不動産投資のリスク9選｜始める前に知っておきたいリスク対策

「不動産投資にはどんなリスクがあるの？」

「メリットは聞いたけど、それ以上にリスクが大きいのでは？」

不動産投資に興味を持っている方は、少なからずリスクを恐れているのではないでしょうか。

実際、不動産投資には様々なリスクが伴い、最悪の場合大きな赤字になる可能性があります。

不動産投資のリスクを回避し、長期的に安定した収入を得るには対策が必要です。

本記事では、不動産投資のリスクと回避する方法について詳しく解説します。

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産投資のリスクを理解せずに始めてしまうと、失敗した時に大きな損害を負うことになります。

少しでもリスクを下げるために、まずは不動産投資のリスクを確認しましょう。

空室で収入がなくなるリスク

不動産投資の最大のリスクは、空室で収入がなくなることです。

不動産投資の利益は家賃収入により得られるので、空室の場合は収入が全くなく、赤字です。

「不動産投資をしたにも関わらず、入居者が入らず収入がゼロになってしまった」という失敗も少なくありません。

不動産投資をする際は、どうしても不動産価格・利回りに目が行きがちですが、そもそも需要があるかという視点を忘れないようにすることが大切です。

空室の状態が続く不動産はリスクが大きいので、不動産投資する前に十分注意しましょう。

家賃滞納により収入が滞るリスク

入居者が家賃を滞納し、収入が滞るリスクがあります。

家賃を滞納されると、最悪の場合回収できない可能性が高いです。

「家賃を滞納され、2ヶ月分収入がゼロになった」と戸惑うケースは少なくありません。

ただし、本業を営みながら入居者の管理をするのは難しいでしょう。

そのため、通常、管理会社に不動産の入居者管理などを委託するオーナーが多いです。

家賃滞納のリスクが発生することを考慮し、管理会社選びやトラブル発生時の対応についてあらかじめ確認しておきましょう。

修繕費用がかかるリスク

不動産投資には、修繕費用がかかるリスクが伴います。

不動産は経年劣化するので、適宜メンテナンスをする必要があるのです。

修繕が不十分な状態では、「入居者が集まらない」「家賃が大幅に低下する」という問題が発生し、結果的に収入が下がってしまいます。

たとえば、以下のような修繕が必要になることがあります。

• 外壁の塗装
• 床の貼り替え
• バスユニットの交換
• 配管の交換
• エアコンなどの取り替え

不動産が経年劣化すると家賃収入が下がるので、修繕費用を完全に削減することはできません。

あらかじめ修繕費用を加味して不動産投資し、長期間家賃を高く保つことが大切です。

金利上昇により支払い額が増えるリスク

不動産投資の際は、ローンを組むケースがほとんどでしょう。

ローンを組んでいる場合は、金利の変動により支払い額が変動するため、当初の予定よりも出費が大きくなるリスクがあります。

「ローン残高が多いにも関わらず、金利が上がり支払いがつらい」と焦るケースは少なくありません。

借入期間を短縮することで金利の影響を避けられるものの、月々の返済額が増えることを負担に感じる方もいるでしょう。

ローンを組んでいる場合は、金利の影響を受ける可能性があることを考慮する必要があります。

不動産の価値が下がるリスク

不動産は老朽化や周辺環境の変化に伴い、次第に価値が下がることがあります。

とくに、将来売却することとなった場合、期待する値がつかないリスクがあります。

たとえば、「近くに大きな建物ができて、日当たりが悪くなり価値が下がった」「建物に欠陥が生じて価値が下がり採算が取れなかった」という失敗が生じる可能性があるのです。

