不動産投資での理想の利回りをチェック!計算方法や成功のコツを解説

「利回りの考え方が分からない」

「利回りが高い物件を選ぶべき?」

このように利回りについての疑問を解決したいと思っていませんか?

不動産投資に慣れていない場合、利回りを考慮するのは難しいですが、安定して運用するためには着目すべき要素の一つです。

ただし、利回りの計算方法は複数ありますし、単純に利回りの高い物件に飛びつくと、大きな損失につながる可能性もありますので注意しましょう。

不動産投資に成功するには、利回りの正しい計算方法や着眼点を把握しておくことが大切です。

本記事では、不動産選びの際に重要なポイントとなる利回りについて詳しく解説します。

利回りに関する知識が曖昧な方は、チェックしてみてください。

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不動産投資の利回りの種類と計算方法とは

不動産

不動産投資の利回りには、計算方法によって複数の種類があります。

不動産関連の広告にも利回りが記載されることがありますので、計算方法による違いを把握しておく必要があるでしょう。

不動産投資の利回りの種類と計算方法を詳しく解説しますので、チェックしてみてください。

表面利回り

表面利回りとは、不動産の購入価格に対する1年間の家賃収入の割合です。
以下のように計算します。

表面利回り=1年間の家賃収入/不動産の購入価格×100

上記計算式には、不動産購入費用以外に必要な費用が含まれていないので、実際の収益よりも高く計算されます。

実質利回り

実質利回りとは、表面利回りと異なり、必要な諸経費を含めて計算します。

たとえば、以下のような費用が含まれます。

  • 不動産の購入費用
  • 不動産の維持管理費用
  • 空室率

計算式は以下になります。

実質利回り=(1年間当たりの満室の場合の家賃収入-1年間にかかる経費)/不動産の購入か価格×100

実際の収益に近い数値が算出されるので、参考になるでしょう。

実質利回りに含まれる諸経費

実質利回りには、以下の諸経費を含めて計算します。

  • 修繕費・設備のメンテナンス費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 保険料
  • 管理委託料
  • 消耗品費
  • 通信費
  • 交際費
  • 共用部の水光熱費

想定利回り

想定利回りとは、満室であることを想定して計算される利回りです。

想定利回り=満室時の1年間の家賃収入/不動産の購入価格×100

通常、不動産の広告などには想定利回りが掲載されています。

そのため、満室時という条件があることを把握しておく必要があるでしょう。

また、想定利回りは最高額の家賃で計算されている可能性があります。

想定家賃を鵜呑みにすると、思わぬ失敗につながるので、どのような条件で計算されているかの確認が必要です。

不動産投資の理想の利回りとは?

不動産

不動産投資の利回りを考える際は、諸経費も含めた実質利回りを参考にするのがおすすめです。

不動産運用においては、修繕費など急な出費が必要になる可能性があります。

急な出費が発生した場合にも安定して収益を得るには、余裕を持って利回りを設定しておく必要があるでしょう。

実質利回りが3%以上あれば、想定外の出費が発生した場合でも収益を得られると考えられています。

なお、赤字になるリスクを減らし、十分な収益を期待する場合は実質利回り5%を目安にするのがおすすめです。

不動産投資利回りの動向を把握しておこう

不動産

不動産投資を検討している方は、利回りの動向が気になりますよね。

不動産投資に着手するタイミングにも関連するでしょう。

2021年10月時点において、不動産の期待利回りは低下傾向となっています。

東京都のオフィス・ワンルームマンションなどでは、0.1~0.2%程度の利回りの低下が確認されているのです。

投資用不動産の利回りが低下傾向にある要因としては、新型コロナウイルス感染症も影響していると考えられています。

種類別の利回り動向

不動産の種類 期待利回り(2021年10月の東京都内) 利回りの変化
オフィスビル 3.4% 0.1~0.2%程度低下
賃貸住宅(ワンルームマンション) 4.0% 0.1~0.3%程度低下
賃貸住宅(ファミリータイプ) 4.2% 0.1~0.2%程度低下
商業店舗 3.5% 横ばい
物流施設・倉庫 4.1% 0.1~0.2%程度の低下
宿泊特化型ホテル 4.6% 0.1%程度低下

東京や主な政令指定都市において、期待利回りは0.1~0.2%程度低下しています。

ワンルームマンションの期待利回りは、0.1~0.3%程度低下、ファミリータイプでも同様に、0.1~0.2%程度の低下が見られています。

商業店舗の期待利回りは、都心・郊外ともに横ばいの傾向です。

物流施設・倉庫の期待利回りは、0.1~0.2%程度の低下が見られています。

宿泊特化型ホテルの利回りは、0.1%程度の低下となっています。

参考:第45回 「不動産投資家調査」(2021年10月現在)の調査結果

不動産投資利回りの最低ラインはどのくらい?

