新築住宅を購入する場合には、次の条件を満たさなければいけません。

• 住宅ローン控除を受けようとする人自身が、住宅の引渡しを受けた日から6ヵ月以内に居住する
• 住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下である
• 住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
• 住宅ローン控除の対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
• 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

多くの要件がありますが、要は「居住用である」「売買目的ではない」ということが客観的に確認できる状態であることが求められています。

事務所として使用するためだけに購入した物件には、住宅ローン控除は認められません。

また、床面積の要件である「50㎡」に関しても注意が必要です。床面積は登記簿（法務局に保管されている不動産に関する記録）に記載されている面積でなければなならないので、購入時のチラシに記載されている面積とはイコールではありません。

住宅ローン控除を申請する前に登記簿上の面積を調べておくことです。

長期優良住宅の要件

長期優良住宅の場合は、住宅ローンの控除額や控除年数が通常よりも有利になります。

長期優良住宅とは国土交通省が「長期にわたり良好な状態で使用するための措置を講じられた優良な住宅」として認定した住宅のことで、構造や耐震性、省エネルギー対策の有無などの基準をクリアしている住宅に認定されます。

長期優良住宅の場合は住宅ローン控除対象借入限度額が5000万円となり、さらに控除期間13年間となります。

長期優良住宅に認定される条件は以下の通りです。

• 住宅の構造および設備に長期間にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられている
• 良好な居住水準を確保するために必要な住宅の面積を有している
• 地域の居住環境の維持・向上に配慮された住宅である
• 適切な維持保全計画が策定されていること

中古住宅の要件

中古住宅は建設された時期によっては、現行の耐震基準を満たしていない場合があります。

そのため、中古住宅で住宅ローン控除をうけるためには、新築住宅で満たすべき適用条件に加えて耐震基準を満たしていることが要件となるのです。

具体的には、次の基準のいずれかをクリアしなければいけません。

• 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得している
• 耐震基準適合証明書を取得している
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入している
• 築年数が一定年数（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）以下である

リフォーム・増築の要件

リフォーム・増改築における住宅ローン控除の要件は以下の通りです。

• 住宅の引渡し又は工事の完了から6か月以内に、自ら居住すること
• リフォーム工事費が100万円を超える
• リフォーム工事後の床面積が50㎡以上となる
• 住宅ローンの返済期間が10年以上である
• 合計所得金額が3000万円以下である

リフォーム・増改築工事は入居前に行っている場合でも、控除条件を満たしておれば住宅ローン控除を利用できます。

大規模なリフォーム・増改築を行う際にはぜひ利用したいですね。

すまい給付金とは

2021年12月まで給付されていた現金給付制度が「すまい給付金」です。

消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度で住宅ローン控除による税負担の軽減効果があまり及ばない低所得層に対して現金を給付する制度でした。

一部地域では2022年12月まで利用できるものの、2022年現在では基本的に利用できない制度と考えておきましょう。

住宅ローン控除(減税)金の振込時期

住宅ローン控除による減税効果は、一度払った所得税を払い戻される「還付」という形式で受けられます。

そして、還付金が実際に振り込まれる時期は、所得税を「確定申告している場合」と「年末調整している場合」で異なり、確定申告は基本的に毎年2月16日〜3月15日までの確定申告期間に申告書を提出し、申告日から1ヵ月～1.5ヵ月後に指定した口座に還付金は入金されるのです。

一方、会社で年末調整を受けている場合は、会社の事務処理の進捗もよりますが、12月か1月の給与支払い時に還付金額分が増額されるはずですので、給与明細をしっかりとチェックしておきましょう。