不動産投資をする際は、将来の売却の可能性を十分考慮しておく必要があるでしょう。

家賃が下がるリスク

不動産投資に伴う収入の大部分は家賃収入ですが、家賃収入が下がり赤字になるリスクがあります。

不動産は築年数が古くなると老朽化するので、同じ家賃では借り手を見つけるのが難しくなるのです。

また、将来不動産を売却することになった場合、家賃設定の低い物件は利回りが悪いと判断され、なかなか売れない可能性もあります。

たとえば、「壁紙が汚れて家賃を下げないと借り手が見つからなくなってしまった」「想定以上に家賃が下がり赤字になった」という失敗は多いです。

家賃は次第に下がるリスクがあることをあらかじめ考慮しておきましょう。

自然災害の被害を受けるリスク

不動産は地震や台風などの自然災害の被害を受けるリスクがあります。

万一自然災害が発生し被害を受けた場合、以下に示すような大きな損失が発生します。

• 地震により倒壊し不動産が使用できない状態になる
• 洪水により浸水し多額の修復費用がかかる

自然災害に対する対策を全くしていない状態で不動産投資をした場合、自然災害の影響で不動産が使用できなくなると、損失は計り知れません。

自然災害のリスクがあることを念頭においておく必要があるでしょう。

火災が発生するリスク

不動産には火災発生のリスクが伴います。

入居者の調理中の不注意や寝たばこなどの影響で、火災が発生する可能性はゼロではないのです。

実際に、「火災で集合ポストが全て使用できなくなった」「原状復帰にかなりの時間と費用がかかった」などのトラブルが発生しています。

もちろん、入居者に責任があるものの、入居者が加入している保険が不十分であったり支払い能力がなかったりする場合、被害損額を取り戻せない可能性があるのです。

万一の場合に慌てないよう、火災発生のリスクがあることを把握しておきましょう。

現金化に時間がかかるリスク

不動産に投資した場合、将来的に売却する可能性もあるでしょう。

ただし、不動産売却時は現金化に時間がかかるというリスクがあります。

というのも、不動産売却には不動産会社への相談や購入者探し、査定など様々な手続きが必要になり、かなりの時間がかかります。

スムーズに購入希望者が見つからない場合、予想外に売却手続きが進まない可能性があるでしょう。

また、相続税支払いなど大量の現金が必要になる場合、不動産売却は時間がかかり納付期に間に合わない可能性があります。

不動産の現金化には時間がかかることをあらかじめ把握した上で計画を立てることが大切です。

不動産投資のリスクを回避する方法

不動産投資のリスクについて解説しましたが、不動産投資により安定した収入を得られる可能性もあります。

不動産投資に成功するには、リスクを回避する方法を把握しておくことが大切です。

あらかじめチェックしてみてください。

空室になる要素がないか確認する

不動産投資の際は、あらかじめ空室になる要素がないか入念に確認しておきましょう。

空室のリスクがある不動産に投資すると、将来採算が取れない可能性があります。

たとえば、以下のような項目は空室になる要素がないか検討する際の重要なポイントです。

• 周辺地域の人口
• 周辺環境の利便性
• 周辺に新築マンション
• アパートが建設される可能性
• エレベーター・エアコンなどの設備の有無
• 建物の築年数
• 間取りの使いやすさ
• 畳かフローリングか