不動産

不動産投資の利回りは、立地条件や中古か新築かなどによって異なります。

条件による利回りの違いを把握しておくと、不動産投資をする際の参考になるでしょう。

都心の最低利回り

基本的に人気なエリアほど利回りは低く(不動産価格が高く)なる傾向なので、ここ最近の都心不動産の利回りは約3%程度です。

不動産の購入価格が高いために利回りが低い傾向はあるものの、都心は人口密度が高く、需要が高いです。

空室リスクが低く、長期的に安定収益を得られる傾向にあります。

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駅近の不動産

駅に近いなど利便性の高い不動産の利回りの目安は約4%と言われています。

駅に近い不動産は購入価格が高い傾向にあるので、利回りが低くなるのです。

とくに、新宿など大都市に近いエリアに立地している場合は、高い利回りは期待できないでしょう。

中古物件

中古物件の利回りの最低ラインは、築年数によって異なります。

築年数が20年未満であれば約5%、20年以上であれば6-7%程度と考えられています。

中古物件は購入価格が安いので、高い利回りを期待できるケースが多いです。

ただし、中古物件を購入する場合は、修繕費やメンテナンス費用が非常に高額になることもあるので注意が必要です。

新築物件

新築物件の利回りの最低ラインは約4%程度と低めです。

新築物件は購入価格が非常に高いので、家賃を高く設定したとしても、利回りが低くなりやすいのです。

立地条件によっても異なりますが、新築物件は利回りが低い傾向にあることを把握しておきましょう。

高利回りは危険?リスクを把握しよう

不動産

高利回りの不動産は収益が多く魅力的に感じられますが、目先の利回りのみを重視するのはリスクが高いです。

というのも、高利回りの物件は何らかの原因があり、購入価格が抑えられている可能性があるのです。

たとえば、不動産を格安で販売しているのには、以下のような理由が考えられます。

  • 建物・設備の老朽化が進んでいる
  • 自殺などが起きており入居者が入らない
  • 建築基準法を満たしていない

不動産投資後の収益は家賃収入なので、入居者を確保できない場合は不動産を格安で手に入れたとしても赤字になります。

また、不動産購入後に高額な修繕費用が発生するという失敗もあるでしょう。

高利回りの物件を選ぶ際は、長期間安定して運用できる物件であるかじっくり検討しましょう。

利回りに影響を及ぼす不動産投資のリスクについては、下記記事で詳しく解説しています。

高利回り不動産の4つの注意点

不動産

ついつい高利回りの不動産に飛びついてしまいがちですが、利回りの情報を鵜呑みにするのは非常にリスクが高いです。

高利回りの不動産には、空室率が高いなど、思わぬ落とし穴があるケースが多いのです。

利回りに流されて不動産投資に失敗するのを防ぐには、把握しておくべき注意点があります。

不動産の状態

高利回りの不動産を選ぶ際は、不動産の状態確認が必須です。

不動産の状態が悪いと、購入後に高額な修繕費用が発生したり入居者を確保できずに赤字になったりする可能性があるのです。

たとえば、以下のような点をあらかじめ確認しておきましょう。

  • 設備に不具合はないか
  • 外壁にひび割れや色褪せなどの劣化がないか
  • 漏水などの被害を受けていないか
  • シロアリなど建物の劣化につながる要素がないか