住宅ローン控除(減税)額シミュレーション

実際に住宅ローン控除を利用すると、どの程度の減税効果があるのでしょうか？

「新築住宅」「中古住宅」「リフォーム・増築」3つのケースを想定して、住宅ローン控除の控除額のシミュレーションをしてみましょう。

新築住宅の場合

まずは新築住宅を取得して住宅ローン減税を利用する場合の控除額のシミュレーションです。条件は以下の通りです。

• 借入金額5000万円
• 2022年入居
• 年収400万円
• 借入期間20年
• 全期間固定金利1.040%
• ボーナス返済なし

上記のケースでは控除額の合計は255万円、住宅ローン控除の年平均は約19.61万円となり、住宅ローン控除の枠を使いきれていないことが分かりますね。

新築省エネ住宅の場合

次にシミュレーションするのは、新築住宅でZEH水準省エネ住宅を購入したケースです。借入金額などの条件も以下の通りに変更しています。

• 借入金額1億円
• 年収400万円
• ZEH水準省エネ住宅
• 借入期間20年
• 全期間固定金利1.040%
• ボーナス返済なし

ZEH水準省エネ住宅に2023年に入居する場合、住宅ローン控除の対象となる借入限度額は4500万円です。

年間控除13年間の合計は406万円で、年平均は約31万円となり、住宅ローン控除の枠をかなり有効に利用できているといえます。

なお、2024・2025年に入居する場合は住宅ローン控除の対象となる借入限度額は3500万円となる上に控除期間が10年間となってしまうので、控除額の合計は318.5万円になってしまいます。

同じ新築・同じ省エネ住宅でも大きな差が出ることがお分かりいただけたでしょうか。

中古住宅の場合

次にご紹介するのは、中古住宅の購入で住宅ローン控除を利用するケースです。

• 借入金額3000万円
• 年収300万円
• 2022年入居
• 借入期間20年
• 全期間固定金利1.040%
• ボーナス返済なし

控除額の合計は135.3万円、住宅ローン控除の年平均は約10万円となります。

リフォーム・増築の場合

リフォーム工事の住宅ローン控除額は「住宅ローンの年末残高✕0.7%」の計算式で求められます。

例えば、工事金額1000万円を住宅ローンで借り入れて年末の時点で残高が900万円の場合、控除可能な額は63万円となります。

耐震・バリアフリー工事の場合は控除額も大きくなりますので、別途計算が必要です。

住宅ローン控除(減税)の手続き方法

ここでは、住宅ローン控除を実際に利用する場合の手続き方法を解説します。

必要書類を揃える段階から最後の納税まで、順を追って説明していきますので初めて住宅ローン控除を利用する方も安心してくださいね。

必要書類を準備

まずは、住宅ローン控除を受けるために必要な書類を用意します。住宅ローン控除の申請には、以下の書類が必要となります。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書（共通で必要）

居住開始費や住宅ローンの残高を入力する他、税額を計算して記載するための書式です。書式内に計算するための税率も記載されているので、その場で計算して記入できるようになっています。国税庁のHPからダウンロードできます。

確定申告書（共通で必要）

税金を支払っている証明となる書類です。税務署の窓口で書式をもらうか、国税庁のホームぺージからダウンロードします。

売買契約書または建築請負契約書（共通で必要）

いずれも、住宅ローン控除を申請する物件を取得したことを証明する書類です。物件を購入した際や建築を依頼した際に取得しているはずです。

土地および家屋の登記簿謄本（共通で必要）

所有権などを証明する書類。法務局で取得します。

住宅借入金の年末残高証明書（共通で必要）

住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されてきます。

源泉徴収票（給与所得者のみ）

勤務している会社から交付されます。

耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し（中古住宅の場合）

住宅を購入した不動産会社から入手します。

長期優良住宅や認定低炭素住宅などの認定通知書（該当する場合）

住宅を購入した不動産会社から入手します。

税務署で確定申告を行う

住宅ローン控除の申請手続きは、税務署へ赴いて各種書類と共に確定申告書を提出することで完了します。

確定申告書に「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を用いて計算した住宅ローン控除計算額を記入して提出してください。