空室になる原因は、周辺環境の要因・建物自体の要因など様々ですが、「需要が高い立地条件か」「利用しやすい物件か」を確認することが大切です。

オフィスや大学周辺など賃貸需要の高いエリア、駅近など利便性の高いエリアでは、借り手を見つけやすいでしょう。

また、ユニットバスよりバス・トイレ別、畳よりもフローリングの方が、現在のニーズを満たし人気が高い傾向にあります。

長期的に見て空室が生じない不動産であるか確認した上で、投資を決断しましょう。

家賃保証会社の利用を検討する

家賃滞納のリスク対策として、家賃保証会社の利用を検討しましょう。

家賃保証会社を利用していれば、万一入居者が家賃を滞納したとしても家賃収入を保証してもらえるので、長期間収入ゼロという状況を避けられます。

また、入居者が家賃滞納した場合、オーナーの負担になるのが家賃の催促になります。

家賃保証会社は家賃催促を代行してくれるのも魅力です。

会社によって保証範囲が異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

ただし、家賃保証会社を利用する場合はコストがかかるのがデメリットです。

保証内容、費用面を総合的に判断し、家賃保証会社の利用を検討することが大切です。

あらかじめ収支計画を立てておく

不動産投資をする前には、あらかじめ収支計画を立てておくことが大切です。

不動産は老朽化に伴い、修繕費用がかかるなど高額な出費が発生する可能性があります。

不動産投資後は長期的に運用していくことになるので、目先の利益だけではなく長期的な収支計画が重要なポイントになるのです。

たとえば、以下のような情報を総合的に調査し、収支計画を立てましょう。

• 物価上昇の可能性
• 家賃下落の可能性
• 空室率
• 税金
• 不動産の修繕費用
• 維持費・管理費

あらかじめ収支計画がしっかりしていれば、たとえ大きな出費が発生したとしてもある程度想定できているので、焦らずに分析・対処できる可能性が高いです。

また、あらかじめかかる可能性のある費用を積み立てておくこともできます。

長期間安定した収入を得るためにも、不動産投資の際は長期的な視点をもつようにしましょう。

固定金利で不動産投資ローンの融資を行う

金利上昇によりローンの返済額が増えるリスクを回避するには、固定金利で融資を行うのが手段です。

固定金利の場合は、ローンの返済が完了するまで金利が変動しないので、返済額は変わりません。

長期間金利が上昇する可能性を考慮すると、固定金利の方が安心なケースもあるでしょう。

ただし、変動金利は、固定金利よりも金利が安い傾向にあります。

もし、金利が低い状態が続く場合には、結果的に変動金利の方が固定金利よりも返済額を抑えられる可能性があるでしょう。

金利の選択は、「ローン返済期間」がポイントであり、期間が長い場合は金利上昇のリスクを考慮し、固定金利を検討する余地があります。

通常、変動金利であっても、5年間は返済額がそれほど変動しないと言われています。

ローン返済期間と金利上昇のリスクを総合的に考慮した上で、固定金利での融資を検討しましょう。

立地がよく価値が目減りしない物件を選ぶ

不動産の価値が下がるリスクを回避するには、立地がよく価値が目減りしない物件を選ぶことが大切です。

不動産投資で採算を得るのに重要なのは、「家賃を高く設定できること」と「高い値で売却できること」です。

不動産の価値が下がると、結果的に家賃収入や売却時の値が下がるので、長期間価値が下がりにくいというのが重要なポイントになります。

たとえば、以下のような不動産は価値が下がりにくいため、おすすめです。

• 人口流入の見込みのあるエリアに立地
• 地下の下落リスクが低いエリアに立地
• 駅近など交通の便のよい立地条件
• 南向きなど日当たりがよい環境
• 鉄筋コンクリート構造で耐用年数が長い