不動産の状態を確認するには、以下の方法があります。

  • 現地へ出向いて見学する
  • 不動産仲介業者へ確認する

不動産投資後にスムーズに運用できるよう、状態確認を入念に行いましょう。

風評被害につながる事項がないか

不動産購入時は、風評被害につながる事項がないかの確認が必要です。

というのも、何らかの告知事項があり、入居者を確保できない物件があるのです。

たとえば、以下のような点をあらかじめ確認しておきましょう。

  • 自殺や他殺が起きたなど不幸の噂がないか
  • かつて墓地だったなど、悪い印象を持たれる要素がないか

不動産投資をする際、気づきにくいポイントではありますが、告知事項は入居者の確保に大きく影響します。

土地勘のないエリアの不動産を購入する場合は、自力で情報収集するのが難しいので、不動産仲介業者に確認しておきましょう。

建築基準法遵守の物件か

不動産購入時は、建築基準法を遵守しているか確認しておく必要があります。

違法建築の物件を選ぶと将来的に不具合が発生し、大きな出費につながる可能性があるのです。

また、建築基準法を満たしていないと、スムーズに売却することもできません。

たとえば、以下のような点をあらかじめ確認しておきましょう。

  • 耐震強度が保たれているか
  • 建蔽率・容積率は適切か
  • 幅員不足となっていないか

不動産が建築基準法を満たしているかは、以下の方法で確認できます。

  • 建築士に調査してもらう
  • 役所に情報提供を依頼する

不動産の建築条件は入居者の確保、メンテナンス、売却など様々な点に関与するので重要です。

空室リスクがないか

不動産投資をする際は、空室リスクがないかの確認が必須です。

不動産投資後の収益は家賃収入なので、空室になると赤字になるのです。

たとえば、以下のような空室になる要素がないかをあらかじめ確認しましょう。

  • 不動産の需要が低い
  • 周辺環境の利便性が悪い
  • 周辺に新築マンション・アパートが多数建設されている
  • エレベーター・エアコンなど生活に必須の設備が整っていない
  • 建物の老朽化が進んでいる
  • 間取りが現代の需要に即していない

建物の状態や周辺環境など様々な要因が空室リスクに関係します。

空室リスクを回避するには、入念な情報収集が必須となります。

信頼できる仲介業者に情報提供を依頼する、現地へ出向いて確認するなどの工夫が必要です。

長期的に見て空室リスクのない不動産であることを確認した上で、投資に着手しましょう。

実質利回りで投資物件を選ぼう

不動産

不動産投資をする際、利回りは重要な要素の1つではありますが、表面利回りではなく実質利回りに着目しましょう。

表面利回りが高かったとしても、その他の諸費用を考慮すると利回りが非常に低いケースがあるのです。

利回りを計算する際に考慮すべき支出は以下のようなものがあります。

  • 減価償却費
  • 保険料・税金
  • ローン返済額
  • 修繕費・管理費
  • 管理会社の利用料金

とくに、長期間の支出になる要素は影響が大きいので、不動産投資の収支計画を立てる上で重要になるでしょう。

利回り以外で重視すべき3つの選び方

不動産

ここまで、不動産投資の際の利回りについて解説してきましたが、物件選びで着目すべきなのは利回りのみではありません。

不動産を長期間運営し安定した収益を得るには、長期に渡り資産価値を維持できるかを検討する必要があります。

利回り以外で重視すべきポイントについて解説しますので、参考にしてみてください。

人気エリアの不動産を選ぶ

不動産投資をする際は、人気エリアの物件を選ぶのがおすすめです。

たとえ利回りが低くても、人気エリアであれば売却しやすいなどのメリットがあるためです。

人気エリアに関しては、「住みたい街ランキング」などの結果が参考になります。

また、駅の近くなど利便性の高いエリアは、入居者を確保しやすいでしょう。

不動産投資をする際は、立地条件を入念に確認するようにしましょう。

長期的に需要の高い不動産を選ぶ

長期運用を前提として不動産投資する場合は、長期的な需要を考慮する必要があります。

目先の利回りよりも、不動産の価値を維持し高い家賃をキープすることで、安定した収益が得られるのです。

たとえば、以下のような不動産は長期的に高い需要を保てます。

  • 立地条件が良い
  • RCなど頑丈な設計

利回りが低くても、長期的に資産性を保てる不動産を選びましょう。

不動産の管理状況を確認する

不動産投資する際は、管理状況の確認が必要です。

不動産の管理がしっかりしている場合は、長期間安心して運用できるのです。

たとえば、以下のポイントをチェックしましょう。

  • 外壁塗装
  • 設備の維持・修繕
  • 内装のリフォーム

修繕が十分に行われていない場合、利回りが高くても投資後に大きな出費が発生するリスクがあります。

一方、多少利回りが低くてもしっかりメンテナンスされている場合は、想定外のトラブルが発生しにくいでしょう。

ただし、不動産投資する際は、黒字の物件を選ぶことが大切です。

不動産購入後に利回りを上げる方法

不動産

ここまで、投資する物件を選ぶ際の利回りの考え方を中心に解説しましたが、既に不動産を所有している方もいますよね。

不動産購入後の運用がうまくいかず、利回りが低くなっている場合、工夫次第で改善できる可能性があります。

不動産購入後に利回りを上げる方法を解説しますので、不動産運用に悩んでいる方はチェックしてみてください。

サブリース契約を解除する

サブリース契約を解除することで、利回りを上げられる可能性があります。

サブリース契約を結んでいる場合、空室リスクは避けられるものの、得られる家賃収入も下がります。

空室率を考慮した家賃収入が、サブリース契約を結んだ場合よりも高いと判断できる場合は、サブリース契約を解除するのも手段です。

サブリース契約の解除には条件があるケースがあるので、確認してみると良いでしょう。

物件をリフォームする

築年数の古い物件は、リフォームすることで高い利回りを期待できるケースがあります。

というのも、不動産の老朽化が進むと、以下のような要因から家賃を下げなければ入居者を確保できなくなるため、家賃収入が下がるのです。

  • 物件の見た目が悪い
  • つくりが現代に即していない

リフォームをして内観・外観がきれいになると、需要が高くなります。

また、バス・トイレ別などの人気の間取りにすることで、家賃設定を上げても入居者を確保できる可能性があります。

リフォーム費用を考慮した上で、大きな収益を得られると判断できる場合は、リフォームの検討をするのも手段です。

不動産投資の利回りに関するQ&A

不動産

最後に、不動産投資の利回りに関するQ&Aをまとめました。

不動産投資における利回りは複雑なので、疑問に感じる要素が多いでしょう。

ぜひ、参考にしてみてください。

利回りは最低どのくらい?

