知らないと損!お金が返ってくる住宅ローン減税とは?

住宅を購入しようと考えている人や既に所有している人は住宅ローン減税という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

「住宅を購入すると、税金が安くなる」というイメージがあると思いますが、この住宅ローン減税は家を購入したときにとてもお得な制度です。

今回は住宅ローン減税について詳しく解説していきます。

こちらから査定を依頼できます!

HOME4Uで不動産査定

【あなたの不動産いくらで売れる?】
HOME4Uが実績重視で厳選した1,500社と提携。査定価格を簡単比較!

住宅ローン減税とは

正式名称を「住宅借入金等特別控除」といいます。

新築・中古を問わず、個人が住宅を購入したり増改築するための資金を、銀行等から借り入れをして住宅ローンを組んだ時、一定の条件を満たせば、確定申告することで所得税額から減税される、というものです。

つまり所得が減るのでそれにかかる所得税や住民税が安くなります。

注意点として、住居が2つ以上あるときは1つの住居しか適用されません。

そのため住宅ローンの金額が高い方を申告してください。

住宅ローン減税の適用を受けるための条件

住宅ローン減税を受けるためには色々な条件があります。

住宅ローン減税の適用を受けるための条件

まずは前提として、「個人」が購入していること。

つまり会社などの法人は認められません。

次に、新築、中古、増改築の3つにわけることができます。

新築住宅の場合

  • 購入してから6か月以内に住んで、その年の12月31日までに住んでいること
  • 例:5月1日購入した場合、11月2日までに住んで年末まで住んでいる

  • 所得金額が3000万円以下であること
  • 株なども含めた所得金額が3000万円を超えると控除が受けられません。
    (翌年が越えなかった場合は控除を受けることができます)

  • 購入した住宅の床面積が50㎡以上でそのうちの半分(25㎡)が住居として使われていること
  • 狭いマンションや、住宅の半分以上が店舗など事業用に使われている場合は適用されません。この床面積の50㎡ですが、実寸の広さではありません。
    こちらは建物の情報が記載してある不動産登記簿謄本(全部事項証明書)の情報から判断されます。

不動産登記簿謄本

登記簿謄本はインターネットまたは法務局でだれでも取得することができます。

こちらに書かれている床面積が50㎡以上かつ、自分が住む部分が半分以上である必要があります。

例えば、上の登記簿で①の種類が「居宅・店舗」などになっていた場合、居宅部分が床面積の半分以上であることを証明する必要があります。

  • 住宅ローンが10年以上(フラット35など)の分割返済になっている
  • 家族や親族からの借入金は該当しません。翌年が越えなかった場合は控除を受けることができます。

    住宅ローン減税を受けるための「住宅ローン」ですが、何でもよいというわけではありません。

    減税を受けることのできる住宅ローンは以下の条件をすべて該当している必要があります。

ⅰ)住宅の新築(取得、増改築を含む)にかかる借入金であること又は建物を購入するために必要な敷地の購入にかかる借入金であること(こちらは増改築を除きます)

ⅱ)返済期間が10年以上の支払いであること

ⅲ)一定の者から借りていること(一定の者というのは、銀行や信用金庫などのいわゆる「金融機関」又は独立行政法人住宅支援機構や組合などの法律で定められた指定基金のみを指します)

  • 購入した年とその前後2年の計5年の間で(旧)租税特別措置法等の適用を受けていないこと
  • 例:購入したのが2020年である場合2018~2022年の間

中古住宅の場合

中古住宅の場合は新築とほぼ同じですが、条件が加わります。

  • 建築後に使用されたことがあるもの
  • 使用されたことがないものは新築扱いになります。

  • 地震に対する安全上の必要な構造になっていること(耐震基準)

中古住宅は築年数によって「耐震基準」の有無が関わってきます。

耐震基準に適合しているかどうかで、減税が受けられるかどうかが変わってきます。

新築の場合は建築確認によって、耐震基準に適合していることが担保されていますが、劣化していく中古住宅の場合は一見耐震であるか判断ができません。

そのため、証明書が必要となってきます。

耐震基準

つまり、木造の場合は20年(耐火構造の場合は25年)で、それ以上の場合は耐震基準に適合している証明書を添付すれば住宅ローン減税を受けることができます。

  • 贈与による取得ではないこと
  • 住宅ローンが必須であることなので、贈与が対象外になります。

増改築の場合

増改築の場合

住んでいる住宅を増改築した場合も住宅ローン減税の対象になる可能性があります。

既存の建物にバリアフリーなどの設備を増やしたりするための工事費用が関係してきます。

こちらも新築の条件中で該当する部分に加えて、以下の条件が必要となります。

  • 自己所有の建物で、自己の居住のための増改築等であること
  • 増改築の内容が「増築」、「改築」、「建築基準法に規定する大規模な修繕、模様替え工事」であること
    例)家の構造上で大切な「柱」や「屋根」、「床」などの大幅修繕、リノベーションや一定のバリアフリー改修工事など。
  • 増改築の工事費が100万円超えて、かつその金額の半分が自分の住居部分の工事費用であること
不動産一括売却査定ならHOME4U

住宅ローン減税の計算方法は?