住宅ローン控除について分からないことがあれば、税務署の窓口や市区町村の相談コーナーへ行けば相談しながら記入できます。

書類の記載内容に不備があったり書類不足が生じると、時間が必要になることがありますので、期限ぎりぎりになる前に相談することが大切です。

なお、会社で年末調整を受けている方についても、1年目は確定申告を行う必要がありますので注意が必要です。

年末調整を受ける※2年目以降

会社で年末調整を受けている方は2年目から、年末調整を受けることになります。

「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」という書類が確定申告した年の10月頃に税務署から送付されくるので、会社の担当者に渡せば年末調整をしてくれます。

なお、住宅借入金等特別控除申告書は毎年送られてくるのではなく、複数年分がまとめて送られてきますので、大切に保管しておきましょう。

還付金の入金を確認する

確定申告を行うと、1～1.5か月後に還付金が指定した口座に入金されますので、念のため入金の有無や金額を確認しておきましょう。

年末調整を受けている場合は翌月か翌々月の給与に反映されるので、給与明細の確認を忘れずに行ってください。

住宅ローン控除(減税)の注意点

住宅ローン控除は効果的に節税をできる大変うれしい制度ですが、利用する上でいくつかの注意点があります。

申請する前に一読していただき、住宅ローン控除を賢く使いこなしてくださいね。

連帯債務型借入の場合

1件の住宅ローンの返済義務を夫婦や親子など複数人で負う連帯債務型の住宅ローンを、連帯債務型ローンといいます。

世帯収入で審査を行えるので単独で住宅ローンを申し込むよりも借入可能額の上限が拡大することや、人数分の住宅ローン控除を受けられるのが大きなメリットです。

ただし、連帯債務型借入を利用する上で注意しなけらばならないのは「片方の収入が激減した場合」と「贈与税とみなされる場合」です。

まず、片方の収入が激減した場合ですが、その場合も当然住宅ローンの返済額は減額されません。

2人分の住宅ローン控除枠が使えるからといって、無理な金額を借り入れてしまうと有事の際に苦しむことになってしまいます。

繰り上げ返済の場合

住宅ローンの残額を一括返済できるだけの資金がある場合、必ずしも全額を繰り上げ返済をした方がお得とは限りません。

住宅ローンを一括返済してしまうと残額がなくなるため、当然ながら住宅ローン控除による恩恵を受けられません。

控除期間中は控除額に影響がない範囲で繰り上げ返済をして、期間終了後に残額を支払うのが賢い返済方法といえます。

また、金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかるため、手数料を支払っても繰り上げ返済をした方がお得になるかどうかも、併せて検討してください。

借り換えの場合

住宅取得時に借り入れた住宅ローンよりも金利がお得な住宅ローンに乗り換える借り換えをする際にも、以下の条件を満たしていれば住宅ローン控除が利用できます。

• 借り換え後の住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためであることが明らかである
• 借り換え後の住宅ローンがローン控除を受ける要件に当てはまっている

ただし、借り換えで注意していただきたいのは、住宅ローン控除の適用期間は延長されないということです。

住宅ローン控除期間のカウントは、居住を開始した時点から始まりますので、借換えをしても控除期間があらたに始まるわけではありません。

また、借換えをして金利が下がったとしても、必ずしも総支払額が下がるわけではないことも頭に入れておくべきです。

住宅ローンの借り換えには金融機関へ支払う手数料などの諸費用がかかります。

そして住宅ローン控除は年末のローン残高に対して行われるため、借り換えの諸費用が増えたことで返済金額が増えるというケースもあるのです。

借り換えによる諸費用を差し引いた金利減少分と住宅ローン控除による節税効果、どちらがお得なのかを計算しておくことが大切です。

住宅ローン控除(減税)まとめ

ここまで、住宅ローン控除についての概要や減税シミュレーション結果をお伝えしてきました。

新築・中古で要件は異なりますし、同じ新築の物件でも省エネ住宅には複数の種類があるので、それぞれの条件を確認しておく必要があります。

住宅ローン控除の制度を正しく理解した上で綿密な事前のシミュレーションを行い、効果的な節税につなげてくださいね。