不動産の利回りの最低ラインは、条件によって異なります。

たとえば、立地によっても異なりますが、築20年未満の中古物件であれば5%くらいが目安です。

最低利回りは投資する不動産によって変動があるので、相場を把握しておきましょう。

利回りの高い中古の方が新築より良い?

中古物件は利回りが高いですが管理費用も高額になりやすいので、一概に中古が良いとは言えません。

また、新築物件は家賃設定が高くても入居者を確保できるのに対し、中古物件は家賃設定を下げなければ入居者が入らないケースがあります。

利回りのみに着目するのではなく、物件ごとに正しく詳細情報を把握しましょう。

都心と郊外で利回りは異なる?

不動産投資の利回りは、都心よりも郊外の方が高い傾向にあります。

都心部は不動産の購入価格が高いため、利回りの低下につながるのです。

ただし、都心の方が郊外よりも空室リスクが低く、家賃設定が高めの傾向にあります。

家賃設定に差があれば、都心であっても利回りが高くなるケースがあるでしょう。

建物の構造は利回りに影響する?

建物の構造は利回りに関連します。

建物の構造は大きく分けて以下が挙げられます。

  • 木造
  • 鉄骨造
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)

建物の構造によって建築コストが異なるため、不動産購入価格に影響するのです。

たとえば、鉄筋コンクリート造の不動産は購入価格が高いので、家賃設定に差がない場合は他の構造と比較し利回りが低くなります。

また、建物の構造により耐久年数も異なるので、収支計画を立てた上で購入する不動産を選ぶ必要があるでしょう。

不動産投資の利回りが高い理由は?

低金利の時代であっても、10%超えなど高い利回りを見ることがあるでしょう。

不動産関連の広告などには表面利回りが記載されていることが多く、諸経費を考慮された値ではありません。

管理費や固定資産税など不動産購入費用以外にかかる経費を加味すると、5%程度に落ち着くのがほとんどです。

家賃収入の記載方法は複数ある?

中古物件では、家賃が以下の2種類で記載されているケースがあります。

  • 現況賃料収入
  • 満室想定賃料収入

中古物件は、空室がある場合もあれば、満室となっていることもあります。

現況賃料収入は現在の収入であり、満室想定賃料収入は全て満室と仮定した場合の収入を示しています。

通常、利回りでは満室想定賃料収入で計算しているケースが多いです。

利回りが高い物件の場合は、空室率なども考慮する必要があるでしょう。

借入したら利回りをどのように計算する?

借入金額や金利は銀行からの信用度で大きく変動するため、通常の利回り計算には含めません。

そのため、通常の利回りを計算する際は、家賃収入から補えるローン返済額は除外します。

借入を含めた利回りは、CCR(自己資金配当率)と呼ばれます。

詳しく知りたい方はアパート経営の利回りを解説した記事をチェックして下さい。

利回りは借入の方が高くなる?

不動産投資では、借入額により投資効果が変動することがあり、「レバレッジ効果」といわれています。

ローンを家賃収入から返済できる場合、全額自己資産でまかなうよりも借入をした方が、自己資金に対する利回りは高くなるのです。

このような現象は、借入残高と返済額の比率よりも、物件の実質利回りが高い場合に生じます。

一方で、借入残高と返済額の比率よりも実質利回りが低い場合、「逆レバレッジ効果」が発生します。

その場合は、借入をしない方が自己資金に対する利回りも高いので、自己資金のみで不動産投資を行いましょう。

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利回りを理解して不動産へ投資しよう

不動産投資では利回りの高い物件が必ずしも良いとは限りません。

利回りが高い場合でも、「周辺環境が良くなく空室率が高い」「建物の状態が悪く修繕費が高額」など、リスクが高い物件へ投資すると赤字になる可能性があります。

利回りのみに着目した失敗を防ぐため、表面利回りではなく実質利回りをもとに投資すべきか検討することが大切です。

利回りの考え方は難易度が高いので、不動産管理会社の情報を鵜呑みにしてしまいがちですが、投資先選びに失敗すると大きな損失になります。

利回りに関する正しい知識を持ち、最適な投資物件を選びましょう。