住宅ローン減税の適用条件を確認した次は、実際にどのくらい減税されるのか計算していきましょう。

住宅を購入した年で控除額が変わっていくので難しく見えるかもしれませんが、一つ一つ見ていくとシンプルです。

住宅ローンの年末段階での残高を調べて下の表を見てください。

以下の表は本年度(令和元年以降の確定申告で使える一覧表です)

住み始めた年というのは原則、住民票を移した日になります。

証明できない場合は公共料金の領収証などを添付できる場合があります。

住宅ローン減税の計算方法

特別特定取得とは

特別特例取得とは住宅を購入した金額が消費税の引き上げ後の10%で課される場合です。

元々は消費税が5%の時代に作られた「特定取得」が基となっています。

特定取得というのは、住宅を購入した金額が消費税の引き上げ後の8%又は10%で課される場合で、令和の消費税10%からは「特別特例取得」が適用されています。

消費税は8%又は10%なのでは?と思うかもしれませんが、個人間売買など、中古建物を個人から購入した場合は消費税がかかりません。

認定住宅の特例

新築家屋には通常の家屋のほかに「認定住宅」と呼ばれるものがあります。

認定住宅には「認定長期優良住宅」と「認定低炭素住宅」の2つに分けられ、それぞれ決められた法律に則り耐震性や省エネルギー性などの基準をクリアした安心で長く暮らせる家のことです。

この認定住宅になると、控除金額の上限が約10万円上乗せされます。

認定住宅の特例

住宅ローン減税のシミュレーション

では実際に家を購入した場合の計算をしてみましょう。

まず控除される金額の上限が40万であることを念頭においてください。

  • (例)
    2020年1月に消費税込みで1億円(建物5,000万円+土地5,000万円)を35年ローンで購入。月々の返済額12万円、年間144万円支払う予定。
    ※計算を簡単にするため、ボーナス返済、金利を考えずに計算します。

まず、住宅ローン減税を受けることができるのは13年間であるため、13年間のうち、年末残高が4,000万を超えている限り上限の40万円まで受け取ることができます。

住宅ローン減税のシミュレーション

13年間で合計489万2000円もの控除を受けることができます。

一年間の年収がそのまま0円になるほどの控除なので、ぜひ忘れずに申告をしてください。

不動産一括売却査定ならHOME4U

住宅ローン減税を受けるための流れ

住宅ローンを組んでいて、減税できることが分かった際には、確定申告の準備をしましょう。

一般企業で働いている人は本来、確定申告をする必要がなく、会社側で年末調整を行います。

しかし住宅ローン減税は払いすぎた税金を還付してもらう手続きを自分で行う「還付申告」となります。

申告は住み始めた翌年の確定申告期限(基本的に2月中旬から1か月の間)に行ってください。

確定申告は1年目と2年目以降とで方法が変わってきます。

【用意する書類の一例】

  • 確定申告用の申請書
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
  • 家屋の登記事項証明書
  • 請負契約書の写し
  • 売買契約書の写し
  • 敷地の登記事項証明書
  • マイナンバーカードの写し
  • 源泉徴収票
  • 2年目以降は確定申告をする必要がありません。

    会社勤めの方であれば、年末調整の際に、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」ともう一種類の書類を提出すれば控除を受けることができます。

    その場合、源泉徴収票の以下の欄に金額が記載されるようになります。

    自営業の方は個人事業主の確定申告の際に一緒に一緒に添付すれば大丈夫です!

    源泉徴収票

    まとめ

    いかがでしょうか。多くの人は住宅を購入するときに、住宅ローンを申し込むと思います。

    そのため、自分で確定申告を行うことによって、ほぼ減税することができます。

    すでに住宅を購入している人は住宅ローン減税を怒っていると思いますが、これから購入を考えている人も、経済的不安が解消する場合があるので、ぜひ活用してみてください。

    ▼無料一括売却査定はこちら▼
    ※都道府県が選択されていません。
    ※市区町村が選択されていません。
    ※ご指定いただいたエリアへのお問合せは、現在取り扱っておりません。

    ※リンク先の売却査定/買取査定は、当社提携先の株式会社NTTデータ スマートソーシングのサービスページになります。