不動産の価値は周辺環境や不動産の立地により異なるので、あらかじめ調査する必要があります。

また、周辺環境が将来的に変わる可能性がないかも考慮する必要があるでしょう。

建物の老朽化による価値の低下を抑えるためには、耐用年数についてもあらかじめ把握しておくことが大切です。

不動産投資は長期的な財産になるので、長期間価値を保てるかという視点を持っておきましょう。

中古物件を選ぶ

価値の下落のスピードを考慮するのであれば、中古物件を選ぶのがよいです。

不動産は、「入居者が一度でも利用」もしくは「建設工事完了後1年経過」のいずれかで中古物件と定義されます。

不動産の価値が大幅に下がるのは、新築から中古としての扱いになったタイミング。

不動産の価値の低下に伴い、家賃も大きく下がる可能性があります。

新築物件は取得費用が高いにも関わらず、中古物件となった場合の価値の低下が大きいのです。

新築物件は修繕費用や借り手の見つけやすさなどにおいてはメリットがあるものの、不動産価値低下のリスクを考慮し、中古物件を選ぶのも手段でしょう。

火災保険に加入する

火災発生のリスクを回避するために、火災保険への加入を検討しましょう。

火災保険に入らずに不動産投資し、万一火災が発生した場合、借金のみが残ってしまいます。

火災保険に入っておくことで、被害が発生した場合に保険金を受け取れるので、リスクを大幅に減らせるでしょう。

ただし、火災保険を選ぶ際は、「保険金が十分か」「火災保険特約の内容はどのようになっているか」についても確認することが大切です。

火災保険は火災への備えはもちろん、火災保険特約を活用することで火災以外の様々なリスクを軽減できるので、万一に備えて加入しておきましょう。

地震保険に加入する

地震のリスクを回避するために、地震保険に加入しておくことをおすすめします。

地震のリスクは予測するのが難しく、万一地震が発生し建物が被害を受けると、大きな損失が発生する可能性があります。

地震保険には、「保険料や保険内容が法令で定められていること」と「生活再建サポートを目的とする」という特徴があります。

被害を受けたものに対してというよりも生活再建目的という意味合いが強いので、万一の場合にも安心です。

保険会社に関わらず保険料が一律なので、選ぶ際に迷うこともないでしょう。

地震のリスクは少なからずつきものなので、不動産投資をする際は、地震保険への加入を忘れないようにしましょう。

不動産会社に不動産の買取をしてもらう

不動産の売却をスムーズに進めるためには、不動産会社に不動産の買取をしてもらうのがおすすめです。

不動産会社に不動産の買取をしてもらう場合、買取額の交渉がうまくいけばすぐに契約・手続きに進めるので、現金化までの期間が短いです。

早急に現金化したい場合は、長くても1ヶ月以内で売却できる即日買取も可能です。

また、不動産会社による買取では、仲介手数料が発生しません。

ただし、不動産買取の場合は、市場価値よりも売却価格が安くなる可能性もあります。

売却価格や現金化のスピードを総合的に検討した上で、不動産会社に不動産の買取をしてもらうことを検討しましょう。

リスク回避につながる！不動産投資の着眼点

リスク回避のためには、不動産投資での着眼点を把握しておくことが大切です。
あらかじめ確認しておきましょう。

1棟投資と区分投資の違い

不動産投資と一口にいっても、不動産の購入単位は様々です。

ここでは、1棟丸ごと購入する1棟投資と、1部屋単位で購入する区分投資について解説します。

１棟投資

1棟投資は、マンションなどを1棟丸ごと購入することです。

部屋数が多いので、空室リスクを分散できます。

ただし、購入費用が高いですし、修繕費用が高額になる可能性があります。

収支計画を立てる中で、1棟投資のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

区分投資

区分投資は、マンションなどを1部屋単位で購入することです。

1棟投資と比較し、購入価格が安いですし、管理費用が高額になりにくいのがメリットです。

ただし、空室リスクが高いので、空室になる要素がないかを十分に検討した上で投資する必要があるでしょう。

利用者層に着目

不動産投資をする際は、利用者層にも着目しましょう。

不動産は、単身向けやファミリー向けなど対象とする利用者により、広さや間取り、設備などが異なります。

単身向けは間取りや設備がシンプルな不動産が多いのに対し、ファミリー向けは間取りが複雑で設備が充実しているタイプが多いです。

また、単身向けは入れ替わりが多いのに対し、ファミリー向けは長期の入居が見込めるものの回転率が低い傾向にあります。

不動産投資をする際は、利用者層に着目し、収支計画を立てましょう。

築年数を確認

不動産投資では築年数の確認が必要です。

不動産の築年数は、投資金額やメンテナンス費用に大きく関わります。

築年数が浅い不動産は投資金額が高いですが、「長期的に運用できる」「修繕費用がかかりにくい」という特徴があります。

一方で、築年数の古い不動産は投資額が低いものの、「入居者を見つけにくい」「修繕費用が高額になりやすい」というのが特徴です。

投資額と長期的な運用を総合的に考慮し、不動産選びをしましょう。

リスクを理解して不動産投資を成功させよう！

不動産投資では、空室リスクや家賃滞納リスクなどの入居者関連のリスク、不動産価値の低下により収入が下がるリスク、火災・地震などの災害関連のリスクなどがあります。

不動産投資のリスクを回避するには、投資する段階でリスクを把握し、長期的な運用の計画を立てておくことが大切です。

不動産投資のリスクを総合的に判断した上で最適な物件選びをし、安定した家賃収入を手に入れましょう。